Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10939020 CV EXPL 24-1151
Uitspraakdatum: 17 april 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Pre Wonen
gevestigd te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beide wonende te [plaats 1]
de gedaagde partijen
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagden gedagvaard. Tegen de gedaagden is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat –ontbinding van de huurovereenkomst en hoofdelijke ontruiming van het gehuurde en hoofdelijke veroordeling van de gedaagden tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding, dan wel schadevergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, en de proces- en nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagden tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2018
3.1.
De eisende partij heeft de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (januari 2005) als productie bij de dagvaarding overgelegd. De kantonrechter begrijpt echter uit de huurovereenkomst dat daarop de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2018 van toepassing zijn verklaard. De kantonrechter is ambtshalve bekend met de inhoud van de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2018 en oordeelt daarom als volgt.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
Artikel IV van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding. De kantonrechter begrijpt dat hiermee is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel in de gegeven omstandigheden als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekosten
3.7.
In artikel 4 van de Algemene Huurvoorwaarden staat een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.8.
In de Algemene Huurvoorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1: ‘
Als één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Als één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2: ‘
Als één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Als één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,-- (exclusief BTW) verschuldigd zal zijn. (…)’
Artikel 15: ‘
Als huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.
Als huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.
Als er een specifieke boete staat geschreven voor een artikel, dan is alleen deze boete van toepassing. De algemene boete is dan niet van toepassing.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
3.9.
De rentebedingen in artikel 6.1 en 13.2, eerste alinea, van de Algemene Huurvoorwaarden zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Deze bedingen zijn daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk.
3.10.
Het incassobeding in artikel 13.2, tweede alinea van de Algemene Huurvoorwaarden verwijst naar de (deels) dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op zichzelf is dit dan ook geen oneerlijk beding.
3.11.
In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn de rente- en incassobedingen in artikel 6.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
3.12.
Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 j° 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Gevolgen van deze toetsing
3.13.
De kantonrechter is daarom voornemens de bedingen in artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden te vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Huurachterstand
3.14.
De gedaagden moeten de huurachterstand betalen. De beslissing hierover wordt echter aangehouden, omdat gedaagden deelbetalingen hebben gedaan en deze op grond van artikel 6:44 BW eerst in mindering strekken van de kosten en de verschuldigdheid van de kosten nog niet vaststaat gelet op het voorgaande, zodat ook de hoogte van de huurachterstand nog niet kan worden vastgesteld.
Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
3.15.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagden wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Voor zover de eisende partij heeft gevorderd de gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming zal dat worden afgewezen, omdat dat niet mogelijk is.
Conclusie
3.17.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van de hiervoor genoemde bedingen en de gevolgen daarvan.
3.18.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagden om het perceel aan het adres [adres] [plaats 2], binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagden hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 707,03 per maand, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagden het gehuurde na 29 februari 2024 in gebruik houden;
4.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
verwijst de zaak naar de rol van
15 mei 2024om de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten zoals hiervoor is overwogen;
15 mei 2024om de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten zoals hiervoor is overwogen;
4.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter