Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/6368
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 februari 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 639.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2024 te Haarlem. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en
[naam 2] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een rijwoning uit 1992. De oppervlakte van de opstal is 144 m² en de oppervlakte van het perceel is 243 m². De woning is voorzien van een aanbouw woonruimte (17 m²) en een aangebouwde garage (27 m²).
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 592.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde (€ 639.000) niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een waarderapport overgelegd, met als bijlage een matrix. In het waarderapport concludeert de taxateur tot een waarde van de woning van € 644.000. Bij de waardebepaling (in de matrix) heeft verweerder rekening gehouden met verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten, te weten: [object 1] , [woonplaats] (verkocht op 22 maart 2021), [object 2] , [woonplaats] (verkocht op 5 januari 2021) en [object 3] (verkocht op 16 november 2020). Deze verkoopprijzen zijn vervolgens gecorrigeerd naar de waarde per waardepeildatum. Dit is op zichzelf een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.
7. Gelet op de in de door verweerder overgelegde matrix vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, gebruiksoppervlakte, oppervlakte van het perceel, staat van onderhoud, kwaliteit, voorzieningen en bouwjaar is aannemelijk dat de objecten waarnaar in de matrix wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht en betreffen in [woonplaats] en [plaats] gelegen rij- en hoekwoningen gebouwd in dezelfde bouwperiode (tussen 1992 en 1995)
.
.
8. Eiseres heeft betoogd dat [object 1] niet een geschikt vergelijkingsobject is, omdat dit object een hoekwoning betreft. Verweerder heeft betoogd dat bij de selectie van vergelijkingsobjecten geen onderscheid wordt gemaakt tussen rij- en hoekwoningen. De woningen zijn vergelijkbaar en kunnen dus ook onderling als vergelijkingsobjecten worden gebruikt, al kan een hoekwoning wel een andere waarde hebben doordat deze andere objectkenmerken (bijvoorbeeld meer grond en/of meer bijgebouwen) heeft dan naastgelegen rijwoningen, aldus verweerder. De rechtbank stelt vast dat de gebruiksoppervlakte van [object 1] (nagenoeg) gelijk is aan de gebruiksoppervlakte van de woning. [object 1] heeft echter een groter perceel dan de woning, maar uit de matrix en grondstaffels valt op te maken dat verweerder rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Daar komt bij dat de woning en [object 1] in dezelfde straat zijn gelegen. Gelet op het voorgaande is het laatstgenoemde object naar het oordeel van de rechtbank een geschikt vergelijkingsobject.
9. Verweerder heeft gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Met inachtneming van de onderlinge verschillen (zoals grootte van de opstallen en van de kavels, ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, aanwezigheid van dakkapellen en bijgebouwen) tussen de woning en de in de matrix genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde van de woning. Verweerder heeft met het waarderapport, de waardematrix en de gegeven toelichting op de zitting een afdoende toelichting gegeven op de vastgestelde waarde. Verweerder maakt dus met de matrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 639.000 niet te hoog is.
10. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden (gesteld en) aannemelijk gemaakt die een lagere waardering rechtvaardigen.
Gelijkheidsbeginsel
11. Eiseres heeft betoogd dat verweerder het gelijkheidsbeginsel en meer in het bijzonder de meerderheidsregel heeft geschonden. Zij wijst erop dat
[object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] identiek zijn aan de woning, maar een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning (respectievelijk € 570.000, € 605.000, € 590.000 en
€ 593.000 volgens de door eiseres overgelegde uitdraaien uit het WOZ-waardeloket).
12. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Uit het arrest van de Hoge Raad van
8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken slechts een beroep kan worden gedaan op identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de verschillen tussen de woning en de andere door eiseres genoemde objecten niet verwaarloosbaar zijn, zodat geen sprake is van identieke woningen. De rechtbank wijst in dit verband op verschillen tussen de objecten in oppervlakte en andere kenmerken zoals de aanwezigheid van erkers. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel faalt dan ook.
Slotsom
13. De slotsom luidt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
Proceskosten en griffierecht
14. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Huisman, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).