Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10710625 \ CV EXPL 23-4148 WD
Uitspraakdatum: 23 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
te [plaats]
eisers
verder te noemen: [eisers]
gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders Juristen Incassospecialisten
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Odeklonje Onroerend Goed B.V
te Den Helder
gedaagde
verder te noemen: Odeklonje
gemachtigde: mr. P. Thole
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 31 augustus 2023 een vordering tegen Odeklonje ingesteld. Odeklonje heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 6 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting zijn de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van [eisers] :- de bij brief van 20 februari 2024 overgelegde producties 62 tot en met 65;
- de schriftelijke reactie van [eisers] op de tegenvordering van Odeklonje (conclusie van antwoord in reconventie),
van de zijde van Odeklonje:- de bij akte overgelegde producties 15 tot en met 17.
van de zijde van [eisers] :- de bij brief van 20 februari 2024 overgelegde producties 62 tot en met 65;
- de schriftelijke reactie van [eisers] op de tegenvordering van Odeklonje (conclusie van antwoord in reconventie),
van de zijde van Odeklonje:- de bij akte overgelegde producties 15 tot en met 17.
1.3.
De kantonrechter heeft de behandeling van de zaak op de zitting aangehouden voor nader overleg tussen partijen. Voor het geval er geen regeling wordt getroffen, heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld bij akte te stellen welke gebreken naar tevredenheid van beide partijen zijn opgelost en welke gebreken nog in geschil zijn.
1.4.
Vervolgens hebben [eisers] op 12 juni 2024 een akte genomen. Odeklonje heeft op 10 juli 2024 daarop bij antwoordakte gereageerd. [eisers] hebben daarop op 28 augustus 2024 bij akte uitlaten gereageerd.
1.5.
Tot slot is bepaald dat vandaag uitspraak in de zaak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
[eisers] huren sinds 1 juli 2015 de woning aan [adres] in [plaats] van (de rechtsvoorganger van) Odeklonje. Het gaat om een zogenoemde geliberaliseerde zelfstandige woonruimte.
2.2.
In de huurovereenkomst staat dat de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte deel uitmaken van de overeenkomst (model ROZ 2003).
2.3.
Vanaf 21 januari 2021 hebben [eisers] - samengevat - verschillende keren bij Odeklonje geklaagd over gebreken aan het gehuurde. Het betreft onder andere lekkages in de garage, de serre en op zolder en de staat van het buitenschilderwerk.
2.4.
Op 24 januari 2021 hebben [eisers] bij Odeklonje geklaagd over meerdere lekkages in de woning met schimmelvorming tot gevolg, rotte kozijnen, tocht, de plavuizen in de serre en de garagedeur. [eisers] hebben verzocht om herstel van alle gebreken en aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering.
2.5.
In opdracht van [eisers] heeft op 30 mei 2022 een onderzoek naar gebreken aan de woning plaatsgevonden door Bureau voor Bouwpathologie. In het hiervan opgemaakte rapport van 5 juli 2022 staan kort gezegd op zeven punten gebreken vermeld.
2.6.
Op 15 augustus 2022 hebben [eisers] het rapport aan Odeklonje gestuurd met het verzoek om de gebreken binnen acht weken te herstellen en de kosten van de expert te betalen.
2.7.
Odeklonje heeft diverse werkzaamheden laten uitvoeren, maar niet naar tevredenheid van [eisers]
3.De vordering
3.1.
[eisers] vorderen, kort samengevat, dat de kantonrechter:
(i) Odeklonje veroordeelt tot herstel van alle gebreken in het gehuurde op deugdelijke wijze en mede conform het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie, op straffe van een dwangsom;
(ii) de huurprijs verlaagt tot 30 % van de geldende huurprijs met ingang van 21 januari 2021;
(iii) Odeklonje veroordeelt tot betaling van de expertisekosten van € 1.464,10 inclusief btw.
(i) Odeklonje veroordeelt tot herstel van alle gebreken in het gehuurde op deugdelijke wijze en mede conform het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie, op straffe van een dwangsom;
(ii) de huurprijs verlaagt tot 30 % van de geldende huurprijs met ingang van 21 januari 2021;
(iii) Odeklonje veroordeelt tot betaling van de expertisekosten van € 1.464,10 inclusief btw.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van gebreken die Odeklonje moet herstellen. Ondanks herhaalde aanmaningen en toezeggingen laat Odeklonje na de gebreken te herstellen. Omdat sprake is van een cumulatie van ernstige gebreken hebben [eisers] recht op huurprijsvermindering. Het woongenot van [eisers] is aanzienlijk verminderd. Een huurprijsverlaging met terugwerkende kracht vanaf 21 januari 2021 tot 30% van de huurprijs is redelijk. [eisers] maken daarnaast aanspraak op vergoeding van de kosten van Bureau voor Bouwpathologie.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Odeklonje betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de oorzaak van de problemen grotendeels te wijten is aan de (onzorgvuldige) wijze van gebruik van het gehuurde door [eisers] Odeklonje betwist dat sprake is van meer of andere dan de in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie vermelde zeven gebreken. De door Odeklonje erkende problemen zijn al hersteld of worden hersteld, maar [eisers] werken niet mee aan het herstel. Odeklonje vindt een huurprijsvermindering van 30% niet gerechtvaardigd. Odeklonje betwist ook de gevorderde ingangsdatum.
4.2.
Odeklonje vordert bij wijze van tegenvordering, kort samengevat, dat de kantonrechter:
(i) [eisers] veroordeelt om de woning in dezelfde staat te brengen als dat deze zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond, op straffe van een dwangsom;
(ii) [eisers] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00.
(i) [eisers] veroordeelt om de woning in dezelfde staat te brengen als dat deze zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond, op straffe van een dwangsom;
(ii) [eisers] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00.
4.3.
Odeklonje legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eisers] zonder toestemming muren hebben verschoven, wanden hebben afgebroken, een aquarium in een muur hebben geplaatst en de tuin volledig hebben aangepast. Daarmee hebben zij in strijd met artikel 3 van de algemene voorwaarden gehandeld.
4.4.
[eisers] voeren verweer tegen de tegenvordering.
5.De beoordeling
vooraf
5.1.
De kantonrechter wijst het verzoek van Odeklonje om de akte uitlaten van [eisers] van 12 juni 2024 buiten beschouwing te laten, af. [eisers] hebben zich in die akte uitgelaten over de stand van zaken. Daartoe zijn ze op de zitting in de gelegenheid gesteld.
de vordering
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat [eisers] in de dagvaarding verschillende gebreken noemen, maar niet duidelijk maken op welke gebreken de vordering ziet. Aan de ene kant gaat de vordering om herstel van “alle gebreken” “mede conform het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie”. In dat rapport zijn gebreken op zeven punten vermeld. Aan de andere kant beroepen [eisers] zich in het lichaam van de dagvaarding op een 16- en 28-tal gebreken en een aantal andere gebreken. [3] Omdat de kantonrechter niet meer kan toewijzen dan gevorderd, zal de kantonrechter de in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie genoemde gebreken op zeven punten tot uitgangspunt te nemen. Ten aanzien van eventuele andere gebreken hebben [eisers] geen duidelijke vordering ingesteld, laat staan dat die vordering voldoende is gespecificeerd en onderbouwd.
5.4.
Bij de beoordeling van de in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie genoemde gebreken zal de kantonrechter ook acht slaan op de overzichten van productie 62 van [eisers] en productie 15 van Odeklonje, omdat die de stand van zaken voor de zitting weergeven, en van de stand van zaken volgens partijen zoals opgenomen in de aktes na de zitting. Voor zover de inhoud van de genoemde overzichten en aktes betrekking heeft op andere gebreken, laat de kantonrechter deze buiten beschouwing.
onderhoud gevelkozijnen: de voordeur
5.5.
Uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat de voordeur scheurvormingen heeft, zichtbaar geschaafd is en naar behoren sluit en dat tussen de onderdorpel en de onderzijde van de deur een opening is. [4] Door de opening onder de deur kan er bij regen in combinatie met wind regenwater naar binnen treden en is er sprake van tocht.
5.6.
[eisers] stellen dat de voordeur klemt en niet goed zit. [5] Dit staat haaks op de vermelding in het rapport dat de deur naar behoren sluit. [eisers] hebben wat betreft het klemmen en sluiten van de deur, onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek.
5.7.
Uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat de opening onder de voordeur grote gevolgen heeft. [eisers] hoeven dat niet te verwachten. De kantonrechter stelt vast dat sprake op dit onderdeel is van een gebrek.
5.8.
De gemachtigde van [eisers] heeft op 15 augustus 2022 verzocht (o.a.) dit gebrek binnen acht weken te herstellen. Als niet betwist staat vast dat vervolgens in juli 2023 een tochtstrip is geplaatst. Naar de kantonrechter begrijpt is dat vóór 19 juli 2023 gebeurd. [6] [eisers] erkennen dat Odeklonje een tochtstrip bij de voordeur heeft geplaatst en stellen dat het nog steeds tocht en lekt bij regenval als de wind erop staat. Dat blijkt uit niets. Zij hebben tegenover de betwisting door Odeklonje onvoldoende onderbouwd dat er sinds 19 juli 2023 nog sprake is van een gebrek.
onderhoud gevelkozijnen: het schilderwerk
5.9.
Uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat het schilderwerk van de gevelkozijnen in een verouderde conditie verkeert. Het betreft periodiek onderhoud gemiddeld een keer per vijf jaar. [7] [eisers] lichten hun standpunt ten aanzien van dit punt niet toe. De kantonrechter begrijpt uit de akte van [eisers] van 12 juni 2024 dat de buitenzijde in september 2023 is geschilderd en stelt vast dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is (geweest) van een gebrek. De kantonrechter wijst er daarbij op dat het enkele bestaan van achterstallig schilderwerk nog niet meebrengt dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Hiervoor is namelijk ook vereist dat aan de huurder minder genot wordt verschaft dan dat deze zou mogen verwachten van een goed onderhouden zaak. Dat sprake is van verminderd genot op dit punt hebben [eisers] niet duidelijk gemaakt.
garagedeur
5.10.
Partijen zijn het erover eens dat de garagedeur niet naar behoren sluit. Dat blijkt ook uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie. [8] De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een gebrek.
5.11.
Odeklonje heeft op de zitting van 6 maart 2024 toegezegd te zullen zorgen voor een nieuwe garagedeur. Odeklonje heeft vervolgens bij akte van 10 juli 2024 gesteld dat de deur binnenkort geplaatst zal worden. Uit de bijgevoegde e-mail blijkt dat de deur op 3 juli 2024 in bestelling was. [eisers] hebben daarop bij akte van 28 augustus 2024 gereageerd dat het inmeten begin juli heeft plaatsgevonden, maar de garagedeur nog niet vervangen is. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van dit gebrek op straffe van een dwangsom daarom toewijzen. [eisers] hebben daarbij voldoende belang gelet op de gang van zaken en voorgeschiedenis.
toilet begane grond
5.12.
Uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat in de betimmering van het inbouwreservoir van het toilet op de begane grond verhoogde vochtwaarden zijn geconstateerd en er geen lekkage (lekwater) in het toilet is geconstateerd. De verhoging van de gedane vochtmeting kan voortkomen uit een waterleiding die achter de betimmering aanwezig is. [9]
5.13.
[eisers] stellen dat het toilet op de begane grond lekkage vertoont en scheuren in tegelwerk en voegen heeft. Volgens [eisers] lekt het toilet steeds harder door de scheuren. Daarbij verwijzen zij naar de foto’s. [10] Deze stelling vindt geen steun in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie. [eisers] noemen dit punt ook niet in de stand van zaken in de akte van 12 juni 2024. De kantonrechter acht daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek.
keuken
5.14.
Uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat het rolluik in de keuken niet naar behoren werkt, de keukenlade ten behoeve van de afvalbak defect is en het glas van een keukendeur ontbreekt. De keuken verkeert in een verouderde conditie. Mogelijk zijn de gebreken veroorzaakt door de verouderde staat in combinatie met het intensieve gebruik van de keuken. De kosten voor het vervangen van de genoemde onderdelen zijn geraamd op € 600 tot € 800 inclusief btw. [11]
5.15.
Behalve wat betreft de verouderde conditie van de keuken, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek. De concreet genoemde mankementen (rolluik, keukenlade en glas in de keukendeur) belemmeren het ongestoorde gebruik van de keuken. Voor zover Odeklonje het ontstaan van deze gebreken wijt aan verkeerd of onvoorzichtig gebruik van de keuken(onderdelen), gaat de kantonrechter daaraan voorbij. In het licht van de opmerking van Bureau voor Bouwpathologie dat de gebreken mogelijkerwijs zijn veroorzaakt door de verouderde staat in combinatie met het intensieve gebruik, heeft Odeklonje haar stelling onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter merkt daarbij op dat intensief gebruik op zichzelf geen verkeerd of onvoorzichtig gebruik impliceert.
De genoemde onderdelen dienen volgens Bureau voor Bouwpathologie te worden vervangen. Van de zijde van Odeklonje zijn geen argumenten aangevoerd waaruit volgt dat dit geen passende wijze van herstel is. Zij zal tot herstel op deze wijze worden veroordeeld.
De genoemde onderdelen dienen volgens Bureau voor Bouwpathologie te worden vervangen. Van de zijde van Odeklonje zijn geen argumenten aangevoerd waaruit volgt dat dit geen passende wijze van herstel is. Zij zal tot herstel op deze wijze worden veroordeeld.
vloertegels
5.16.
Uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat in de achteruitbouw sprake is van loszittende gebroken tegels en dat er verdeeld over de gehele vloer diverse voegvullingen ontbreken. Dit laatste heeft tot gevolg dat schoonmaakvocht tijdens het dweilen onder de vloer terecht kan komen waardoor de tegellijm onthecht kan raken. Het herstel dient te bestaan uit het vervangen van de kapotte vloertegels en het herstellen van het voegwerk van de gehele vloer, aldus Bureau voor Bouwpathologie.
5.17.
De kantonrechter is met [eisers] van oordeel dat hiermee sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Wat Odeklonje hierover in deze procedure heeft aangevoerd doet niet af aan de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie en het in het verlengde daarvan gevelde oordeel van de kantonrechter.
5.18.
[eisers] hebben in hun akte van 12 juni 2024 gesteld dat dit gebrek nog steeds niet is verholpen. Volgens [eisers] zijn eerder herstelde voegen in de hoek van de serre weer gescheurd. Odeklonje heeft dit in haar antwoordakte van 10 juli 2024 niet weersproken. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van dit gebrek op straffe van een dwangsom daarom toewijzen. [eisers] hebben daarbij voldoende belang gelet op de gang van zaken en voorgeschiedenis.
badkamer
5.19.
[eisers] hebben gesteld dat er in de badkamer sprake is van schimmelvorming. Bureau voor Bouwpathologie bevestigt deze constatering en wijt dit aan onvoldoende ventilatie door [eisers] Uit de door Bureau voor Bouwpathologie in het rapport gegeven toelichting blijkt dat het in de zomermaanden voldoende is om de badkamer te ventileren door het badkamerraam open te zetten, maar dat het in de wintermaanden noodzakelijk is om de badkamer te ventileren met een mechanische ventilatie. Een mechanische ventilatie is ter plaatse aanwezig en hetgeen [eisers] onder verwijzing naar het rapport van Bureau voor Bouwpathologie naar voren hebben gebracht, leidt niet tot de conclusie dat de mechanische ventilatie niet naar behoren werkt. In het rapport staat geschreven dat [eisers] deze ventilatie op zolder “provisorisch” in werking kunnen zetten wat “wordt aangeduid als een onhandige situatie [12] ”. [eisers] hebben dit alles niet nader toegelicht. Hierdoor is niet duidelijk geworden wat precies wordt bedoeld met “provisorisch” of wat er onhandig is aan de wijze waarop [eisers] de mechanische wijze moeten bedienen. Daarbij blijkt uit het rapport voor Bureau voor Bouwpathologie ook niet duidelijk of de kwalificatie “onhandige situatie” van [eisers] of van Bureau voor Bouwpathologie afkomstig is. Bij dit alles komt nog dat Odeklonje gemotiveerd heeft gesteld dat de door [eisers] ondervonden problemen hun oorzaak vonden in de door [eisers] op eigen initiatief aangebrachte veranderingen aan de stekkerdoos van de mechanische ventilatie en de wandcontactdoos [13] . Al met al is de kantonrechter van oordeel dat hiermee geen sprake is van een gebrek.
5.20.
Verder vermeldt het rapport van Bureau voor Bouwpathologie de volgende waarnemingen:
(a) Er is sprake van een scheur in de muur ter plaatse van de douchehoek;
(b) De deksel van het toilet reservoir ontbreekt, toilet is onbruikbaar;
(c) Het blad van het wastafelmeubel is gebroken.
De kantonrechter beschouwt het voorgaande als gebreken in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. [eisers] hebben op de zitting toegelicht dat de scheur in de muur is gerepareerd maar er nog voegen ontbreken in het tegelwerk, dat het meubel door Odeklonje is gefabriceerd en sinds 2017 steeds erger wordende scheurvorming heeft en dat het binnenwerk van het toilet is vergaan. Odeklonje heeft daar onvoldoende tegenover gesteld, zodat niet is komen vast te staan dat deze gebreken aan de huurder zijn toe te rekenen.
[eisers] hebben in hun akte van 12 juni 2024 gesteld dat deze gebreken nog steeds niet zijn verholpen. Odeklonje heeft dit in haar antwoordakte van 10 juli 2024 niet weersproken. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van deze gebreken op straffe van een dwangsom daarom toewijzen. [eisers] hebben daarbij voldoende belang gelet op de gang van zaken en voorgeschiedenis.
(a) Er is sprake van een scheur in de muur ter plaatse van de douchehoek;
(b) De deksel van het toilet reservoir ontbreekt, toilet is onbruikbaar;
(c) Het blad van het wastafelmeubel is gebroken.
De kantonrechter beschouwt het voorgaande als gebreken in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. [eisers] hebben op de zitting toegelicht dat de scheur in de muur is gerepareerd maar er nog voegen ontbreken in het tegelwerk, dat het meubel door Odeklonje is gefabriceerd en sinds 2017 steeds erger wordende scheurvorming heeft en dat het binnenwerk van het toilet is vergaan. Odeklonje heeft daar onvoldoende tegenover gesteld, zodat niet is komen vast te staan dat deze gebreken aan de huurder zijn toe te rekenen.
[eisers] hebben in hun akte van 12 juni 2024 gesteld dat deze gebreken nog steeds niet zijn verholpen. Odeklonje heeft dit in haar antwoordakte van 10 juli 2024 niet weersproken. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van deze gebreken op straffe van een dwangsom daarom toewijzen. [eisers] hebben daarbij voldoende belang gelet op de gang van zaken en voorgeschiedenis.
diverse lekkages
5.21.
Het rapport van Bureau voor Bouwpathologie vermeldt hierover het volgende:
“Diverse lekkages.Locatie: Hellend- en plat dak. (…)
Onderstaand volgt een opsomming van de tijdens de opname gedane, door ondergetekende meest relevant geachte waarnemingen:
1. Ter plaatse van de garagedeur is een lekkage aan het dak geconstateerd. Het dakbeschot en het boeideel is hierdoor beschadigd geraakt (foto’s 31 en 32).
2. In de serre, aan de achterzijde van de woning is eveneens een lekkage aan het dak geconstateerd. Het dakbeschot is hierdoor beschadigd geraakt (foto’s 33 t/m 35).
3. De loodaansluiting (loketten tussen de zijgevel en het dak van de garage) zijn niet over de dakpannen aangebracht (foto’s 36 en 37).4. Op het dak van de garage is veelal vervuiling onder de dakpannen aangetroffen (foto’s 38 t/m 40).
Oordeel: Het hellend dak van de woning en het platte dak van de garage kampen met diverse lekkages en risicovolle situaties die betrekking hebben tot nieuwe lekkages.
Oorzaak: Diverse aansluitingen zijn bouwkundig gezien onvoldoende waterkerend uitgevoerd, waardoor de lekkages zijn veroorzaakt.
Herstel: Herstel zal bestaan uit het aanpassen van de waterkerende aansluitingen. Hiermee worden de navolgende aansluitingen bedoeld:
a.
a) Aansluiting tussen zijgevel en hellend dakvlak garage.
a) Aansluiting tussen zijgevel en hellend dakvlak garage.
b) Aansluiting tussen plat dak garage en hellend dak.
c) Aansluitingen rondom dakvensters.
d) Aansluitingen met goten.
e) Vervangen van rotte houten delen.
Indien de genoemde aansluitingen worden verbeterd/hersteld zal het risico op lekkages worden beperkt.
Aanvullend wordt er geadviseerd (niet direct noodzakelijk) om alle dakpannen en panlatten te verwijderen. Vervolgens een waterkerende dampopen folie aan te brengen en nieuwe panlatten aan te brengen. Waarna de dakpannen kunnen worden teruggeplaatst. De kosten voor het aanvullende herstel zijn, gezien de noodzaak, derhalve niet meegenomen in onderhavige raming.”
5.22.
De kantonrechter is met [eisers] van oordeel dat de door Bureau voor Bouwpathologie vastgestelde daklekkages bij de garagedeur en de serre gebreken zijn als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Wat Odeklonje hierover in deze procedure heeft aangevoerd doet niet af aan de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie en het in het verlengde daarvan gevelde oordeel van de kantonrechter. Op de zitting heeft Odeklonje erkend dat sprake is van lekkages in de serre die ondanks werkzaamheden niet zijn hersteld. Odeklonje heeft nog aangevoerd dat [eisers] aanpassingen hebben verricht op de plaatsen waar de lekkages zijn ontstaan, maar Odeklonje heeft onvoldoende feitelijk beargumenteerd dat [eisers] door die aanpassingen deze lekkages hebben veroorzaakt. Bureau voor Bouwpathologie heeft een dergelijk oorzakelijk verband ook niet vastgesteld.
5.23.
Op de zitting heeft Odeklonje gesteld dat het probleem bij de garage is verholpen. [eisers] hebben dat op de zitting erkend. Maar [eisers] hebben in hun akte van 12 juni 2024 gesteld dat dit gebrek nog steeds niet is verholpen. Volgens [eisers] geven de gaten in het dak van de garage en de hoek van de serre nog steeds tocht en lekkage. Odeklonje heeft dit in haar antwoordakte van 10 juli 2024 niet weersproken. Zij verwijst in die akte naar de e-mail van 25 juni 2024, maar die gaat over de lekkage bij de klapramen. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van dit gebrek op straffe van een dwangsom daarom toewijzen. [eisers] hebben daarbij voldoende belang gelet op de gang van zaken en voorgeschiedenis. Odeklonje zal worden veroordeeld tot herstel van deze gebreken op de wijze zoals Bureau voor Bouwpathologie hiervoor in 5.21 onder (a) tot en met (e) heeft voorgeschreven. Odeklonje heeft deze herstelwijze niet inhoudelijk betwist. De veroordeling tot herstel strekt niet tot de door Bureau voor Bouwpathologie geadviseerde aanvullende maatregelen, omdat die niet zien op de thans voorkomende lekkages. En het is aan het beleid van Odeklonje als verhuurder om te bepalen in hoeverre deze voorzorgsmaatregelen voor de toekomst noodzakelijk zijn.
de veroordeling tot herstel van gebreken
5.24.
Uit het voorgaande volgt dat de Odeklonje de volgende (herstel)werkzaamheden moet (laten) uitvoeren:
(i) de niet sluitende garagedeur moet worden vervangen;
(ii) het rolluik in de keuken, de keukenlade ten behoeve van de afvalbak en het glas in de keukendeur moeten worden vervangen;
(iii) de kapotte vloertegels op de gehele begane grond (inclusief achteruitbouw) moeten worden vervangen en het voegwerk van de gehele vloer moet worden hersteld;
(iv) de scheur in de muur ter plaatse van de douchehoek in de badkamer moet (deugdelijk) worden hersteld (dus ook het voegwerk);
(v) de deksel van het toiletreservoir in de badkamer moet worden vervangen en dit toilet moet worden gerepareerd;
(vi) het blad van de wastafelmeubel moet worden hersteld dan wel vervangen.
(i) de niet sluitende garagedeur moet worden vervangen;
(ii) het rolluik in de keuken, de keukenlade ten behoeve van de afvalbak en het glas in de keukendeur moeten worden vervangen;
(iii) de kapotte vloertegels op de gehele begane grond (inclusief achteruitbouw) moeten worden vervangen en het voegwerk van de gehele vloer moet worden hersteld;
(iv) de scheur in de muur ter plaatse van de douchehoek in de badkamer moet (deugdelijk) worden hersteld (dus ook het voegwerk);
(v) de deksel van het toiletreservoir in de badkamer moet worden vervangen en dit toilet moet worden gerepareerd;
(vi) het blad van de wastafelmeubel moet worden hersteld dan wel vervangen.
5.25.
De daklekkages moeten op de volgende wijze worden verholpen:
Herstel zal bestaan uit het aanpassen van de waterkerende aansluitingen. Hiermee worden de navolgende aansluitingen bedoeld:
a) Aansluiting tussen zijgevel en hellend dakvlak garage.
b) Aansluiting tussen plat dak garage en hellend dak.
c) Aansluitingen rondom dakvensters.
d) Aansluitingen met goten.
e) Vervangen van rotte houten delen.
Herstel zal bestaan uit het aanpassen van de waterkerende aansluitingen. Hiermee worden de navolgende aansluitingen bedoeld:
a) Aansluiting tussen zijgevel en hellend dakvlak garage.
b) Aansluiting tussen plat dak garage en hellend dak.
c) Aansluitingen rondom dakvensters.
d) Aansluitingen met goten.
e) Vervangen van rotte houten delen.
5.26.
De kantonrechter zal Odeklonje veroordelen om voornoemde gebreken op de hiervoor beschreven wijze te herstellen. Na te melden termijn voor herstel en dwangsom in geval van uitblijven van herstel zijn daarbij redelijk. De dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden.
de huurprijsvermindering
5.27.
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. [14]
5.28.
De kantonrechter vindt dat de hiervoor genoemde gebreken het huurgenot van [eisers] substantieel aantasten. De gebreken zijn ernstig zowel naar aard als omvang en tasten het woongenot van [eisers] al lange tijd in aanzienlijke mate aan. Daarom is voldoende reden voor een huurprijsvermindering.
5.29.
Niet is komen vast te staan dat (één van) de gebreken aan [eisers] (kan of) kunnen worden toegerekend. De kantonrechter verwijst naar wat hierover eerder is geoordeeld. Odeklonje heeft onvoldoende gemotiveerd dat sprake is van door [eisers] veroorzaakte gebreken.
5.30.
Onder de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter een verlaging van de huurprijs redelijk tot 60 % van de overeengekomen huurprijs met ingang van 16 augustus 2022 totdat de gebreken zijn verholpen.
De omstandigheid dat het gebrek aan de voordeur inmiddels (voor 19 juli 2023) is hersteld, leidt in redelijkheid niet tot een ander percentage.
Voor de ingangsdatum gaat de kantonrechter uit van de dag na de verzending van het rapport van Bureau voor Bouwpathologie op 15 augustus 2022. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de huurprijsvermindering op een eerdere datum te laten ingaan, omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat Odeklonje al in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot maatregelen over te gaan.
De omstandigheid dat het gebrek aan de voordeur inmiddels (voor 19 juli 2023) is hersteld, leidt in redelijkheid niet tot een ander percentage.
Voor de ingangsdatum gaat de kantonrechter uit van de dag na de verzending van het rapport van Bureau voor Bouwpathologie op 15 augustus 2022. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de huurprijsvermindering op een eerdere datum te laten ingaan, omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat Odeklonje al in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot maatregelen over te gaan.
5.31.
De kantonrechter heeft in dit kader het huurprijswijzigingsbeding van artikel 5.2 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 18 van de algemene bepalingen ambtshalve getoetst. Dit beding is niet oneerlijk. [15]
de kosten van de deskundige en de proceskosten
5.32.
De kantonrechter zal de kosten van de deskundige van [eisers] toewijzen zoals gevorderd. Odeklonje is deze kosten verschuldigd op grond van de wet. [16] Odeklonje stelt dat zij niet gehouden is deze kosten te betalen, omdat [eisers] bij hun rechtsbijstandsverzekering verzekerd zijn voor deze kosten. Daarbij komt dat deze kosten niet hadden hoeven te worden gemaakt, indien [eisers] Odeklonje niet hadden belemmerd in de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. [17]
5.33.
De kantonrechter gaat voorbij aan deze verweren. Bij de beantwoording van de vraag of de onderzoekskosten, gemaakt door het inschakelen van Bureau voor Bouwpathologie, voor vergoeding in aanmerking komen moet onderzocht worden of het redelijk was de kosten te maken en of de kosten redelijk zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit het geval. Gebleken is dat het in opdracht van [eisers] uitgevoerde onderzoek noodzakelijk was voor de objectieve vaststelling van de door Odeklonje betwiste althans niet verholpen gebreken. Niet gebleken is dat de gebreken niet zijn verholpen, omdat [eisers] Odeklonje hebben belemmerd in de uitvoering van werkzaamheden. Odeklonje heeft de redelijkheid van de hoogte van de kosten niet betwist en het gevorderde bedrag van € 1.464,10 komt de kantonrechter ook niet onredelijk voor. Dat [eisers] bijgestaan worden door een rechtsbijstandsverzekeraar doet hieraan niet af. De omstandigheid dat iemand wel of niet verzekerd is, is niet relevant voor het antwoord op de vraag of de betreffende schade is geleden.
5.34.
Odeklonje is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 137,69
- griffierecht € 214,00
- salaris gemachtigde € 1.015,00 (2,5 punt x tarief € 406,00)
- nakosten €
135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.501,69 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
5.35.
De kantonrechter merkt hierbij op dat het beding in artikel 20.3 van de algemene voorwaarden ambtshalve is getoetst. Het beding is oneerlijk maar wordt in stand gehouden. [18]
de tegenvordering
5.36.
Odeklonje vordert dat de kantonrechter [eisers] veroordeelt om de gehuurde woning in dezelfde staat te brengen als dat deze was ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst.
De kantonrechter stelt vast dat Odeklonje in het petitum van haar conclusie van eis niet concretiseert welke aanpassingen [eisers] ongedaan zouden moeten maken.
Daarbij komt dat Odeklonje voor de staat van het gehuurde ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst in het petitum van haar conclusie van eis - zonder verdere toelichting - verwijst naar een foto overzicht met 33 ongenummerde foto’s van het gehuurde.
De kantonrechter stelt vast dat Odeklonje in het petitum van haar conclusie van eis niet concretiseert welke aanpassingen [eisers] ongedaan zouden moeten maken.
Daarbij komt dat Odeklonje voor de staat van het gehuurde ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst in het petitum van haar conclusie van eis - zonder verdere toelichting - verwijst naar een foto overzicht met 33 ongenummerde foto’s van het gehuurde.
5.37.
Kennelijk verwacht Odeklonje dat de kantonrechter (i) uit de inhoud van de 16 pagina’s tellende conclusie van antwoord / conclusie van eis in reconventie destilleert welke specifieke aanpassingen [eisers] onbevoegd zouden hebben aangebracht en (ii) per aanpassing aan de hand van een 33-tal ongenummerde foto’s beoordeelt in hoeverre [eisers] hiermee de staat van het gehuurde hebben veranderd. Maar dat is niet de taak van de kantonrechter.
5.38.
De vordering van Odeklonje is te onbepaald en de onderbouwing daarvan te summier. De kantonrechter zal de vordering van Odeklonje op die grond afwijzen.
5.39.
De proceskosten komen voor rekening van Odeklonje, omdat zij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang van de tegenvordering met de vordering begroot de proceskosten op nul.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt Odeklonje om binnen zes weken na betekening van dit vonnis
(i) de garagedeur te vervangen;
(i) de garagedeur te vervangen;
(ii) het rolluik in de keuken, de keukenlade ten behoeve van de afvalbak en het glas in de keukendeur te vervangen;
(iii) de kapotte vloertegels op de gehele begane grond (inclusief achteruitbouw) te vervangen en het voegwerk van de gehele vloer te herstellen;
(iii) de kapotte vloertegels op de gehele begane grond (inclusief achteruitbouw) te vervangen en het voegwerk van de gehele vloer te herstellen;
(iv) de scheur in de muur ter plaatse van de douchehoek in de badkamer (deugdelijk) te herstellen (dus ook het voegwerk);
( v) de deksel van het toiletreservoir in de badkamer te vervangen en dit toilet te repareren;
(vi) het blad van de wastafelmeubel te herstellen dan wel te vervangen;
(vii) het verhelpen van de daklekkages door het aanpassen van de volgende waterkerende aansluitingen:
(vii) het verhelpen van de daklekkages door het aanpassen van de volgende waterkerende aansluitingen:
a. a) aansluiting tussen zijgevel en hellend dakvlak garage;
b) aansluiting tussen plat dak garage en hellend dak;
c) aansluitingen rondom dakvensters;
d) aansluitingen met goten en het:
e) vervangen van rotte houten delen,
6.2.
veroordeelt Odeklonje om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 150,00 per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat zij in gebreke is om aan de hiervoor weergegeven veroordeling te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 30.000,00,
6.3.
vermindert de huurprijs tot 60% van de geldende huurprijs vanaf 16 augustus 2022 tot aan het moment van het deugdelijk herstel van alle hiervoor genoemde gebreken,
6.4.
veroordeelt Odeklonje om aan [eisers] een bedrag van € 1.464,10 te betalen,
6.5.
veroordeelt Odeklonje tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.501,69, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Odeklonje niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.8.
wijst de vordering af;
6.9.
veroordeelt Odeklonje tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter