Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11088186 \ CV EXPL 24-1298 TB
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DEN HELDER,
te Den Helder ,
eisende partij,
hierna te noemen: Woningstichting Den Helder ,
gemachtigde: J. Schutte,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.W. Hoogland.
De zaak in het kort
De verhuurder van een sociale huurwoning vordert ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van afgerond 4,5 maanden achterstallige huur. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand kan worden toegewezen. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat de huurder eerder dit jaar ook al is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Er is dus sprake van een herhaalde wanbetaling. Ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 april 2024
- de conclusie van antwoord van 3 juli 2024
- het tussenvonnis van 17 juli 2024
- de mondelinge behandeling van 20 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Woningstichting Den Helder en haar gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde] zijn op die zitting verschenen. [gedaagde] is niet verschenen.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte aan het [adres] [nummer] in [plaats] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 767,32 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van 31 juli 2017 van Woningstichting Den Helder (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3.
In het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 februari 2024 is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 1.510,30 aan huurachterstand, € 274,13 aan incassokosten en is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van proceskosten.
3.Het geschil
3.1.
Woningstichting Den Helder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 1.534,64, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag en verhoogd met € 767,32 per maand vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag van ontruiming. Woningstichting Den Helder vordert ook dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. Woningstichting Den Helder wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van Woningstichting Den Helder moet worden afgewezen en wil dat Woningstichting Den Helder in de proceskosten met de wettelijke rente daarover wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat om de huur van een zelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst is aangegaan op 27 september 2022 met een aanvangshuur van € 547,40 netto. Er is daarom sprake van sociale huur.
4.2.
De kantonrechter moet beoordelen of [gedaagde] de huurachterstand met rente aan Woningstichting Den Helder moet betalen en of de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Om die vragen te kunnen beantwoorden moet de kantonrechter eerst een aantal bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden van Woningstichting Den Helder toetsen.
Ambtshalve toetsing van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden
4.3.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. [1] Want dit kan gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Een beding dat onredelijk bezwarend is, namelijk vernietigbaar. [2] Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
4.4.
Het rentebeding in artikel 6.1 en artikel 13 van de algemene huurvoorwaarden is oneerlijk in combinatie met het boetebeding in artikel 16 van die voorwaarden. Het boetebeding wijkt ten nadele van de consument aanzienlijk af van de wet. [3] Uit artikel 16 volgt namelijk dat - naast de rente - op iedere overtreding van een gebods- of verbodsbepaling, dus ook in geval van niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag moet betalen. [4]
4.5.
De kantonrechter heeft het relevante huurprijswijzigingsbeding (artikel 4 van de huurovereenkomst) en het servicekostenbeding (artikel 4.1 van de algemene huurvoorwaarden) getoetst. Deze bedingen zijn niet oneerlijk.
4.6.
De conclusie is dat sprake is van drie oneerlijke bedingen en daarom worden de artikelen 6.1, 13 en 16 van de algemene huurvoorwaarden vernietigd voor zover deze betrekking hebben op de rente.
Gevolgen van deze toetsing
4.7.
De kantonrechter zal de door Woningstichting Den Helder gevorderde rente afwijzen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan namelijk geen aanspraak worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
De huurachterstand moet worden betaald
4.8.
Op de zitting heeft Woningstichting Den Helder een actueel overzicht overgelegd van de huurachterstand. Volgens dat overzicht is de huurachterstand tot en met oktober 2024 opgelopen tot € 3.530,11 (€ 3.898,30 – € 368,19). Op de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] de hoogte van de huurachterstand betwist en gesteld dat [gedaagde] voor zover zij weet niet achterloopt met het betalen van de huur, omdat zij haar geldzaken uit handen heeft gegeven aan een budgetcoach. Volgens [gedaagde] heeft zij € 2.824,08 voldaan aan Woningstichting Den Helder met betrekking tot het vonnis van 7 februari 2024 en staat er nog maar € 494,99 aan huurachterstand open.
4.9.
Woningstichting Den Helder heeft ten aanzien van de betaling van € 2.824,08 op de zitting verklaard dat dat bedrag is afgeboekt op het vonnis van 7 februari 2024 en dat zij het restant (€ 368,19) in mindering heeft gebracht op de onderhavige huurachterstand, zodat € 3.530,11 resteert. Ook heeft zij toegelicht dat is gebleken dat de huur voor februari 2024 nog niet was betaald en de huurachterstand na dagvaarding verder is opgelopen omdat de huur voor september en oktober 2024 niet is betaald. [gedaagde] heeft deze berekening en toelichting niet gemotiveerd weersproken. De stelling van de gemachtigde dat [gedaagde] voor zover ze weet geen betalingsachterstand heeft, is te vaag. [gedaagde] zelf is niet op de zitting verschenen om op het standpunt van Woningstichting Den Helder te reageren of haar eigen standpunt concreet toe te lichten. De kantonrechter gaat daarom van het actuele overzicht van Woningstichting Den Helder uit. Dat [gedaagde] haar geldzaken uit handen heeft gegeven aan een budgetcoach en ervan uitgaat dat zij daarom geen achterstanden meer heeft, maakt dat niet anders. De kantonrechter zal de vordering van Woningstichting Den Helder in zoverre toewijzen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
4.10.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld of de lopende huur wordt betaald, of de achterstand (deels) is ingelopen en of een huurder eerder betalingsachterstanden heeft gehad, maar ook of de verhuurder heeft voldaan aan haar verplichting om een huurachterstand bij de gemeente te melden.
4.11.
De huurachterstand van [gedaagde] in de dagvaarding bedraagt twee maanden. Uit het actuele overzicht van Woningstichting Den Helder is gebleken dat de huurachterstand voor de dagvaarding in feite niet twee, maar drie maanden bedroeg (omdat februari 2024 nog open bleek te staan) en dat de huurachterstand na de dagvaarding verder is opgelopen (met de huur voor september en oktober 2024). Totaal komt de huurachterstand op ongeveer 4,5 maand. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de huur niet altijd (op tijd) kon betalen in verband met financiële problemen, maar inmiddels een stabiel inkomen heeft om de huur te kunnen betalen en ook hulp krijgt van een budgetcoach. [gedaagde] heeft dat verder niet onderbouwd. Bovendien heeft [gedaagde] , ondanks de stelling dat zij een stabiel inkomen heeft en hulp krijgt van een budgetcoach, geen verklaring gegeven voor het niet betalen van de huur over de maanden september en oktober 2024. De omvang van de huurachterstand op zich rechtvaardigt daarom de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.12.
Ook weegt mee dat [gedaagde] minder dan een jaar geleden ook al door de rechter tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld. Gebleken is dat Woningstichting Den Helder voorafgaand aan die procedure heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. [gedaagde] heeft inmiddels hulp van een budgetcoach op vrijwillige basis. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op de zitting gezegd dat [gedaagde] voor zover hij weet geen minderjarige kinderen heeft die bij haar wonen.
4.13.
De kantonrechter is al met al van oordeel dat het belang van Woningstichting Den Helder bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt en dus bij beëindiging van de huurovereenkomst in dit geval zwaarder weegt dan het woonbelang en de andere persoonlijke belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
4.14.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen.
4.15.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
[gedaagde] moet tot de ontruiming € 798,17 per maand betalen
4.16.
[gedaagde] moet een gebruiksvergoeding gelijk aan de huidige huur betalen tot en met de dag dat zij de woning met al haar spullen en met degenen die met haar in de woning verblijven, heeft verlaten. De kantonrechter leidt uit het overzicht van Woningstichting Den Helder af dat de huur nu € 798,17 per maand bedraagt en zal daarom uitgaan van dit bedrag.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.17.
[gedaagde] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningstichting Den Helder worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
372,00
- salaris gemachtigde
€
442,00
(1 × € 204,00 en 1 x 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.069,72.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen Woningstichting Den Helder en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] [nummer] te ( [postcode] ) [plaats] , te verlaten en te ontruimen met al de haren en al het hare, en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woningstichting Den Helder te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woningstichting Den Helder te betalen € 3.530,11 aan huurachterstand tot en met oktober 2024,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woningstichting Den Helder te betalen € 798,17 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 november 2024 in gebruik houdt,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.069,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.