ECLI:NL:RBNHO:2023:3312

• Datum uitspraak: 29 maart 2023
• Publicatiedatum: 12 april 2023
• Zaaknummer: 328493
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.M. Auwerda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor verborgen gebreken bij woningverkoop

In deze zaak heeft eiser een woning gekocht van gedaagde en stelt dat de woning verborgen gebreken vertoont. Eiser vordert herstelkosten van € 157.974,15. De rechtbank oordeelt dat een deel van de vordering wordt afgewezen omdat eiser de gebreken niet tijdig heeft gemeld. De persoonlijke omstandigheden van eiser worden niet als excuus geaccepteerd. Voor de gebreken die wel tijdig zijn gemeld, wordt slechts één gebrek toegewezen, met een schadevergoeding van € 6.655,00. De rechtbank stelt vast dat de gebreken niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staan, behalve het gebrek aan de draagconstructie van de aanbouw, dat als gevaarlijk wordt beschouwd. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser voor het overige af, omdat deze niet tijdig zijn gemeld. De kosten van deskundigen worden gedeeltelijk toegewezen, en de proceskosten worden gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/328493 / HA ZA 22-333

Vonnis van 29 maart 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. R.M. Burger te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats 2] , gemeente [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. Th.C.J. Kaandorp te Alkmaar.

De zaak in het kort

[eiser] heeft van [gedaagde] een woning gekocht. Hij stelt dat de woning over verborgen gebreken beschikt en vordert de herstelkosten van € 157.974,15. Voor een deel wordt de vordering afgewezen omdat [eiser] de gebreken niet tijdig nadat hij die had moeten ontdekken heeft gemeld. De persoonlijke omstandigheden die daarbij een rol speelden, komen voor zijn eigen rekening en risico. Voor zover de gebreken wel tijdig gemeld waren, worden de vorderingen slechts met betrekking tot één gebrek toegewezen voor een bedrag van € 6.655,00. Van de overige gebreken is niet komen vast te staan dat deze aan het normale gebruik van de woning in de weg staan.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 mei 2022 met producties 1-16;

- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;

- het tussenvonnis van 24 augustus 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;

- de brief van 20 september 2022 met productie 17 namens [eiser]

- de akte vermeerdering van eis van [eiser] , ontvangen 28 september 2022 met de producties 18 en 19;

- de mondelinge behandeling van 11 oktober 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de door mrs. Burger en Kaandorp overgelegde spreekaantekeningen;

- de antwoordakte van [gedaagde] (naar aanleiding van de akte vermeerdering van eis) van 23 november 2022;

- de akte van [eiser] in reactie daarop van 4 januari 2023;

- de antwoordakte 2 van [gedaagde] van 1 februari 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst van 16 december 2019 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [gedaagde] als verkoper aan [eiser] als koper de woning aan de [woning ] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) verkocht.

2.2.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“
6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

(…)

artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak meer dan 112 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anders kunnen liggen dan bij nieuwere objecten. Eventuele bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op hetgeen in artikel 6.3 van de koopakte zal worden vermeld.

2.3.

Van de koopovereenkomst maakt deel uit de ‘kopie vragenlijst deel B’ (hierna: de vragenlijst), een lijst met door [gedaagde] beantwoorde vragen over de staat van de woning.

2.4.

De levering heeft op 23 januari 2020 plaatsgevonden.

2.5.

Per e-mail van 7 februari 2020 heeft [eiser] de makelaar van [gedaagde] (hierna: de makelaar) bericht dat hij gebreken aan de woning had ontdekt.

Op 12 februari 2020 heeft [eiser] een aansprakelijkstelling aan de makelaar gestuurd, waarbij de makelaar en [gedaagde] zijn uitgenodigd de gebreken te inspecteren.

Op 17 februari 2020 heeft [eiser] met de makelaar de gebreken geïnspecteerd. [gedaagde] was daarbij ondanks uitnodiging niet aanwezig.

2.6.

Per e-mail van 18 februari 2020 van [eiser] aan de makelaar is [gedaagde] uitgenodigd een voorstel tot een minnelijke oplossing te doen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.

2.7.

Op 5 maart 2020 heeft [eiser] deurwaarderskantoor Kerckhoffs en Lasonder de staat van de woning vastgelegd in een proces-verbaal van constatering. [eiser] heeft dit proces-verbaal van constatering per e-mail van 9 maart 2020 naar [gedaagde] en zijn makelaar gestuurd. Daarbij heeft hij [gedaagde] uitgenodigd bij een bouwkundige inspectie van de gebreken door Hoekstra Bouw en Advies (hierna: Hoekstra) aanwezig te zijn. [gedaagde] heeft niet op deze e-mail gereageerd.

2.8.

[gedaagde] heeft evenmin gereageerd op de uitnodiging van Hoekstra van 12 maart 2020 om bij de inspectie aanwezig te zijn.

2.9.

Op 19 maart 2020 heeft [eiser] [gedaagde] en de makelaar nogmaals uitgenodigd bij de inspectie van Hoekstra aanwezig te zijn. Daarbij is [gedaagde] uitgenodigd een contra-expertise te laten uitvoeren. Beiden hebben niet gereageerd.

2.10.

Op 20 maart 2020 heeft Hoekstra een bouwkundige inspectie uitgevoerd. De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 14 april 2020 (hierna: het Rapport Hoekstra)

In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen:

“6. Draagconstructie aanbouw ondeugdelijk

Uit de stukken uit het bouwarchief van de [gemeente] blijkt dat partij II [rechtbank: [gedaagde] ]
in 2002 een uitbouw heeft gerealiseerd (…). Uit het antwoord op vragen 9j blijkt dat de aanbouw in eigen beheer is uitgevoerd. Tijdens de opname is gebleken dat de toegepaste draagconstructie van de uitbouw ondeugdelijk is. De houten balklaag van het dak van de uitbouw is enerzijds opgelegd op het houten gevelkozijn aan de achtergevel en anderzijds is de balklaag met balkankers gekoppeld aan de dragende balk die is verwerkt in het plafond. Mogelijk is deze opleggingsrichting gekozen vanwege de gebrekkige woningscheidende tuinmuur. De dragende balk blijkt gebrekkig. (…)

De dragende balk blijkt te zijn samengesteld uit diverse houten latten (44 x 44mm), die onderling in ‘doe het zelf stijl’ zijn verlijmd met een constructie-bruislijm en schroeven. De totale balkhoogte bedraagt circa 22cm. Normaliter wordt voor dergelijke dragende constructies een stalen balk (…) toegepast. Als gevolg van materiaalkeuze en de gebrekkige samenstelling buigt de balk door. Aan de draad is een doorbuiging van tenminste 12 mm gemeten. Tevens blijkt de oplegging van de samengestelde balk aan de beide in het metselwerk te kort. De balk ligt aan beide zijden ongeveer 3 cm op en de oplegging is niet stabiel/vlak. De minimale oplegging van 10 cm is hier doorgaans vereist is vanuit veiligheidsredenen.

Het erboven gelegen metselwerk op de 1e verdieping draagt volledig af op de betreffende balk. Het metselwerk op de 1e verdieping vertoon trapsgewijze scheuren, hetgeen ontstaat als gevolg van de onvoldoende stijf uitgevoerde samengestelde balk.

Er is sprake van een gevaarlijke situatie. Direct na de opname is partij I [rechtbank: [eiser] ]
geïnformeerd over de instabiele situatie en is geadviseerd een tijdelijke schroefstempelconstructie aan te brengen (…). Voor wat betreft de materiaalkeuze in combinatie met samenstelling en oplegging van de dragende balk en het trapsgewijs gescheurde metselwerk op de 1e verdieping is sprake van een verborgen gebrek en een gevaarlijke situatie.”

2.11.

[eiser] heeft [gedaagde] per aangetekende brief van 23 maart 2020 op de hoogte gesteld van de gehouden inspectie en hem nogmaals in de gelegenheid gesteld een contra-expertise te laten uitvoeren. Per e-mail van 6 april 2020 heeft [eiser] [gedaagde] bericht ervan uit te gaan dat hij geen gebruik wenst te maken van de mogelijkheid tot contra-expertise. Op beide berichten heeft [gedaagde] niet gereageerd.

2.12.

Per brief van 26 mei 2020 heeft de Univé Rechtshulp namens [eiser] [gedaagde] , onder toezending van het Rapport Hoekstra, aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiser] en [gedaagde] gesommeerd de in het Rapport Hoekstra genoemde gebreken te herstellen.

2.13.

De rechtsbijstandsverzekeraar van [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid per brief van 27 juli 2020 afgewezen.

2.14.

