Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/4957
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op
€ 589.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
€ 589.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 juni 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft schriftelijk op het verweerschrift gereageerd.
Bij brief van 16 september 2024 heeft verweerder schriftelijk een reactie op het schrijven van eiseres gegeven.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2024 te Haarlem. Namens eiseres is haar echtgenoot [naam 1] verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. drs. [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning en is gebouwd in 1985. De oppervlakte van de woning is 100 m² en de oppervlakte van het perceel is 113 m². De woning is voorzien van een berging/schuur.
Geschil
2.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 550.000 en stelt daartoe het volgende:
- Verweerder heeft het gelijkheidsbeginsel aan de kant geschoven door te stellen dat het niet relevant is om haar woning te vergelijken met een identiek huis in de straat ( [adres 2] met een WOZ-waarde van € 550.000). De verschillen tussen deze twee woningen worden door verweerder niet aangetoond;
- De woning van eiseres heeft in vergelijking met de woning [adres 2] op de tweede etage minder licht en uitzicht (door een uitbouw van de buren). Dit zal bij verkoop een vermindering van de opbrengst geven. Later heeft eiseres aangevuld dat haar woning door de ligging minder privacy heeft dan de woning [adres 2] ;
- De door verweerder gebruikte vergelijkingspanden zijn niet vergelijkbaar met de woning. [adres 3] en [adres 5] zijn qua oppervlakte en inhoud altijd al groter geweest. Inmiddels hebben beide huizen een uitbouw. Ook het pand [adres 4] is qua oppervlakte en ligging niet vergelijkbaar;
- De rekenkundige manieren om de vergelijkingspanden vergelijkbaar te maken met de woning vormt voor eiseres een black box. Het is niet te controleren of dit eerlijk gebeurt. Eiseres heeft een informatie achterstand. De Hoge Raad wijst er op dat als een belanghebbende de werking van een door de heffingsambtenaar gehanteerd softwareprogramma (betreffende staffel methode) wil controleren en zo nodig wil betwisten, de heffingsambtenaar ervoor moet zorgen dat de keuzes, aannames en gegevens die bij dat softwareprogramma zijn gehanteerd, inzichtelijk en controleerbaar zijn. Op die manier wordt voorkomen dat de WOZ-beschikking, vanuit de belanghebbende bezien, het resultaat is van een “black box”. HR 17-08/18 inzake WOZ (ECLI:NL:HR:2018:1316);
- De uitspraak op bezwaar is onduidelijk gemotiveerd. Verweerder is niet ingegaan op het gelijkheidsbeginsel;
- In de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het voorgaande jaar (2022) is de WOZ-waarde bijgesteld van € 553.000 naar € 520.000. Verweerder heeft toen vermeld dat de staat van de woning is aangepast in de administratie zodat er bij de volgende waardering rekening mee gehouden zal worden. Ondanks die toezegging is de WOZ-waarde gestegen van € 520.000 naar € 589.000;
- Verweerder maakt (manipulatief) gebruik van een opgerekte peildatum door de peildatum te stellen van 1 januari tot en met 31 december van een jaar. Dat heeft verweerder de mogelijkheid gegeven om te stellen dat de WOZ-waarde van [adres 2] incidenteel te laag is vastgesteld (als gevolg van de verkoop op 12 april 2022);
- Verweerder legt in het verweerschrift uit hoe uitgebreid en hoe grondig de WOZ-waarde wordt berekend. Hoe kan de WOZ-waarde van [adres 2] dan te laag zijn?
- Verweerder heeft het argument van eiseres dat de ligging waardevermindering oplevert weersproken met het argument dat het pand [adres 4] aan het spoor ligt en dat er ondanks die ligging zwaar is overboden. Dat is volgens eiseres een onzinnig argument nu de ligging aan het spoor juist voordelen heeft: geen overburen, uitzicht op groen, grotere kans op een parkeerplek bij huis en in vergelijking met een ligging bij de Westelijke Randweg minder geluidshinder;
- Het feit dat de Wet WOZ minder openheid van informatie toelaat dan de Wet
Open Overheid leidt tot rechtsongelijkheid;
- Verweerder heeft een fout gemaakt. De oppervlakte van de schuur is niet 8 m² maar 4,7 m². Dit geldt in principe voor alle panden in de [straat] .
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 3] , [adres 5] , [adres 4] en [adres 2] , alle gelegen in [gemeente] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel?
6. Eiseres voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat verweerder niet is ingegaan op het door haar aangevoerde gelijkheidsbeginsel.
De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat verweerder voldoende is ingegaan op de argumenten van eiseres met betrekking tot de vergelijkbaarheid van het object [adres 2] . Dit blijkt onder andere uit de stelling van verweerder in de uitspraak op bezwaar dat het voor de waardering van de woning van eiseres uitsluitend van belang is om te kijken of de waarde goed in verhouding ligt met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, waarbij rekening gehouden dient te worden met de onderlinge verschillen en dat het niet relevant is om te vergelijken met de stijging van een andere woning ( [adres 2] ) in de straat. Opgemerkt wordt dat de WOZ-waarde van een woning niet wordt bepaald aan de hand van een enkel vergelijkingsobject, maar dat meerdere onroerende zaken in de vergelijking worden betrokken. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is de rechtbank niet gebleken. Dat eiseres het niet eens is met de uitleg die zij van verweerder heeft ontvangen maakt dit niet anders. Verweerder heeft de uitspraak op bezwaar deugdelijk gemotiveerd.
Gelijkheidsbeginsel
7. Voor zover eiseres ten aanzien van object [adres 2] een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit beroep niet. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Dat betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen indien eiseres voldoende onderbouwt dat verweerder de waarde in een meerderheid van de met de woning van eiseres vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning van eiseres. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om identieke woningen waarbij de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke woningen te worden opgevoerd (ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Aan deze voorwaarden is niet voldaan. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke woningen. Zij noemt immers zelf ook al enkele verschillen met betrekking tot de ligging van haar woning en het object [adres 2] . Bovendien heeft eiseres alleen het object [adres 2] ter vergelijking opgevoerd. Tevens heeft verweerder gesteld dat bij het object [adres 2] in de matrix ten onrechte is uitgegaan van het verkoopcijfer dat voor dit object is gerealiseerd. [adres 2] is op 12 april 2022 verkocht voor € 575.000. Dit verkoopcijfer is echter een familieverkoop. De verkoopprijs is niet in de markt tot stand gekomen. Een gedeelte (€ 106.671) van de koopsom is kwijtgescholden. Er is sprake van een incidentele onderwaardering van dit object. De rechtbank wijst het beroep op het gelijkheidsbeginsel af.
Black Box
8. Eiseres heeft verwezen naar het Black Box arrest. Voor eiseres is het niet duidelijk waar verweerder de gehanteerde getallen vandaan haalt en of dit wel eerlijk gebeurt. Eiseres zegt hierdoor een informatie achterstand te hebben. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met zijn taxatierapport, zijn matrix en de toelichting ter zitting het vereiste inzicht in de gegevens verstrekt. Er is geen sprake van een “Black Box”- achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens aan de belanghebbende verstrekt moeten worden. Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde taxatiematrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. Eiseres heeft verder ook niet aangegeven welke gegevens zij zou missen. Dat eiseres stelt dat zij niet tevreden is over de stukken en informatie die zij van verweerder heeft ontvangen maakt dit niet anders. Verweerder heeft voldoende inzicht verschaft.
Wet Openbaarheid Overheid
9. Eiseres heeft gesteld dat het feit dat de Wet WOZ minder openheid van informatie toelaat dan de Wet Open Overheid (WOO) leidt tot rechtsongelijkheid. De rechtbank overweegt als volgt. Op een verzoek om verstrekking van informatie is de WOO van toepassing, tenzij een bij bijzondere wet vastgesteld apart regime van toepassing is. De bijlage bij de WOO somt de bijzondere wetten op waarvoor de WOO niet geldt. Jurisprudentie heeft uitgewezen dat een bijzonder regime voorrang kan hebben op WOO als het niet in de bijlage van de WOO is opgenomen. Bepalend is namelijk niet de bijlage maar de bedoeling van de wetgever. Hoewel de artikelen 40, 40a en 40b van de Wet WOZ niet in de bijlage bij de WOO staan, is de rechtbank van oordeel dat het bijzondere regime van de Wet WOZ prevaleert boven het algemene regime van de WOO. Uit de wetsgeschiedenis van de Verzamelwet BZK 20XX (Kamerstukken II 2023-2024, 36 481, nr. 3, p. 25.) volgt namelijk dat de openbaarmakingsregeling uit de Wet WOZ| – inhoudende artikel 40 en verder van de Wet WOZ – (opnieuw) als uitputtend moet worden aangemerkt en dat de openbaarmakingsregeling moet worden toegevoegd aan de bijlage bij de WOO. De rechtbank acht hierbij ook van belang dat artikel 40 van de Wet WOZ eerder door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) is aangemerkt als een bijzondere, uitputtende openbaarmakingsregeling als bedoeld in de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Deze grond slaagt niet.
De waarde van de woning
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat twee door verweerder in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het object [adres 4] wijkt qua kaveloppervlakte en kwaliteit daarvoor teveel af.
Het object [adres 2] is op 12 april 2022 ondershands verkocht. Omdat de vrije marktwerking van vraag en aanbod door deze onderhandse verkoop niet heeft plaatsgevonden kan het object [adres 2] niet gebruikt worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres. De objecten [adres 4] en [adres 2] worden voor de onderbouwing van de waarde van de woning van eiseres verder dan ook door de rechtbank buiten beschouwing gelaten. De verkoopprijzen van [adres 3] en [adres 5] kunnen naar het oordeel van de rechtbank wel dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar niet zo dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor deze objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
13. De rechtbank stelt vast dat verweerder rekening heeft gehouden met de eerste wet van Gossen door een grondstaffel te hanteren op de prijs per vierkante meter, uitgaande van het ervaringsgegeven dat een grondprijs per vierkante meter lager wordt naarmate de omvang toeneemt. Ook heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voor de opstal is verweerder voor de woning uitgegaan van een waarde van € 3.491 per vierkante meter, terwijl de prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten door verweerder is vastgesteld op € 3.819 en € 3.833. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt lager dan de prijs per vierkante meter woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten.
14. Verder blijkt uit de matrix dat verweerder de kwaliteit van de woning (hiermee bedoelt verweerder onder andere de staat van de badkamer en de keuken, zoals hij ter zitting heeft toegelicht) heeft beoordeeld als matig. De rechtbank kan de stelling van eiseres dan ook niet volgen dat verweerder geen rekening zou hebben gehouden met de mindere staat van de woning. Dat de staat van de woning slechter zou zijn dan matig heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt.
15. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte de waardepeildatum heeft opgerekt van 1 januari tot en met 31 december en dat dat een vertekend beeld geeft voor de verkopen rond de waardepeildatum overweegt de rechtbank dat verweerder in principe probeert gebruik te maken van transacties die binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Indien binnen deze periode geen of onvoldoende transacties hebben plaatsgevonden, kan verweerder tevens gebruik maken van verkoopcijfers die verder van de waardepeildatum zijn verwijderd. Hierbij wordt, op basis van vaste jurisprudentie, een periode van één jaar voor en één jaar na de waardepeildatum gehanteerd. De rechtbank stelt vast dat de verkoopdata van de twee vergelijkingsobjecten binnen de periode van één jaar voor de waardepeildatum zijn gelegen. Bij de waardebepaling moet vervolgens rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de datum van de koopovereenkomst. Verweerder heeft dat, gelet op de in de matrix geïndexeerde waarde, gedaan.
16. Ten aanzien van de stelling dat de WOZ-waarde in één jaar tijd is gestegen van € 520.000 naar € 589.000 overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de wet WOZ mee brengen dat de woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald en wel aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen, dus concrete verkopen rond die waardepeildatum. Daarbij is de WOZ-waarde van de woning op een vorige waardepeildatum niet van belang.
17. Ten slotte merkt de rechtbank op dat waarderen geen exacte wetenschap is en het bij de juistheid van de waarde niet gaat of de juiste bedragen van de samenstellende onderdelen (zoals de schuur) van de woning juist zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning als geheel.
Conclusie en gevolgen
18. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Er is geen reden voor vergoeding van het griffierecht of van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.