ECLI:NL:RBNHO:2024:3173

• Datum uitspraak: 27 maart 2024
• Publicatiedatum: 29 maart 2024
• Zaaknummer: 10429317 \ CV EXPL 23-2023
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en schadevergoeding wegens wanprestatie door gebruik van huurwoning als praktijkruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen de eiser en de gedaagde ontbonden en de gedaagde veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan de eiser. De gedaagde, een huisarts, heeft de sociale huurwoning jarenlang zonder toestemming van de verhuurder gebruikt als praktijkruimte, wat in strijd was met de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde wanprestatie heeft gepleegd door de woning niet als woonruimte te gebruiken en aanpassingen aan de woning te doen zonder toestemming. De schadevergoeding is vastgesteld op € 160.656,34, berekend op basis van de winstafdrachtmethode (artikel 6:104 BW), vermeerderd met de vervallen wettelijke rente. Het beroep van de gedaagde op verjaring en schending van de klachtplicht is afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de ontbindingsvordering niet verjaard is, omdat het hier gaat om een voortdurende tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De gedaagde heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de woning met toestemming van de verhuurder als praktijkruimte heeft gebruikt. De kantonrechter heeft de gedaagde ook veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen één maand na de uitspraak van het vonnis.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10429317 \ CV EXPL 23-2023

Uitspraakdatum: 27 maart 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [plaats 1]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. P.G.Th.M. Visser-van Daal

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.H.M. Spanjaard

De zaak in het kort

In deze zaak ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt hij de huurder (een huisarts) tot betaling van schadevergoeding aan de verhuurder. De huurder heeft namelijk wanprestatie gepleegd door de gehuurde (sociale huur-)woning in strijd met de huurovereenkomst en zonder toestemming van de verhuurder zeer langdurig als huisartsenpraktijkruimte te (laten) gebruiken en aanpassingen aan de woning te doen. Onder toepassing van de winstafdrachtmethode (art. 6:104 BW) wordt de schadevergoeding vastgesteld op € 160.656,34, vermeerderd met de vervallen (samengestelde) wettelijke rente. Het beroep van de huurder op absolute verjaring en schending van de klachtplicht slaagt niet.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 15 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 12 september 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Op verzoek van partijen is de zaak vervolgens aangehouden in verband met schikkingsoverleg.

1.3.

Op 29 november 2023 heeft [eiser] laten weten dat partijen geen schikking hebben bereikt. De kantonrechter heeft partijen vervolgens, op verzoek van [gedaagde] , in de gelegenheid gesteld een akte te nemen over de omvang van de schade en de berekening van de wettelijke rente.

1.4.

Op 20 december 2023 heeft [gedaagde] een akte genomen. Op 31 januari 2024 heeft [eiser] een antwoord akte, tevens eiswijziging gedaan.

1.5.

Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op heden.

2. Feiten

2.1.

Met ingang van 1 maart 1992 heeft [gedaagde] een woning aan de [adres 1] ( [postcode] ) in [plaats 2] (hierna: de Woning) gehuurd van de Stichting Pensioenfonds voor de Gezondheidszorg Geestelijke en Maatschappelijke Belangen (hierna: PGGM). Bij het aangaan van de huurovereenkomst bedroeg de maandelijkse huurprijs NLG 715,- . In april 2022 bedroeg de huurprijs € 865,34 per maand.

2.2.

De huurliberalisatiegrens in 1992 was NLG 865,42.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen woonruimte met nummer 59/1989 (hierna: de Algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer dat:

• het gehuurde uitsluitend als woonbestemming mag worden gebruikt;
• de huurder het gehuurde niet – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder – in huur, onderhuur of gebruik aan derden mag afstaan;
• dat de huurder wijzigingen aan het gehuurde slechts na schriftelijke goedkeuring van de verhuurder mag aanbrengen.

2.4.

Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 1992 heeft [gedaagde] de Woning in gebruik als bedrijfsruimte voor zijn huisartsenpraktijk. Tot 1 juli 1992 heeft [gedaagde] ook in de Woning geslapen, omdat zijn eigen woning nog niet klaar was. Daarna is [gedaagde] elders gaan wonen maar is hij in de Woning praktijk blijven houden.

2.5.

In een door [gedaagde] ingebracht verslag van een bespreking van 3 maart 1993 met de gemeente [gemeente] inzake huisvesting huisartsen [bedrijf 1] , staat onder meer:
‘(…) Betrokkene [ [gedaagde] , toevoeging ktr
] heeft sinds 1 april 1992, eveneens tijdelijk, de beschikking over een woning gekregen van pensioenfonds PGGM (…). Ook hier is afgesproken dat het een tijdelijke zaak zou zijn, nl als overbrugging naar de definitieve oplossing. (…). Ook hier bestond dus de verwachting van de gemeente dat de definitieve oplossing “huisvesting in het gezondheidsstraatje in [wijk] -centrum” zou inhouden. Inmiddels is de stand van zaken nu zo, dat beide huisartsen geen praktijkruimte in het gezondheidsstraatje [wijk] wensen te huren. (…) De tijdelijkheid van de huidige huisvesting van de praktijken (…) [adres 1] , wordt door de beide betrokken huisartsen erkend en niet bestreden. De betrokken woningen zullen dus moeten worden vrijgemaakt. (…) Er zal dus zeer intensief gezocht moeten worden door hen (…)’

2.6.

In een brief van 16 april 1993 van de gemeente [gemeente] aan [gedaagde] staat onder meer:
‘(…) Per 1 april 1992 heeft u als tijdelijke oplossing uw praktijk gevestigd in de woning [adres 1] , totdat er elders in de wijk [wijk] een geschikte locatie zou zijn om uw praktijk te (her)vestigen. Zoals u bekend hebben wij vanwege deze tijdelijkheid aan deze oplossing meegewerkt. (…) Wij betreuren het dat (her)vestiging van uw praktijk in het sociaal-medisch centrum in deze wij bij u op bezwaren is gestuit. Wij zijn bereid uw praktijkbeoefening in deze woning voorshands nog voor 1 jaar te gedogen. (…)’

2.7.

Sinds 1 januari 2007 houden ook twee andere huisartsen, met wie [gedaagde] de maatschap [bedrijf 1] vormt, praktijk in de Woning.

2.8.

Op 1 mei 2002 heeft de besloten vennootschap [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) de Woning gekocht. Sinds 2011 is de Woning in eigendom van [eiser] , tevens enig aandeelhouder en directeur van [bedrijf 2]. Bij akte van cessie van 20 maart 2023 heeft [bedrijf 2] haar vorderingen op [gedaagde] overgedragen aan [eiser] .

2.9.

In 2022 heeft [eiser] rookmelders in de Woning laten plaatsen.

2.10.

Bij brief van 7 maart 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
‘(…) Recentelijk is client gebleken dat u niet meer in het gehuurde woont, maar op het adres [adres 2] in [plaats 2] . Verder is gebleken dat het gehuurde volledig in gebruik is als dokterspraktijk. Raadpleging van het Handelsregister heeft uitgewezen dat in het gehuurde de maatschap [bedrijf 1] is gevestigd, een maatschap waarvan u deel uitmaakt. Omdat het gehuurde op grond van de huurwoning uitsluitend door uzelf en alleen als woning, mag worden gebruikt, handelt u in strijd met de tussen u en client bestaande huurovereenkomst. (…)’ . [eiser] heeft [gedaagde] in deze brief voorgesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen en aansluitend een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte met [eiser] te sluiten voor een huurprijs van € 1.600,- per maand. Tot slot heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade.

2.11.

Bij brief van 13 maart 2023 heeft [gedaagde] het voorstel van [eiser] afgewezen en aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.12.

[eiser] heeft een rapport overgelegd van 10 februari 2023 van [betrokkene 1] , taxateur bij Onafhankelijke Taxateurs Nederland B.V. (hierna: de taxateur), die in opdracht van [eiser] een huurberekening heeft opgesteld voor de situatie dat de Woning in de periode van 2002 tot en met 2023 als dokterspraktijk zou zijn verhuurd.

3. De (gewijzigde) vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad:

I) het door [eiser] gelegde conservatoir beslag op de woning van [gedaagde] aan de [adres 2] in [plaats 2] voor recht verklaart. Deze vordering is ter zitting ingetrokken door [eiser] .
II) de tussen [eiser] van [gedaagde] bestaande huurovereenkomst ontbinding;
IIIa) bepaalt dat [gedaagde] de Woning binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis dient te verlaten en te ontruimen in de staat waarin hij deze in 1992 ter beschikking gesteld heeft gekregen, behoudens normale slijtage, ter vrije beschikking te stellen aan [eiser] ;
IIIb) indien [gedaagde] niet aan het onder III.a) voldoet, [eiser] machtigt om met alle hem rechtens daartoe staande middelen op kosten van [gedaagde] de woning te doen ontruimen en [gedaagde] veroordeelt deze ontruiming te gehengen en te gedogen;
IVa) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 165.019,- aan schadevergoeding bestaande tot 1 januari 2023 te weinig betaalde huur;
IVb) verhoogd met de maandelijks door [gedaagde] te weinig betaalde huur ad € 734,66 vanaf 1 januari 2023 tot de dag dat aan het onder III gestelde is voldaan;
V) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van (primair) een bedrag van € 66.523,20 aan wettelijke rente tot 1 januari 2023 over de onder IV genoemde vorderingen, danwel (subsidiair) een bedrag van € 214.196,49 aan gederfd rendement (7,35%) tot 1 januari 2023 over de onder IV gevorderde bedragen;
VI) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 3.300,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
VII) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.815,- aan de kosten van het taxatierapport;
VIII) [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd door de Woning in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de toepasselijke Algemene bepalingen zonder toestemming van [eiser] te verbouwen, te gebruiken als dokterspraktijk en in gebruik te geven aan de Maatschap [bedrijf 1] . Deze jarenlange en ernstige wanprestatie rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook moet [gedaagde] de hierdoor door (de rechtsvoorganger van) [eiser] geleden schade vergoeden, die bestaat uit gederfde huurinkomsten (vermeerderd met wettelijke rente dan wel gederfd rendement). [gedaagde] is ook buitengerechtelijke incassokosten en door [eiser] gemaakte deskundigenkosten verschuldigd.

4. Het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Volgens [gedaagde] zijn alle vorderingen verjaard, omdat meer dan twintig jaar is verstreken na het ontstaan van de vermeende tekortkoming. [gedaagde] betwist ook dat sprake is van wanprestatie. Volgens [gedaagde] gebruikt hij de Woning met toestemming van PGGM en met goedkeuring van de gemeente als dokterspraktijk. De gevorderde ontbinding en ontruiming moeten worden afgewezen wegens zwaarwegende belangen van [gedaagde] . Als er toch wordt ontbonden, moet daarbij een termijn van vijf jaar in acht worden genomen. Voor schadevergoeding bestaat geen grond, omdat er geen schade is geleden. Het taxatierapport kan niet als bewijs voor de gestelde schade-omvang dienen. [gedaagde] betwist ook de door [eiser] gestelde, maar niet toegelichte markthuur. Tot slot betwist [gedaagde] dat aanspraak gemaakt kan worden op de wettelijke handelsrente en de gevorderde kosten.

4.2.

Voor het geval de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, vordert [gedaagde] bij wijze van tegenvordering dat het gelegde beslag wordt opgeheven.

5. De beoordeling

de vordering

5.1.

De vraag die in deze zaak voorligt is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of [gedaagde] een schadevergoeding aan [eiser] moet betalen. De kantonrechter beantwoordt deze vragen bevestigend. Bij de beoordeling is de kantonrechter er vanuit gegaan dat [gedaagde] niet kan worden beschouwd als consument. De kantonrechter heeft het huurcontract en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden dan ook niet (ambtshalve) getoetst aan het consumentenrecht.

De ontbindingsvordering is niet verjaard

5.2.

Het verweer van [gedaagde] dat de ontbindingsvordering is verjaard op grond van de absolute verjaringstermijn van twintig jaar, omdat de vermeende tekortkoming in 1993 is aangevangen, slaagt niet.

5.3.

In artikel 3:311 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat dat een vordering tot ontbinding van een overeenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming daarvan, verjaart door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag volgende op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden, en in ieder geval twintig jaren nadat de tekortkoming is ontstaan. [gedaagde] stelt dat de tekortkoming in 1993 is ontstaan, maar hij gaat er daarbij aan voorbij dat het hier niet om een éénmalige tekortkoming gaat, maar om een (jarenlang)
voortdurende tekortkoming in de nakoming van een duurovereenkomst. Daardoor vangt voor iedere (maandelijkse) tekortkoming een nieuwe verjaringstermijn aan en is van verjaring geen sprake. ^[1]

Toerekenbare tekortkoming [gedaagde]

5.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft immers erkend dat hij: (i) de Woning niet als woonruimte maar als dokterspraktijk gebruikt, (ii) de Woning mede laat gebruiken door derden (zijn maten/de maatschap) en (iii) aanpassingen aan de Woning heeft gedaan (plaatsen van een gipswand). [gedaagde] heeft hiermee gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de Algemene bepalingen en dat levert een toerekenbare tekortkoming op.

5.5.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat van een tekortkoming geen sprake is, omdat hij de Woning met toestemming van PGGM als dokterspraktijk heeft gebruikt. [eiser] heeft dit gemotiveerd weersproken. Ter zitting heeft de heer [betrokkene 2] namens [eiser] toegelicht dat er in het huurdossier, zoals dat bij de verkoop door PGGM is overgedragen, geen aantekeningen staan, dat er ook niets over is opgenomen in het bidbook en dat PGGM bij de verkoop heeft gegarandeerd dat er geen sprake is van onderhuur. Het had vervolgens op de weg van [gedaagde] gelegen zijn stelling nader te onderbouwen, maar dat is niet gebeurd. Het verslag van een bespreking met de gemeente in 1993 en de brief van de gemeente [gemeente] van 16 april 1993 zijn daarvoor onvoldoende. ^[2] Daaruit blijkt slechts dat de gemeente heeft gedoogd dat [gedaagde] de Woning tijdelijk als huisartsenpraktijk zou gebruiken, maar niet dat
PGGM ermee heeft ingestemd dat [gedaagde] de Woning (blijvend) als doktersruimte zou gebruiken. Volgens het verslag was PGGM bij de bespreking met de gemeente ook geen partij. Voor de brief die [gedaagde] als productie 6 bij zijn laatste akte heeft overgelegd, geldt hetzelfde. Dat is een ongedateerde en niet ondertekende concept-brief van de (voormalig) rechtsbijstandsverlener van [gedaagde] aan de gemeente [gemeente] , waarin slechts het standpunt van [gedaagde] is verwoord. Een bevestiging door PGGM van de juistheid van dat standpunt kan daarin niet worden gelezen.

5.6.

[gedaagde] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat voor de verhuurder altijd kenbaar is geweest dat hij in de Woning praktijk hield, aangezien zijn praktijk op internet staat, er een groot bord in de straat staat dat er een huisarts zit en de huur is betaald vanaf de bankrekening van de praktijk. Deze stellingen zijn echter, na gemotiveerde (en onderbouwde) betwisting daarvan door [eiser] , niet komen vast te staan. Bovendien heeft te gelden dat bekendheid bij de verhuurder over het (van het contract afwijkend) gebruik van de Woning niet te snel mag worden aangenomen en niet (zonder meer) is af te leiden uit huurbetalingen door een derde partij. ^[3]

5.7.

Dat de gemeente [gedaagde] heeft toegestaan (gedoogd) om de Woning tijdelijk als dokterspraktijk te gebruiken, brengt in het voorgaande geen verandering. Bekendheid bij de gemeente kan niet aan de verhuurder kan worden toegerekend. Die bekendheid (gedoogconstructie) is slechts van belang voor de publiekrechtelijke relatie tussen de gemeente en [gedaagde] en doet niet(s) af aan de verplichtingen die [gedaagde] in de contractuele relatie met zijn verhuurder heeft.

5.8.

Gelet op het voorgaande is de conclusie dat sprake is van een tekortkoming. De tekortkoming is toerekenbaar, omdat [gedaagde] er (zelf) verantwoordelijk voor is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Dat [gedaagde] , zoals hij heeft aangevoerd, steeds te goeder trouw is geweest, een leek is op juridisch gebied en niets stiekem heeft gedaan, brengt daarin geen verandering.

De huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde moet worden ontruimd

5.9.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.10.

De kantonrechter is van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, aangezien de (hiervoor vastgestelde) tekortkoming ernstig en langdurig is. De door [gedaagde] aangevoerde belangen, te weten: dat hij de buurt vanuit de Woning van noodzakelijke zorg kan voorzien, dat het voor hem moeilijk zal worden een andere locatie in de buurt te vinden en dat hij bijna met pensioen gaat, leiden niet tot een ander oordeel. Te meer niet nu [eiser] [gedaagde] een nieuw huurcontract heeft aangeboden, hetgeen [gedaagde] van de hand heeft gewezen.

5.11.

[gedaagde] heeft ter zitting nog verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 7 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1270, Nanada/Golden Earring). Voor zover hij daarmee een beroep doet op (schending van) de klachtplicht, slaagt dat niet. In artikel 6:89 BW is bepaald dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. Het ligt op de weg van [gedaagde] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment [eiser] heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken dat het gebruik van de woning door [gedaagde] niet aan de overeenkomst beantwoordde. Gelet op wat onder r.o. 5.6. is overwogen, is niet komen vast te staan dat [eiser] er vóór het plaatsen van de rookmelders in 2022 al mee bekend was dat de Woning als praktijkruimte werd gebruikt. [eiser] heeft bij brief van 7 maart 2022 voor het eerst geklaagd. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet te laat.

5.12.

De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de Woning zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op één maand na de uitspraak van dit vonnis. De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] aangevoerde (hiervoor genoemde) omstandigheden geen aanleiding een langere termijn te hanteren. Daarbij komt dat [eiser] heeft aangeboden een huurovereenkomst bedrijfsruimte met [gedaagde] te sluiten, welk aanbod door [gedaagde] is afgewezen.

[gedaagde] moet geleden schade vergoeden

5.13.

Aangezien [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zal hij de schade die [eiser] hierdoor heeft geleden, moeten vergoeden.

Beroep op verjaring slaagt deels

5.14.

[gedaagde] heeft ook voor deze vordering een beroep gedaan op de absolute verjaringstermijn van twintig jaar, zoals bedoeld in artikel 3:310 lid 1 BW.

5.15.

Het verweer slaagt deels. In artikel 3:310 lid 1 BW staat dat een vordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op de dag waarop de benadeelde met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden, en in ieder geval door verloop van twintig jaren na de gebeurtenissen waardoor de schade is veroorzaakt. Het voorgaande brengt met zich dat de vordering van schade als gevolg van tekortkomingen die zich hebben voorgedaan vóór 7 maart 2003, is verjaard. Met zijn brief van 7 maart 2023 heeft [eiser] de verjaring van zijn vordering gestuit. ^[4] Daardoor is de tot 7 maart 2003 geleden schade verjaard en slechts de schade vanaf 7 maart 2003 verhaalbaar.

Berekening van de schade volgens de winstafdrachtmethode

5.16.

[eiser] heeft een bedrag van € 165.019,- aan schadevergoeding gevorderd met gebruikmaking van de winstafdrachtmethode zoals vastgelegd in artikel 6:104 BW. Het gevorderde bedrag is het verschil tussen de door de taxateur van [eiser] bepaalde (i) totaal gederfde huur van € 329.634,-, zijnde de huurinkomsten indien [eiser] en zijn rechtsvoorgangster de Woning zelf als dokterspraktijk zouden hebben geëxploiteerd, en (ii) de door [gedaagde] totaal betaalde huur van € 162.129,-.

5.17.

[gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde schade-omvang betwist en daartegen het volgende aangevoerd:

(1) de schadeberekening is gebaseerd op het onjuiste standpunt dat [eiser] de Woning als bedrijfsruimte had kunnen verhuren. De Woning had volgens [gedaagde] uitsluitend als woonruimte verhuurd kunnen worden, waarbij geldt dat de huurprijzen voor vrijesectorwoningen en bedrijfsruimten in [plaats 2] niet afwijken;

(2) het rapport van de taxateur kan niet als bewijs dienen, omdat niet is toegelicht waarom voor de vergelijkingsbedragen is gekozen;

(3) een defensieve schatting is aangewezen, aangezien art 6:104 BW geen punitatief karakter mag hebben;

(4) het standpunt dat de markthuur € 1.600,- zou bedragen is niet toegelicht. Een huurprijs van hooguit € 125 per m2 is gerechtvaardigd, omdat de Woning niet over de faciliteiten van een normale praktijkruimte beschikt;

(5) in de schadeberekening is geen rekening gehouden met de besparing van ruim € 82.000 (incl. rente) die (de rechtsvoorganger van) [eiser] heeft gehad doordat hij de Woning als woonruimte tegen een lagere prijs heeft kunnen kopen dan het geval was geweest als hij het als bedrijfsruimte heeft gekocht.

5.18.

De kantonrechter overweegt als volgt. De winstafdrachtmethode uit artikel 6:104 BW geeft de kantonrechter de bevoegdheid om de schade te begroten op de door de wanprestatie genoten winst of een gedeelte daarvan. Hiervoor is niet noodzakelijk dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangetoond. Het is voldoende dat de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk is gemaakt. De winstafdrachtmethode kan niet worden toegepast, indien de aangesprokene aannemelijk maakt dat door de gedragingen waarvoor hij aansprakelijk gesteld wordt geen schade kan zijn ontstaan. Ook wanneer aannemelijk is dat het door de schuldenaar behaalde financiële voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat, moet artikel 6:104 BW terughoudend worden toegepast. Voor toepassing van artikel 6:104 BW is niet een bijzondere mate van verwijtbaarheid van het schade toebrengende handelen vereist. Wel mag de rechter bij beantwoording van de vraag of hij toepassing zal geven aan artikel 6:104 BW, en zo ja, of hij de schade op het volledige winstbedrag zal begroten, aan de mate van verwijtbaarheid gewicht toekennen.

5.19.

De kantonrechter is van oordeel dat de schade aan de hand van de winstafdrachtmethode kan worden vastgesteld. [gedaagde] heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt of onderbouwd dat door zijn gedragingen geen schade kan zijn ontstaan. [gedaagde] heeft de Woning sinds 1992 voor een zeer lage huurprijs kunnen huren. Uit de Huurliberalisatiegrenzen volgt dat de Woning bij aanvang van de huurovereenkomst – anders dan [gedaagde] heeft bepleit - een sociale huurwoning was, met bijbehorende huurprijs (in het geval van [gedaagde] NLG 715,-). Aangezien de huurprijs in 1992 al vlak onder de liberalisatiegrens lag, is aannemelijk dat (de rechtsvoorganger van) [eiser] de Woning op enig moment in de vrije sector had kunnen verhuren, in welk geval de huurinkomsten substantieel hoger zouden zijn geweest dan wat door [gedaagde] is betaald. Ook als [eiser] de woning op enig moment als dokterspraktijk had kunnen verhuren, zouden de huurinkomsten substantieel hoger zijn geweest. [eiser] heeft de aanwezigheid van enige vorm van schade naar het oordeel van de kantonrechter aldus voldoende aannemelijk gemaakt. Ook is niet aannemelijk geworden dat het door [eiser] behaalde voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat.

5.20.

Het verweer van [gedaagde] dat de schadeberekening is gebaseerd op de onjuiste aanname dat [eiser] het gehuurde als bedrijfsruimte had kunnen verhuren (ad 1) slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, is aannemelijk dat [eiser] zowel bij verhuur als vrije sector woning als bij bedrijfsruimte substantieel hogere huurinkomsten zou hebben gehad dan bij verhuur als sociale huurwoning. Dat geldt eens te meer als ervan uit wordt gegaan dat de huurprijzen voor vrijesectorwoningen en bedrijfsruimten in [plaats 2] niet van elkaar afwijken, zoals [gedaagde] zelf naar voren heeft gebracht.

5.21.

Ook het verweer van [gedaagde] dat bij de schadeberekening rekening moet worden gehouden met een aanzienlijke besparing die [eiser] zou hebben gehad bij de aankoop van de woning (ad 5), slaagt niet. Door toepassing van de winstafdrachtmethode wordt de schade die [eiser] en zijn rechtsvoorgangster hebben geleden immers (fictief) gelijkgesteld aan de winst die [gedaagde] heeft genoten doordat hij geen dokterspraktijk heeft hoeven huren voor een marktconforme prijs. Daarbij komt dat [eiser] gemotiveerd heeft weersproken dat hij een besparing heeft genoten. Bij antwoord-akte heeft hij toegelicht dat hij een verhuurde sociale huurwoning heeft gekocht en niet de intentie had om een praktijkruimte te kopen, terwijl de Woning bij vertrek van [gedaagde] niet langer als praktijkruimte kan wordt verhuurd, zodat van een besparing of verrijking door [eiser] geen sprake is geweest.

5.22.

Ook de verweren van [gedaagde] die zien op het rapport en de gehanteerde berekeningswijze (ad 2, 3 en 4) falen. Voor de berekening van de gederfde huur heeft [eiser] een deskundigenrapport laten opstellen. In dit rapport is vanaf 2002 de markthuur berekend die [gedaagde] zou hebben moeten betalen indien hij het gehuurde zou hebben gehuurd als dokterspraktijk. In het rapport is de markthuurwaarde per m2 per jaar op drie peildata vastgesteld (1-1-2002, 1-1-2012 en 1-1-2022) met een bandbreedte. Aan de hand van het rapport heeft [eiser] de gederfde huur lineair bepaald en daarbij het midden van de in het rapport gehanteerde bandbreedte aangehouden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit een correcte wijze van berekenen.

5.23.

[eiser] komt aldus op een gederfde huur over de periode van 1 april 2002 tot 1 januari 2023 van in totaal € 329.634,-. Over dezelfde periode heeft [gedaagde] , zoals onweersproken door [eiser] is gesteld, feitelijk aan huur betaald een bedrag van € 162.129,-. Het verschil tussen deze bedragen is € 167.505,- (en niet € 165.019,- zoals door [eiser] is gesteld). Zoals hiervoor is aangegeven is de vordering van [eiser] voor zover betrekking hebbend op de periode voor 7 maart 2003 verjaard. Uitgaande van het door [eiser] overgelegde Excelsheet betreft dit een bedrag van € 6.848,66 (zijnde de gederfde huur over de maanden april 2002 tot en met maart 2003 minus de feitelijk betaalde huur over die periode). Het totale, niet verjaarde schadebedrag komt daarmee op
€ 160.656,34. De kantonrechter zal de door [gedaagde] te betalen schadevergoeding over de periode van 7 maart 2003 tot 1 januari 2023 op dit bedrag vaststellen.

5.24.

Dit bedrag wordt verhoogd met de maandelijks door [gedaagde] te weinig betaalde huur, welk bedrag wordt bepaald door de betaalde huur ( € 865,34) af te trekken van de markthuur (1.600,00) vanaf 1 januari 2023 tot aan de datum van ontruiming, een en ander vanaf 1 juli 2023 te corrigeren met inachtneming van de jaarlijkse huurverhogingen.

Wettelijke (samengestelde) rente

5.25.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, een bedrag van € 66.523,20 aan (samengestelde) wettelijke rente. De gevorderde (samengestelde) rente kan op grond van artikel 6:119 BW worden toegewezen. Echter, het door [eiser] gevorderde bedrag klopt niet, nu dit mede is berekend over het deel van de vordering dat is verjaard (alle schade vóór 7 maart 2003). De rente zal daarom worden toegewezen over het niet-verjaarde deel van de vordering.

Kosten deskundigenrapport

5.26.

De gevorderde kosten voor het deskundigenrapport worden op de voet van artikel 6:96 lid 2 onder b BW toegewezen. Het gaat om kosten voor werkzaamheden die in de gegeven omstandigheden noodzakelijk waren en niet is gebleken (of aangevoerd) dat de gevorderde kosten naar hun omvang onredelijk zijn.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.27.

[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 3.300,- gebaseerd op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd Besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Verder geldt als vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat aan dit vereiste niet is voldaan, zodat de kantonrechter de buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.

5.28.

Voor wat betreft de hoogte van het toe te wijzen bedrag is het volgende van belang. Voor het deel van de vordering waarvan het verzuim is ingetreden vóór 1 juli 2012, gelden de tarieven uit rapport Voorwerk-II. Voor het deel van de vordering waarvan het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden, geldt de wettelijke staffel uit het Besluit. Het door [eiser] gevorderde bedrag is volledig gebaseerd op de staffel uit het Besluit, en is daarmee niet correct. Het is niet aan de kantonrechter om een correcte berekening te maken. De kantonrechter acht het daarom redelijk om voor de hoogte van de toe te wijzen incassokosten aan te sluiten bij het tarief uit het rapport Voorwerk-II, te weten € 2.842,-.

Tegenvordering

5.29.

De kantonrechter komt niet toe aan beoordeling van de tegenvordering van [gedaagde] , omdat de voorwaarde waaronder die is ingesteld (dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen) niet is ingetreden.

De proceskosten

5.30.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Daarbij wordt het salaris van de gemachtigde van [eiser] begroot op € 3.177,- (tarief van € 1.059 x 3 punten).

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats 2] ;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om de Woning, met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van [eiser] , binnen één maand na betekening van dit vonnis, te verlaten en te ontruimen en in de staat waarin hij deze in 1992 ter beschikking gesteld heeft gekregen (behoudens normale slijtage), ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

6.3.

indien [gedaagde] niet aan het onder 6.2 gestelde voldoet, machtigt [eiser] om met alle hem rechtens daartoe staande middelen op kosten van [gedaagde] de Woning te doen ontruimen en veroordeelt [gedaagde] deze ontruiming te gehengen en te gedogen;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 160.656,34 aan schadevergoeding, vermeerderd met de vervallen (samengestelde) wettelijke rente daarover vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele betaling;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de maandelijks door [gedaagde] te weinig betaalde huur vanaf 1 januari 2023 tot de dag van de ontruiming, welk bedrag wordt bepaald door de betaalde huur (€ 865,34) af te trekken van de markthuur (€ 1.600,00), vanaf 1 juli 2023 te corrigeren met inachtneming van de jaarlijkse huurverhogingen, vermeerderd met de vervallen wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele betaling;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de kosten van het deskundigenrapport van € 1.815,-;

6.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.842,-;

6.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,14
griffierecht € 379,00
salaris gemachtigde € 3.177,00 ;

6.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.10.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. O.a. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:677, NJ 2018/239 (TMG/Staat)

2. Zie 2.5 en 2.6 bij Feiten

3. Hoge Raad 22 maart 2019, Hof Arnhem-Leeuwarden 10 juli 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6286.

4. Zie 2.10 bij Feiten