Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10871575 \ CV EXPL 24-74
Uitspraakdatum: 29 februari 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: KVN Gerechtsdeurwaarders & Juristen
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats 1]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden:Algemene Huurvoorwaarden woonruimte 15 december 2003
3.1.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
Voor het verhogen van de huur is artikel 6 van de algemene voorwaarden van belang. Dit artikel luidt als volgt:
Artikel 6.1:
“De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”
“De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”
3.6.
De kantonrechter begrijpt dat hiermee is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Rente
3.7.
De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van rente. In artikel 21.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:
“
Voor elk geval dat huurder in verzuim is, is hij van rechtswege 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als volle mand aangemerkt.”
Voor elk geval dat huurder in verzuim is, is hij van rechtswege 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als volle mand aangemerkt.”
3.8.
De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is beduidend meer dan de huidige wettelijke rente voor consumententransacties. Het rentebeding is daarom oneerlijk. Daarom is de kantonrechter voornemens om het beding te vernietigen en de gevorderde rente af te wijzen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.9.
De eisende partij maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In de algemene voorwaarden zijn daarover bedingen opgenomen. Die luiden als volgt:
Artikel 21.3:
“Indien een van partijen toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen dient te nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
“Indien een van partijen toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen dient te nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
Artikel 21.4
: “In geval van tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. In het geval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.
: “In geval van tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. In het geval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.
Artikel 21.5:
“De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.”
“De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.”
3.10.
Ook in de huurovereenkomst staat een incassobeding. Dit artikel luidt als volgt:
“Alle buitengerechtelijke kosten die de ene partij maakt in geval de andere partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van die andere partij”
3.11.
In deze artikelen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,- en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Daarnaast biedt de tekst van de bedingen de eisende partij de mogelijkheid om na elke aanmaning al incassokosten in rekening te brengen, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd zijn. Dat artikel 21.5 voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is in dit verband onvoldoende, omdat die bewoordingen onvoldoende aansluiten bij artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW en het Besluit.
3.12.
Tot slot zijn voornoemde artikelen ook oneerlijk in combinatie met het boetebeding in artikel 21.6 van de algemene voorwaarden. In dit beding is het volgende opgenomen:
Artikel 21.6:
“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil van 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil van 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
3.13.
Dit boetebeding wijkt ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn. Bovendien leidt toepassing van artikel 21.6 van de algemene voorwaarden ertoe dat de eisende partij in geval van een tekortkoming door de consument naast de buitengerechtelijke incassokosten ook aanspraak kan maken op een boete voor diezelfde tekortkoming. De cumulatie met het boetebeding versterkt daarom de oneerlijkheid van de incassobedingen. De kantonrechter is daarom voornemens om de artikelen 21.3 tot en met 21.5 van de algemene voorwaarden, voor zover die zien op buitengerechtelijke incassokosten, en het incassobeding uit de huurovereenkomst te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt de eisende partij in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering.
Proceskosten
3.14.
Artikel 21.3 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Huurachterstand en rente
3.15.
De gevorderde huurachterstand tot en met december 2023 bedraagt € 3.109,86. Dit bedrag is toewijsbaar.
Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
3.16.
De gevorderde ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding zijn ook toewijsbaar, omdat deze vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.17.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
Conclusie
3.18.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van de hiervoor genoemde bedingen en de gevolgen daarvan.
3.19.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
3.20.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] te [plaats 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 3.109,86 aan huurachterstand tot en met 31 december 2023;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 520,87 per maand aan gebruiksvergoeding, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 januari 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 129,85 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 238,00 wegens salaris gemachtigde;
4.7.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
verwijst de zaak naar de rol van
28 maart 2024om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
28 maart 2024om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.9.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter