ECLI:NL:RBNHO:2023:6867 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde hotel na bezwaar tegen waardebesc...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummers: HAA 22/2343, HAA 22/2344 en HAA 22/2345

uitspraak van de meervoudige kamer van 27 juni 2003 in de zaken tussen

[bedrijf 1] B.V., gevestigd te [locatie] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Voor de jaren 2019, 2020 en 2021 heeft verweerder aan eiseres WOZ beschikkingen gegeven ter zake van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [locatie] (het object).

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikkingen gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen beroepen ingesteld.

Verweerder heeft verweerschriften ingediend.

Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023 te Haarlem.

Namens eiseres is de gemachtigde verschenen, bijgestaan door [naam 1] BT,

[naam 2] Msc MRE FRICS RRV RT RM, [naam 3] en [naam 4] .

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 5] , mr. [naam 6] ,

[naam 7] RT, [naam 8] en mr. [naam 9] .

Ter zitting heeft tevens de mondelinge behandeling plaatsgevonden van de beroepen van eiseres met de zaaknummers HAA 21/6677 en HAA 22/5589. Alles wat in die zaken is aangevoerd en overgelegd wordt tevens geacht te zijn aangevoerd en overgelegd in de onderhavige zaken.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is zakelijk gerechtigde en gebruiker van het object. Het object is een hotelgebouw waarin een hotel wordt geëxploiteerd onder de naam [naam hotel] en dat is geclassificeerd als een viersterrenhotel. Het object bestaat uit een begane grond en een eerste, tweede en derde verdieping en twee torens met de vierde tot en met de twaalfde verdieping en een dakopbouw op de dertiende verdieping. In het object zijn [getal] hotelkamers en verder een receptie/lobby, bar, restaurants met keuken en sanitair, een fitnessruimte, vergaderzalen/conferentieruimten en overige ruimten als personeel- en dienstruimten en kantoorruimten. De entree op de tweede verdieping grenst aan de traverse die in directe verbinding staat met de passagiersterminal van de luchthaven [locatie] . Het object heeft een totale bruto vloeroppervlakte van 30.888 m² en een totale netto vloeroppervlakte van 25.458 m², die als volgt kan worden gespecificeerd:

Algemene ruimten 3.344 m²

Restaurant/café 2.151 m²

Vergader- en conferentieruimten 1.831 m²

Fitnessruimte 386 m²

Hotelkamers met gangen 15.251 m²

Technische ruimten
2.495 m²

25.458 m²

2. Bij beschikkingen van 30 september 2021 heeft verweerder de WOZwaarde van het object voor het jaar 2019 vastgesteld op € 137.660.000, voor het jaar 2020 op € 145.420.000 en voor het jaar 2021 op € 116.336.000. De beschikkingen zijn bekendgemaakt met aanslagbiljetten gemeentelijke belastingen waarmee ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor de desbetreffende jaren zijn bekendgemaakt.

3. Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. De bezwaarschriften zijn gedagtekend 1 oktober 2021 en zijn op 4 oktober 2021 bij verweerder ontvangen.

4. Op 23 november 2021 is (de gemachtigde van) eiseres door verweerder telefonisch gehoord.

5. Op 7 januari 2022 heeft verweerder uitspraak gedaan op het bezwaar tegen de beschikking voor 2019 en op 10 januari 2022 tegen de beschikkingen voor 2020 en 2021. Daartegen is beroep ingesteld. De beroepschriften zijn gedagtekend 11 januari 2022 en zijn op 17 januari 2022 bij de rechtbank ontvangen. Per brief van 9 juni 2022, bij de rechtbank ontvangen op 10 juni 2022, heeft eiseres de beroepen nader gemotiveerd.

6. Verweerder heeft verweerschriften ingediend. De verweerschriften voor 2019 en 2020 zijn gedagtekend 26 april 2023 en dat voor 2021 is gedagtekend 28 april 2023. Bij elk verweerschrift zijn een “Taxatiewijzer Hotels” en een “Taxatierapport WOZ waarde” voor het desbetreffende jaar als bijlage bijgevoegd. Op 1 mei 2023 heeft eiseres een rapport ingediend van MONDICO real estate chartered surveyors (Mondico) dat is opgemaakt door [naam 2] en [naam 1] . Het rapport telt 143 bladzijden en een even groot aantal bijlagen. Verweerder heeft daarop gereageerd met een vóór de zitting ingediende pleitnota.

Geschil7. In geschil is of de juiste objectafbakening heeft plaatsgevonden en of de waarde van het object voor de jaren 2019, 2020 en 2021 op de juiste wijze en naar de juiste bedragen is vastgesteld en of de uitspraken op bezwaar aan de wettelijke eisen voldoen.

8. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde op onjuiste wijze en naar onjuiste bedragen is vastgesteld en de uitspraken op bezwaar onvoldoende zijn gemotiveerd. Eiseres heeft daartoe verwezen naar het rapport van Mondico en heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

de hoorzitting is niet naar behoren georganiseerd;
door de onjuiste objectafbakening die is gehanteerd bij het vaststellen van de beschikking dient de beschikking te worden vernietigd;
verweerder heeft de grondstaffels niet overgelegd en dient ook de taxatiekaarten en de gemeentelijke taxatieverslagen over te leggen;
verweerder heeft geen geschikte referentiepanden gebruikt en er is geen rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering en verloedering, het rompslompforfait en de waardehausse van de afgelopen tijd. De rechtbank zou een onderzoek ter plaatse kunnen uitvoeren;
er is geen rekening gehouden met de desastreuse gevolgen van de covidpandemie en de oorlog in Europa. Volgens verweerder is de aftrek in verband met corona bepaald aan de hand van een onderzoek van het Erasmus Centre for Local Governments (ESBL), maar verweerder heeft het desbetreffende onderzoeksrapport niet overgelegd;
verweerder heeft afspraken gemaakt met de luchthaven [locatie] en de [bedrijf 2] over een waardevermindering in verband met de coronapandemie. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet deze begunstiging van [locatie] en de [bedrijf 2] ook gelden voor eiseres. De rechtbank zou daartoe getuigen kunnen horen;
verweerder heeft geen berekening gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde terwijl bij een object als dit altijd twee berekeningsmethoden moeten worden toegepast;
het leegstandsrisico is groter dan dat waarmee verweerder rekening heeft gehouden;
het object zou een viersterrenhotel zijn, maar de sterrenclassificatie voor hotels bestaat niet meer. Dat het hotel zich presenteert als een viersterrenhotel is vanwege een in het erfpachtcontract opgenomen kettingbeding waarin is bepaald dat op de desbetreffende locatie een viersterrenhotel aanwezig moet zijn.

Verder heeft eiseres aanspraak gemaakt op vergoeding van de proceskosten en, als de rechtbank niet binnen twee jaar na het indienen van het eerste bezwaarschrift uitspraak doet, van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Aangaande de proceskosten heeft eiseres aangevoerd dat bij het bepalen van de vergoeding van de kosten van professionele rechtsbijstand voor de zwaarte van de zaak de wegingsfactor 2 moet worden aangehouden en de kosten van het rapport van Mondico moeten worden vergoed. Eiseres heeft daartoe een nota van Mondico overgelegd met daarop vermeld een bedrag van € 6.607,24 (inclusief omzetbelasting).

9. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en, naar de rechtbank begrijpt, primair tot vernietiging van de beschikkingen, subsidiair tot wijziging daarvan waarbij de waarde voor 2019, 2020 en 2021 nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 88.179.000 € 90.119.000 en € 92.102.000 alsmede tot veroordeling van verweerder in de proceskosten en tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

10. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door hem in beroep bepleite waarde op de juiste wijze en op het juiste bedrag is vastgesteld en eiseres wegens lichtvaardig procederen moet worden veroordeeld in de proceskosten. Verweerder heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

de onjuiste objectafbakening is hersteld en heeft niet tot gevolg dat de beschikking moet worden vernietigd;
naar aanleiding van het bezwaar is het object in april 2019, in het bijzijn van de toenmalige gemachtigde, inpandig opgenomen en door de taxateur werd geadviseerd de vastgestelde waarde te handhaven;
de vervanging van de installaties en het dak is verdisconteerd in de waarde door het in aanmerking nemen van het bouwjaar. Bovendien zien de bedragen die eiseres in aftrek brengt voor renovatie van het dak en de kamers niet op reguliere onderhoudskosten maar op investeringen. Een onderzoek ter plaatse zou hieraan niets toevoegen;
van de door eiseres genoemde vergelijkingsobjecten zijn er maar een paar die goed met het object zijn te vergelijken. Daarentegen heeft Cocensus goed vergelijkbare objecten in Amsterdam en [locatie] gebruikt;
omdat de reisbeperkingen door corona zich pas in 2020 manifesteerden, behoeft daarmee pas rekening te worden gehouden vanaf de waardepeildatum 1 januari 2021. De aftrek wegens corona van 20% is ontleend aan de notitie van de Vereniging van Nederlandse gemeenten (VNG) die is opgesteld op basis van een onderzoek van het ESBL. Het desbetreffende onderzoeksrapport is niet overgelegd omdat hier sprake is van een openbare kenbare bron;
het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel faalt. De met [locatie] en de [bedrijf 2] gemaakte afspraken vallen onder de geheimhoudingsplicht en compromissen die in andere gemeenten zijn gesloten zijn niet maatgevend voor de onderhavige zaak;
een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voegt in dit geval niets toe en heeft dus geen zin;
er is geen mogelijkheid voor het openen van een nieuw hotel bij [locatie] . Er is dus alleen maar sprake van schaarste wat leidt tot een leegstandsrisico van nihil;
de huurwaarde is afgeleid uit de exploitatiecijfers van eiseres zelf;
de correctie voor overige verwervingskosten van 0,1% is ontleend aan de Taxatiewijzer HWK;
met het kettingbeding in de erfpachtakte behoeft geen rekening te worden gehouden omdat het kettingbeding het genot van het object niet raakt. Bovendien gelden voor vergelijkbare objecten aan de [locatie] Boulevard dezelfde condities;
de oorlogssituatie in Europa deed zich nog niet voor op 1 januari 2021 en is daarom niet relevant voor het jaar 2022 en de daaraan voorafgaande jaren.

Aangaande de proceskostenvergoeding heeft verweerder aangevoerd dat sprake is van samenhangende zaken en dat de wegingsfactor van 2 alleen in zeer bijzondere gevallen wordt gehanteerd en in dit geval een wegingsfactor 1,5 redelijk is. Voor vergoeding van de taxatiekosten dient de richtlijn voor inpandige taxaties van nietwoningen te gelden.

De kosten van het rapport van Mondico komen volgens verweerder daarom niet geheel voor vergoeding in aanmerking omdat het is opgemaakt voor één jaar en verder is doorgeïndexeerd.

11. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en tot wijziging van de beschikkingen waarbij de waarde van het object voor de jaren 2019, 2020 en 2021 nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 133.545.000, € 140.137.000 en € 109.987.000.

Beoordeling van het geschil

Formele kwesties

12. Eiseres heeft aangevoerd dat zij door verweerder niet naar behoren is gehoord. Uit de stukken komt naar voren dat de gemachtigde door verweerder telefonisch is gehoord dat eiseres gedurende de loop van de bezwaarprocedure ruimschoots in de gelegenheid is geweest haar standpunten onder woorden te brengen en toe te lichten en zij van die gelegenheid ook ruimschoots gebruik heeft gemaakt. In de loop van de beroepsprocedure is eiseres er ook niet meer op teruggekomen en zijn ook verder geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit zou moeten worden geconcludeerd dat eiseres door het telefonisch horen op enigerlei wijze in haar procesbelangen is geschaad.

13. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder geen grondstaffels en taxatiekaarten heeft overgelegd. De rechtbank overweegt dat verweerder gehouden is in geding alle op de zaakbetrekking hebbende stukken te overleggen. Naar verweerder heeft aangevoerd en de rechtbank aannemelijk acht is bij het vaststellen van de waarde geen grondstaffel gebruikt en zoals vermeld in 6 heeft verweerder in beroep voor elk jaar een “Taxatiewijzer Hotels” en een “Taxatierapport WOZ waarde” ingebracht. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

De objectafbakening

14. Artikel 16 Wet Pro WOZ bepaalt – voor zover hier van belang – :

“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

(…)

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”

15. Partijen zijn het erover eens dat verweerder bij het vaststellen van de beschikkingen is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening en dat de parkeergarage die niet in eigendom is bij eiseres uit de objectafbakening dient te worden verwijderd. Eiseres stelt dat op die grond de beschikkingen en de aanslagen moeten worden vernietigd. Dit betoog wordt door de rechtbank verworpen. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 kan in een geval dat ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden terwijl van één groter object had moeten worden uitgegaan, de objectafbakening in bezwaar en beroep niet worden gewijzigd en dienen de waardebeschikking en aanslagen te worden vernietigd. Echter, die situatie doet zich hier niet voor. In zijn arrest van 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld:

“3.2.4.4. (…) Indien, zoals hier, bij het opleggen van een aanslag in de onroerendezaakbelastingen een fout is gemaakt bij de afbakening van het belastingobject, doordat de aanslag mede betrekking heeft op objecten die in gebruik zijn bij derden, kan de afbakening van het belastingobject in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd.

3.2.4.5. Opmerking verdient dat deze wijziging van de jurisprudentie ook geldt met betrekking tot beschikkingen welke zijn gegeven op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Deze beschikkingen kunnen in bezwaar of beroep op overeenkomstige wijze worden gewijzigd.”

Dit betekent dat in beroep de objectafbakening van het object kan worden aangepast op de wijze zoals verweerder dienaangaande heeft betoogd.

De waarde: wettelijk kader

16. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

17. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

18. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:

a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;

b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

De waarde: beoordeling

19. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde op het juiste bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe de in 6 genoemde taxatierapporten overgelegd. Volgens deze taxatierapporten is de waarde van het object voor elk jaar bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode en is tevens de vergelijkingsmethode toegepast. Naast gegevens van het object bevatten de taxatierapporten de gegevens van referentieobjecten waarvan marktgegevens bekend zijn. Bij deze referentieobjecten gaat het om grote hotels in de directe nabijheid of op een korte reisafstand van de luchthaven [locatie] en om grote hotels in de buurt van het Centraal Station in [plaats 1] , alsmede een hotel in [plaats 2] . Dat de objectieve gegevens in de taxatierapporten op enig punt onjuist zijn, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten qua bouwjaar of jaar van renovatie en qua grootte, ligging en kwaliteit voldoende goed met het object te vergelijken om te dienen als vergelijkingsobjecten voor het vaststellen van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De stelling van eiseres dat verweerder geen goede referentieobjecten zou hebben gebruikt, faalt daarom.

20. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling, genoemde methode van kapitalisatie van de brutohuur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) alsmede aanvullend op basis van een systematische vergelijking met marktgegevens.

21. De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met een factor. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder gewezen op de eerder genoemde taxatierapporten. De waarde van de onroerende zaak is in deze rapporten met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode voor het jaar 2019 vastgesteld op € 133.545.000, voor het jaar 2020 op € 140.137.000 en voor het jaar 2021 op € 109.987.000. Daarbij is voor die jaren een totale huurwaarde van in aanmerking genomen van respectievelijk € 9.173.000, € 9.215.000 en € 9.040.000 en een yield van respectievelijk 6,25%, 6,00% en 6,00%. Daarbij is vanwege de mindere performance van dit hotel ten opzichte van de branchegegevens uitgegaan van de daadwerkelijke exploitatiecijfers van het hotel. De waardering resulteert in een waarde per kamer van € 328.120 voor 2019, van € 344.317 voor 2020 en van € 270.328 voor 2021.

22. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport verder de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:

een viersterrenhotel op [locatie] , met een gecorrigeerde transactieprijs per kamer van € 329.850, transactiedatum 13 december 2017;

een vijfsterrenhotel in [plaats 2] , met een gecorrigeerde transactieprijs per kamer van € 360.256, transactiedatum 3 februari 2020;

een vijfsterrenhotel in [plaats 1] , met een gecorrigeerde transactieprijs per kamer van € 521.697, transactiedatum 11 december 2018;

een viersterrenhotel in [plaats 1] , met een gecorrigeerde transactieprijs per kamer van € 763.016, transactiedatum 17 juli 2019;

en vijfsterrenhotel in [plaats 1] , met een gecorrigeerde transactieprijs per kamer van € 561.259, transactiedatum 31 december 2017;

Daarnaast heeft de taxateur de huurwaarde gevalideerd door deze te vergelijken met de huurwaarde van drie andere hotels bij [locatie] en een hotel in [plaats 3] .

23. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling als hiervoor weergegeven. Met de taxatierapporten heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

24. Hetgeen eiseres daar tegenover heeft gesteld brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ten aanzien van de kosten koper heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de feitelijke kosten koper hoger zijn dan de 0,1% waar de taxateur van verweerder al rekening mee heeft gehouden. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat er geen locaties zijn om nieuwe hotels op of rond [locatie] te realiseren en dat er veel vraag naar hotelaccommodaties op en rond [locatie] is, zodat het feitelijke leegstandsrisico naar nihil tendeert. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om rekening te houden met meer dan de zes maanden leegstandsrisico waarmee verweerder heeft gerekend.

25. Ten aanzien van het opknappen van de hotelkamers heeft eiseres ter zitting bevestigd dat dit erin resulteert dat de kamerprijs iets omhoog gaat. Met betrekking tot het onderhoud aan het dak en de installaties heeft eiseres deze kosten niet nader onderbouwd en bovendien geen inzicht gegeven in hoeverre daar geen rekening mee is gehouden in de voorziening onderhoud waarvoor de jaardotatie volgens eiseres zelf een bedrag van € 700.000 beloopt en waar rekening mee is gehouden in de taxaties van verweerder. Bovendien heeft verweerder onweersproken gesteld dat de waardering is gebaseerd op de exploitatie van dit hotel, rekening houdend met de staat van onderhoud zoals deze is en dat is gerekend met een huurwaarde die lager is dan die volgens de modelomzet. De door eiseres gestelde, maar onvoldoende onderbouwde, kosten van onderhoud van de kamers en publieksruimten, de renovatie van het dak en de vervanging van installaties, zijn dan ook, naar het oordeel van de rechtbank, geen aanleiding voor aanpassing van de waardering.

26. Eiseres stelt zich verder op het standpunt dat te weinig rekening is gehouden met het kettingbeding in de erfpachtakte en de dominante rol van Luchthaven [locatie] op de ter plaatse actieve marktpartijen. Voor zover hier al rekening mee zou moeten worden gehouden, is dit al verdisconteerd nu de gerealiseerde kamerprijs van het zeer goed vergelijkbare luchthavenhotel op [locatie] , waarmee het object vergeleken is, € 329.000 bedraagt en hoger is dan de kamerprijs die voor het object gehanteerd wordt.

27. Voor zover eiseres erover klaagt dat verweerder de waardering niet gebaseerd heeft op of gevalideerd heeft met een waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde, ziet deze grief eraan voorbij dat de onderhavige onroerende zaak een courante onroerende zaak is. Op grond van de wettelijke systematiek wordt een dergelijk object gewaardeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. De gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden toegepast als die tot een hogere waarde leidt en zou dus slechts tot een voor eiseres minder gunstig resultaat kunnen leiden.

28. Eiseres heeft betoogd dat de correctie voor de coronapandemie die verweerder voor het jaar 2021 heeft toegepast, te weten 20%, te laag is. Verweerder heeft gesteld dat 20% aan de hoge kant is omdat een hotelwaardering gebaseerd is op langjarige exploitatie van een hotel, en een of meer slechte coronajaren daardoor een beperkte impact op die waardering hebben. De bewijslast dat een hogere correctie zou moeten worden toegepast rust op eiseres. Eiseres heeft geen enkele onderbouwing gegeven op grond waarvan voor de onderhavige zaak een hogere correctie zou moeten worden toegepast en daarmee een hogere correctie niet aannemelijk gemaakt.

29. Voor zover zij met verwijzing naar afspraken die verweerder gemaakt zou hebben met de [bedrijf 2] en de Luchthaven [locatie] en waarin een hogere coronacorrectie zou zijn toegepast dan 20% een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, faalt deze grief. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is nodig dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, die veroorzaakt wordt door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk, zonder dat daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Wil sprake zijn van begunstigend beleid dan moet het bestuursorgaan beleid hebben gevoerd dat begunstigend is in die zin dat bepaalde belanghebbenden worden bevoordeeld boven andere belanghebbenden doordat een juiste rechtstoepassing achterwege wordt gelaten en moet het bestuursorgaan de bedoeling hebben gehad die belanghebbenden te begunstigen. Een oogmerk van begunstiging impliceert dat het bestuursorgaan zich ervan bewust is, althans behoort te zijn, dat hij in een ander geval dan dat van de belanghebbende een begunstiging verleent door in dat andere geval een juiste rechtstoepassing achterwege te laten. Daarnaast kan de meerderheidsregel zijn geschonden. Dat is het geval, indien de gelijke gevallen deel uitmaken van een groep en de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld.

30. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. Verweerder heeft gesteld dat er geen beleid is op grond waarvan hogere correcties dan 20% worden toegepast en verwezen naar de notitie van de VNG, gebaseerd op onderzoek van de ESBL, waaruit zelfs lagere correcties dan 20% volgen. Daarnaast heeft eiseres, op wie in dit geval de bewijslast rust, niet aannemelijk gemaakt dat de meerderheidsregel is geschonden, omdat zij geen feiten en omstandigheden heeft aangedragen die de conclusie kunnen dragen dat een meerderheid van een groep van vergelijkbare gevallen begunstigend is behandeld. Immers, de onroerende zaken van de [bedrijf 2] en de Luchthaven [locatie] (gronden, landingsbanen, kantoorgebouwen, hangers, de passagiersterminal enz.) zijn feitelijk en rechtens niet gelijk aan een hotel als het onderhavige. Op die grond zal de rechtbank ook het bewijsaanbod van eiseres, in het horen van getuigen, passeren om de inhoud van de afspraken met de [bedrijf 2] en de Luchthaven [locatie] vast te stellen. Immers, ook als vast komt te staan dat daar hogere kortingen vanwege de coronapandemie zijn gegeven is dat niet van belang voor de beoordeling van onderhavige zaak nu de impact van de pandemie voor elke onroerende zaak bepaald moet worden en dit hotel onvergelijkbaar is met de gebouwen van [bedrijf 2] en Luchthaven [locatie] . Ook wordt op dezelfde grond het verzoek een descente te houden afgewezen.

31. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Uit niets is gebleken dat sprake is van lokale verpaupering en/of verloedering. Verder heeft eiseres niet gemotiveerd dat en in welke mate de waarde in verband met het rompslompforfait en de waardehausse in de voorbije jaren naar beneden bijgesteld zou moeten worden en op basis van de stukken ziet de rechtbank daar ook geen aanleiding toe. Verder heeft eiseres aangevoerd dat geen rekening is gehouden met de oorlog in Europa waarmee zij kennelijk de oorlog in Oekraïne bedoelt. De rechtbank overweegt dat die oorlog in 2022 is begonnen en, zo die al een waardeverminderend effect zou hebben, daarom niet valt in te zien hoe die van invloed kan zijn geweest op de WOZ-waarde van het object voor de jaren 2019, 2020 en 2021.

Immateriële schade

32. Eiseres heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Van overschrijding van de redelijke termijn is sprake als de rechtbank niet binnen twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift uitspraak doet. Zoals vermeld in 3 zijn de bezwaarschriften bij verweerder ontvangen op 4 oktober 2021. Nu de rechtbank uitspraak doet op 27 juni 2023 is de termijn van twee jaar niet overschreden en is er dus geen reden voor een schadevergoeding.

Conclusie

33. Op grond van al het vorenstaande dienen de beroepen gegrond te worden verklaard, dienen de beschikkingen te worden gewijzigd en dient de waarde van het object nader te worden vastgesteld op de door verweerder bepleite waarde. Op grond van artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt een bezwaarschrift tegen een WOZbeschikking die is bekendgemaakt in één geschrift met een aanslag OZB, geacht tevens te zijn gericht tegen die aanslag. De rechtbank zal daarom de aanslagen OZB verminderen conform de wijziging van de beschikkingen.

Proceskosten

34. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, waarbij de rechtbank de drie onderhavige zaken voor de bezwaar- en de beroepsprocedure aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken en voor de beroepsprocedure de zaak HAA 22/5589 ook aanmerkt als een met deze zaken samenhangende zaak. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 4.655. De rechtbank kent daartoe 1 punt toe aan het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt aan het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 296, alsmede 1 punt aan het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor van 1,5 voor de zwaarte van de zaak en, voor wat betreft de kosten van het beroep, een factor van 1,5 voor vier samenhangende zaken. De vergoeding van de kosten van de bezwaarfase is dus € 888 (€ 296 x 2 x 1,5) en die voor de beroepsfase € 3.767 (€ 837 x2 x 1,5 x 1,5), in totaal dus € 4.655.

35. Verder komt eiseres in aanmerking voor vergoeding van de door haar gemaakte taxatiekosten van € 5.461 (exclusief omzetbelasting). De proceskostenvergoeding bedraag in totaal dus € 10.116 (€ 4.655 + € 5.461).

36. Voor vergoeding van griffierecht is geen aanleiding omdat voor de onderhavige zaken geen griffierecht is geheven.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar;
wijzigt de beschikking voor het jaar 2019 en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 133.545.000;
vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 tot aanslagen, berekend naar een maatstaf van heffing van € 133.545.000;
wijzigt de beschikking voor het jaar 2020 en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 140.137.000;
vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 tot aanslagen, berekend naar een maatstaf van heffing van € 140.137.000;
wijzigt de beschikking voor het jaar 2021 en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 109.987.000;
vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 tot aanslagen, berekend naar een maatstaf van heffing van € 109.987.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraken op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres voor de kosten in bezwaar en beroep (inclusief gemaakte taxatiekosten) tot een bedrag van € 10.116 in totaal, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. G.H. de Soeten en mr. D.C. van Beelen, leden, in aanwezigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).