Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10981333 \ CV EXPL 24-1647
Uitspraakdatum: 29 mei 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
Stichting Pré Wonen
te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: Van der Hoeden en Mulder gerechtsdeurwaarders en juristen
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proces- en nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst 28 september 2015 (de Key)
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
Artikel 2.3. van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding. Dit artikel luidt als volgt: ‘
De huurprijs kan worden gewijzigd conform de regels neergelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.’
De huurprijs kan worden gewijzigd conform de regels neergelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.’
3.6.
Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.7.
Artikel 2.5 tot en met 2.8 en artikel 2.11 tot en met 2.19 van de huurovereenkomst zien op de servicekosten. De kantonrechter heeft deze artikelen getoetst en niet oneerlijk bevonden, omdat de eisende partij op grond van deze artikelen slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen.
Rentebeding
3.8.
In de huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen met betrekking tot rente:
Artikel 2.9: ‘
Betaling van de verschuldigde huurprijs en servicekosten dient maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand plaats te vinden. (…).’
Betaling van de verschuldigde huurprijs en servicekosten dient maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand plaats te vinden. (…).’
Artikel 13.2: ‘
Vanaf de dag dat het verzuim is opgetreden, is huurder wettelijke rente verschuldigd over de hoofdsom.’
Vanaf de dag dat het verzuim is opgetreden, is huurder wettelijke rente verschuldigd over de hoofdsom.’
3.9.
Het rentebeding in artikel 13.2 van de huurovereenkomst is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom niet oneerlijk en kan in stand blijven.
Buitengerechtelijke incassokostenbeding
3.10.
In de huurovereenkomst staat verder onder meer een artikel dat ziet op buitengerechtelijke incassokosten. Dit artikel luidt als volgt:
Artikel 13.1: ‘
Indien huurder, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, toerekenbaar blijft tekortschieten in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en de huurovereenkomst op haar rust, komen alle daaruit voortvloeiende kosten en schade voor rekening van huurder. Onder deze kosten zijn onder andere de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso inclusief eventuele verschuldigde omzetbelasting, de deurwaarder en de rechtskundige raadsman van verhuurder.’
Indien huurder, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, toerekenbaar blijft tekortschieten in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en de huurovereenkomst op haar rust, komen alle daaruit voortvloeiende kosten en schade voor rekening van huurder. Onder deze kosten zijn onder andere de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso inclusief eventuele verschuldigde omzetbelasting, de deurwaarder en de rechtskundige raadsman van verhuurder.’
3.11.
In dit artikel wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Daarnaast suggereert de formulering van dit artikel dat dat na (iedere) schriftelijke ingebrekestelling direct incassokosten verschuldigd zijn, terwijl dat pas het geval is nadat er een veertiendagenbrief is verstuurd als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
3.12.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens om artikel 13.1 van de huurovereenkomst te vernietigen voor zover dit betrekking heeft op buitengerechtelijke kosten. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.13.
De gedaagde partij moet de huurachterstand betalen. De beslissing hierover wordt echter aangehouden, omdat de gedaagde partij een deelbetaling heeft gedaan en deze op grond van artikel 6:44 BW eerst in mindering strekt van de kosten en de verschuldigdheid van de kosten nog niet vaststaat gelet op het voorgaande, zodat ook de hoogte van de huurachterstand nog niet kan worden vastgesteld.
3.14.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
3.15.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.16.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van het hiervoor genoemde beding en de gevolgen daarvan.
3.17.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt de gedaagde partij ook veroordeeld tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
3.18.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn);
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 580,84 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 339,00 wegens salaris gemachtigde;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
4.6.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 26 juni 2024 om 10:00 uurom de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
woensdag 26 juni 2024 om 10:00 uurom de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter