Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10945025 \ CV EXPL 24-1270
Uitspraakdatum: 10 april 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
Stichting Pré Wonen
te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proces- nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte januari 2005
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering.
Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In artikel IV van de huurovereenkomst (aangegaan op 19 december 2011) staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit artikel luidt als volgt:
‘
U betaalt voor het gehuurde een bruto huurprijs van (…) per maand. Dit bedrag betaalt u, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van iedere maand aan ons. Wij mogen de huurprijs jaarlijks wijzigen. De eerste wijziging vindt plaats op (…).’
U betaalt voor het gehuurde een bruto huurprijs van (…) per maand. Dit bedrag betaalt u, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van iedere maand aan ons. Wij mogen de huurprijs jaarlijks wijzigen. De eerste wijziging vindt plaats op (…).’
3.6.
Dit artikel is dusdanig ruim en algemeen geformuleerd dat de mogelijkheid tot het wijzigen van de huurprijs in feite onbegrensd is. Uit het artikel had tenminste moeten blijken dat is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Dit artikel is daarmee een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn. De kantonrechter is daarom voornemens om dit artikel, voor zover dat ziet op wijziging van de huurprijs, te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt de eisende partij in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. Voor zover sprake is van een oneerlijk huurprijswijzigings- beding, moet de eisende partij ter onderbouwing van haar vordering aangeven wat er meer aan huur is betaald dan de aanvangshuurprijs over de duur van de huurovereenkomst.
Servicekosten
3.7.
In artikel 4 van de algemene voorwaarden staat een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
3.8.
In de algemene huurvoorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1: ‘
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2: ‘
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
Artikel 15: ‘
Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (prijspeil november 2003 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens). Daarnaast blijft de huurder de verplichting houden om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en blijven de overige rechten van de verhuurster op schadevergoeding ook bestaan.
Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (prijspeil november 2003 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens). Daarnaast blijft de huurder de verplichting houden om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en blijven de overige rechten van de verhuurster op schadevergoeding ook bestaan.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
3.9.
De algemene voorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de wet- en regelgeving die gold op het moment waarop de overeenkomst is gesloten. Op 19 december 2011 was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II van toepassing. Op grond van het Rapport Voorwerk II wordt aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten. De artikelen 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden verwijzen echter niet naar artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II. Deze artikelen bieden de eisende partij de mogelijkheid om ongelimiteerd kosten in rekening te brengen bij de consument indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Daarmee verstoren deze bedingen het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument en is sprake van oneerlijk bedingen.
3.10.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 15 van de algemene voorwaarden en de voornoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn.
3.11.
Het rentebeding in artikel 6.1 van de algemene voorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 van de algemene voorwaarden is voornoemd rentebeding echter wel oneerlijk. In artikel 15 is namelijk bepaald dat op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een (niet-gemaximeerde) boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
Proceskosten
3.12.
Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Conclusie
3.13.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens om het huurprijswijzigingsbeding in artikel IV van de huurovereenkomst te vernietigen. Ook heeft de kantonrechter het voornemen om de artikelen 6.1, 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden te vernietigen en als gevolg daarvan de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
3.14.
De eisende partij heeft verzocht om in elk geval de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe te wijzen als de beslissing wordt aangehouden in verband met de ambtshalve toetsing. De kantonrechter kan niet aan dat verzoek tegemoet komen, omdat het huurprijswijzigingsbeding mogelijk wordt vernietigd. Als dat gebeurt, betekent dat dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst alleen de oorspronkelijk overeengekomen huur verschuldigd is geweest. Mogelijk is dan op dit moment geen sprake van een huurachterstand (van ten minste drie maanden) en ontbreekt daarmee ook een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 8 mei 2024 om 10:00 uurom de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
woensdag 8 mei 2024 om 10:00 uurom de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter