Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10737122 \ CV EXPL 23-4345 IL
Uitspraakdatum: 10 april 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Anna Paulowna
gevestigd te Anna Paulowna
eiseres
verder te noemen: WSAP
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bewindvoering aan Zee B.V.
gevestigd te Den Helder
in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde]
gedaagde onder 1
verder te noemen respectievelijk: de bewindvoerder en [gedaagde]
gemachtigde: mr. J-M.F. Honders
2. zij die verblijven in de onroerende zaak (of een gedeelte daarvan) aan de [adres] ,
gedaagden onder 2
niet verschenen
De zaak in het kort
De verhuurder van een sociale huurwoning wil de huurovereenkomst met een huurder ontbinden wegens verboden onderverhuur en het te huur aanbieden van de woning op Facebook. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurder de woning tegen betaling in gebruik heeft gegeven aan een of meer ander(en) en daarom geen sprake is van onderverhuur. De verhuuradvertentie rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Omdat geen sprake is van onderverhuur, zijn er geen boetes verbeurd.
1.Het procesverloop
1.1.
WSAP heeft bij dagvaarding van 28 september 2023 een vordering tegen de bewindvoerder en de gedaagden onder 2 ingesteld. De bewindvoerder heeft schriftelijk geantwoord. De gedaagden onder 2 zijn niet verschenen.
1.2.
Op 12 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. WSAP is verschenen bij [naam 1] (hoofd woondiensten) en [naam 2] (woonconsulent), bijgestaan door de gemachtigde. De bewindvoerder is verschenen bij [bewindvoerder] (behandelend bewindvoerder), vergezeld van [gedaagde] en bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft WSAP bij brieven van 11 maart 2024 nog stukken (de producties 7 tot en met 9) toegezonden.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
1.4.
WSAP heeft op verzoek van de rechtbank van 25 maart 2024 bij e-mail van 27 maart 2024 de bekendmaking van het uittreksel van het exploot in de Helderste Courant verstrekt.
2.De feiten
2.1.
De bewindvoerder voert het bewind over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] .
2.2.
[gedaagde] huurt sinds 7 december 2021 de sociale huurwoning aan de [adres] van WSAP. De huurprijs bedraagt € 532,32 per maand. In artikel 2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om voor de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. De Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van WSAP zijn op de huurovereenkomst van toepassing.
2.3.
In artikel 6 onder 6 van de algemene huurvoorwaarden staat dat het de huurder verboden is om i) het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te huur of voor gebruik aan te bieden op het internet, via multimedia of anderszins en ii) het onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft verkregen. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt volgens deze bepaling dat de huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 2.500,00 te vermeerderen met € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.
2.4.
Op 16 augustus 2023 heeft WSAP aan de bewindvoerder gemaild dat [gedaagde] de woning tussen 13 juni 2023 en 20 juli 2023 heeft onderverhuurd tegen betaling van € 340,- per persoon per maand en een kamer van de woning via Facebook te huur heeft aangeboden, dat onbevoegde onderhuur niet wordt getolereerd en dat WSAP daarom een rechtszaak zal starten met als doel de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en betaling van de contractuele boete. De bewindvoerder wordt in de e-mail in de gelegenheid gesteld om ter voorkoming van een rechtszaak de huurovereenkomst uiterlijk op 18 augustus 2023 op te zeggen. Zij heeft dat niet gedaan.
3.De vordering
3.1.
WSAP vordert ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning door de bewindvoerder en de gedaagden onder 2 binnen drie dagen en veroordeling van de bewindvoerder en de gedaagden onder 2 tot het betalen van de contractuele boete van € 4.350,00, te vermeerderen met € 50,00 per dag vanaf 15 augustus 2023 tot aan het moment dat de overtreding is geëindigd.
3.2.
WSAP legt aan de vordering tegen de bewindvoerder ten grondslag - kort weergegeven - dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij zonder toestemming haar woning heeft onderverhuurd en omdat zij via een advertentie op Facebook een kamer in de woning te huur aanbiedt. Zij is vanwege de onderverhuur ook de boete van artikel 6 onder 6 van de algemene huurvoorwaarden verschuldigd.
3.3.
WSAP legt aan de vordering tegen de gedaagden onder 2 ten grondslag – kort weergegeven – dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven.
4.Het verweer van de bewindvoerder
4.1.
De bewindvoerder voert aan - kort weergegeven - dat er geen sprake is van onderverhuur en dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is. In het uiterste geval verzoekt de bewindvoerder om een ontruimingstermijn van drie maanden. De boete is niet verschuldigd, omdat er geen sprake is van onderverhuur en de advertentie op Facebook geen boete rechtvaardigt. Het boetebeding is onredelijk bezwarend. De bewindvoerder betwist verder de berekening van de boete en verzoekt de boete in het uiterste geval te matigen.
5.De beoordeling
Vonnis op tegenspraak
5.1.
De gedaagden onder 2 zijn juist opgeroepen maar niet verschenen, zodat tegen hen verstek wordt verleend.
5.2.
Omdat de bewindvoerder wel in het geding is verschenen, zal tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. [1]
De vordering tegen de bewindvoerder
5.3.
De kantonrechter moet beoordelen of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] wegens onderverhuur en het plaatsen van een verhuuradvertentie op Facebook.
Verhuuradvertentie
5.4.
Als niet betwist staat vast dat [gedaagde] op 23 juli 2023 een advertentie op Facebook heeft geplaatst, waarin staat dat ze een kamer te huur heeft voor een rustige dame. Hiermee heeft [gedaagde] in strijd met artikel 6 onder 6 van de algemene huurvoorwaarden gehandeld. De bewindvoerder ontkent dat op zich ook niet. Er is dus sprake van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Geen onderverhuur
5.5.
WSAP stelt dat [gedaagde] de woning tegen betaling in gebruik heeft gegeven aan derden. Volgens WSAP heeft [gedaagde] de woning aan verschillende personen onderverhuurd, namelijk aan [naam 3] en de [naam 4] , aan een onderhuurster die op de Facebook advertentie heeft gereageerd op 15 augustus 2023 en aan een onderhuurster van 20 jaar uit [land] .
5.6.
De bewindvoerder erkent dat [naam 3] en de [naam 4] enige tijd in de woning hebben verbleven, maar betwist dat zij huur aan [gedaagde] hebben betaald en dat er sprake was van onderverhuur. De bewindvoerder betwist ook dat sprake is van onderverhuur aan de twee dames. Volgens de bewindvoerder heeft een nicht van [gedaagde] ( [nicht] ) een korte periode bij [gedaagde] gelogeerd, omdat [gedaagde] haar wilde helpen, maar heeft [gedaagde] daarvoor geen geld ontvangen. En volgens [gedaagde] op de zitting heeft ze geen geld gehad van de vrouw die op de Facebook advertentie heeft gereageerd, omdat zij geen geld had.
5.7.
Omdat de bewindvoerder betwist dat sprake is van ingebruikgeving van (een kamer van) de woning tegen betaling aan [gedaagde] , is het aan WSAP om haar stelling op dat punt te onderbouwen. [2] Dat heeft zij onvoldoende gedaan.
5.8.
WSAP onderbouwt haar stelling met een door haar opgesteld verslag van een gesprek op 14 augustus 2023 tussen twee medewerkers van WSAP, een buurtbewoner ( [naam 5] ) en [naam 3] en de [naam 4] . De kantonrechter acht dit verslag een onvoldoende onderbouwing van de gestelde onderverhuur, omdat het daarvoor te vaag is en bijvoorbeeld niet voldoende concreet vermeldt dat en door wie er een bedrag aan [gedaagde] is betaald en hoeveel dat was voor de genoemde periode. WSAP beroept zich verder op de reactie op de Facebook advertentie van 23 juli 2023, maar die reactie is zinledig, en op de e-mails van 15 augustus 2023, 4 september 2023, 29 september 2023 (met bijgevoegde berichten) en 5 maart 2024 en een ongedateerde e-mail van een buurvrouw ( [naam 5] ). De kantonrechter is het met de bewindvoerder eens dat deze e-mails geen voldoende onderbouwing van de gestelde onderverhuur zijn, omdat daarin niet concreet is vermeld dat, wanneer en door wie er een bedrag aan [gedaagde] is betaald en/of waarvoor de betaling diende.
5.9.
WSAP heeft haar stelling dat sprake is van ingebruikgeving van (een kamer van) de woning tegen betaling aan [gedaagde] , ondanks het verweer van de bewindvoerder, niet verder geconcretiseerd en onderbouwd. Dat betekent dat ze niet aan haar stelplicht heeft voldaan en voor bewijslevering geen plaats is.
5.10.
Op de zitting heeft WSAP nog de stelling ingenomen dat [gedaagde] de woning in gebruik heeft gegeven aan derden en dat ook “om niet” niet mag zonder toestemming. Volgens WSAP heeft [gedaagde] ook daarom artikel 6 onder 6 van de algemene huurvoorwaarden geschonden. De kantonrechter laat deze stelling buiten beschouwing. WSAP heeft dit in de dagvaarding niet ten grondslag gelegd aan haar vordering, maar pas voor het eerst tijdens de zitting naar voren gebracht, namelijk aan het eind van de zitting in het kader van de tijdens de schorsing gevoerde schikkingsonderhandelingen toen de feitenbehandeling al was afgerond. De kantonrechter is van oordeel dat dat te laat is. De bewindvoerder heeft onvoldoende gelegenheid gehad om hierop te reageren. Dat maakt de kennelijke aanvulling van de gronden door WSAP in strijd met de eisen van een goede procesorde.
Tekortkoming
5.11.
De tussenconclusie is dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] , bestaande uit het plaatsen van de verhuuradvertentie op Facebook.
5.12.
Uitgangspunt is dat elke tekortkoming de bevoegdheid geeft aan de wederpartij om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij spelen de aard en de ernst van de tekortkoming een rol en alle omstandigheden, waaronder de belangen van partijen bij het wel of niet voortduren van de huurovereenkomst.
Geen ontbinding en ontruiming
5.13.
De kantonrechter vindt de tekortkoming van [gedaagde] relatief van geringe betekenis. Het gaat om een verhuuradvertentie die slechts een beperkte tijd op Facebook heeft gestaan. Op die advertentie is wel een reactie gekomen, maar niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de kamer daadwerkelijk heeft verhuurd. WSAP heeft [gedaagde] geen waarschuwing gegeven om te stoppen met adverteren. [gedaagde] heeft de advertentie inmiddels verwijderd.
5.14.
WSAP beroept zich op haar belang dat zij, als woningcorporatie, de woning kan verhuren aan iemand die er zelf woont en niet (al dan niet tegen betaling en al dan niet gedeeltelijk) aan derden in gebruik geeft, adequaat moet optreden tegen woonfraude en een signaal wil afgeven aan andere huurders dat het onderverhuren van een huurwoning zonder de vereiste toestemming leidt tot vertrek uit de woning. De kantonrechter vindt dit belang op zichzelf groot, maar in dit specifieke geval van minder gewicht, omdat er geen sprake is van daadwerkelijke onderverhuur maar van een verhuuradvertentie.
5.15.
Het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning spreekt voor zich. Door haar financiële situatie zal het lastig zijn om op korte termijn vervangende woonruimte te vinden. Verlies van de woning kan bovendien gevolgen hebben voor de voortgang of afronding van het bewind over haar goederen. Haar belang is dus groot.
5.16.
De kantonrechter vindt op basis van het voorgaande dat in dit geval het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van WSAP bij ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt daarom niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.
Geen boete
5.17.
De vordering van WSAP tot betaling van verbeurde boetes wegens verboden onderverhuur kan niet worden toegewezen, omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van onderverhuur.
5.18.
De kantonrechter heeft het boetebeding overigens ambtshalve getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht en acht het boetebeding niet oneerlijk. [3]
Conclusie
5.19.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van WSAP zal afwijzen.
De vordering tegen de gedaagden onder 2
5.20.
WSAP vordert ontruiming van het gehuurde tegen hen die (verder) in de woning verblijven. WSAP stelt dat zij de identiteit van de huidige onderhuurster niet kan achterhalen en zij daar zonder recht of titel verblijft.
5.21.
Ten opzichte van de niet verschenen partij (de onbekende onderhuurder(s)) geldt dat de vordering in beginsel wordt toegewezen, tenzij deze onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De door de wel verschenen mede-gedaagde (de bewindvoerder) aangevoerde verweren werken niet in het voordeel van de gedaagde die niet is verschenen, tenzij sprake is van een rechtsbetrekking tussen partijen die verplicht tot een voor alle partijen gelijke beslissing. [4] Die uitzondering doet zich hier voor. Afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming tegenover de bewindvoerder (namens de huurder) en toewijzing daarvan tegenover de eventuele onbekende onderhuurder(s) zou namelijk leiden tot een tegenstrijdig vonnis. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming tegenover de gedaagden onder 2 afwijzen, omdat gesteld noch gebleken is dat er op dit moment naast [gedaagde] een of meer ander(en) in de woning verblijft of verblijven.
De vordering tegen de bewindvoerder en de gedaagden onder 2
5.22.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van WSAP, omdat zij ongelijk krijgt. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00)
- nakosten
€ 135,00Totaal € 677,00.
De proceskosten van de gedaagden onder 2 worden begroot op nihil, omdat zij niet in het geding zijn verschenen en geen kosten hebben gemaakt.
- salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00)
- nakosten
€ 135,00Totaal € 677,00.
De proceskosten van de gedaagden onder 2 worden begroot op nihil, omdat zij niet in het geding zijn verschenen en geen kosten hebben gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt WSAP tot betaling van de proceskosten van de bewindvoerder van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als WSAP niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet WSAP ook de kosten van betekening aan de bewindvoerder betalen;
6.3.
veroordeelt WSAP tot betaling van de proceskosten van de gedaagden onder 2 van € 0,00;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter