ECLI:NL:RBNHO:2024:3820

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10773247 \ CV EXPL 23-4731 (PA)

Uitspraakdatum: 17 april 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. K.E. Centen-Mölgaard

tegen

de besloten vennootschap
Finaid B.V.t.h.o.d.n.
Heinen Adviesgroep, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan
[betrokkene]

gevestigd te Alkmaar

gedaagde

verder te noemen: de bewindvoerder q.q.

gemachtigde: mr. E.N. van Essen
[ [toevoeging] ]

De zaak in het kort

In deze zaak vordert de verhuurder betaling van een huurachterstand. De kantonrechter wijst de vordering af omdat sprake is van een all-in huurprijs.
In de zaak van de tegenvordering vordert de huurder herstel van gebreken aan het gehuurde en huurprijsvermindering. De kantonrechter wijst deze vordering af, omdat de huurder in schuldeisersverzuim verkeert doordat hij de verhuurder niet in de gelegenheid heeft gesteld de klacht te herstellen.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 18 oktober 2023 een vordering tegen de bewindvoerder q.q. ingesteld. De bewindvoerder q.q. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 26 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De bewindvoerder q.q. heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 15 februari 2024 schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering en heeft de bewindvoerder q.q. bij brief van 26 februari 2024 een akte wijziging/vermeerdering van eis genomen.

2.De feiten

2.1.

Bij beschikking van 14 april 2021 zijn de goederen die (zullen) toebehoren aan [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) onder bewind gesteld. Finaid B.V. t.h.o.d.n. Heinen Adviesgroep is benoemd tot bewindvoerder.

2.2.

[eiseres] heeft op 28 april 2022 de woning aan de [adres] gekocht van [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Op het moment van de koop was de woning verhuurd aan twee huurders, namelijk de bovenverdieping aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en de benedenverdieping aan [betrokkene] . [betrokkene] huurt sinds 1 juni 2020 de benedenverdieping. [naam 2] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2023.

2.3.

In de huurovereenkomst tussen [naam 1] en [betrokkene] , die [eiseres] heeft overgenomen, staat dat de huurprijs € 768,00 per maand bedraagt, inclusief (in ieder geval) gas, elektra en internet.

2.4.

[betrokkene] heeft vanaf mei 2022 een abonnement voor internet op zijn naam en betaalt daarvoor zelf de kosten van € 68,00 per maand.

3.De vordering, het verweer en de tegenvordering

3.1.

[eiseres] vordert, na akte wijziging eis, dat de kantonrechter de bewindvoerder q.q. veroordeelt tot betaling van € 1.300,00, tot betaling van € 15,00 per maand voor voorschot voor water en € 68,00 per maand ter zake van internet en tv. Daarnaast vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat de kale huur € 550,00 per maand bedraagt.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de all-in huurprijs is gesplitst. De bewindvoerder q.q. betaalt stelselmatig onvolledig de verschuldigde huurpenningen. Volgens [eiseres] bestaat de totale huur per maand uit € 550,00 kale huur,
€ 165,00 voorschot voor gas en stroom, € 15,00 voorschot voor water en € 68,00 voor internet en tv, dus totaal een bedrag van € 798,00. In totaal heeft de bewindvoerder q.q. tot en met februari 2024 een bedrag van € 1.205,00 onbetaald gelaten. Daarnaast dient de bewindvoerder q.q. de voorrijkosten van [bedrijf] van € 95,00 te betalen, wegens het belemmeren door huurder van de ozon-behandeling.

3.3.

De bewindvoerder q.q. betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de all-in huurprijs niet is gesplitst en partijen daarover geen overeenstemming hebben bereikt. De bewindvoerder q.q. stelt verder dat uit de huurovereenkomst blijkt dat de kosten voor de levering van water bij de huurprijs zijn inbegrepen.

3.4.

De bewindvoerder q.q. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt om de beschadigingen in de gevel te herstellen en de gevel te impregneren, alsmede om alle andere noodzakelijke maatregelen te nemen teneinde te bewerkstellingen dat de betreffende muur niet meer koud en vochtig is op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert de bewindvoerder q.q. om de huurprijs met terugwerkende kracht per 6 december 2022 te verminderen met 70% tot het moment dat aan de hiervoor genoemde veroordeling is voldaan, en [eiseres] te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huur vanaf 6 december 2022.

3.5.

Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van een gebrek. De muur in de slaapkamer is koud en vochtig en veroorzaakt schimmel op de muur en kleding van [betrokkene] . Hij kan zijn slaapkamer nu niet gebruiken. Herstel van de muur en impregneren is volgens de deskundige van [eiseres] de oplossing voor het gebrek en [eiseres] heeft het gebrek nog niet opgelost. De bewindvoerder q.q. meent dat dit een huurkorting rechtvaardigt van 70%.

3.6.

[eiseres] betwist de tegenvordering en stelt dat zij tijdig actie heeft ondernomen op de melding van [betrokkene] . De gevel is in de zomer van 2023 gereinigd, hersteld en geïmpregneerd.

4.De beoordeling

de vordering

De huurachterstand

4.1.

[betrokkene] is verplicht maandelijks de huur te betalen aan [eiseres] . Om vast te stellen wat de betalingsverplichting van [betrokkene] is, is relevant wat er tussen partijen is afgesproken. De kantonrechter stelt vast dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een all-in huur van € 768,00 per maand hebben afgesproken. Dat betekent dat [betrokkene] één bedrag betaalt, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen het bedrag dat betrekking heeft op de huurprijs (te weten: kale huur), en het bedrag dat betrekking heeft op de servicekosten. De (totale) huursom is vanaf mei 2022 verlaagd met € 68,00, omdat [betrokkene] zelf het internet is gaan betalen. Dit brengt een betalingsverplichting voor [betrokkene] van € 700,00 per maand met zich.

4.2.

[eiseres] stelt dat de all-in huurprijs op enig moment is gesplitst. Artikel 7:258 BW bepaalt dat indien sprake is van een all-in huurprijs, de Huurcommissie op verzoek van de huurder de huurprijs vast kan stellen en het voorschotbedrag voor de servicekosten. De huurder dient op grond van dit artikel eerst een voorstel tot splitsing aan de verhuurder te doen, alvorens naar de Huurcommissie te stappen. Pas indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken, kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden. Vast staat dat [betrokkene] aan [eiseres] dan wel aan [naam 1] geen voorstel tot splitsing heeft gedaan en zich ook niet heeft gewend tot de Huurcommissie. Dat [betrokkene] op enig moment op aanwijzing van [eiseres] een bedrag van € 165,00 aan [naam 2] is gaan betalen, maakt het bovenstaande niet anders. [betrokkene] betaalde daarmee namelijk een deel van de all-in huurprijs bevrijdend aan [naam 2] . De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat de all-in huurprijs niet is gesplitst. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen.

4.3.

Partijen twisten verder over de vraag of de kosten voor de levering van water zijn inbegrepen in de all-in huurprijs. [eiseres] stelt dat uit artikel 4 van de huurovereenkomst volgt dat het water en de gemeentelijke belastingen niet zijn inbegrepen in de all-in huurprijs. Zij vordert daarom een bedrag van € 15,00 per maand ten titel van voorschot voor de levering van water. De bewindvoerder q.q. stelt dat uit artikel 4 van de huurovereenkomst volgt dat slechts de water- en gemeentelijke belastingen zijn uitgesloten en niet de kosten voor de levering van water.

4.4.

Het komt dus aan op de uitleg van de huurovereenkomst. Van belang daarbij is dat partijen een schriftelijke huurovereenkomst zijn aangegaan waarin zij deze afspraak hebben neergelegd. De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de gemaakte afspraken moeten worden uitgelegd, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Ook moet worden gelet op de betekenis zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. De kantonrechter baseert zich hierbij op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad.^[1]Naast de bewoordingen in het contract zijn dus ook andere relevante omstandigheden van belang bij de uitleg van de gemaakte afspraken.

4.5.

Het voorgaande in acht nemende, is de kantonrechter van oordeel dat de gemaakte afspraken zodanig moeten worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat ook het voorschot voor de levering van water is inbegrepen in de all-in huurprijs. Dat wordt als volgt toegelicht.

4.6.

In artikel 4 van de huurovereenkomst staat het volgende:
“
Water,gas, elektra, tv en internet, gemeente belastingDe kosten hiervoor zijn voor de huurder. Deeld met bovenhuurder”

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de tekst van artikel 4 van de huurovereenkomst niet zo duidelijk dat die op zichzelf tot een eenduidige uitleg van de huurovereenkomst leidt. De wijze waarop in de praktijk uitvoering is gegeven aan de huurovereenkomst speelt mede een rol bij de uitleg. [betrokkene] is met ingang van 1 juni 2020 huurder geworden van het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat de oorspronkelijke verhuurder ( [naam 1] ) [betrokkene] separaat een factuur heeft gestuurd voor de levering van water. [betrokkene] heeft in de periode juni 2020 tot april 2022 aan [naam 1] steeds een bedrag van € 768,00 per maand betaald en heeft verder geen extra kosten gehad voor nutsvoorzieningen. Verder staat vast dat de contracten voor de levering van gas, water en licht op naam van de bovenhuurder, [naam 2] , stonden. [betrokkene] betaalde alleen de overeengekomen all-in prijs van € 768,00 en kreeg daarvoor woonruimte, nutsvoorzieningen en internet. Op enig moment is [eiseres] eigenaar van de woning geworden en onbetwist is gesteld dat zij wilde dat [naam 2] en [betrokkene] onderling de levering van nutsvoorzieningen zouden regelen. [naam 2] kreeg namelijk eerder van [naam 1] korting op haar eigen huurprijs van € 150,00 per maand als vergoeding voor de levering van nutsvoorzieningen en die constructie wilde [eiseres] niet meer. Op aanwijzing van [eiseres] is [betrokkene] daarom een deel van de huurprijs, te weten
€ 165,00, aan [naam 2] gaan betalen en een bedrag van € 535,00 aan [eiseres] . Deze bedragen tezamen zijn gelijk aan de met [naam 1] overeengekomen all-in huurprijs van
€ 700,00, zonder tv en internet. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de wijze van uitvoering van de overeenkomst door partijen dat sprake is van een all-in huurprijs, inclusief de levering van water.

4.8.

Het bovenstaande betekent dat de vorderingen onder II, III, IV en V worden afgewezen.

Internet en televisie

4.9.

Ten aanzien van internet en televisie heeft [betrokkene] gesteld dat hij rond april 2022 een afspraak met [naam 1] heeft gemaakt omdat hij snel en stabiel internet nodig had. Televisie en internet zijn volgens [betrokkene] uit de all-in huurprijs gehaald en [betrokkene] hoefde daarom € 68,00 minder aan huur te betalen. [eiseres] stelt daarentegen dat van de huurovereenkomst slechts schriftelijk kan worden afgeweken. De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst inderdaad staat dat van de huurovereenkomst slechts schriftelijk kan worden afgeweken en dat is niet gebeurd. Daar komt bij dat [betrokkene] de stelling inneemt dat sprake is van een all-in huurprijs. In de huurovereenkomst is de all-in huurprijs inclusief televisie en internet. Daarmee strookt niet dat het internet uit de all-in huurprijs wordt gehaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [betrokkene] desgevraagd het standpunt ingenomen dat hij tegen deze achtergrond zijn eigen internet abonnement wil opzeggen.

4.10.

[eiseres] vordert betaling door [betrokkene] van € 68,00 per maand vanaf mei 2023 tot zo lang als de huurovereenkomst ongewijzigd voortduurt. [eiseres] gaat er daarbij echter aan voorbij dat [betrokkene] sinds april 2022 zelf de kosten voor internet en televisie betaalt en gesteld noch gebleken is per wanneer [eiseres] heeft aangeboden een aansluiting voor [betrokkene] te regelen. Op de zitting is het voor [betrokkene] duidelijk geworden dat bij een all-in huurprijs het internet is inbegrepen. Rekening houdende met een opzegtermijn van 1 maand vanaf de datum van de zitting, acht de kantonrechter het daarom redelijk ervan uit te gaan dat [eiseres] per 1 april 2024 internet en televisie aan [betrokkene] levert en dat [betrokkene] per die datum de kosten daarvoor aan [eiseres] betaalt. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] op dit punt daarom toewijzen over april 2024.

4.11.

Het bovenstaande betekent dat [betrokkene] per mei 2024 een all-in huurprijs betaalt van
€ 768,00 per maand aan [eiseres] , inclusief internet en televisie.

Voorrijkosten

4.12.

[eiseres] vordert tot slot een bedrag van € 95,00 aan voorrijkosten voor [bedrijf] . Dit bedrag zal worden toegewezen. Immers dat de ozonbehandeling op 31 augustus 2023 zou plaatsvinden was bekend bij [betrokkene] en hij heeft bevestigd thuis te zijn. Onbetwist is verder gesteld dat [betrokkene] is gewaarschuwd voor de kosten die in rekening zouden worden gebracht wanneer door zijn toedoen de behandeling niet door zou kunnen gaan. Ook dat [betrokkene] tijdens het uitvoeren van de ozonbehandeling niet in de woning zou kunnen verblijven, was hem bij e-mail van 21 maart 2023 reeds gemeld. Toen het bedrijf op de stoep stond om de ozonbehandeling uit te voeren, heeft [betrokkene] het bedrijf niet binnen gelaten. Door zijn toedoen is de behandeling niet doorgegaan. Dat betekent dat de voorrijkosten van € 95,00 die aan [eiseres] in rekening zijn gebracht en die daardoor nodeloos zijn geweest, voor rekening dienen te komen van [betrokkene] . Hij is tekort geschoten in zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen en dient de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden te vergoeden.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar de vergoeding toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, te weten een bedrag van € 48,40.

4.14.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

de tegenvordering

4.15.

De kern van het geschil is de vraag of het gehuurde gebreken vertoont - of op enig moment heeft vertoond - en of [betrokkene] gelet daarop recht heeft op het gevorderde herstel en de gevorderde huurprijsvermindering, dan wel dat hij dat recht heeft verspeeld door onvoldoende mee te werken aan (spoedig) herstel van die gebreken.

4.16.

Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder op verlangen van de huurder in beginsel verplicht is gebreken te herstellen. Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Niet elk gebrek geeft zondermeer recht op huurprijsvermindering; dat is alleen het geval als sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot.

4.17.

[betrokkene] heeft in verband met de aanwezigheid van schimmel huurprijsvermindering gevorderd. Volgens [betrokkene] is sprake van een gebrek, en moet [eiseres] dit gebrek herstellen. Ter onderbouwing hiervan heeft [betrokkene] voorafgaand aan de zitting foto’s en een filmpje van de schimmelvorming overgelegd. Volgens [eiseres] zijn de foto’s en filmpjes niet van recente datum. Zij betwist dat er thans nog sprake is van schimmelvorming en vocht en al helemaal dat deze zo ernstig is dat [betrokkene] niet meer in zijn slaapkamer zou kunnen slapen.

4.18.

De vordering wordt afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van schuldeisersverzuim. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

4.19.

Vast staat dat [betrokkene] op 6 december 2022 per e-mail aan [eiseres] heeft gemeld dat sprake is van schimmel in zijn woning. Naar aanleiding van die melding heeft [eiseres] [bedrijf] ingeschakeld. [bedrijf] heeft op 23 februari 2023 onderzoek gedaan. De conclusie van [bedrijf] was dat er beneden geen schimmel is waargenomen en ook niet verhoogd in de lucht is aangetroffen. Het advies van [bedrijf] was dat zowel boven als beneden de gevel op termijn moest worden hersteld en eventueel geïmpregneerd. [bedrijf] geeft aan dat de woning goed moet worden geventileerd en dat objecten niet direct tegen de gevel geplaatst moeten worden om condens- en schimmelvorming te voorkomen. Ook heeft [bedrijf] geadviseerd om een ozonbehandeling te laten uitvoeren. Op basis van het advies van [bedrijf] heeft [eiseres] op 28 juni 2023 de gevel laten reinigen, op 3 juli 2023 laten herstellen en op 10 augustus 2023 laten impregneren. Op 31 augustus 2023 zou de ozonbehandeling plaatsvinden. Vast staat dat [betrokkene] [bedrijf] niet in de gelegenheid heeft gesteld om de ozonbehandeling uit te laten voeren. De kantonrechter oordeelt dat [betrokkene] - door [bedrijf] niet in staat te stellen de ozonbehandeling uit te voeren - niet als een goed huurder heeft gehandeld. Het is door deze tekortkoming van [betrokkene] dat het gebrek, mocht daar nog sprake van zijn, niet is opgelost. Hij is in schuldeisersverzuim.

4.20.

Voor zover geen sprake zou zijn van verzuim, dan geldt dat [betrokkene] , gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiseres] , ook niet heeft onderbouwd dat thans nog sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van zijn woongenot als gevolg van de schimmel. Hij heeft in dat verband enkel gesteld dat hij niet meer in zijn slaapkamer kan slapen, hetgeen daartoe niet voldoende is. Ook om die reden is dus voor huurprijsvermindering geen plaats.

4.21.

Het bovenstaande betekent dat de tegenvordering wordt afgewezen.

4.22.

De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder q.q., omdat zij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang met de vordering, zal de kantonrechter een punt toekennen voor het salaris van de gemachtigde op basis van het tarief € 199,00. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. De nakosten worden vastgesteld op € 99,50.

5.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

5.1.

veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling aan [eiseres] van € 95,00;

5.2.

veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling aan [eiseres] van € 68,00 voor de maand april 2024 ter zake van internet en televisie;

5.3.

veroordeelt de bewindvoerder q.q. voorwaardelijk, indien en voor zover [betrokkene] de veroordeling niet vrijwillig en tijdig voldoet, tot betaling van € 48,40;

5.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

5.7.

wijst de vorderingen af;

5.8.

veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten van € 298,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de bewindvoerder q.q. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet de bewindvoerder q.q. ook de kosten van betekening aan [eiseres] betalen;

5.9.

veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.10.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter