Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 10991178 \ CV EXPL 24-762 (SJ)
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland,
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland,
te Alkmaar,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonwaard,
gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
tegen
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
te [plaats] , gemeente [naam]
gedaagde partij,
gedaagde partij,
hierna samen te noemen: [gedaagden]
afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. M. Hoefs.
Toevoeging: 4QA1587
De zaak in het kort
De kantonrechter is van oordeel dat huurders, gelet op een eerdere procedure, redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat zij niet voor langere tijd afwezig konden zijn zonder passende maatregelen te nemen en zonder overleg met de verhuurder. Niet is gebleken van passende maatregelen of van overleg met de verhuurder. Huurders hebben zich dan ook niet als goed huurder gedragen door hun hoofdverblijf in de periode van 29 november 2022 tot 7 februari 2024 niet in de woning te hebben. De belangen van verhuurder bij ontbinding en ontruiming vindt de kantonrechter in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van huurders bij voortzetting van de huur. De verzochte ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. Wel wordt aan huurders een langere termijn voor ontruiming gegund dan is gevorderd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 mei 2024
- de mondelinge behandeling van 13 september 2024.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt sinds 29 oktober 1999 van Woonwaard de woning aan de [adres] te [plaats] . [gedaagde 2] is als echtgenote van [gedaagde 1] van rechtswege medehuurder.
2.2.
Op de huurovereenkomst is het Huurreglement van Woonwaard, versie december 1998 van toepassing.
2.3.
In maart 2020 heeft Woonwaard de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, omdat [gedaagden] in de periode van december 2017 tot maart 2020 niet hun hoofdverblijf in de woning zouden hebben.
2.4.
In een vonnis van 22 juli 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en de verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen.
2.5.
In een e-mail van 10 augustus 2023 heeft Woonwaard aan [gedaagden] verzocht om contact op te nemen met Ziggo naar aanleiding van een melding van een omwonende over een storing in de glasvezelkabel, die moest worden opgelost in de woning van [gedaagden]
2.6.
In een e-mail van 10 augustus 2023 heeft [gedaagde 1] aan Woonwaard geschreven dat hij wegens ziekte onder behandeling in het buitenland is.
2.7.
Op 16 augustus, 4, 11 en 21 september en 19 oktober 2023 heeft Woonwaard de woning bezocht en niemand aangetroffen.
2.8.
Op 23 oktober 2023 heeft Woonwaard de zoon van [gedaagden] bij de woning aangetroffen. Deze vertelde dat [gedaagden] in juli 2023 waren vertrokken naar Engeland voor vakantie en nog ongeveer twee maanden zouden wegblijven.
2.9.
In een e-mail van 14 december 2023 heeft de Leefbaarheidsconsulent Wonen en Wijken van Woonwaard aan de afdeling Woonfraude van Woonwaard verzocht om te onderzoeken of de woning wel wordt bewoond.
2.10.
Op 5 januari 2024 heeft Woonwaard de woning bezocht en niemand aangetroffen.
2.11.
Op 8 januari 2024 heeft de gemeente [naam] [gedaagden] uitgeschreven in de BRP op het adres van de woning.
2.12.
In een brief van 9 januari 2024 heeft Woonwaard [gedaagden] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen, omdat zij geen hoofdverblijf hebben in de woning.
2.13.
In een e-mail van 11 januari 2024 heeft [gedaagde 1] aan Woonwaard verzocht om uitstel om te reageren en geschreven dat hij bezwaar instelt tegen de uitschrijving uit de BRP.
2.14.
In een e-mail van 11 januari 2024 heeft Woonwaard [gedaagde 1] uitstel verleend als hij vóór 19 januari 2024 een aantal stukken, waaronder vliegtickets, een verklaring van een medisch specialist en een bewijs van het verbruik van nutsvoorzieningen, zou overleggen.
2.15.
Bij de e-mail van 18 januari 2024 heeft [gedaagde 1] een kopie van zijn vliegticket overgelegd. Hieruit blijkt dat hij op 29 november 2022 naar Pakistan is vertrokken.
2.16.
In een e-mail van 19 januari 2024 heeft Woonwaard aan [gedaagden] laten weten dat zij geen uitstel voor de huuropzegging geeft.
2.17.
In bijlage bij een e-mail van 19 januari 2024 heeft [gedaagde 1] een onvertaalde medische verklaring van 16 november 2023 aan Woonwaard gestuurd.
2.18.
Met ingang van 7 februari 2024 verblijft [gedaagde 1] weer in de woning.
2.19.
Met ingang van 9 februari 2024 zijn [gedaagden] weer ingeschreven in de BRP op het adres van de woning.
2.20.
Met ingang van 24 april 2024 verblijft [gedaagde 2] weer in de woning.
3.Het geschil
3.1.
Woonwaard vordert dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbindt en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis en tot doorbetaling van de huurprijs totdat de woning is ontruimd, dit alles op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag. Woonwaard vordert ook dat [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld.
3.2.
Woonwaard stelt dat [gedaagden] zich niet als goed huurder gedragen in de zin van de wet [1] en het huurovereenkomst [2] door vanaf 29 november 2022 niet meer in de woning te wonen. Volgens Woonwaard moet onder goed huurderschap in voornoemde zin worden verstaan dat een huurder feitelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Bovendien levert het onbewoond laten van een sociale huurwoning op grond van de rechtspraak [3] een schending van goed huurderschap op tegenover Woonwaard. Woonwaard moet als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet zorgdragen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen. De wachtlijst in de regio Alkmaar is ongeveer tien jaar. Daarbij hadden [gedaagden] door de vorige procedure moeten weten dat van hen werd verwacht dat zij feitelijk hun hoofdverblijf in de woning moesten hebben en houden. Verder speelt mee dat [gedaagden] door hun afwezigheid de verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik van de woning niet kunnen blijven dragen en dat bij acute incidenten niet kan adequaat worden opgetreden met grote schade als gevolg. Deze tekortkoming van [gedaagden] in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst zijn niet ongedaan te maken en rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Woonwaard meent dat een dwangsom op zijn plaats is als prikkel om de woning vrijwillig op te leveren en omdat de kosten van een gedwongen ontruiming in eerste instantie voor rekening van Woonwaard komen en zij die dan moet verhalen op [gedaagden] , die mogelijk in het buitenland verblijven.
3.3.
[gedaagden] betwisten niet dat zij in de periode van 29 november 2022 tot 7 februari 2024 niet hun hoofdverblijf in de woning hadden. Zij betwisten dat echter dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en voeren daartoe aan dat zij door omstandigheden tijdelijk en onvrijwillig langer dan verwacht in Pakistan hebben verbleven. Verder voeren [gedaagden] aan dat in het eerdere vonnis is vastgesteld dat er tussen partijen geen contractuele verplichting bestaat voor [gedaagden] om hun hoofdverblijf in de woning te hebben, dat het enkel niet of nauwelijks bewoond laten van de woning niet per definitie een schending van goed huurderschap oplevert en dat het voor [gedaagden] bij aanvang van de huurovereenkomst niet duidelijk was dat van hen werd verwacht de woning daadwerkelijk te gaan en blijven bewonen. Volgens [gedaagden] zijn de omstandigheden niet anders dan in de eerder gevoerde procedure. Het is daarom niet relevant is of [gedaagden] een en ander nadien wel duidelijk is geworden of kon zijn. Daarbij heeft hun zoon de woning op regelmatige basis bezocht en namens hun toezicht gehouden op de woning, zodat ook geen sprake is geweest van een situatie dat zij feitelijk de verantwoordelijkheid niet konden dragen voor het gebruik van de woning of van risico op schade aan de woning. Verder blijkt uit de website van Woonwaard dat huisbewaring tot maximaal één jaar is toegestaan wanneer sprake is van zwaarwegende redenen waardoor tijdelijk geen gebruik van een woning kan worden gemaakt, zoals langdurige verpleging of verzorging in een verpleeginstelling. De medische problematiek en de behandeling in Pakistan is hiermee gelijk te stellen volgens [gedaagden] Ontbinding van de huurovereenkomst leidt ertoe dat [gedaagden] , die structureel zijn aangewezen op medicatie en medische behandeling en slecht de Nederlandse taal beheersen, dakloos raken. Een eventuele tekortkoming van [gedaagden] rechtvaardigt in deze omstandigheden dan ook niet de ontbinding. [gedaagden] vinden een dwangsom niet nodig en menen dat zij eerst in de gelegenheid moeten worden gesteld om vrijwillig aan het vonnis te voldoen.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat [gedaagden] in de periode van 29 november 2022 tot 7 februari 2024 niet hun hoofdverblijf in de woning hadden. Verder is niet in geschil dat er geen expliciete contractuele verplichting voor [gedaagden] bestaat om de woning daadwerkelijk te bewonen. Woonwaard is van mening dat [gedaagden] zich niet als goed huurders hebben gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. [gedaagden] hebben dit standpunt betwist.
4.2.
Van een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW wordt verwacht dat hij in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen [4] . Het niet of nauwelijks bewoond laten van het gehuurde kan op zichzelf – onder omstandigheden – tot schending van artikel 7:213 BW leiden [5] .
4.3.
De kantonrechter is met Woonwaard van oordeel dat [gedaagden] zich niet als goed huurders hebben gedragen en overweegt als volgt. Gelet op de eerdere procedure in 2020 hadden [gedaagden] naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs moeten begrijpen dat zij niet voor langere tijd afwezig konden zijn zonder passende maatregelen te treffen én niet zonder daarover uitdrukkelijk met Woonwaard in overleg te gaan. Weliswaar heeft de kantonrechter in de eerdere procedure de vordering van Woonwaard afgewezen, maar in het vonnis heeft de kantonrechter duidelijk het toepasselijke kader geschetst en uit het feit dat Woonwaard destijds een procedure aanhangig maakte moesten [gedaagden] begrijpen dat de wijze waarop zij hun woning gebruiken (namelijk door daar langdurig niet te verblijven) door Woonwaard als slecht huurderschap wordt beschouwd. Anders dan in de vorige procedure het geval was, is voor [gedaagden] nu dus wél voldoende kenbaar geweest dat zij hun hoofdverblijf in de woning dienden te hebben. Het komt voor rekening en risico van [gedaagden] dat zij dit niet zo hebben begrepen en niet daarnaar hebben gehandeld, net zoals de gevolgen daarvan. Het komt erop neer dat zij beter hadden kunnen en moeten weten.
4.4.
De kantonrechter is niet gebleken dat [gedaagden] over hun afwezigheid overleg met Woonwaard hebben gevoerd, vooraf of in ieder geval tussentijds toen hen duidelijk werd dat zij langer dan voorzien zouden wegblijven. De enkele mededeling van [gedaagde 1] op 10 augustus 2023 aan Woonwaard dat hij wegens ziekte onder behandeling in het buitenland is, kan niet als een dergelijk overleg worden aangemerkt. Deze melding kwam immers pas toen [gedaagden] al maandenlang in het buitenland verbleven. Daarbij hebben [gedaagden] deze melding niet uit eigen beweging gedaan, maar was deze een reactie op het verzoek van Woonwaard aan [gedaagden] om contact op te nemen in verband met een storing in de glasvezelkabel. Ook is de kantonrechter niet gebleken dat [gedaagden] passende maatregelen hebben genomen waarmee zij de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde zijn blijven dragen. Hierbij gaat het onder andere om het stoken van de woning om vochtproblematiek en schimmelvorming tegen te gaan, het regelmatig ventileren en het verrichten van huurdersonderhoud zodat de staat van de woning niet achteruit gaat. [gedaagden] hebben niet gesteld op welke wijze en in welke frequentie hun zoon zorg droeg voor de woning. De enkele stelling dat hun zoon regelmatig het gehuurde heeft bezocht en voor de post heeft gezorgd, is niet voldoende om te kunnen concluderen dat [gedaagden] daarmee de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woning zijn blijven dragen.
4.5.
[gedaagden] voeren aan dat uit de website van Woonwaard blijkt dat Woonwaard huisbewaring voor maximaal één jaar toestaat in geval van een zwaarwegende reden en dat de medische problematiek van [gedaagde 1] en de behandeling in Pakistan hiermee gelijk is te stellen. Woonwaard heeft hier tegenover gesteld dat huisbewaring slechts één keer kan worden aangevraagd voor maximaal één jaar als iemand een gegronde reden heeft om tijdelijk niet in de woning te kunnen wonen, dat er bij huisbewaring een derde is die daadwerkelijk gedurende 24 uur per dag zorg kan dragen voor de woning en dat de huurder bij aanvang van huisbewaring een voorwaardelijke huuropzegging tekent, die onvoorwaardelijk wordt als de huurder niet aan het einde van de termijn zijn hoofdverblijf weer in het gehuurde heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de vergelijking met huisbewaring al niet opgaat, omdat [gedaagden] langer dan één jaar zijn weggebleven. Daarnaast is niet gebleken van een derde die daadwerkelijk 24 uur per dag zorg heeft gedragen voor de woning. Juist dat laatste maakt immers dat er (feitelijk) sprake is van huisbewaring. Zij kunnen dan ook geen rechten ontlenen aan de informatie over huisbewaring op website van Woonwaard.
4.6.
Gelet op het voorgaande is er sprake van een tekortkoming, die niet ongedaan kan worden gemaakt en die de ontbinding rechtvaardigt op grond van artikel 7:231 lid 1 BW in samenhang met artikel 6:265 lid 1 BW. De omstandigheid dat [gedaagden] inmiddels weer hun hoofdverblijf in de woning hebben, maakt dit niet anders. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen.
4.7.
De kantonrechter begrijpt dat het voor [gedaagden] niet eenvoudig zal zijn om andere passende woonruimte te vinden. Maar dit staat niet aan ontbinding en ontruiming in de weg. De kantonrechter heeft hierbij het zwaarwegende belang van Woonwaard betrokken, die verplicht is om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse huurwoningen onder haar doelgroep. Het publiek belang dat hiermee wordt gediend, is niet verenigbaar met het niet of nauwelijks gebruiken van een woonruimte, waarvoor, zoals door Woonwaard onweersproken is gesteld, een wachttijd van 10 jaar geldt. Daarbij weegt ook mee dat dit niet de eerste keer is geweest dat [gedaagden] hun woning langdurig onbewoond hebben gelaten. In het licht van de omstandigheden van deze zaak vindt de kantonrechter het belang van Woonwaard dan ook zwaarder wegen dan het belang van [gedaagden] om in de woning te kunnen blijven huren.
4.8.
Hetzelfde overweegt de kantonrechter ten aanzien van de medische situatie van [gedaagde 1] . Daarbij is niet gebleken van een medische noodsituatie. De stelling van [gedaagden] dat het verlaten van de woning met zich meebrengt dat hij de benodigde medische controles en behandelingen niet kan ondergaan, volgt de kantonrechter niet. Het is de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde 1] om zich onder medische behandeling te stellen en die is niet afhankelijk van het kunnen blijven huren van de woning.
4.9.
De termijn voor ontruiming wordt, gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] , in redelijkheid gesteld op drie maanden na betekening van dit vonnis.
4.10.
De door Woonwaard gevorderde dwangsom wijst de kantonrechter af. Hierbij weegt mee dat [gedaagden] in de conclusie van antwoord hebben aangegeven dat zij in de gelegenheid moeten worden gesteld om eerst vrijwillig aan het vonnis te voldoen. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [gedaagden] dit vonnis zonder meer zullen opvolgen. Bovendien kan Woonwaard de ontruiming op grond van de wet zelf met behulp van de deurwaarder voor elkaar krijgen. Dat het goedkoper en sneller is als [gedaagden] , onder dreiging van een dwangsom, de woning zelf ontruimen, is onvoldoende om de gevorderde dwangsom toe te wijzen.
4.11.
[gedaagden] zullen verder worden veroordeeld tot betaling van de huur van € 541,28 per maand voor iedere maand dat de woning niet is ontruimd met ingang van 1 maart 2024. Tegen de door Woonwaard gevorderde rente hebben [gedaagden] geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze eveneens zal worden toegewezen.
4.12.
[gedaagden] hebben op de zitting verzocht om de uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen omdat zij, gelet op hun inkomen, geen woning in de particuliere sector kunnen huren. Verder stellen [gedaagden] dat zij, gelet op de benodigde inschrijfduur en de negatieve verhuurdersverklaring die Woonwaard bij een ontbinding en ontruiming zal afgeven, niet in aanmerking komen voor een andere sociale huurwoning en dat het dakloos raken zeer schadelijk is voor de gezondheid van [gedaagde 1] . De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling of het vonnis al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De persoonlijke en financiële belangen van [gedaagden] wegen niet zwaar genoeg om af te zien van de gevorderde de uitvoerbaar bij voorraad verklaring. De kantonrechter wijst op hetgeen hiervoor onder 4.7. en 4.8. is overwogen. De veroordeling tot ontruiming wordt daarom, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, net als de nevenvorderingen.
4.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonwaard vastgesteld op € 140,92 voor de dagvaarding, € 130,00 voor het griffierecht en € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde van Woonwaard en € 102,00 aan nakosten, totaal een bedrag van € 708,92.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] binnen drie maanden na betekening van het vonnis te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken en met overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van Woonwaard te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan Woonwaard van € 541,28 per maand vanaf 1 maart 2024 tot de datum van ontruiming, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op € 708,92;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.