Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10541768 \ CV EXPL 23-3511
Uitspraakdatum: 27 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser 1]
wonende te [plaats 1]
2.
[eiser 2]
[eiser 2]
wonende te [plaats 2]
eisers in de vordering, verweerders in de tegenvordering
verder gezamenlijk te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 3]
gedaagde in de vordering, eiser in de tegenvordering
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. Nagtegaal
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] heeft bij dagvaarding van 1 mei 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eisers] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd.
1.2.
Op 28 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brieven van 16 en 27 februari 2024 nog stukken toegezonden.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eisers] sinds 2020 een bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats 2]. Het gehuurde wordt gebruikt als garagebedrijf. De huurprijs bedraagt momenteel € 27.000,00 per jaar. De huurovereenkomst is oorspronkelijk aangegaan tussen [eiser 1] – van wie [eisers] erfgenaam is – en [betrokkene 1], die bij vonnis van de kantonrechter van 13 mei 2020 is gemachtigd [gedaagde] in zijn plaats te stellen als huurder.
2.2.
Volgens [eisers] is de huurprijs die [gedaagde] betaalt niet meer in overeenstemming met die van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse. [eisers] heeft daarom op 30 maart 2022 een verzoek ingediend bij de kantonrechter van deze rechtbank om een deskundige te benoemen om te adviseren over nadere vaststelling van de huurprijs.
2.3.
De kantonrechter heeft Heemskerk bij beschikking van 1 juni 2022 niet-ontvankelijk verklaard in het verzoek, omdat (kort gezegd) tussen partijen onvoldoende overleg was gevoerd.
2.4.
Partijen hebben vervolgens gezamenlijk Wagenhof Bedrijfsmakelaars (hierna: Wagenhof) opdracht gegeven om overeenkomstig artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) over een nadere huurprijs te adviseren.
2.5.
Op 25 juli 2022 heeft Wagenhof de bedrijfsruimte geïnspecteerd.
2.6.
Op 5 april 2023 heeft Wagenhof een definitief rapport uitgebracht. Wagenhof adviseert de huurprijs per 25 juli 2022 nader vast te stellen op € 39.500,00 per jaar.
2.7.
Partijen zijn het niet eens geworden over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert vaststelling van de huurprijs van het gehuurde op € 39.500,00 per jaar, oftewel € 3.291,66 per maand, met ingang van 1 augustus 2022 dan wel een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering het taxatierapport van Wagenhof van 5 april 2023 ten grondslag waarin een huurprijs wordt geadviseerd van € 39.500,00 per jaar per 25 juli 2022.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] voert geen verweer tegen de geadviseerde huurprijs van € 39.500,00 per jaar, maar is het niet eens met de gevorderde ingangsdatum van 1 augustus 2022. [gedaagde] voert aan dat sprake is van diverse gebreken aan het gehuurde, waaronder lekkages en vochtproblemen. Hij wil dat de nieuwe huurprijs daarom pas ingaat vanaf het moment dat [eisers] deze gebreken heeft verholpen.
4.2.
[gedaagde] heeft een tegenvordering ingesteld. Hij vordert (samengevat) dat [eisers] wordt veroordeeld om:
- het vochtprobleem in het gehuurde te (doen) verhelpen, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag:
- het vochtprobleem in het gehuurde te (doen) verhelpen, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag:
- de gevels/buitenmuren vrij te maken van klimop, mos en andere beplantingen danwel ander groen dat vochtbelasting zou kunnen geven en die het impregneren van de gevels/buitenmuren in de weg kunnen staan;
- de gevels/buitenmuren te herstellen en te impregneren met een waterafstotende vloeistof.
Daarnaast vordert [gedaagde] met ingang van 25 juni 2021 een huurkorting van 20% van de op dat moment geldende huurprijs en veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde], met inachtneming van die korting, te veel heeft betaald aan huurpenningen.
Daarnaast vordert [gedaagde] met ingang van 25 juni 2021 een huurkorting van 20% van de op dat moment geldende huurprijs en veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde], met inachtneming van die korting, te veel heeft betaald aan huurpenningen.
4.3.
[gedaagde] legt aan de tegenvorderingen ten grondslag dat hij vanwege de lekkages en vochtproblemen in zijn huurgenot wordt belemmerd. Daarnaast beschikt het pand over een verouderde en onveilige elektriciteitsinstallatie waardoor hij zijn bedrijf niet kan verzekeren. Volgens [gedaagde] is sprake van gebreken ex artikel 7:204 lid 2 BW, die [eisers] op grond van artikel 7:206 BW dient te verhelpen. Dit is volgens [gedaagde] echter niet gebeurd. [gedaagde] stelt dat hij al op 25 juni 2021 over deze gebreken heeft geklaagd. [gedaagde] vordert daarom op grond van artikel 7:207 BW een huurprijsvermindering vanaf die datum. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat hij huurprijsvermindering alleen vraagt voor zover de kantonrechter over diezelfde periode niet al heeft geoordeeld dat de huurprijsverhoging niet ingaat vanwege achterstallig onderhoud.
4.4.
Heemskerk betwist de tegenvordering.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Op grond van artikel 7:303 lid 1 BW kan zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs, zo die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. De rechter dient bij die vaststelling, zo is bepaald in artikel 7:303 lid 2 BW, te letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs geldt tot aan die van het instellen van de vordering.
5.2.
[eisers] vordert in deze procedure dat de huurprijs ex artikel 7:303 BW nader wordt vastgesteld op € 39.500,00 per jaar. Omdat hij een deskundigenadvies als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 BW heeft overgelegd, kan hij in zijn vordering worden ontvangen.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs nader moet worden vastgesteld op € 39,500,00 per jaar. Partijen zijn het er echter niet over eens op welke datum de nadere huurprijs moet ingaan. [eisers] vindt dat [gedaagde] de nadere huurprijs met ingang van 1 augustus 2022 verschuldigd is, terwijl [gedaagde] wil dat deze huurprijs pas ingaat vanaf het moment dat [eisers] het achterstallige verhuurdersonderhoud aan het gehuurde heeft verholpen.
5.4.
De kantonrechter stelt voorop dat het wettelijk uitgangspunt voor de ingangsdatum van de herziene huurprijs de dag is waarop deze is gevorderd (artikel 7:303 lid 4 BW). Op grond van bijzondere omstandigheden kan de rechter op vordering van één van partijen een andere ingangsdatum vaststellen.
5.5.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Volgens [eisers] zijn partijen reeds geruime tijd met elkaar in de slag over het komen tot een vaststelling van de nadere huurprijs. Gezien het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige en het vervolgens gezamenlijk benoemen van Wagenhof om een taxatie af te geven, was aan alle partijen al duidelijk dat sprake is van de wens om de huurprijs aan te passen aan de marktwaardehuurprijs. Ter zitting heeft [eisers] daaraan toegevoegd dat op grond van artikel 7:304 lid 2 BW de datum waarop het verzoek tot benoeming van een deskundige geldt als de datum waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. Nu hij dit verzoek in maart 2022 heeft gedaan, zou de nieuwe huurprijs ook vanaf die datum kunnen ingaan.
5.6.
De kantonrechter volgt [eisers] niet in zijn betoog. Een redelijke uitleg van artikel 7:304 lid 2 BW brengt mee dat de kantonrechter daadwerkelijk een deskundige heeft benoemd voor het opstellen van het in art. 7:304 lid 1 BW bedoelde advies omtrent de nadere huurprijs. Daarvan is in deze zaak geen sprake. De kantonrechter heeft in haar beschikking van 1 juni 2022 [eisers] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek omdat (kort gezegd) tussen partijen geen overleg heeft plaatsgevonden zoals door de Hoge Raad bedoeld in zijn arrest van 4 oktober 2013 (ECLI:NL:HR:2013:856). [eisers] kan zich daarom niet op artikel 7:304 lid 2 BW beroepen als de datum waarop de vordering is ingesteld is. Zou dit anders zijn, dan zou enkel het indienen van een verzoek voldoende zijn om de datum waarop de nadere huurprijs moet ingaan te fixeren. Met artikel 7:304 BW wordt echter juist beoogd dat partijen eerst proberen overeenstemming te bereiken over de benoeming van een deskundige voordat zij zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek een deskundige te benoemen.
5.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter levert ook hetgeen [eisers] verder heeft aangevoerd geen bijzondere omstandigheden op om van het genoemde wettelijke uitgangspunt af te wijken. Dat bij beide partijen de wens om tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen al langer duidelijk was, vormt geen bijzondere omstandigheid. Ook de omstandigheid dat Wagenhof in haar rapport de datum van 25 juli 2022 noemt als ingangsdatum kan niet als zodanig worden aangemerkt. Dat partijen overeenstemming hebben bereikt over die datum is immers niet gebleken. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de nieuwe huurprijs eerder te laten in gaan dan per 1 mei 2023, de datum waarop [eisers] [gedaagde] heeft gedagvaard.
5.8.
Evenmin ziet de kantonrechter aanleiding om de huurprijs in verband met gebreken aan het gehuurde, op een later moment te laten ingaan, zoals [gedaagde] heeft gevorderd. De procedure tot aanpassing van de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW staat immers in beginsel los van de aanwezigheid van eventuele gebreken. Bovendien staan [gedaagde] ten aanzien van die gebreken andere rechtsmaatregelen ten dienste, zoals de door hem ingestelde vorderingen tot herstel van de gebreken en tijdelijke vermindering van de huurprijs ex artikel 7: 207 BW.
5.9.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 mei 2023 vaststellen op € 39.500,00 per jaar exclusief btw.
de tegenvordering
de tegenvordering
5.10.
[gedaagde] vordert in reconventie (kort gezegd) herstel van gebreken en een tijdelijke verlaging van de huurprijs. Volgens [gedaagde] is sprake van aanhoudende vocht- en lekkageproblematiek. Hij stelt dat het cement en stuc- en schilderwerk van de muren afbrokkelt en er scheuren en enorme vlekken in de muren zitten. Ook begint volgens hem het plafond deels te rotten en regent het bij flinke regen ook in de garage. Verder is volgens [gedaagde] de elektriciteitsinstallatie ernstig verouderd en onveilig.
5.11.
De kantonrechter zal eerst ingaan op de gestelde vochtproblematiek en vervolgens op de elektriciteitsinstallatie.
Vochtproblematiek
5.12.
[gedaagde] stelt dat de gestelde vochtproblemen zich voordoen omdat [eisers] nalaat aan zijn onderhoudsverplichtingen te voldoen. Volgens [gedaagde] zijn de muren de laatste decennia niet geïmpregneerd of anderszins beschermd tegen regen en vocht van buitenaf.
5.13.
[eisers] heeft dit gemotiveerd betwist. Hij heeft met facturen onderbouwd dat hij vanaf december 2020 door diverse aannemers voor meer dan € 66.000,00 aan werkzaamheden aan het gehuurde heeft laten verrichten, waaronder het vernieuwen van de dakbedekking, het plaatsen van voorzetwanden en het aanbrengen van isolatie, het impregneren van de gevels en het vervangen van de hemelwaterafvoer. Volgens [eisers] is het juist [gedaagde] die nalaat aan zijn verplichtingen als huurder te voldoen door de dakgoten niet schoon te houden. [eisers] heeft een aantal foto’s uit de periode december 2022 tot en met april 2023 in het geding gebracht waaruit dit blijkt. Volgens [eisers] kan hierdoor het regenwater niet weg, waardoor het over de goot stroomt en langs de muur naar beneden loopt. Omdat sprake is van een halfsteensmuur die vocht opneemt leidt een en ander uiteindelijk aan de binnen zijde tot vochtproblemen. Ten slotte heeft hij aangevoerd dat voor zover het zo is dat de aanwezige beplanting tot een hoger vochtgehalte leiden, dit een feitelijke stoornis door derden betreft omdat deze beplanting eigendom is van de buren.
5.14.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is gebleken de vochtproblematiek gelegen is in een omstandigheid die voor rekening van [gedaagde] komt. Voor een veroordeling van [eisers] tot het verhelpen van het vochtprobleem is dan ook geen plaats. Evenmin bestaat aanleiding [eisers] te veroordelen de gevels/buitenmuren te herstellen en te impregneren, reeds omdat [eisers] voldoende heeft aangetoond dat dat al is gebeurd. Die vorderingen zullen worden afgewezen.
5.15.
Ook de vordering [eisers] te veroordelen om de gevels vrij te maken van beplantingen zal worden afgewezen. Een feitelijke stoornis door derden (zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW) levert immers geen gebrek op (artikel 7:204 lid 3 BW). [eisers] heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn met de buren in overleg te treden over verwijdering van de betreffende beplanting. Meer kan van [eisers] in dit verband niet worden verwacht. Dat [eisers] te kort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder is niet gebleken.
Elektriciteitsinstallatie
5.16.
Naast de hiervoor besproken vochtproblematiek legt [gedaagde] aan zijn vordering tot huurprijsvermindering ten grondslag dat het pand een gebrekkige en ernstig verouderde elektriciteitsinstallatie bevat. Volgens [gedaagde] kan hij om die reden geen verzekering voor zijn bedrijf afsluiten. Omdat het gebruik van het pand als garagebedrijf zonder verzekering niet ongestoord wordt verschaft, meent [gedaagde] dat [eisers] in strijd handelt met artikel 7:203 BW en sprake is van een gebrek dat Heemskerk dient te verhelpen. Daarbij stelt [gedaagde] dat de gebrekkige staat van de elektriciteitsinstallatie als zodanig moet worden aangemerkt als een gebrek. Anders dan onderhoud komt renovatie en vernieuwing voor rekening van de verhuurder, aldus [gedaagde].
5.17.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van dit onderdeel van de vordering voorop dat partijen al afspraken hebben gemaakt over de vernieuwing van de elektrische installatie. [eisers] heeft onbetwist aangevoerd dat hij in dat kader € 15.000,00 heeft betaald aan de door [gedaagde] ingeschakelde elektricien [betrokkene 2]. Vast staat dat [betrokkene 2] die werkzaamheden tot op heden niet (althans heel beperkt) heeft uitgevoerd. Als reden daarvoor geeft de elektricien dat de wanden van het pand te vochtig zijn om nieuwe wandcontactdozen aan te leggen.
5.18.
De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd voor rekening van [gedaagde] komt. Zoals hiervoor geoordeeld dat de vochtproblematiek niet voor rekening van [eisers] komt. Ook de omstandigheid dat de werkzaamheden aan de elektrische installatie als gevolg van die vochtproblematiek niet zijn voltooid, komt niet voor rekening van [eisers] Daarbij heeft [eisers] betwist dat de wanden zo nat zijn dat de door [gedaagde] ingeschakelde elektricien de werkzaamheden in het geheel niet zou kunnen uitvoeren.
5.19.
De conclusie is dat geen sprake is van gebreken die voor rekening van [eisers] komen. De vordering die ziet op huurprijsvermindering zal dus worden afgewezen. Omdat geen huurprijsvermindering wordt toegekend, hoeft [eisers] niets aan [gedaagde] terug te betalen. Ook de vordering die daarop ziet wordt afgewezen.
de vordering en de tegenvordering
Proceskosten
5.20.
Gelet op de uitkomst van deze procedure in conventie is het redelijk dat partijen in conventie ieder de eigen proceskosten dragen. De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij in reconventie ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
stelt de huurprijs voor de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te [plaats 2] met ingang van 1 mei 2023 vast op € 39.500,00 per jaar, oftewel € 3.291,66 per maand exclusief btw en eventuele bijkomende kosten;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers] worden vastgesteld op een bedrag van € 678,00 (2 x € 339,00) aan salaris van de gemachtigde van [eisers].
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter