Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11158652 CV EXPL 24-3842
Uitspraakdatum: 31 juli 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
[eiser]
[eiser]
te [plaats]
de eisende partij
gemachtigde: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2], gerechtsdeurwaarders
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
te [plaats], gemeente [gemeente]
de gedaagde partijen
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partijen gedagvaard. Tegen gedaagde partijen is
verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woning aan [adres] te [plaats], ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juni 2024, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat gedaagde partijen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan per 16 maart 2014 met een aanvangshuur van € 802,43 per maand te vermeerderen met het voorschot op de servicekosten van € 8,50 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
3.6.
Uit de door de eisende partij overgelegde huurovereenkomst blijkt dat daarop de ‘
Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 15 juli 2004’ van toepassing zijn verklaard. Deze algemene voorwaarden heeft eisende partij ook overgelegd. Voorts heeft de eisende partij zich in de dagvaarding al uitgelaten over de Richtlijn in combinatie met de door haar gehanteerde algemene voorwaarden.
Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 15 juli 2004’ van toepassing zijn verklaard. Deze algemene voorwaarden heeft eisende partij ook overgelegd. Voorts heeft de eisende partij zich in de dagvaarding al uitgelaten over de Richtlijn in combinatie met de door haar gehanteerde algemene voorwaarden.
Servicekostenbeding
3.7.
In artikel 4 van de algemene voorwaarden zijn servicekostenbedingen opgenomen. Omdat de eisende partij op grond van de bedingen slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat deze artikelen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
3.8.
In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. In dat beding staat dat de huurprijs jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 2022 wordt gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze. Omdat dit artikel verwijst naar de wet, is het niet oneerlijk. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs.
3.9.
Mede gelet op het voorgaande is de gevorderde huurachterstand van € 12.884,40 toewijsbaar. Deze huurachterstand is tenminste gelijk aan drie maanden huur en daarmee zodanig van omvang dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Deze vorderingen alsmede die tot betaling van voormelde huurachterstand en tot betaling van de lopende huur respectievelijk gebruiksvergoeding tot de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming zullen worden toegewezen, evenals die tot ontbinding en ontruiming.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.10.
In artikel 13 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten. Dat luidt als volgt:
’13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.13.2. De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,00, vermeerderd met het geldende BTW-percentage.’
3.11.
Verder is in artikel 15 van de algemene voorwaarden bepaald:
‘Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,00 (…) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders rechten op schadevergoeding.’
3.12.
In deze artikelen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen.
Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15 % van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 25,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de vordering uit handen wordt gegeven, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd.
Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15 % van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 25,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de vordering uit handen wordt gegeven, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd.
3.13.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 15 en voornoemd incassobeding ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Bovendien kunnen op grond van artikel 13 daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Gelet op het voorgaande moeten de betreffende artikelen worden vernietigd en is dit deel van de vordering niet toewijsbaar.
Proceskosten
3.14.
De eisende partij maakt verder nog aanspraak op de proceskosten. Voornoemd artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Conclusie
3.15.
De vordering tot vergoeding van de verschenen wettelijke rente zal worden toegewezen.
3.16.
De vordering komt de kantonrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, met dien verstande dat de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, overbodig is. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder.
Deze behoeft geen rechtelijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
Deze behoeft geen rechtelijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
3.17.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partijen wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.18.
Gedaagde partijen worden overwegend in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij worden gedaagde partijen ook veroordeeld tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk om het perceel aan [adres] te ([postcode]) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn – en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 12.884,40 aan achterstallige huurpenningen (inclusief servicekosten) tot en met juni 2024, te vermeerderen met € 178,07 aan verschenen wettelijke rente en de wettelijke rente over € 12.884,40 vanaf 3 juni 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 1.071,76 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partijen het gehuurde vanaf 1 juli 2024 in gebruik houden;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partijen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 137,47 wegens dagvaardingskosten,
€ 389,00 wegens griffierecht en
€ 406,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
veroordeelt de gedaagde partijen tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
4.7.
verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter