Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 21/1079, HAA 21/1082 en HAA 21/1084
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaken tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 6]),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
HAA 21/1084
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 juli 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: het pand) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.126.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) 2018 bekend gemaakt.
HAA 21/1082
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 31 juli 2020 de waarde van het pand voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.140.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag OZB 2019 bekend gemaakt.
HAA 21/1079
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 31 juli 2020 de waarde van het pand voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.200.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag OZB 2020 bekend gemaakt.
Alle zaken
Verweerder heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2022 te Haarlem.
Namens eiser zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] bijgestaan door [naam 4] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van het pand. Het pand betreft een sport-/fitnesscentrum bestaande uit een begane grond en een eerste verdieping met een oppervlakte van in totaal 1.657 m². Het pand is van het bouwjaar 1966 en sinds het jaar 2000 in gebruik als sportcentrum.
2. Het object bestaat uit de volgende delen
:
:
Sportzaal begane grond 882 m²
Overige ruimten begane grond 200 m²
Kantoor begane grond 75 m²
Sportzaal eerste verdieping 450 m²
Overige ruimten eerste verdieping 50 m²
Totaal 1.657 m²
3. Het pand is sinds 2015 in zijn geheel verhuurd aan [gebruiker 1] (hierna: de gebruiker).
4. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van het pand voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.000.000. Hierbij is verweerder ervan uitgegaan dat het pand één object vormt.
5. Naar aanleiding van een bezwaar van de gebruiker is verweerder tot de conclusie gekomen dat de objectafbakening van het pand onjuist was en dat een gedeelte van het pand, namelijk Overige ruimten begane grond groot 200 m², dat door de gebruiker wordt onderverhuurd aan een praktijk voor fysiotherapie (hierna ook: het Deel Fysio), een zelfstandig object voor de Wet WOZ vormt.
6. Verweerder heeft vervolgens de WOZ-beschikking en aanslag OZB van 28 februari 2018 vernietigd en op 31 januari 2019 twee nieuwe WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor het jaar 2018 vastgesteld, waarbij verweerder het pand heeft gesplitst in twee objecten. De waarde van het pand (exclusief het Deel Fysio) is hierbij vastgesteld op € 890.000 en de waarde van het Deel Fysio op € 240.000.
7. Eiser is tegen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB van het Deel Fysio in bezwaar gekomen. Verweerder heeft dit bezwaar bij uitspraak van 26 november 2019 afgewezen. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld bij deze rechtbank (zaaknummer HAA 20/849).
8. Hangende het beroep inzake de procedure met zaaknummer HAA 20/849 heeft verweerder een brief met dagtekening 3 maart 2020 aan eiser gestuurd. In deze brief staat onder meer het volgende:
“
Vernietiging aanslag onroerendezaakbelasting
Vernietiging aanslag onroerendezaakbelasting
Uw dossier is in het kader van het door u ingestelde beroep bekeken door onze fiscaal jurist mevrouw [naam 5] . In overleg met de taxateur wordt de aanslag vernietigd omdat de objectafbakening niet juist is. U ontvangt een nieuwe aanslag.
Intrekken beroep
Aangezien de aanslag is ingetrokken, ga ik ervan uit dat u het door u ingediende beroep intrekt. U heeft immers geen belang meer bij het doorzetten van het beroep. Dit moet u zelf schriftelijk doen omdat u degene bent die beroep heeft aangetekend.”
9. Eiser heeft zijn beroep gehandhaafd, omdat hij van mening was recht op een proceskostenvergoeding te hebben.
10. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 december 2020 gegrond verklaard en verweerder veroordeeld in de proceskosten van eiser.
11. Verweerder is bij het vaststellen van de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor de jaren 2019 en 2020 in eerste instantie uitgegaan van twee objecten (het pand (exclusief het Deel Fysio) en het Deel Fysio). Verweerder heeft vervolgens alle WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor de jaren 2018, 2019, 2020 vernietigd en de onderhavige beschikkingen opgelegd, waarbij telkens van één object is uitgegaan.
Geschil
12. In geschil is of verweerder terecht de onderhavige WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB heeft opgelegd en of de daarin vastgestelde waarden van het pand voor de jaren 2018, 2019 en 2020 niet te hoog zijn.
12. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder in strijd met het recht alle eerder opgelegde WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB heeft vernietigd. Naar zijn mening had verweerder moeten volstaan met het vernietigen van de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB ten aanzien van het Deel Fysio. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in de onderhavige beschikking voor het jaar 2018 ten onrechte de waarde van het pand hoger heeft vastgesteld dan bij de WOZ-beschikking van 28 februari 2018, waarin de waarde was vastgesteld op € 1.000.000. Eiser voert verder aan dat verweerder in strijd met de gemaakte afspraken over het intrekken van het beroep heeft gehandeld door de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB van zowel het pand (exclusief het Deel Fysio) als het Deel Fysio te vernietigen en een nieuwe WOZ-beschikking en aanslag OZB op te leggen. Voorts stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte geen taxatierapporten die voldoen aan de voorschriften ter beschikking heeft gesteld. Daarmee is eiser de mogelijkheid tot een deugdelijke onderbouwing van het bezwaarschrift onthouden. Ten slotte stelt eiser dat verweerder de waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
Beoordeling van het geschil
Taxatierapporten en taxatieverslagen
14. De taxateur van de gemeente heeft het pand op 9 augustus 2018 inpandig opgenomen en de taxatierapporten op 8 respectievelijk 9 februari 2022 opgemaakt. Tijdens de behandeling van het bezwaar waren deze taxatierapporten dus nog niet beschikbaar. Voor zover het betoog van eiser ziet op de taxatieverslagen overweegt de rechtbank als volgt. Het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bevat de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het daarbij om het verslag als bedoeld in artikel 6, derde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, en de daarbij behorende bijlage 6. De rechtbank stelt vast dat de bij uitspraken op bezwaar verstrekte taxatieverslagen in overeenstemming zijn met het in deze bijlage opgenomen model. Verweerder heeft overigens gesteld, en de rechtbank acht dit aannemelijk, dat het taxatieverslag, in weerwil van hetgeen de gemachtigde stelt, ook digitaal beschikbaar is gesteld. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).
Objectafbakening
15. Voor zover eiser heeft beoogd te stellen dat het Deel Fysio niet bestaat en dat er geen praktijk voor fysiotherapie in het pand is gevestigd, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in het pand een praktijk voor fysiotherapie is gevestigd en dat het Deel Fysio fysiek onderdeel uitmaakt van het pand. De rechtbank baseert dit oordeel op de ter zitting getoonde KvK stukken waaruit blijkt dat op het adres van het pand ook een praktijk voor fysiotherapie is gevestigd en de ter zitting gedane geloofwaardige verklaring van de taxateur, [naam 4] , dat hij tijdens de inpandige opname heeft geconstateerd dat er een praktijk voor fysiotherapie in het pand gevestigd is. Bovendien schrijft eiser in zijn bezwaar van 21 maart 2019 gericht tegen de op 31 januari 2019 vaststelde WOZ-beschikking ten aanzien van het Deel Fysio zelf hierover dat de praktijk voor fysiotherapie geen huurder van hem is, maar een huurder van [gebruiker 2]
16. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het Deel Fysio niet over een eigen toiletgelegenheid en keuken beschikt. De rechtbank is van oordeel dat het Deel Fysio aldus een onzelfstandig gedeelte vormt en dat het pand, inclusief het Deel Fysio, als één object moet worden afgebakend en gewaardeerd. Het voorgaande brengt mee dat verweerder bij het vaststellen van de aan de onderhavige beschikkingen voorafgaande beschikkingen is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening.
Gevolgen onjuiste objectafbakening
19. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat verweerder had moeten volstaan met het vernietigen van de beschikkingen en aanslagen ten aanzien van het Deel Fysio en de waarde van het pand (exclusief het Deel Fysio) bij de nieuwe hier aan de orde zijnde beschikkingen en aanslagen niet op een hogere waarde heeft kunnen vaststellen dan de (totale) waarde van de eerder opgelegde beschikkingen, heeft het volgende te gelden.
20. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder op grond van het zogenoemde ‘Schipholarrest’ van de Hoge Raad van 9 mei 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058) terecht overgegaan tot vernietiging van de eerder opgelegde beschikkingen. Bij het geven van deze beschikkingen was immers uitgegaan van een onjuiste objectafbakening in die zin dat ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden, terwijl één beschikking had moeten worden gegeven. In een dergelijke situatie is sprake van te klein afgebakende objecten wat tot gevolg heeft dat de afzonderlijke WOZ-beschikkingen alle moeten worden vernietigd. Aanslagen OZB die zijn vastgesteld op basis van dergelijke onjuiste WOZ-beschikkingen gelden als ten onrechte vastgestelde aanslagen in de zin van artikel 18a, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en moeten eveneens vernietigd worden. Verweerder kan vervolgens voor het juist afgebakende object nieuwe WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB vaststellen. Een dergelijke nieuwe WOZ-beschikking is derhalve niet aan te merken als een herzieningsbeschikking op de voet van artikel 27, eerste lid, van de Wet WOZ. Voor het geven van beschikkingen ten aanzien van objecten die niet eerder als zodanig waren afgebakend, maar waren opgenomen in een eerder, niet volgens de wettelijke regels bepaald, object, is geen nieuw feit benodigd. Verweerder dient daarbij de waarde van het aldus correct afgebakende object opnieuw vast te stellen.
21. Eisers standpunt dat verweerder had moeten volstaan met het vernietigen van de WOZ-beschikkingen en aanslagen ten aanzien van het Deel fysio vindt mitsdien geen steun in het recht. Voorts staat het verweerder in beginsel vrij om bij het opleggen van de nieuwe beschikking een hogere waarde vast te stellen.
WOZ-beschikking en aanslag OZB 2018
22. Voor het jaar 2018 heeft in dit verband het volgende te gelden. Voor het jaar 2018 is op 28 februari 2018 een WOZ-beschikking vastgesteld waarin het pand als één object is gewaardeerd en waarin dus is uitgegaan van de juiste objectafbakening. De waarde van het pand is hierbij vastgesteld € 1.000.000. Verweerder heeft vervolgens ten onrechte deze beschikking vernietigd en een tweetal nieuwe beschikkingen opgelegd waarbij werd uitgegaan van twee aparte objecten, namelijk het pand (exclusief het Deel Fysio) en het Deel Fysio. Hierna is geconstateerd dat de objectafbakening van de twee aparte objecten onjuist was. De WOZ-beschikkingen en de aanslagen zijn daarop vernietigd en vervolgens is de onderhavige beschikking opgelegd waarbij eigenlijk weer teruggekeerd is naar de situatie zoals deze was ten tijde van de eerste beschikking. Verweerder heeft daarbij echter de waarde van het pand hoger vastgesteld, namelijk op € 1.126.000.
23. Nu de objectafbakening van de WOZ-beschikking van 28 februari 2018 achteraf juist bleek te zijn en niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een nieuw feit, komt het naar het oordeel van de rechtbank in strijd met het doel en de strekking van artikel 27, eerste lid, van de Wet WOZ dat in een geval als het onderhavige een hogere waarde wordt vastgesteld dan bij de oorspronkelijke beschikking is gedaan. Er is ten aanzien van deze beschikking immers uiteindelijk geen sprake van herstel van een onjuiste objectafbakening en deze beschikking is dan ook ten onrechte vernietigd.
24. De rechtbank is voorts van oordeel dat het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel zich in het onderhavige geval ertegen verzetten dat de waarde hoger wordt vastgesteld dan de waarde bij de oorspronkelijke beschikking. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het aan onzorgvuldig handelen van verweerder is te wijten dat de eerste beschikking – waarin was uitgegaan van de juiste objectafbakening – ten onrechte is vernietigd en vervolgens ten onrechte afzonderlijke beschikkingen zijn opgelegd voor het pand (exclusief het Deel Fysio) en het Deel Fysio. Het rechtszekerheids- en zorgvuldigheidsbeginsel brengen onder deze omstandigheden mee dat een eiser ervan mag uitgaan dat indien hij opkomt tegen deze op onzorgvuldige wijze vastgestelde onjuiste beschikkingen en hij in het gelijk wordt gesteld er – in beginsel – wordt teruggekeerd naar de waarde in de eerste – achteraf bezien juiste – beschikking. Verweerder heeft desgevraagd ook niet nader kunnen onderbouwen waarom de waarde in de onderhavige beschikking hoger is vastgesteld dan in de eerste beschikking, anders dan te volstaan met een verwijzing naar zijn taxatierapport. De taxateur heeft ter zitting hierbij ook erkend dat hij de eerdere waarde vaststelling in het geheel niet in zijn beoordeling heeft betrokken.
25. Het voorgaande brengt mee dat de WOZ-beschikking en aanslag voor het jaar 2018 moeten worden verminderd. Nu niet gesteld of gebleken is dat de waarde van het pand voor het jaar 2018 lager is dan € 1.000.000 zal de waarde – overeenkomstig het stadpunt van eiser – worden bepaald op € 1.000.000. Het beroep is zoverre gegrond.
25. Het voorgaande geldt niet voor de jaren 2019 en 2020 nu voor deze jaren enkel WOZ-beschikkingen zijn opgelegd waarin is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Voor deze jaren dient nog beoordeeld te worden of verweerder de waarde juist heeft vastgesteld.
WOZ waarden 2019 en 2020
27. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn gewezen op de door hem overgelegde taxatierapporten opgemaakt op 8 respectievelijk 9 februari 2022 door [naam 4] , taxateur. Hierin zijn de waarden van het pand op de waardepeildata getaxeerd op € 1.140.000 (2019), respectievelijk € 1.250.000 (2020). Naast gegevens van het pand, bevatten deze taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
28. Anders dan eiser betoogt, leidt de omstandigheid dat het taxatierapport niet door ten minste twee registertaxateurs is ondertekend er niet toe dat aan het taxatierapport geen bewijskracht toe komt. In het belastingrecht geldt immers de vrije bewijsleer. Dit betekent dat het verweerder vrij staat ter onderbouwing van zijn standpunt aan te voeren wat hij wil en dat de door verweerder aangevoerde bewijsmiddelen door de belastingrechter op hun inhoud worden beoordeeld.
29. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met het pand. De verkoopprijzen en huurprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van het pand.
30. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met het pand, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan het pand toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de huur- en verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
31. Nu eiser geen overige inhoudelijke argumenten tegen de waarderingen heeft aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de taxatierapporten de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
Beroep op vertrouwensbeginsel
32. Voor zover eiser met zijn verwijzing naar de brief van verweerder van 3 maart 2020 inzake de destijds lopende beroepsprocedure heeft beoogd met betrekking tot de jaren 2019 en 2020 een beroep op het vertrouwensbeginsel te doen overweegt de rechtbank als volgt.
33. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat sprake is van een toezegging. Een toezegging is een mondelinge, schriftelijke of elektronische uitlating van verweerder, waaraan eiser het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat verweerder, na kennisneming van alle daartoe vereiste bijzonderheden van eiser zelf betreffende het geval, aan wettelijke, dan wel andere door verweerder in acht te nemen algemene regels in zijn geval een bepaalde toepassing zal geven. Een toezegging bindt verweerder, ook indien de nakoming van de toezegging in strijd is met de wet.
34. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in voormelde brief niet heeft toegezegd dat enkel de WOZ-beschikking en de aanslag OZB ten aanzien van het object Deel Fysio zou worden vernietigd. In deze brief staat immers vermeld dat de aanslag zal worden vernietigd vanwege de onjuiste objectafbakening en is aangekondigd dat een nieuwe aanslag zal worden opgelegd.
Onrechtmatige informatievergaring
35. Eiser heeft voor het eerst ter zitting de stelling ingenomen dat de taxateur van verweerder, zonder zich als zodanig kenbaar te maken, onbevoegdelijk en dus op onrechtmatige wijze zich de toegang tot het pand heeft verschaft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat verweerder op ongeoorloofde wijze het pand zou hebben betreden. De rechtbank merkt hierbij op dat eiser nog geen begin van onderbouwing van zijn stelling heeft gegeven. Aan het ter zitting gedane bewijsaanbod wordt daarom niet toegekomen.
Conclusie
36. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep inzake het jaar 2018 gegrond te worden verklaard en de beroepen inzake de jaren 2019 en 2020 ongegrond. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Proceskosten en griffierecht
37. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Eiser komt niet in aanmerking komt voor een kostenvergoeding voor de bezwaarfase, omdat eiser daarom niet heeft verzocht voordat verweerder uitspraak op bezwaar had gedaan, zoals vereist is volgens artikel 7:15, derde lid, van de Awb. De rechtbank ziet tevens aanleiding verweerder op te dragen het betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen inzake de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor de jaren 2019 en 2020 ongegrond;
- verklaart het beroep inzake de WOZ-beschikking en aanslag OZB voor het jaar
2018 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar inzake de WOZ-beschikking en aanslag OZB voor het jaar 2018;
- vermindert de bij WOZ-beschikking voor het jaar 2018 vastgestelde waarde tot € 1.000.000;
- vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2018 tot een berekend naar een waarde van € 1.000.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op
bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.G.U. Wasch, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023.
mr. N.G.U. Wasch, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.