Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11171908 \ CV EXPL 24-4190
Vonnis van 4 december 2024
in de zaak van
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Velserbroek,
eisende partij,
hierna te noemen: Pré Wonen,
gemachtigde: De Best & Partners B.V.,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Pre Wonen verhuurde vanaf 14 juli 2022 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres 1] en de bijbehorende parkeerplaats [adres 2] te [plaats 2] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 1.549,28 per maand.
2.2.
Het ging om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur van één jaar zodat deze op zijn vroegst tegen 14 juli 2023 mocht worden opgezegd.
2.2.
Pre Wonen verhuurde met ingang van 1 december 2022 tevens aan [gedaagde] een scootmobielopstelplaats met nummer [adres 3] tegen een huurprijs van € 3,50 per maand.
2.3.
Betaling van de maandelijkse huurpenningen geschiedde via automatische incasso.
2.4.
Op 1 mei 2023 heft [gedaagde] de huurovereenkomsten opgezegd, welke opzegging Pré Wonen heeft geaccepteerd tegen 14 juli 2023. [gedaagde] verbleef op dat moment niet meer in het gehuurde.
2.5.
Op 15 mei 2023 heeft de oplevering plaatsgevonden, waarvan Pré Wonen een rapport heeft opgemaakt. In het rapport wordt aangegeven:
“Ik heb aangegeven dat u de vitrage kan verwijderen om de hertelwerkzaamheden voor de rookschade te beperken U was het er niet mee eens, omdat u dacht deze vitrage in bruikleen te hebben genomen bij aanvang huur. In het sleuteloverdracht rapport wat u destijds heeft getekend stond duidelijk vermeld dat u hiervan de nieuwe eigenaar wordt en u verantwoordelijk voor onderhoud/verwijderen. Na dit gesprek heb ik u gemaild dat u mij kan bellen wanneer de vitrage verwijderd zou zijn en dan zouden de sleutels kunnen worden ingeleverd. U heeft terug gemaild dat u dit niet van plan was en dat ik de sleutels zelf moest ophalen op uw huidige adres (…). Dit is vandaag di 4 juli gebeurd en niets is verwijderd. Herstelkosten zijn € 160
(…)Algemeen
Vitrage vergeeld vanwege de nicotine schade en is niet verwijderd. Kosten €40 per stuk om deze te verwijderen door de aannemer.
(…)
Algemeen
Gordijnen niet verwijderd door de huurder. Rook schade. €40 per stuk om te verwijderen door de aannemer.
Algemeen
Vitrage is niet verwijderd door de huurder. Kosten €40 per stuk om deze te verwijderen door de aannemer.”
2.6.
Pré Wonen heeft op 7 juli 2023 de sleutels bij [gedaagde] opgehaald [gedaagde] heeft het opleverrapport niet ondertekend.
3.Het geschil
3.1.
Pré Wonen vordert – samengevat en na wijziging eis – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.016,33 aan achterstallig huur en € 160,00 aan herstelkosten na eindoplevering, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert aan dat de huur wel is voldaan en betwist de verschuldigdheid van de herstelkosten. Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] een bedrag van € 566,38 teruggevorderd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] heeft de tegenvordering te laat ingediend. Uit artikel 137 Rechtsvordering volgt namelijk dat een tegenvordering direct bij het eerste verweer ingediend moet worden. De tegenvordering wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard.
4.2.
Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
4.3.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
4.4.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. [1] Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
4.5.
Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het servicekostenbeding getoetst en dit beding is niet oneerlijk. Omdat geen huurverhoging heeft plaatsgevonden, hoeft het huurprijswijzigingsbeding niet te worden getoetst. Rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn niet gevorderd, zodat de hierop betrekking hebbende bedingen niet getoetst hoeven te worden.
4.6.
[gedaagde] voert aan dat hij tot betaling van de gevorderde huur is overgegaan. Hij heeft ter onderbouwing van dat verweer betaalbewijzen overgelegd. Het gaat in dit geval echter om betalingen via automatische incasso en die kunnen daarna weer gestorneerd worden zoals volgens Pré Wonen ook is gebeurd. Een enkel betaalbewijs levert daarom niet voldoende bewijs op dat betaald is. Het is vervolgens niet Pré Wonen die moet aantonen dat de storneringen hebben plaatsgevonden maar [gedaagde] die moet aantonen dat in de periode daarna geen storneringen hebben plaatsgevonden. Omdat [gedaagde] dit heeft nagelaten, is niet vast komen te staan dat hij de huur van mei, juni en juli heeft voldaan. Omdat er nog een huurachterstand aanwezig was, heeft Pré Wonen het recht om de tegoeden van de stookkosten van € 70,15 en € 225,26 te verrekenen. Het resterende en gevorderde bedrag van € 3.016,33 wordt daarom toegewezen.
4.2.
De vordering inzake de herstelkosten van € 160,00 worden afgewezen. Voor toewijzing van die kosten moet Pré Wonen aan te tonen dat
bij aanvangvan de huurovereenkomst is afgesproken dat de vitrage bij einde verwijderd moet worden. De enkele mededeling bij einde huur dat dit zou zijn afgesproken is, gezien de betwisting van [gedaagde], onvoldoende.
bij aanvangvan de huurovereenkomst is afgesproken dat de vitrage bij einde verwijderd moet worden. De enkele mededeling bij einde huur dat dit zou zijn afgesproken is, gezien de betwisting van [gedaagde], onvoldoende.
4.3.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Het beding in artikel 13 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover Pré Wonen op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,73
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.229,73
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Pré Wonen te betalen een bedrag van € 3.016,33,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.229,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024.