ECLI:NL:RBNHO:2024:10619

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10877417 \ CV EXPL 24-516

Vonnis van 7 augustus 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.P. Groot,

tegen

DE STICHTING VELISON WONEN,

gevestigd te IJmuiden,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Velison,

gemachtigde: mr. G.P. Poiesz.

De zaak in het kort[eiser] heeft zich op grond van artikel 7:262 BW tot de kantonrechter gewend in verband met de uitspraak van de Huurcommissie van 9 oktober 2023 dat de bij uitspraak van 29 april 2022 vastgestelde ernstige gebreken aan de door [eiser] van Velison gehuurde woning, per 1 juni 2022 geacht moesten worden te zijn hersteld. Het beroep op artikel 7:262 lid 1 BW kan echter niet slagen, omdat dit niet van toepassing is op een beslissing van de Huurcommissie over een verzoek op grond van artikel 16 lid 4 in samenhang met artikel 12 lid 5 van de Uhw. Los daarvan is ook niet komen vast te staan dat de gestelde gebreken zich op en/of na 1 juni 2022 nog voordeden. De vorderingen tot vergoeding van (immateriële) schade wegens de gestelde gebreken worden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing.

Als tegeneis vordert Velison dat [eiser] de volledige huurprijs vanaf 1 juni 2022 aan haar moet voldoen. Deze vordering wordt toegewezen. De algemene voorwaarden van Velison Wonen zijn door de kantonrechter ambtshalve getoetst, waarbij de conclusie is dat de contractuele afspraak rondom de verschuldigde rente oneerlijk is. Dit deel van de vordering van Velison wordt daarom afgewezen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 december 2023 met 8 producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 14 februari 2024 met 23 producties;
- het tussenvonnis van 20 maart 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis in conventie van 16 juli 2024 met productie 9 tot en met 12;

- de mondelinge behandeling van 16 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitaantekeningen die door partijen tijdens de mondelinge behandeling zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt vanaf 1 februari 2014 van Velison de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij woont hier met haar minderjarige kinderen. De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex met drie verdiepingen en ligt op de eerste verdieping.

2.2.

Op 21 december 2021 heeft [eiser] bij Velison melding gemaakt van gebreken aan de woning.

2.3.

Op 2 februari 2022 heeft de Huurcommissie een verzoek van [eiser] tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken in behandeling genomen.

2.4.

Op 10 februari 2022 heeft Velison Etro Vastgoedzorg (hierna: Etro) – de vaste onderhoudsaannemer van Velison – ingeschakeld om werkzaamheden aan de woning uit te voeren.

2.5.

Op 8 maart 2022 heeft de Huurcommissie onderzoek gedaan in de woning.

2.6.

Op 16 maart 2022 heeft [eiser] de door Velison aangeboden wisselwoning betrokken.

2.7.

Op 29 april 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Daarin staat – voor zover van belang –:
“
Het verzoek van huurder is redelijk.De woonruimte heeft op 1 januari 2022 de volgende ernstige gebreken:1. De radiator in de woonkamer (die achter de voor- een zijgevel ligt) en de radiator in de kleine slaapkamer functioneren niet. De thermostaatknop kan tot stand 5 worden opgedraaid, zonder dat de radiatoren warmte afgeven. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa3)2. In de kleine slaapkamer (gelegen aan de achtergevel en grenzend aan het balkon) is ter plaatse van het balkon een schuifdeur aanwezig. Er is geconstateerd dat de schuifdeur aan de bovenzijde naar buiten toe helt. Door de helling van de deur is er een kier ontstaan met een grootte van ca. 3,6 cm (36 mm), waardoor sprake is van tocht in de slaapkamer. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer E8).De geldende huurprijs van € 588,56 per maand wordt vanaf 1 januari 2022 tijdelijk verlaagd tot € 235,42 per maand.”

2.8.

Op 24 mei 2022 heeft Velison aan [eiser] te kennen gegeven dat alle werkzaamheden in de woning zijn uitgevoerd en dat de woning aan [eiser] kan worden opgeleverd.

2.9.

Op 27 mei 2022 heeft [eiser] aan Velison laten weten dat zij langer in de wisselwoning wil blijven omdat volgens haar de gebreken nog niet waren verholpen.

2.10.

Op 8 juni 2022 heeft de Keuringsdienst van Wonen in opdracht van [eiser] een onderzoek uitgevoerd in de woning naar de door [eiser] gestelde gebreken. In het rapport van 10 juni 2022 staat:
“
Naar aanleiding van mijn bevindingen kan ik het volgende concluderen:

De woning heeft last van vochtdoorslag en lekkage.
De woning meet een te hoge luchtvochtigheid terwijl de woning niet bewoond wordt ten tijde van de inspectie.
De herstelwerkzaamheden niet esthetisch maar ook niet probleem verhelpend zijn opgelost
Schimmel en te veel vocht in de woning leidt tot (mogelijke) gezondheidsproblemen.Inspecteur geeft een dringend advies af om deze problemen adequaat en correct te doen verhelpen.”

2.11.

Per e-mail van 5 juli 2022 heeft Velison onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
“
Feit is dat cliente aan de uitspraak van de huurcommissie heeft voldaan. Daarnaast heeft zij onverplicht een aantal werkzaamheden laten uitvoeren, waarvan een tweetal werkzaamheden (beweging in het kozijn p.12) en afdichten afvoerbuis nog door Etro zal worden uitgevoerd.(…)
De overige werkzaamheden vallen onder de werking van de huurovereenkomst en dienen uw cliënten zelf op te lossen.”

2.12.

[eiser] heeft de wisselwoning per 15 juli 2022 verlaten en is teruggekeerd naar de woning.

2.13.

[eiser] heeft Velison op 16 augustus 2022 in kort geding gedagvaard en gevorderd dat Velison overgaat tot herstel van de gebreken aan de woning die zijn vastgesteld bij uitspraak van de Huurcommissie van 29 april 2022 en het bouwkundig rapport van 10 juni 2022. Daarnaast heeft [eiser] een huurprijsvermindering van 40% tot het moment dat de gebreken deugdelijk zijn verholpen, gevorderd.

2.14.

Op 23 augustus 2022 heeft Keuringsdienst van Wonen in opdracht van [eiser] de woning opnieuw bezocht en onderzoek gedaan naar de cv-installatie en de radiatoren. In het rapport van 24 augustus 2022 staat:
“
Naar aanleiding van mijn bevindingen kan ik het volgende concluderen:

De Cv-installatie in combinatie met de radiatoren, werken ten tijde van de inspectie niet naar behoren.
Het warmwatersysteem komt niet correct opgang en kan de temperatuur niet stabiliseren op een niveau van boven de 50 graden.
Er is achterstallig onderhoud van het systeem geconstateerd.”

2.15.

Op 13 september 2022 heeft Keuringsdienst voor Wonen in opdracht van [eiser] opnieuw de woning bezocht. In het rapport van 14 september 2022 staat:
“
Naar aanleiding van mijn bevindingen kan ik het volgende concluderen:


De problemen zijn nog niet verholpen en deze punten zijn eerder benoemd in een van de inspecteurs rapportages. Het is goed geweest dat alle betrokken partijen bij elkaar zijn gekomen zijn om het gezamenlijk (mee te) constateren met de inspecteur. De inspecteur is onafhankelijk in deze kwestie. Wat goed is, is goed en wat niet goed is, is niet goed. Het is nu aan de partijen om gezamenlijk bij elkaar te komen voor een (gepaste en correcte) oplossing.”

2.16.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 20 oktober 2022 de vorderingen van [eiser] zoals genoemd in overweging 2.13. afgewezen. De kantonrechter heeft onder meer overwogen:
“(…) De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de gebreken aan de radiatoren zoals die door de Huurcommissie zijn vastgesteld zich nog voordoen. Dat de werking van de thermostaat mogelijk niet optimaal is van een andere orde dan het niet functioneren van de radiatoren zoals dat destijds door de Huurcommissie is vastgesteld. (…)[eiser] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan de schuifpui zich nog voordoet. De enkele verwijzing naar het rapport van de Keuringsdienst van Wonen van 10 juni 2022 is daartoe onvoldoende. Velison heeft immers aangevoerd dat de schuifpui weer op hoogte is gesteld en dat Etro Vastgoedzorg de pui op 29 juni 2022 nog heeft gecontroleerd en dat deze toen naar behoren werkte. Verder heeft Velison erop gewezen dat in het tweede rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 24 augustus 2022 niets meer over de schuifpui wordt opgemerkt. (…)”

2.17.

[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 20 oktober 2022. In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 21 februari 2023 staat:
“
Partijen komen ter beëindiging van hun geschil,
(…),
het volgende overeen:1. Velison zal voor haar rekening in de woning van [eiser] de volgende werkzaamheden verrichten:i. De thermostaat vervangen, door een klassieke aan/uit thermostaat;ii. Douchekraan vervangen door een mengkraan;iii. De thermostaatknoppen van de radiatoren vervangen door gewone klassieke aan/uit draaiknoppen;iv. Extra ontluchtingsmogelijkheden aanbrengen in de CV-leidingen;v. De wasmachinekraan en de CV-vulkraan vervangen;vi. De check van de gehele installatie in de woning in verband met de aardlekschakelaar en als de aardlekschakelaar ontbreekt, deze aanbrengen;vii. De onderdorpel van de schuifpui stutten;viii. Het opnieuw coaten van het balkon van de bovenburen;ix. De schade aan het metselwerk ter plaatse van het balkon herstellen;x. De schimmelplek in de grote slaapkamer boven de balkondeur en de schimmelplekken bij de pui in de woonkamer aan de zijde van de Plutostraat. De schimmel verwijderen en plaatselijk behandelen met schimmelwerende verf.
(…)Velison betaalt binnen 14 dagen na heden een bedrag van € 250,00 aan [eiser]. Betaling zal plaatsvinden op het partijen bekende rekeningnummer van [eiser] onder vermelding van ‘Bijdrage deskundigenrapport d.d. 14 september 2022.”

Partijen hebben elkaar bij deze afspraken geen finale kwijting verleend.

2.18.

De Huurcommissie heeft op 25 november 2022 een verzoek tot herstel van verschillende gebreken en handhaving van de huurprijsvermindering ontvangen van [eiser].

2.19.

Op 2 maart 2023 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woning verricht. In het rapport van de bevindingen van dat onderzoek staat:
“
BEVINDINGEN ONDERZOEKER1. (Ernstig) gebrek categorie C punt Qa3:Tijdens het onderzoek is in de woonkamer een behagelijke temperatuur geconstateerd. Echter is de temperatuur in de woonkamer niet tot stand gekomen door de radiatoren in de woonkamer (welke ter plaatse van de voor- en zijgevel zijn gepositioneerd), maar door de petroleumkachel, welke direct rechts na binnenkomst op de grond in de woonkamer is gepositioneerd. De radiatoren in de woonkamer voelen koud aan.

2. (Ernstig) gebrek categorie C punt E8:Tijdens het onderzoek in de kleine slaapkamer, ter plaatse van het balkon aan de achterzijde van de woning is geconstateerd dat de schuifdeur aan de bovenzijde niet in de rails valt en naar binnen toe helt. Door de helling is een directe opening met buiten ontstaan van 4,6 cm (46 mm). Het is mogelijk om vanuit de slaapkamer een hand door het kozijn naar buiten te steken. De schuifdeur is geforceerd door middel van steunpilaren en touw. Ten opzichte van de situatie welke geconstateerd is op 8 maart 2022 (datum onderzoek 257-procedure) is de schuifdeur ca. 1 cm (10 mm) meer gaan hellen.”
De laatste bladzijde van het rapport is niet overgelegd.

2.20.

De Huurcommissie heeft op 9 oktober 2023 uitspraak gedaan. In die uitspraak staat onder meer:
“
De commissie wijkt af van het in deze zaak opgestelde rapport van onderzoek.
De commissie baseert zich hierbij op de uitspraak van 20 oktober 2022 die de kantonrechter heeft gewezen naar aanleiding van een door huurder aanhangig gemaakte kortgedingprocedure. In die uitspraak heeft de rechter onder meer geoordeeld dat niet is gebleken dat de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken nog aanwezig zijn. Volgens de rechter heeft huurder onvoldoende onderbouwd dan wel aannemelijk gemaakt dat die gebreken nog niet zouden zijn hersteld. De commissie neemt het oordeel over van de rechter dat de gebreken verholpen zijn. In hetgeen huurder bij de Huurcommissie heeft aangevoerd, ziet de commissie geen aanleiding om van dat oordeel af te wijken.(…)Beslissing

De ernstige gebreken zijn verholpen.
De verlaging van de huurprijs wordt met ingang van 1 juni 2022 opgeheven.
De verhuurder mag met ingang van 1 juni 2022 weer een huurprijs van € 588,56 per maand aan de huurder in rekening brengen.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. (…)”

2.21.

In februari 2024 zijn renovatiewerkzaamheden uitgevoerd aan de buitenzijde van de woning, waarbij ook de schuifpui op het balkon van [eiser] is vervangen.
In de informatiebrochure ten aanzien van de renovatie staat – voor zover relevant - :
“
IsolerenWe vullen de spouw van de gevelmuren met isolatiemateriaal.(…)Voordeuren, balkondeuren en bergingsdeuren verbeteren of vervangenDe voordeur en balkondeur(en) worden vervangen. De nieuwe deuren zijn goed geïsoleerd en er zal geen tot weinig tocht door naar binnen komen.(…)GlasvervangingAl het dubbel- en enkelglas in uw woning wordt vervangen door HR++ glas.(…)VentilatieroostersIn de nieuwe ramen komen ventilatieroosters, deze worden waar mogelijk in de vaste delen van de ramen geplaatst. (…)Mechanische ventilatie(…)”

2.22.

Op 20 februari 2024 is de woning op verzoek van [eiser] door Bouwkundige Diagnose geïnspecteerd. In het rapport van die inspectie staat:
“(…) De conclusie van deze inspectie is dat de geplande renovatie te laat komt.De gevels en kozijnen laten een koudebrug zien waar een dauwpunt ontstaat.Een mechanische ventilatie in de woning is niet aanwezig.De ramen zijn van isolatieglas waar nu de het vocht op condenseert.De kozijnen aan de achtergevel zijn gedateerd en geven een koudebrug weer waar ook condensatie en schimmel door ontstaan.(…)”

2.23.

[eiser] betaalt vanaf 1 juli 2024 de volledige huurprijs van € 617,04 per maand. Dit is de huurprijs inclusief de huurverhoging die geldt vanaf 1 juli 2024.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter:
- de huurprijs per maand vermindert tot 40% van de geldende huurprijs, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage vanaf 1 juni 2022 tot 1 mei 2024;
- Velison veroordeelt tot betaling van € 12.125,00, vermeerderd met de wettelijke rente;
- Velison veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Volgens [eiser] is sprake van gebreken aan het gehuurde waarvan zij in januari 2022 melding heeft gedaan aan Velison. Deze gebreken zijn pas in juni 2024 verholpen. Deze gebreken zijn te typeren als gebreken van categorie C van het Gebrekenboek Huurcommissie en rechtvaardigen daarom een huurprijsvermindering tot 40% van de huurprijs, zoals de Huurcommissie ook heeft bepaald.

3.2.

Velison betwist de vordering. Zij voert aan dat de Huurcommissie in haar beslissing van 9 oktober 2023 heeft geoordeeld dat de gebreken per 1 juni 2022 zijn verholpen, zodat [eiser] vanaf die datum de volledige huurprijs moet betalen. [eiser] is niet-ontvankelijk in de onderhavige procedure, omdat deze uitspraak van de Huurcommissie niet ziet op een van de situaties genoemd in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
De kantonrechter kan over de vordering tot huurprijsvermindering dan ook geen inhoudelijke uitspraak doen. De vordering tot schadevergoeding moet volgens Velison worden afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

3.4.

Velison vordert - samengevat – dat de kantonrechter:
- [eiser] veroordeelt tot betaling van € 7.415,94, vermeerderd met de wettelijke rente;
- [eiser] veroordeelt tot betaling van de huurprijs van € 588,56 per maand vanaf 1 maart 2024;
- [eiser] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.5.

[eiser] betwist de vordering. De vordering van Velison ziet op de betaling van de volledige huurprijs over de periode 1 juni 2022 en 1 mei 2024. [eiser] voert aan dat zij in die periode recht had op een huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs
(€ 588,56), zodat de vordering moet worden afgewezen.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie

Ontvankelijkheid

4.1.

Allereerst moet worden beoordeeld op welke juridische grondslag [eiser] haar vorderingen heeft ingesteld. [eiser] voert aan dat zij zich niet met de uitspraak van de Huurcommissie van 9 oktober 2023 (verzonden op 16 november 2023) kan verenigen en dat zij zich daarom tot de kantonrechter heeft gewend. Volgens [eiser] is de uitspraak van de Huurcommissie hierdoor komen te vervallen. Daaruit moet worden afgeleid dat [eiser] zich op grond van artikel 7:262 lid 1 BW tot de kantonrechter heeft gewend.

4.2.

Uit de tekst van artikel 7:262 lid 1 BW blijkt dat het daarin gestelde alleen van toepassing is als het gaat om uitspraken van de Huurcommissie als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 BW. In dit geval gaat het om een beslissing van de Huurcommissie naar aanleiding van een verzoek op grond van artikel 16 lid 4 in samenhang met artikel 12 lid 5 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw). Daarin staat dat de Huurcommissie op verzoek van de (ver)huurder uitspraak doet over het moment waarop eventuele gebreken verholpen zijn als daarover tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming bestaat, alsook de in rekening te brengen huurprijs bij vermindering van het woongenot als gevolg van een gebrek.

4.3.

De procedure op grond van artikel 7:262 lid 1 BW is niet van toepassing op een beslissing van de Huurcommissie naar aanleiding van een verzoek op grond van artikel 16 lid 4 in samenhang met artikel 12 lid 5 van de Uhw. Door de onderhavige procedure is de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie dus niet komen te vervallen.

De kantonrechter kan in deze procedure dan ook niet oordelen over de gevorderde huurprijsvermindering die immers uitsluitend is gebaseerd op de uitspraak van de Huurcommissie van 26 april 2022. In de uitspraak van de Huurcommissie staat overigens ten onrechte dat partijen zich tot de kantonrechter kunnen wenden indien zij zich niet met de uitspraak van de Huurcommissie kunnen verenigen.

4.4.

Gelet op het voorgaande zal [eiser] niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vordering de huurprijs per maand te verminderen tot 40% van de geldende huurprijs vanaf 1 juni 2022 tot 1 mei 2024.

Gebreken

4.5.

Echter ook als [eiser] wel ontvankelijk zou zijn, zou haar vordering niet slagen vanwege het volgende. De uitspraak van de Huurcommissie van 29 april 2022 was toegespitst op twee gebreken, te weten de niet functionerende radiatoren in de woon- en slaapkamer en de hellende schuifpui.

4.6.

Volgens Velison zijn de radiatoren in de woon- en slaapkamer in april/mei 2022 hersteld. De CV is twee keer nagekeken door een CV-installateur en de medewerkers van Velison hebben vervolgens geconstateerd dat de radiatoren goed warm werden (hetgeen ook volgt uit door Velison daarvan overgelegde foto’s). Uit het rapport van de Keuringsdienst van Wonen van 24 augustus 2022 volgt dat de radiatoren warm (tussen de 26 en 28 graden) werden. Dat ze geen ze 30 graden werden, betekent niet dat de gebreken zoals de Huurcommissie die had vastgesteld zich nog voordeden. Mogelijk was de werking van de thermostaat niet optimaal, maar dat valt niet onder het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek. Weliswaar is in het voorbereidend onderzoek van 2 maart 2023 (waarvan slechts een incompleet rapport is overgelegd) geconstateerd dat de radiatoren koud aanvoelen, maar kennelijk is niet onderzocht wat daarvan de oorzaak is. De onderzoeker geeft verder ook aan dat tijdens een opnamemoment op 14 september 2022 geconstateerd is dat de verwarming naar behoren functioneerde. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld dat het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek betreffende de radiatoren met ingang van 1 juni 2022 niet was verholpen, ongeacht wat zich daarna (mogelijk) heeft voorgedaan.

4.7.

Volgens Velison is het gebrek omtrent (het hellen van) de schuifpui door Etro verholpen op 29 juni 2022. [eiser] betwist niet dat er op die datum werkzaamheden aan de schuifpui zijn uitgevoerd. De rapporten van Keuringsdienst voor Wonen die op 24 augustus 2022 en 14 september 2022 zijn opgesteld, vermelden niets over (het hellen van) de schuifpui. Uit het overgelegde rapport van 2 maart 2023 van de Huurcommissie (overweging 2.19.) volgt dat de schuifpui tijdens die inspectie 4.6 cm helt. De kantonrechter kan op basis van de overgelegde stukken echter niet vaststellen of het hellen van de schuifpui het gevolg is van het niet deugdelijk verhelpen van het gebrek door Etro of door een andere oorzaak. Het is zodoende ook mogelijk dat sprake is van een nieuw geopenbaard gebrek, zeker omdat de pui in maart 2022 naar buiten toe helde en in maart 2023 naar binnen toe.

4.8.

Gelet op het voorgaande moet er van uit worden gegaan dat de door de Huurcommissie in haar uitspraak van 29 april 2022 vastgestelde ernstige gebreken, op 1 juni 2022 waren hersteld, zoals de Huurcommissie in haar uitspraak van 16 november 2023 ook heeft geoordeeld. Ook op grond hiervan zou de vordering van [eiser] tot huurprijsvermindering niet zijn geslaagd.

4.9.

[eiser] heeft verder nog aangevoerd dat sprake is geweest van gebreken wegens condensatie en schimmel. In dat verband wenst zij 40% huurkorting over de periode van 16 juni 2023 (zes maanden voor de datum van dagvaarding) tot 1 mei 2024, overigens zonder daartoe een specifieke vordering in het petitum van de dagvaarding op te nemen. Ook dit betoog kan niet slagen. Uit het onderzoeksrapport van de Huurcommissie van 8 maart 2022 volgt dat de vocht- en schimmelplekken in de woning onvoldoende in omvang zijn om de situatie als gebrekkig aan te merken. De Huurcommissie heeft dat oordeel in haar uitspraak van 29 april 2022 overgenomen. Destijds heeft [eiser] dat oordeel niet aangevochten. In mei 2022 heeft Velison werkzaamheden in de woning verricht, waaronder het aanbrengen van mechanische ventilatie en ventilatieroosters. Bij oplevering van die werkzaamheden bleken de muren droog. Blijkens het proces-verbaal van de hoger beroep procedure is de vocht- en schimmelproblematiek toen niet aan de orde geweest. In het rapport van Bouwkundige Diagnose van 20 februari 2024 staat weliswaar dat schimmelvorming op meerdere plekken in de woning kan ontstaan, maar daaruit volgt niet dat op het moment van de inspectie sprake was van schimmelvorming in de woning. [eiser] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat sprake was van vocht- en schimmelvorming in de woning in de periode 1 juni 2022 tot en met 1 mei 2024, dan wel dat de vocht- en schimmelvorming in die periode is verergerd. De gestelde vocht- en schimmelproblematiek kan dus niet leiden tot de verlangde huurprijsvermindering.

Schadevergoeding

4.10.

[eiser] stelt zij door het bestaan van verschillende gebreken in de woning schade heeft geleden. [eiser] noemt de volgende schadeposten:
- de kosten voor het laten opstellen van de deskundigenrapporten van 10 juni 2022, 24 augustus 2022, 14 september 2022 en 20 februari 2024;

- de kosten voor het laten stukadoren van de woning;
- immateriële schadevergoeding.

4.11.

Velison betwist dat de gestelde schade door gebreken aan de woning zijn ontstaan. Zij voert – kort gezegd – aan dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat sprake is van schade.

Vergoeding kosten voor het opstellen van verschillende deskundigenrapporten

4.12.

Voor wat betreft de kosten voor de verschillende rapporten van Keuringsdienst voor Wonen en van Bouwkundige Diagnose voert [eiser] aan dat er noodzaak was om deze deskundigen in te schakelen om zo de gebreken in de woning aan te tonen. De gebreken waar het in deze procedure om gaat zijn echter al door de Huurcommissie vastgesteld zodat inschakeling van de betreffende deskundigen in die zin niet noodzakelijk was. Omdat er verder, zoals ook uit het navolgende zal blijken, geen verplichting voor Velison is om enige schadevergoeding aan [eiser] te voldoen, is er ook geen grond om Velison tot vergoeding van de rapporten te veroordelen.

Vergoeding voor het laten stukadoren van de woning

4.13.

[eiser] stelt dat zij de woning in verband met de vocht- en schimmelvorming opnieuw heeft moeten stukadoren. [eiser] heeft – tegenover de betwisting van Velison – geen stukken of foto’s heeft overgelegd waaruit volgt dat die werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Verder heeft zij ook niet (met stukken) onderbouwd op welke wijze deze gestelde schade is te herleiden tot mogelijke in de woning aanwezige gebreken. Ten slotte heeft [eiser] ook de gestelde kosten niet met enig stuk (zoals een offerte, opdracht of betaalbewijs) onderbouwd. De vordering kan daarom niet slagen.

Immateriële schadevergoeding

4.14.

Op grond van artikel 6:106, aanhef en onder b, BW kan onder meer een vergoeding voor immateriële schade worden toegekend indien de benadeelde partij in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanleveren om het die aantasting van de persoon, die kan bestaan uit fysiek of geestelijk letsel, aan te tonen. Hoewel voorstelbaar is dat [eiser] ongemak heeft ondervonden van de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken in de woning, is de enkele stelling dat zij stress had en dat haar zoon ziek is geweest, onvoldoende om de vordering toe te wijzen.

Conclusie

4.15.

[eiser] wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering de huurrijs per maand wegens diverse gebreken aan de woning te verminderen tot 40% van de geldende huurprijs, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage, vanaf 1 juni 2022 tot 1 mei 2024.

4.16.

De vordering van [eiser] tot betaling van een schadevergoeding van in totaal € 12.125,00 wordt afgewezen.

4.17.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Velison Wonen worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

947,00

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In reconventie

4.19.

Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a BW bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

4.20.

Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.

Huurprijswijzigingsbeding

4.21.

Artikel 4.2 van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt:

“
De door huurder verschuldigde huurprijs bedraagt: € 510,26

De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”

Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is dit beding niet oneerlijk.

Rente en proceskosten

4.22.

In de Algemene Huurvoorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

Artikel 6.1: ‘
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’

Artikel 13.1: ‘
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’

Artikel 15: ‘
Huurder is verplicht ten behoeve van Verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd Verhuurders overige rechten op schadevergoeding.Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’

4.23.

Het rentebeding in artikel 6.1 van de Algemene Huurvoorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk.

4.24.

In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 van de Algemene Huurvoorwaarden is het rentebeding in artikel 6.1 van de Algemene Huurvoorwaarden wel oneerlijk. Op grond van artikel 13.1. van de Algemene Huurvoorwaarden kunnen alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald waardoor deze belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023^[1]onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.

4.25.

Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover Velison op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.

4.26.

De kantonrechter zal daarom de bedingen in artikel 6.1 en 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden vernietigen voor zover deze betrekking hebben op de rente. Dit heeft tot gevolg dat de vordering tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom, de proceskosten en de nakosten wordt afgewezen.

Huurachterstand

4.27.

Velison vordert de achterstallige huur vanaf 1 juni 2022 tot en met heden. In de periode 1 juni 2022 tot en met 1 februari 2024 (21 maanden) heeft [eiser] slechts 40% van de huurprijs (omgerekend € 235,42) betaald. De huurprijs bedroeg op 1 juni 2022 € 588,56 per maand, zodat aan Velison in ieder geval een bedrag van € 7.415,94 (21 x € 353,14) toekomt. [eiser] betwist het voorgaande en stelt zich op het standpunt dat zij tot 1 juli 2024 slechts 40% van de huurprijs mocht betalen, omdat de woning tot 1 mei 2024 gebreken vertoonde.

4.28.

De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de gebreken waar [eiser] de huurprijsvermindering op baseert per 1 juni 2022 waren verholpen, zodat [eiser] vanaf die datum de volledige huurprijs van € 588,56 aan Velison moet voldoen, (overweging 2.20). In tegenstelling tot het betoog van [eiser], blijft deze uitspraak van de Huurcommissie van kracht, waarbij de kantonrechter verwijst naar overweging 4.1. tot en met 4.4. [eiser] is de volledige huurprijs daadwerkelijk gaan betalen vanaf 1 juli 2024. Van 1 juni 2022 tot en met 1 februari 2024 (21 maanden) is daarom een huurachterstand van € 7.415,94 (21 x € 353,14) ontstaan. [eiser] heeft de juistheid van dit bedrag niet betwist. De vordering tot betaling van de huurachterstand tot een bedrag van € 7.415,94 is dan ook toewijsbaar.

4.29.

[eiser] zal eveneens vanaf 1 maart 2024 de volledige huurprijs van € 588,56 moeten betalen. De daarop gerichte vordering van Velison is ook toewijsbaar.

Conclusie

4.30.

De vordering tot betaling van € 7.415,94 is toewijsbaar, evenals de vordering tot het voldoen van de volledige huurprijs van € 588,56 per maand vanaf 1 maart 2024.

4.31.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Velison Wonen worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2,00 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

813,00

4.32.

De vordering tot betaling van de rente over de hoofdsom wordt afgewezen, evenals de vordering tot betaling van de rente over de proceskosten en de nakosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk ten aanzien van haar vordering de huurprijs per maand te verminderen tot 40% van de geldende huurprijs, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage vanaf 1 juni 2022 tot 1 mei 2024,

5.2.

wijst de verdere vorderingen van [eiser] af,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

In reconventie

5.6.

veroordeelt [eiser] om aan Velison te betalen een bedrag van € 7.415,94,

5.7.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan Velison van € 588,56 per maand vanaf 1 maart 2024;

5.8.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.

De griffier De kantonrechter

ECLI:NL:RBNHO:2024:10619

Huurrecht en geschil over gebreken in gehuurde woning met betrekking tot huurprijsvermindering en schadevergoeding

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten