ECLI:NL:RBNHO:2023:5209

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10254528 \ CV EXPL 22-5968 (TB)

Uitspraakdatum: 10 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap

A.C.G. Beheer B.V.

gevestigd te [plaats]

eiseres

verder te noemen: A.C.G.

gemachtigde: P. de Ruijter

tegen

de besloten vennootschap

Intercessie Heerhugowaard B.V.

gevestigd te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: Intercessie

voor wie verschenen [naam]

1.Het procesverloop

1.1.

A.C.G. heeft bij dagvaarding van 15 december 2022 een vordering tegen Intercessie ingesteld. A.C.G. heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 12 april 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft A.C.G. nog twee maal een akte vermindering eis toegezonden en bij brief van 3 april 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

A.C.G. verhuurt sinds 1 januari 2014 aan Intercessie de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

De huurprijs bedraagt € 1.376,41 inclusief btw per maand bij vooruitbetaling te voldoen.

2.3.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar en is na het verstrijken van deze periode voortgezet voor een periode van 5 jaar, derhalve thans eindigende op 31 december 2023.

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van 11 juli 2003 van toepassing (hierna: algemene bepalingen). Deze algemene bepalingen luiden - voor zover relevant - als volgt:

“18.2 Telkens indien een uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

2.5.

Op 16 februari 2021 heeft A.C.G. Intercessie gedagvaard en een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en onder meer betaling van een bedrag van € 4.895,29. Bij vonnis van 21 april 2023 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar geoordeeld dat omdat A.C.G. de vordering met een bedrag van € 4.895,29 heeft verminderd in verband met een betaling van Intercessie, er geen aanleiding meer bestaat om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Intercessie wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke handelsrente en de kosten van de procedure.

2.6.

Bij e-mail van 11 april 2022 heeft A.C.G. een herinnering aan Intercessie gestuurd met betrekking tot de huurachterstand over de maanden maart en april 2022. Op 14 april 2022 bericht A.C.G. per e-mail aan Intercessie:
“Helaas hebben wij tot op heden, na diverse herinneringen te hebben gemeld, geen betaling ontvangen van onderstaande achterstallige huur bedragen. Wij gaan deze vordering daarom per morgen dit uit handen geven aan het incassobureau met alle bijkomende onkosten die daarbij horen.”In reactie op deze e-mail laat Intercessie weten dat zij de huur van maart per direct alsnog zal laten overmaken.

2.7.

Bij e-mail van 15 april 2022 bericht A.C.G. aan Intercessie – kort samengevat – dat de achterstallige huur ook over de maand april 2022 gaat. A.C.G. wijst Intercessie vervolgens op de contractuele boete zoals opgenomen in artikel 18.2 van de algemene bepalingen. Zij gaat de contractuele boete vanaf heden in rekening brengen indien niet wordt voldaan aan een tijdige betaling van de huur op de vervaldag. A.C.G. gaat dit ook hanteren voor alle toekomstige maanden.

2.8.

Op 13 mei 2022 stuurt A.C.G. Intercessie een laatste sommatie om de huur over april 2022 te voldoen en om de huur over de maand mei 2022 te voldoen. Daarnaast stuurt zij een boetefactuur voor de overschreden betalingstermijn. Op 24 mei 2022 herinnert A.C.G. Intercessie per e-mail eraan dat de openstaande boetefactuur van € 600,00 nog niet is voldaan.

2.9.

Op 1 juni 2022 heeft A.C.G. aan Intercessie een e-mail gestuurd waarin het volgende is opgenomen:
“Vandaag is de uiterlijke betaaldag voor de huur maand juni 2022 voor huur pand [adres] te [plaats] . Als dit huurbedrag vandaag niet wordt ontvangen zullen wij ook voor deze maand een boetefactuur opmaken. Wij wachten u betaling vandaag nog af. Morgenochtend gaat het dossier volledig uit handen gegeven worden wat voor u veel extra kosten met zich mee gaat brengen.”.

2.10.

De gemachtigde van A.C.G. heeft Intercessie meerdere malen gesommeerd om tot betaling van de huurachterstand en boetes over te gaan en dat bij gebreke daarvan tot dagvaarding zal worden overgegaan.

3.De vordering

3.1.

A.C.G. vordert samengevat:

ontbinding van de huurovereenkomst;

Intercessie te veroordelen tot

a. ontruiming van het gehuurde, met machtiging om, ingeval van weigering of nalatigheid van die ontruiming, de ontruiming zelf en op kosten van Intercessie te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van Politie en Justitie;

b. betaling van – na tweemaal vermindering van eis (€ 1.376,41 en € 1.376,41) – € 4.586,18 aan achterstallige huur tot en met december 2022, inclusief buitengerechtelijke incassokosten en rente, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;

c. betaling van de maandelijkse huurverplichting van € 1.340,86 per maand, te rekenen vanaf 1 januari 2023 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden;

d. betaling van een schadevergoeding van € 1.340,86 per maand vanaf het tijdstip van de ontbinding tot de dag van ontruiming;

e. betaling van € 1.800,00 boete voor te late betaling;

f. betaling van € 1.340,86 vanaf de dag van ontruiming tot 31 december 2023 voor zover de bedrijfsruimte niet door A.C.G. is verhuurd aan een nieuwe huurder;

g. betaling van alle kosten die redelijkerwijs voor rekening komen van Intercessie, welke direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming;

h. betaling van de nakosten;

i. betaling van de kosten van deze procedure.

3.2.

A.C.G. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Intercessie in gebreke is gebleven met de stipte betaling van de huurpenningen en de bijbehorende boete van € 300,00 per maand. A.C.G. benadrukt dat in onderhavig geval sprake is van een herhaalde wanprestatie. Intercessie is reeds eerder veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Uiteindelijk betaalde Intercessie alsnog de achterstallige huur, waardoor de ontbinding en ontruiming van het gehuurde is afgewezen. Van A.C.G. mocht Intercessie het gehuurde blijven huren. Tot maart 2022 bleef Intercessie tijdig de huur betalen. Vanaf maart 2022 is er opnieuw een huurachterstand ontstaan, waarbij Intercessie jegens A.C.G. herhaald toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van diens verplichtingen uit onderhavige huurovereenkomst door stelselmatig niet of niet tijdig te betalen, waardoor het A.C.G. rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met betaling van de gevorderde bedragen te vorderen.

4.Het verweer

4.1.

Intercessie betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat alle huurtermijnen zijn voldaan. Uitzetting en ontbinding van de overeenkomst heeft ernstige gevolgen voor de organisatie en zou derden (klanten en personeel) ernstig beschadigen. Intercessie is het ook niet eens met de boete, rente en eventuele gerechtskosten omdat deze wellicht niet gemaakt hoefden te worden.

5.De beoordeling

Betaling van een bedrag van € 4.586,18

5.1.

A.C.G. heeft ten behoeve van de zitting een actueel overzicht verstrekt van de vordering tot en met april 2023. In totaal vordert A.C.G. € 4.586,18, bestaande uit achterstallige huur van € 1.376,41, rente van € 255,02, incassokosten van € 358,72 (inclusief btw) en contractuele boete van € 2.400,00. Intercessie stelt in reactie op het overzicht dat zij op de dag voor de zitting nog de huur voor de maand april 2023 heeft overgemaakt, zodat er geen huurachterstand meer is. A.C.G. betwist dit en stelt dat geen betaling is ontvangen van Intercessie.

5.2.

Met betrekking tot de huur overweegt de kantonrechter als volgt. Het verweer van Intercessie is een ‘bevrijdend verweer’. Dat betekent dat Intercessie voldoende moet stellen, en zo nodig bewijzen, dat de huur al is betaald. Intercessie heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van A.C.G. onvoldoende onderbouwd dat de huur voor de maand april 2023 is betaald. De kantonrechter komt aan het opdragen van bewijs niet toe. De kantonrechter zal dit deel van de vordering in beginsel dan ook toewijzen. De overige gevorderde kosten zullen later per post worden besproken.

Ontbinding en ontruiming

5.3.

Wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het voorgaande moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

5.4.

In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Intercessie had ten tijde van de dagvaarding ruim meer dan drie maanden huurachterstand. Uit het door A.C.G. ter zitting overgelegde overzicht blijkt dat thans één maand huurachterstand bestaat. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding echter toch toewijzen.

5.5.

Voorop staat dat de tijdige en volledige betaling van de huur één van de belangrijkste verplichtingen van een huurder is. Aan die verplichting heeft Intercessie meerdere malen en langdurig niet voldaan. In de procedure die leidde tot het vonnis van 21 april 2021 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbonden omdat Intercessie het door A.C.G. gevorderde bedrag heeft betaald en A.C.G. haar vordering daarmee heeft verminderd. Ongeveer een jaar later ontstaan er nieuwe achterstanden. A.C.G. heeft Intercessie daar vervolgens meerdere keren op aangesproken en ondanks herinneringen en waarschuwingen betaalt Intercessie de huur steeds te laat. Ten tijde van dagvaarding op 15 december 2022 is de huurachterstand opgelopen tot drie maanden. Vervolgens voldoet Intercessie weer twee maanden huur, maar loopt de huurachterstand daarna weer op. Ter zitting heeft A.C.G. een actueel overzicht overgelegd en daaruit blijkt dat Intercessie vlak voor de zitting nog twee maal huur heeft voldaan. Het voorgaande maakt de wanprestatie van Intercessie inmiddels niet zodanig gering dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij moet mede in aanmerking worden genomen dat Intercessie de gevorderde contractuele boete wegens de ontijdige betaling en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet heeft voldaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is de herhaalde, structurele te late betaling van de huur een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt.

5.6.

Intercessie heeft aangevoerd dat zij al 11 jaar huurt van A.C.G. en dat zij de huur altijd tussen het begin en midden van een lopende maand betaalde. A.C.G. heeft vrijwel nooit een aanmaning hierover gestuurd of hier iets over gezegd. De kantonrechter overweegt daarover dat het feit dat A.C.G. zich coulant heeft opgesteld over het niet tijdig voldoen van de huur, niet betekent dat zij zich in de toekomst ook coulant moet blijven opstellen. A.C.G. heeft Intercessie er voor de volledigheid in april 2022 op gewezen dat Intercessie steeds de huur niet tijdig voldoet en zij heeft Intercessie er ook op gewezen dat zij in de toekomst gaat toezien op tijdige betaling van de huur. Het lag op de weg van Intercessie om de huur steeds tijdig, voor de eerste van de maand, te voldoen. Dat vloeit ook voort uit de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat daarom aan dit verweer voorbij. De door Intercessie aangevoerde omstandigheden die volgens haar verklaren waarom de huurtermijnen steeds te laat betaald werden, maken het voorgaande niet anders. Zo komen de omstandigheden dat betaaldopdrachten niet goed door haar administratie werden uitgevoerd, Intercessie van administratie is gewijzigd en Intercessie een andere manier van crediteurenbeheer is gaan hanteren voor haar risico. Ten slotte kan ook het belang van Intercessie bij behoud van haar bedrijf in het gehuurde vanwege de locatie, niet tot een ander oordeel leiden. Het belang van Intercessie bij voortzetting van de huurovereenkomst weegt niet op tegen het belang van A.C.G. bij een huurder die de huurovereenkomst wel correct nakomt.

5.7.

De conclusie is dat de door A.C.G. gevorderde ontbinding en ontruiming dan ook zullen worden toegewezen.

5.8.

Intercessie heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbindingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis. Ter zitting heeft zij gevraagd rekening te houden met een langere termijn om een andere locatie te vinden. De kantonrechter acht het in de gegeven omstandigheden redelijk om Intercessie de gebruikelijke ontruimingstermijn te verlenen van 14 dagen na de datum van betekenis van het vonnis.

5.9.

De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.

Huur vanaf april 2023 tot en met de dag van ontbinding

5.10.

Gelet op het bij herhaling niet tijdig betalen van de huur door Intercessie, heeft A.C.G. tevens recht op en belang bij toewijzing van haar vordering tot betaling van de huur van € 1.340,86 per maand tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat Intercessie inmiddels de huur tot en met maart 2023 heeft voldaan. Voor zover Intercessie de huur over de maand april 2023 inmiddels heeft voldaan, strekt dit in mindering op de vordering.

Schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding

5.11.

Omdat hiervoor is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming aan de zijde van Intercessie, moet zij de daardoor door A.C.G. te lijden schade aan haar vergoeden. Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de huur van € 1.340,86 per maand. De gevorderde schade zal dan ook in zoverre worden toegewezen.

5.12.

Vanaf de dag van ontruiming is de schade in beginsel gelijk aan de door Intercessie aan A.C.G. verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden (31 december 2023), althans zoveel eerder als het A.C.G. voor die datum lukt een andere huurder te vinden. Deze vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat de eisende partij meer schade zal hebben. A.C.G. heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.

Boeterente van € 300,00 per maand van april 2022 tot en met december 2022

5.13.

Het gevolg van het tekortschieten van Intercessie in haar betalingsverplichtingen is dat zij ook de contractuele boete van 2% per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand verschuldigd is, zoals bepaald in artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen. A.C.G. vordert de boete over de maanden april 2022 tot en met december 2022, in totaal € 2.400,00. Het verweer van Intercessie dat de boetes niet redelijk zijn omdat zij de huur altijd later betaalde, gaat niet op. Zoals hiervoor besproken volgt uit de huurovereenkomst dat de huur vooraf per maand moet worden betaald. Ook hier geldt dat de coulante houding van A.C.G. niet betekent dat zij geen aanspraak kan maken op boetes. De boetes zijn als prikkel bedoeld om de huur tijdig te betalen, maar ook na het verbeuren van boetes was dit geen reden voor Intercessie om de huur wel tijdig te voldoen. Bovendien is A.C.G. de boetes pas na waarschuwing vooraf aan Intercessie gaan aanzeggen. De gevorderde boete zal de kantonrechter dan ook worden toegewezen.

5.14.

A.C.G. vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens een bedrag van € 255,02 aan tot en met 11 april 2023 verschenen wettelijke handelsrente. Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete toewijzen en de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand afwijzen.

Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

5.15.

A.C.G. maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen, heeft Intercessie - bij herhaling - een achterstand in haar maandelijkse betalingsverplichtingen laten ontstaan en daardoor heeft zij A.C.G. genoodzaakt om incassokosten te maken. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen dan ook worden toegewezen voor een bedrag van € 385,72 (inclusief btw). Over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toewijsbaar en niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, omdat laatstgenoemd artikel niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

5.16.

De proceskosten komen voor rekening van Intercessie, omdat zij ongelijk krijgt. A.C.G. vordert daarnaast veroordeling van Intercessie in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak^[1]levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op € 132,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

6.2.

veroordeelt Intercessie om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Intercessie daar bevinden en de bedrijfsruimte onder overgave van de sleutels ter beschikking van A.C.G. te stellen;

6.3.

veroordeelt Intercessie tot betaling aan A.C.G. van € 1.376,41 aan achterstallige huur berekend tot en met april 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf de vervaldatum van de betreffende termijn tot de voldoening van die termijn;

6.4.

veroordeelt Intercessie tot betaling aan A.C.G. van € 2.400,00 aan contractuele boete over april 2022 tot en met december 2022;

6.5.

veroordeelt Intercessie tot betaling aan A.C.G. van € 358,72 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 december 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.6.

veroordeelt Intercessie tot betaling aan A.C.G. van € 1.340,86 per maand, met ingang van 1 mei 2023 tot de ontbinding van de huurovereenkomst;

6.7.

veroordeelt Intercessie tot betaling aan A.C.G. van € 1.340,86 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat Intercessie het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;

6.8.

veroordeelt Intercessie tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk door A.C.G. te lijden schade ingeval van verhuur binnen die periode;

6.9.

veroordeelt Intercessie ook tot vergoeding aan A.C.G. van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode van drie maanden na de ontruiming tot 31 december 2023, nader op te maken bij staat;

6.10.

veroordeelt Intercessie tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van A.C.G. tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 131,18

griffierecht € 514,00

salaris gemachtigde € 660,00 ;

6.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.12.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter