Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/332186 / HA ZA 22-588
Vonnis van 5 juli 2023
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. K. Hollenberg te Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. E. Zondervan te Amsterdam.
De zaak in het kort
Partijen zijn buren van elkaar. De vraag die partijen verdeeld houdt is of [gedaagden] door verjaring de eigendom van een strook grond heeft verkregen. Het beroep van [gedaagden] op verjaring slaagt.
[gedaagden] is daardoor eigenaar van de strook grond die [eiseres] opeist.
De vordering tot verplaatsing/verwijdering van een brandtrap wordt afgewezen omdat niet is gebleken dat er sprake is van onrechtmatige hinder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 september 2022 met producties 1-19;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 7 december 2022 met producties 1-4;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 17 januari 2023;
- het tussenvonnis van 1 februari 2023;
- de gerechtelijke plaatsopneming (descente) en mondelinge behandeling van 22 mei 2023. Alle partijen en hun advocaten zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. Hollenberg heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn buren van elkaar.
2.2.
[eiseres] is sinds 24 september 2018 eigenaar van de woning en de ondergrond aan de [adres 1] [huisnummer 1] te [woonplaats] (hierna: het perceel van [eiseres] ). De rechtsvoorgangers van [eiseres] zijn, familie [naam 1] (tot 2006) en de familie [naam 2] (2006-2018).
2.3.
[gedaagden] is sinds 28 maart 2006 eigenaar van de woning en de ondergrond aan de [adres 1] [huisnummer 2] te [woonplaats] (hierna: het perceel van [gedaagden] ). De rechtsvoorgangers van [gedaagden] zijn de familie [naam 3] (tot 1980) en familie [naam 4] (1980-2006).
2.4.
De ligging van de percelen volgt uit de onderstaande kadastrale tekening. Daarop is het perceel van [eiseres] met het kadastrale nummer 1893 en het perceel van [gedaagden] met het kadastrale nummer 1892 weergegeven:
2.5.
Tussen de woningen staat aan de voorzijde een muur, die haaks op de erfgrens staat en is bevestigd aan beide woningen (hierna: muur I). Deze muur sluit aan de straatzijde de steeg tussen de woningen af.
In de erfafscheiding in de lengterichting (hierna: muur II) in de achtertuin van partijen is een poort gesitueerd.
2.6.
Op 15 maart 2019 heeft het kadaster de kadastrale erfgrens uitgezet in opdracht van [eiseres] . [gedaagden] was hierbij aanwezig. Het kadaster heeft naar aanleiding daarvan de navolgende veldwerktekening in het Relaas van bevindingen opgemaakt:
2.7.
Tussen [eiseres] en [gedaagden] is een geschil ontstaan over de erfgrens, de muren en de brandtrap.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Ontruiming eigendom
I. voor recht verklaart dat de kadastrale erfgrens tussen het perceel van [eiseres] en het perceel van [gedaagden] zoals deze is vastgelegd en blijkt uit het relaas van bevindingen van het kadaster d.d. 15 maart 2019 tevens de juridische erfgrens tussen de hiervoor genoemde percelen is;
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt het perceel van [eiseres] , te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom;
Gemeenschappelijk/mandelige muren
Primair:
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt te gehengen en te gedogen en waar nodig alle medewerking te verlenen, althans vervangende toestemming te verlenen, voor het zodanig verwijderen en het vernieuwen van muur I, dat deze muur wordt vervangen voor een poort van twee meter hoog, op straffe van een dwangsom;
IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt te gehengen en te gedogen en waar nodig alle medewerking te verlenen, althans vervangende toestemming te verlenen, voor het zodanig verwijderen en het vernieuwen van muur II, dat dit gedeelte van de muur met poort wordt verwijderd en wordt vervangen voor een muur met poort van 1,80 meter hoog, zoals aangegeven op productie 16 van de dagvaarding, op straffe van een dwangsom;
V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt de helft van de kosten voor het (laten) uitvoeren van de werkzaamheden als genoemd onder III en IV te betalen en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [gedaagden] met voldoening van deze kosten in verzuim is;
Subsidiair:
a. voor recht verklaart dat [eiseres] het volledig eigendom heeft van muur I en II, voor zover deze muur of muren staan en zijn gelegen op het perceel kadastraal bekend als [plaats] , sectie A nummer 1893 en dat [eiseres] dientengevolge gerechtigd is deze muur of muren voor zover deze staat en zijn gelegen op voornoemd kadastraal perceel, te verwijderen of te laten verwijderen;
b. [gedaagden] veroordeelt om de verwijdering van de muur I en/of II als bedoeld in dit petitum onder a, te gehengen en gedogen en daaraan waar nodig alle medewerking te verlenen, op straffe van een dwangsom;
Verwijderen brandtrap
VI. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot het verplaatsen en verplaatst houden van de brandtrap zodanig dat deze op minimaal twee meter afstand vanaf het perceel van [eiseres] wordt geplaatst en aldaar te houden, althans dat zodanige maatregelen te treffen dat er vanaf de brandtrap geen zich meer is op het perceel en in de woning van [eiseres] , op straffe van een dwangsom;
Ten aanzien van alle vorderingen
VII. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder de buitengerechtelijke kosten van € 925,- te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag:
dat een strook grond van 0,40 meter naast haar woning, tot haar eigendom behoort en [gedaagden] de strook grond sinds medio 2018/2019 zonder recht in gebruik heeft genomen,
dat de kadastrale erfgrens tevens de juridische erfgrens is,
dat er sprake is van gemeenschappelijke dan wel mandelige muren ex artikel 5:20 lid 1 sub e Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en artikel 5:62 lid 2 BW Pro,
dat de gemeenschappelijke steeg van partijen tussen de woningen geen toegang (meer) geeft tot de [adres 1] doordat muur I er staat,
dat de situatie medio 2007, nadat [gedaagden] een poort plaatste tussen percelen [adres 1] [huisnummer 2] , is veranderd waardoor (de rechtsvoorgangers van) [eiseres] niet meer vanaf de [adres 1] de achtertuin kan bereiken,
dat er sprake is van onrechtmatige hinder als gevolg van de door [gedaagden] geplaatste brandtrap.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[gedaagden] vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat [gedaagden] door verjaring rechthebbende van de grond is geworden;
b. [eiseres] veroordeelt om mee te werken dat de nieuwe eigendomsverhoudingen bij het kadaster worden ingeschreven, onder welke medewerking zo nodig begrepen moet worden het doen opmaken van een notariële akte en bepaalt dat dit vonnis in de plaats kan treden van een ter uitvoering van het vonnis op te maken akte;
c. voorwaardelijk, voor de situatie dat [eiseres] gerechtigd is om háár deel van muur I te verwijderen en daartoe ook daadwerkelijk overgaat: [eiseres] veroordeelt om deugdelijke bouwkundige maatregelen te – laten – treffen om te voorkomen dat het resterende deel van muur I omvalt of wegzakt, op straffe van een dwangsom;
d. [eiseres] veroordeelt in de kosten van de procedure.
4.2.
[gedaagden] legt aan zijn vordering ten grondslag:
dat er sprake is van verkrijgende en bevrijdende verjaring ten aanzien van de strook grond tussen de woningen en ten aanzien van de grond onder muur I,
dat muur II op het perceel van [gedaagden] staat en een klein stukje van de erfafscheiding achter de woning van [eiseres] , deels behoort tot muur II, en ook daarvoor geldt het verjaringsberoep,
dat de brandtrap incidenteel wordt gebruikt voor onderhoudswerkzaamheden,
dat [eiseres] de gestelde onrechtmatige inbreuk op haar privacy niet heeft onderbouwd.
4.3.
[eiseres] voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Verjaring
5.1.
De helft van de steeg (40 centimeter gemeten vanaf de woning van [eiseres] ) (hierna: de strook grond) behoort volgens de kadastrale gegevens tot het perceel van [eiseres] . De vraag is of [gedaagden] door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring de eigendom van de strook grond heeft verkregen.
De rechtbank zal het beroep op verjaring eerst bespreken. Dat heeft [gedaagden] zowel als verweer in conventie aangevoerd, als ten grondslag gelegd aan zijn eis in reconventie.
5.2.
[gedaagden] betoogt dat hij als bezitter van de strook grond door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden. Voor verkrijgende verjaring van een onroerende zaak, hier de strook grond, is een onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaren vereist. [1] Voor het slagen van het beroep op verjaring moet dus allereerst sprake zijn van bezit. Bij de vraag of een goed in bezit is genomen, moeten de volgende regels in gedachten worden gehouden:
- met de term bezit wordt bedoeld
“het houden van een goed voor zichzelf”;
“het houden van een goed voor zichzelf”;
- of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten beoordeeld;
- bezit wordt onder meer verkregen door inbezitneming. Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen;
- maar, wanneer een goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende;
- volgens vaste rechtspraak op dit punt moet door de machtsuitoefening (in dit geval door (de rechtsvoorgangers van) [gedaagden] ) het bezit van de oorspronkelijke rechthebbende (in dit geval [eiseres] en haar rechtsvoorgangers) te niet zijn gegaan;
- de machtsuitoefening door de bezitter moet bovendien ondubbelzinnig en voor een ieder kenbaar zijn: anderen, waaronder de oorspronkelijke rechthebbende, moeten daaruit begrijpen dat hij pretendeert bezitter te zijn.
Bezit van de strook grond
5.3.
Uit de stukken is naar het oordeel van de rechtbank voldoende gebleken dat de lage muur achter de woningen (muur II) al in 1968 door de familie [naam 3] in overleg met de toenmalige buren en op kosten van de familie [naam 3] is geplaatst. De verklaring van mevrouw [naam 3] dat het muurtje op eigen grond is geplaatst, is voor het grootste deel juist; alleen de eerste meter (aan de zijde van de woningen) staat over de kadastrale erfgrens (zie de kadastrale tekening onder 2.6 in dit vonnis).
5.4.
De opstallen achter de woning van (de rechtsvoorgangers van) [gedaagden] werden verhuurd. Het toegangspad tussen [adres 1] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] werd gebruikt zodat de huurders bij deze opstallen konden komen. Familie [naam 1] had voorheen een pottenbakkerij in één van de opstallen. Via het toegangspad en de poort in muur II bereikten zij hun achtertuin. Dit blijkt onder meer uit de door [eiseres] overgelegde verklaringen. Hieruit zou de conclusie getrokken kunnen worden dat de familie [naam 1] de eigendom van de strook grond niet hebben prijsgegeven, omdat zij daarvan nog voor een deel gebruikmaakten.
5.5.
Met de aankoop door [gedaagden] van de woning [adres 1] [huisnummer 2] in 2006 is ook een einde gekomen aan de verhuur van de opstallen achter zijn woning. Het was voor de familie [naam 2] en daarna [eiseres] ook niet mogelijk om van het toegangspad gebruik te blijven maken omdat [gedaagden] medio 2006/2007 tussen de woningen van [adres 1] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] een poort heeft geplaatst.
5.6.
Volgens de verklaring van [gedaagden] hebben de (rechtsvoorgangers van) [eiseres] het toegangspad en de poort in muur II na 2006 niet langer gebruikt. Daar was ook geen aanleiding meer voor. Bovendien hebben de rechtsvoorgangers van [eiseres] , de familie [naam 2] , verklaard
“dat stukje naast ons huis aan de kant van [huisnummer 2] was niet bereikbaar voor ons door de muren die er stonden”.[eiseres] heeft deze verklaring onvoldoende gemotiveerd betwist. De strook grond is dus vanaf 2006 exclusief door [gedaagden] gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] de strook grond in 2006 in bezit heeft genomen.
“dat stukje naast ons huis aan de kant van [huisnummer 2] was niet bereikbaar voor ons door de muren die er stonden”.[eiseres] heeft deze verklaring onvoldoende gemotiveerd betwist. De strook grond is dus vanaf 2006 exclusief door [gedaagden] gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] de strook grond in 2006 in bezit heeft genomen.
Goede trouw van [gedaagden]
5.7.
Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring moet komen vast te staan dat [gedaagden] een bezitter te goeder trouw is. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook als zodanig mocht beschouwen. [2] Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn; het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen. Op grond van artikel 3:23 BW Pro wordt het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw echter niet aanvaard, wanneer hierbij een beroep wordt gedaan op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers bekend zouden zijn geweest. In een dergelijk geval kan geen beroep worden gedaan op het hiervoor genoemde bewijsvermoeden van goede trouw. Dit betekent dat een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet zal slagen wanneer hij zich beroept op onbekendheid met feiten die hij door raadpleging van de registers had kunnen kennen. Het gaat daarbij niet om of hij de registers feitelijk heeft geraadpleegd, maar wat hij had kunnen weten indien hij aan zijn onderzoeksplicht zou hebben voldaan.
5.8.
[eiseres] heeft in dit verband aangevoerd dat [gedaagden] bij de aankoop van zijn woning een onderzoeksplicht had en dat hij uit de kadastrale tekeningen had kunnen concluderen dat de strook grond bij het perceel van [eiseres] hoorde.
5.9.
Dit verweer gaat niet op. [gedaagden] was in het kader van zijn onderzoeksplicht niet verplicht om onderzoek te doen bij het kadaster naar de weergave van het perceel op de kadastrale kaarten. Daarbij is van belang dat die kaarten niet behoren tot de openbare registers. [3] Daarnaast heeft [eiseres] niet gesteld en is ook verder niet gebleken dat [gedaagden] daadwerkelijk bekend was met de kadastrale kaart van de percelen. Het had hem ook niet hoeven opvallen, omdat het slechts gaat om een strook van 40 centimeter op een oppervlakte van 296 m2. Een en ander leidt tot de conclusie dat de bepaling in artikel 3:23 BW Pro in dit geval niet aan een geslaagd beroep op goede trouw in de weg staat.
5.10.
Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat de aanwezigheid van de poort in muur II bevestigt dat de percelen een kennelijke verbondenheid hadden. De rechtbank is van oordeel dat ondanks deze poort niet gebleken is dat de familie [naam 2] en [eiseres] vrijelijk de toegang heeft/hebben gehad tot de strook grond. Er is dus geen sprake van het behouden van de macht over de strook grond door voornoemde personen. Daarbij wordt aangetekend dat [eiseres] door het realiseren van de schutting op haar eigen perceel zichzelf de toegang tot de strook grond heeft ontnomen.
5.11.
Gelet op het voorgaande moet er van uit worden gegaan dat [gedaagden] te goeder trouw was. De conclusie is daarom dat [gedaagden] na 10 jaar, dus in 2016, door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Dit betekent dat de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is.
Uit de kadastrale tekening (hiervoor onder 2.6 opgenomen) volgt dat muur II op de eigen grond van [gedaagden] staat. Deze muur is dus niet mandelig. Tijdens de descente heeft de rechtbank vastgesteld dat [eiseres] op haar eigen grond een houten schutting heeft geplaatst. Een en ander kan dus zo gehandhaafd blijven.
Het stukje grond vóór de woningen
5.12.
Wat hiervoor is overwogen, geldt niet voor het stukje grond van 2.09 x 0.40 meter, dat zich vóór muur I bevindt. De een na laatste foto op bladzijde 6 van het proces-verbaal van descente geeft de situatie weer. Het feit dat [gedaagden] daar nu beplanting heeft aangebracht, is onvoldoende om te spreken over inbezitneming. Dit gedeelte is daarom eigendom van [eiseres] .
Muur I
5.13.
Uit de verklaringen in het dossier en de waarneming van de rechtbank ter plaatse leidt de rechtbank af dat het muurtje dat de steeg afsluit, daar al zeer lange tijd staat. Er wordt verklaard dat het er al sinds 1959 staat. Gelet op de structuur en het metselwerk dat overeenkomt met dat van de woning van [gedaagden] , is het muurtje kennelijk door een van de rechtsvoorgangers van [gedaagden] daar geplaatst. Hiervoor is overwogen dat [gedaagden] terecht een beroep op verjaring doet voor wat betreft de strook grond van 40 centimeter in de steeg achter het muurtje. Daarom kan in het midden blijven of muur I mandelig is, zoals [eiseres] stelt. Zij heeft immers geen belang bij aanpassing van dit muurtje.
Slotsom
5.14.
De slotsom is dat de situatie vóór en achter de woningen zo blijft als [eiseres] deze aantrof op het moment dat zij de woning heeft gekocht en geleverd gekregen.
Brandtrap
5.15.
Verder vordert [eiseres] verplaatsing dan wel verwijdering van de brandtrap omdat deze binnen twee meter van de erfgrens staat en een inbreuk op haar privacy is. De brandtrap geeft volledig zich in de tuin van [eiseres] en in haar keuken en woonkamer. Volgens [eiseres] maakt [gedaagden] regelmatig gebruik van de brandtrap.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat de brandtrap incidenteel wordt gebruikt, voornamelijk vanwege onderhoud aan zijn woning en voor het geval er een noodsituatie is voor zijn lichamelijk beperkte dochter.
5.16.
De rechtbank heeft ter plaatse vastgesteld dat de brandtrap inderdaad ruim binnen twee meter van de erfgrens staat (1.32 meter). De rechtbank is echter van oordeel dat niet is aangetoond dat de brandtrap een dermate inbreuk op de privacy van [eiseres] geeft, dat de trap zou moeten worden verwijderd. Vooropgesteld wordt dat een brandtrap wordt aangebracht en tot doel heeft om een vluchtroute te creëren voor noodsituaties. Een brandtrap dient in beginsel dan ook slechts gebruikt te worden in dergelijk sporadisch voorkomende situaties, zodat een brandtrap gelet op haar aard niet is aan te merken als een “balkon of soortgelijk werk”. [4] Bovendien is de constructie van de onderhavige brandtrap overeenkomstig het voormelde doel, zodat de rechtbank evenmin op grond van de constructie aanleiding ziet om in de onderhavige zaak anders te oordelen.
5.17.
Daarnaast had het op de weg van [eiseres] gelegen om nader te concretiseren hoe vaak en voor welke activiteiten de trap thans daadwerkelijk wordt gebruikt. [eiseres] heeft dit nagelaten. Zij heeft tijdens de descente – desgevraagd – verklaard dat ze [gedaagden] nauwelijks heeft zien staan of gebruik zien maken van de brandtrap. Kortom, de onrechtmatige hinder is niet komen vast te staan. De rechtbank wijst deze vordering af.
Proceskosten
5.18.
[eiseres] zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [gedaagden] worden in conventie begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 1.794,00(3 punten x tarief II)
€ 1.794,00(3 punten x tarief II)
Totaal € 2.108,00
5.19.
Wegens de samenhang met de zaak in conventie, worden de proceskosten in reconventie tot op heden begroot op nihil.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] tot op heden begroot op
€ 2.108,00,
in reconventie
6.3.
verklaart voor recht dat [gedaagden] door verjaring rechthebbende van de strook grond is geworden, met uitzondering van het stukje grond, zoals vermeld onder 5.12,
6.4.
veroordeelt [eiseres] eraan mee te werken dat de nieuwe eigendomsverhoudingen bij het kadaster worden ingeschreven, onder welke medewerking zo nodig begrepen moet worden het doen opmaken van een notariële akte en bepaalt dat dit vonnis in de plaats kan treden van een ter uitvoering van het vonnis op te maken akte,
6.5.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] tot op heden begroot op nihil,
in conventie en in reconventie
6.6.
verklaart dit vonnis voor de onderdelen 6.2, 6.4 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders verzochte af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2023.