[gedaagde] is per brief van 24 maart 2022 namens [eiser] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 61.267,75 ter zake van de gebreken uit het Rapport Hoekstra met bijkomende kosten. Tevens is in die brief meegedeeld dat inmiddels nieuwe gebreken zijn vastgesteld door [werknemer Uitdebrandexpertise] van de firma ‘Uitdebrandexpertise’ (hierna: [werknemer Uitdebrandexpertise] ). Een e-mail van [werknemer Uitdebrandexpertise] van 23 maart 2022 met zijn eerste bevindingen is bij voornoemde brief gevoegd.

2.15.

In reactie op de brief van 24 maart 2022 heeft [gedaagde] betwist dat sprake is van nieuwe gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan.

2.16.

In een e-mail van 25 april 2022 namens [eiser] is zijn standpunt wederom onderbouwd.

2.17.

[werknemer Uitdebrandexpertise] heeft op 20 september 2022 een rapport uitgebracht (hierna: Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] ).

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank, samengevat en na eiswijziging:

primair

I voor recht verklaart dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst;

II voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van € 157.974,15;

subsidiair

III voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst;

meer subsidiair

IV voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst;

V de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt onder vermindering van de koopprijs met € 157.974,15;

uiterst subsidiair

VI voor recht verklaart dat een ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

en in alle gevallen:

VII [gedaagde] veroordeelt tot betaling van

• € 157.974,15 met wettelijke rente;
• € 6.547,00 aan deskundigenkosten;
• € 1.679,09 aan buitengerechtelijke incassokosten;
• proceskosten inclusief nakosten met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt daaraan het volgende ten grondslag. Kort na levering van de woning bleek dat deze verschillende gebreken had die aan normaal gebruik daarvan in de weg stonden en die [eiser] niet bekend of kenbaar waren. Uit het Rapport Hoekstra blijkt dat de herstelkosten daarvan € 59.550,15 inclusief btw bedragen. Kort voor dagvaarding bleek dat sprake was van gebreken die [eiser] nog niet eerder had ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken. De herstelkosten van die nieuwe gebreken, onder aftrek van kosten die al in het Rapport Hoekstra waren betrokken, bedragen € 98.424,00.

Voor een deel van alle gebreken geldt dat de informatie die [gedaagde] daarover in de vragenlijst heeft opgenomen, niet blijkt te kloppen.

[eiser] vordert dan ook betaling van in totaal € 157.974,15, op verschillende grondslagen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Van gebreken is geen sprake. [gedaagde] heeft zo’n 25 jaar met zijn gezin de woning bewoond, zonder dat zich gebreken hebben voorgedaan. De gebreken staan niet aan het normale gebruik van de woning in de weg en waren aan [eiser] bekend of kenbaar. [eiser] was bovendien toch al van plan om de woning volledig te strippen en te renoveren en probeert ten onrechte de kosten daarvan op [gedaagde] af te wentelen. De gebreken, genoemd in het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] , zijn daarnaast te laat gemeld bij [gedaagde] , zodat wat dat betreft aan [eiser] geen beroep op non-conformiteit meer toekomt.

3.4.

De standpunten van partijen komen hierna nader aan de orde voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser] baseert zijn vorderingen primair op non-conformiteit (artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW)), in combinatie met artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

4.2.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet een gekochte en afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

4.3.

Uit de koopovereenkomst volgt dat partijen de aansprakelijkheid op grond van artikel 7:17 BW van [gedaagde] als verkoper hebben ingeperkt. Volgens artikel 6.1 van de koopovereenkomst wordt de woning in eigendom overdragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, dus (onder meer) met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] als verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Wat betreft gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan [eiser] als koper bekend of kenbaar waren bij het sluiten van de koopovereenkomst, is [gedaagde] uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Wat aan [eiser] bekend was, wordt mede bepaald wat [gedaagde] op de vragenlijst heeft ingevuld.

Voor de aansprakelijkheid van [gedaagde] is overigens niet vereist dat hij, zoals hij lijkt te veronderstellen, wist van de gebreken of deze zelfs met opzet heeft veroorzaakt. Aanwezigheid van de gebreken op zichzelf is voldoende voor aansprakelijkheid van [gedaagde] , mits voldaan is aan de vereisten van artikel 6 van de koopovereenkomst.

4.4.

De verweren van [gedaagde] tegen de vorderingen, gebaseerd op het Rapport Hoekstra, verschillen deels van die tegen de vorderingen, gebaseerd op het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] . Daarom komen deze vorderingen hierna afzonderlijk aan de orde.

Gebreken volgens Rapport Hoekstra

4.5.

Omdat [gedaagde] zijn beroep op verjaring wat betreft de gebreken volgens het Rapport Hoekstra tijdens de mondelinge behandeling heeft ingetrokken, hoeft daarop niet meer te worden ingegaan.

4.6.

Zoals hiervoor al is opgemerkt is [gedaagde] alleen aansprakelijk voor gebreken die aan het normale gebruik als woning in de weg staan. [eiser] heeft zich bij dagvaarding beperkt tot de algemene opmerking dat dat het geval is, zonder dat per gebrek nader te onderbouwen. Ter zitting is namens hem per gebrek aangegeven of dit het normale gebruik als woning belemmert. [gedaagde] heeft van alle gestelde gebreken betwist dat deze het normale gebruik in de weg staan.

4.7.

De rechtbank zal hierna beoordelen of de gestelde gebreken aan het normale gebruik als woning in de weg staan. Daarbij wordt de nummering aangehouden die in het Rapport Hoekstra en in de dagvaarding wordt gehanteerd.

4.8.

Van de gebreken genoemd onder 5, 10, 12-14, 16, 17, 26, 28, 29, 31, 32, 34 en 35 is hetzij erkend dat deze niet aan het normale gebruik als woning in de weg staan, hetzij onvoldoende gesteld dat dat het geval is.

4.9.

Verder houden volgens [eiser] dan wel het Rapport Hoekstra de gebreken 2-4, 8, 9, 11, 19, 21, 23, 25, 30 en 33 verband met (de kans op) vochtoverlast of lekkage. Het enkele feit dat sprake is van vochtoverlast of lekkage leidt echter niet automatisch tot de conclusie dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. Dat is afhankelijk van de ernst en de omvang daarvan. Omdat [eiser] daarover onvoldoende heeft gesteld, is alleen al daardoor niet komen vast te dat de genoemde gebreken aan normaal gebruik in de weg staan. Van sommige van deze gebreken heeft [eiser] ter zitting gesteld dat deze (ook) de constructie aantasten. Omdat dit echter niet blijkt uit het Rapport Hoekstra, wordt daaraan voorbij gegaan.

4.10.

De gebreken 1, 6, 7, 15, 18, 19, 22 en 24 betreffen volgens [eiser] de constructie. Van de gebreken 15, 19 en 22 heeft [gedaagde] ter zitting onbetwist aangevoerd dat deze bij bezichtiging van de woning door [eiser] zichtbaar waren. Gezien die kenbaarheid is [gedaagde] voor deze gebreken alleen al daarom niet aansprakelijk.

Wat betreft de gebreken 1, 7, 18 en 24 is niet komen vast te staan dat deze aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. Een onderbouwing daarvan ontbreekt namelijk in het Rapport Hoekstra, zodat de enkele stelling van [eiser] ter zitting dat dit het geval is onvoldoende is.

4.11.

Dit ligt anders voor het onder 6 genoemde gebrek (draagconstructie aanbouw ondeugdelijk). In het Rapport Hoekstra is gedetailleerd beschreven waarom de draagconstructie van de aanbouw ondeugdelijk en gevaarlijk wordt geacht (zie citaat onder 2.10). Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] deze onderbouwing uit het Rapport Hoekstra onvoldoende betwist. Dat wordt als volgt toegelicht.

4.12.

[gedaagde] heeft (pas) tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd betwist dat op dit punt sprake is van een gebrek en dat dat normaal gebruik als woning in de weg staat.

Volgens [gedaagde] was de huidige aanbouw een ‘vervolg’ van de aanbouw die er was toen hij de woning kocht. De dragende houten balk was er al en is in 2002 versterkt met de beschreven gelijmde en geschroefde latten. Het toepassen van een stalen balk is niet verplicht, veel gebouwen zijn met houten balken gebouwd, aldus steeds [gedaagde] . Het bevreemdt [gedaagde] dat de oplegging maar 3 centimeter zou bedragen, aangezien de constructie al twintig jaar standhoudt.

4.13.

De rechtbank gaat wat de feitelijke beschrijving van het gebrek uit van het Rapport Hoekstra. [gedaagde] is, ondanks verschillende uitnodigingen daartoe, niet bij de inspectie van Hoekstra aanwezig geweest, heeft geen contra-expertise laten uitvoeren en heeft überhaupt niet van de hem geboden gelegenheid gebruik gemaakt de gebreken zelf te bekijken. Hij heeft dus niet zelf kunnen vaststellen of de constateringen van Hoekstra juist zijn en dat komt voor zijn rekening en risico. Daarom wordt ook voorbij gegaan aan de stelling van [gedaagde] dat de constructie mogelijk is verslechterd doordat [eiser] mogelijk bepaalde, voor de constructie noodzakelijke onderdelen heeft verwijderd.

De rechtbank volgt dan ook de conclusie uit het Rapport Hoekstra dat, gezien het materiaal en de gebrekkige samenstelling van de balk, naast de oplegging aan beide zijden van maar drie centimeter, sprake is van een gevaarlijke situatie, die aan normaal gebruik als woning in de weg staat. Dat het gevaar zich niet heeft verwezenlijk toen [gedaagde] de woning bewoonde, doet daar niet aan af.

4.14.

Uit de beschrijving van het gebrek door Hoekstra volgt dat het gebrek is ontstaan bij het aanbrengen van de constructie. Het is dus niet ontstaan als gevolg van de ouderdom van de woning, zodat het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule faalt.

Evenmin slaagt het argument van [gedaagde] dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door voorafgaand aan de koop geen bouwkundige inspectie te laten verrichten. Dit geldt alleen al omdat gesteld noch gebleken is dat dit gebrek bij een dergelijke inspectie aan het licht zou zijn gekomen.

4.15.

Omdat sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik als woning in de weg staat, dient [gedaagde] op grond van artikel 6.3 van de kostenovereenkomst de herstelkosten op dit punt te vergoeden. Hij heeft de juistheid van het in het Rapport Hoekstra genoemde bedrag van € 5.500,00 exclusief btw op zichzelf onvoldoende betwist, zodat de rechtbank van die juistheid zal uitgaan.

4.16.

Wel heeft [gedaagde] wat alle gestelde gebreken betreft aangevoerd dat een aftrek ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast van 100% van de gevorderde herstelkosten. [eiser] zou de desbetreffende werkzaamheden namelijk toch al uitvoeren, de waarde van de woning stijgt door de uit te voeren werkzaamheden en/of de woning wordt verbeterd voor het bedrag aan de herstelkosten, aldus [gedaagde] .

[eiser] betwist dat voor herstel van constructieve onderdelen, waar het in dit geval om gaat, een dergelijke aftrek moet worden toegepast. Die delen zijn namelijk niet slijtagegevoelig, zo stelt hij.

4.17.

De rechtbank stelt vast dat op grond van artikel 6.3 bij het vaststellen van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. De hoogte van een dergelijke aftrek is afhankelijk van het voordeel dat [eiser] geniet door uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Uit het Rapport Hoekstra blijkt dat de herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn vanwege de gebrekkige constructie. Dat [eiser] hoe dan ook deze werkzaamheden zou uitvoeren is in dit licht bezien onvoldoende onderbouwd. Daarnaast zijn beide partijen bij de onderhandelingen over de koopprijs ervan uitgegaan dat de woning over een juiste constructie beschikte. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat [eiser] een prijs heeft betaald voor een woning met een goede constructie. Er valt daarom niet in te zien dat het herstel tot een voordeel voor [eiser] leidt. Dat een dergelijke constructie niet aan slijtage onderhevig is, heeft [gedaagde] niet betwist. De rechtbank stelt de toe te passen aftrek ‘nieuw voor oud’ daarom vast op 0%. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van € 5.500,00 exclusief btw, dat is € 6.655,00 inclusief btw.

4.18.

Voor de gebreken genoemd onder 20 (haard/schoorsteen functioneert niet) en 27 (trap is ongelijkmatig) geldt dat niet is komen vast te staan dat deze het normale gebruik van de woning in de weg staan. Gesteld noch gebleken is dat de haard of kachel noodzakelijk is voor verwarming van de woning. Over de ernst van de vochtoverlast die uit de gebreken zou voortvloeien is onvoldoende gesteld om aan te nemen dat dit aan normaal gebruik in de weg staat. Ditzelfde geldt voor de ongelijkmatigheid van de trap. Het enkele feit dat strijd met enig bouwbesluit zou bestaan is daarvoor op zichzelf onvoldoende. Bovendien heeft [gedaagde] onbetwist opgemerkt dat de trap zichtbaar was bij bezichtiging van de woning door [eiser] . Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst hoeft [gedaagde] daarvoor daarom niet in te staan.

4.19.

De conclusie is dat wat betreft de gebreken die zijn genoemd in het Rapport Hoekstra alleen van het onder 6 genoemde gebrek (draagconstructie aanbouw ondeugdelijk) is komen vast te staan dat het niet bekend of kenbaar was aan [eiser] en dat het aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Gebreken Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise]

4.20.

[eiser] stelt dat hij in februari 2022 nieuwe gebreken heeft geconstateerd, toen hij de beplating en afwerking van de wanden op de eerste verdieping van de woning verwijderde. Op deze gebreken ziet het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] en deze konden niet eerder worden vastgesteld. De zaak is namelijk enige tijd blijven liggen door drukte in het persoonlijk leven van [eiser] . [eiser] heeft [gedaagde] van deze nieuwe gebreken in maart 2022 op de hoogte gebracht, hetgeen tijdig is, aldus steeds [eiser] .

4.21.

[gedaagde] voert als meest verstrekkend verweer dat [eiser] te laat heeft geklaagd. [eiser] had binnen bekwame tijd nadat hij de gebreken had ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken [gedaagde] daarvan op de hoogte moeten stellen en dat heeft hij niet gedaan, aldus [gedaagde] . De gebreken waren namelijk in februari 2020 al bekend, want toen heeft [eiser] de aftimmering van plafonds, en (tussen)wanden evenals vloerafwerking verwijderd.

4.22.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan een koper geen beroep meer doen op non-conformiteit, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, op de hoogte heeft gesteld. Deze bepaling beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen ^[1] .

4.23.

De rechtbank stelt voorop dat noch uit het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] zelf, noch uit de toelichting daarop blijkt dat dit uitsluitend gebreken betreft die pas in februari 2022 zijn ontdekt. Zo ziet het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] ook op de begane grond vloer en het dak, terwijl ook in het Rapport Hoekstra al gebreken daaraan zijn opgenomen. Ook gebreken aan de constructie van de woning aan de achterzijde en de aanwezigheid van stro (door in het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] aangeduid als hooi) boven het plafond op de eerste verdieping zijn al genoemd in het Rapport Hoekstra. Of [eiser] kort na de levering van de woning de wand- en plafondafwerking op de eerste verdieping heeft verwijderd dan wel of hij dat pas (volledig) in februari 2022 heeft gedaan kan het midden blijven. Voor zover dit laatste het geval zou zijn, rijst namelijk de vraag of [eiser] die gebreken redelijkerwijs eerder had kunnen ontdekken. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Gezien de aard van de gebreken, genoemd in het Rapport Hoekstra, had het op de weg van [eiser] gelegen om daarnaar voortvarend nader onderzoek te doen. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat hij door verschillende omstandigheden pas in februari 2022 de tijd en de energie had om een en ander verder aan te pakken. In dat kader noemt hij de geboorte van zijn zoon, de hectiek van het ondernemerschap en de coronapandemie met alle beperkingen van dien. Dit zijn echter omstandigheden die voor rekening en risico van [eiser] zelf komen en [gedaagde] niet kunnen worden tegengeworpen.

4.24.

In dit verband is van belang dat [gedaagde] door de late melding wordt benadeeld. [eiser] heeft [gedaagde] namelijk pas kort voor de mondelinge behandeling op 11 oktober 2022 het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] van 20 september 2022 toegezonden en daarmee over de precieze aard van de gebreken geïnformeerd. Ter mondelinge behandeling heeft de advocaat van [gedaagde] verklaard mogelijk een eigen deskundige te willen inschakelen om de gebreken te onderzoeken. Vervolgens werd duidelijk dat de volgende dag een aannemer in de woning zou starten en dat nader onderzoek van de gebreken door deskundigen niet meer mogelijk was. Hoewel begrijpelijk is dat [eiser] , die nog altijd niet de woning bewoont, nu snel aan de slag wil, leidt dit niet tot verval van het recht van [gedaagde] om nader onderzoek te kunnen doen naar de gestelde nieuwe gebreken. Dat [gedaagde] na melding door [eiser] van de gebreken in maart 2022 niet in gesprek wilde over een oplossing en lang niet heeft gereageerd op het Rapport Hoekstra, is onvoldoende om hem die mogelijkheid te ontzeggen.

4.25.

De conclusie is dat, voor zover het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] al ziet op gestelde gebreken die nog niet in het Rapport Hoekstra waren betrokken, die gebreken niet tijdig zijn gemeld als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. Wat die gebreken betreft kan [eiser] daarom geen beroep meer doen op non-conformiteit. Aan inhoudelijke beoordeling van deze gebreken wordt dan ook niet toegekomen.

Conclusie

4.26.

Op grond van de primaire grondslag kunnen de vorderingen I en II, genoemd onder 3.1, slechts worden toegewezen voor zover deze het onder 6 van het Rapport Hoekstra genoemde gebrek betreffen. De hoogte van de herstelkosten bedraagt € 6.655,00 inclusief btw. De gevorderde en inhoudelijk onbetwist gebleven wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding tot de dag van volledige betaling.

4.27.

De subsidiaire en meer subsidiaire grondslagen zijn net als de primaire grondslag gebaseerd op de stelling dat de koopovereenkomst niet is nagekomen. Zoals hiervoor al overwogen geldt dat alleen voor het onder 6 van het Rapport Hoekstra genoemde gebrek. Voor het overige worden de vorderingen III, IV en V onder 3.1 daarom afgewezen.

4.28.

[eiser] heeft zich er uiterst subsidiair op beroepen dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij heeft dit alleen onderbouwd door verwijzing naar de omstandigheden die hij in verband met de andere grondslagen heeft aangevoerd. Daarmee heeft hij deze grondslag onvoldoende onderbouwd, zodat ook de vordering VI onder 3.1 wordt afgewezen.

Kosten deskundigen

4.29.

[eiser] heeft vergoeding gevorderd van de kosten van het Rapport Hoekstra (€ 1.717,60 inclusief btw) en van het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] inclusief het rapport van de constructeur (€ 4.829,40 inclusief btw). Wat betreft het Rapport Hoekstra acht de rechtbank, aangezien slechts een deel van de daarin opgenomen herstelkosten wordt toegewezen, deze kosten slechts deels toewijsbaar. De rechtbank schat het bedrag in dat verband op € 200,00 inclusief btw. Omdat alle vorderingen op grond van het Rapport [werknemer Uitdebrandexpertise] worden afgewezen, geldt dat ook voor de kosten van het rapport.

Buitengerechtelijke kosten

4.30.

[eiser] maakt aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid daarvan betwist, omdat de hoofdvorderingen moeten worden afgewezen.

De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden.

[eiser] heeft [gedaagde] een aanmaning verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot het bedrag van het wettelijk tarief, behorend bij de toegewezen hoofdsom, te weten € 856,38.

Proceskosten

4.31.

Omdat beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren. Iedere partij draagt dus de eigen kosten.

Uitvoerbaar bij voorraad?

4.32.

[eiser] heeft gevorderd het vonnis (gemotiveerd) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hij stelt daartoe over onvoldoende financiële middelen te beschikken om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. [gedaagde] heeft zich daartegen verzet, omdat sprake is van een groot en onevenredig restitutierisico. Bovendien blijkt uit het feit dat de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd dat direct herstel niet noodzakelijk is, aldus [gedaagde] .

4.33.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 233 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan de rechtbank een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Van laatstgenoemde uitzondering is niet gebleken. Uitgangspunt is dan dat een uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidsstelling ten uitvoer moet kunnen worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan gerechtvaardigd zijn, als het belang van de veroordeelde of zijn belang bij zekerheidsstelling ondanks dit uitgangspunt zwaarder weegt dan het belang van de partij die de veroordeling verkrijgt ^[2] . Wat [gedaagde] in dit verband heeft aangevoerd, leidt niet tot de conclusie dat dat het geval is. De vordering op dit punt zal daarom worden toegewezen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW, voor wat betreft het onder 6 van Rapport Hoekstra genoemde gebrek ‘draagconstructie aanbouw ondeugdelijk’,

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst jegens [eiser] aansprakelijk is voor vergoeding van de herstelkosten ten bedrage van € 6.655,00 inclusief btw,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:

• een bedrag van € 6.655,00 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 20 mei 2022 tot de dag van volledige betaling,
• een bedrag van € 200,00 aan deskundigenkosten,
• een bedrag van € 856,38 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.4.

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.

Voetnoten

1. Zie onder meer HR 9 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1077

2. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026