ECLI:NL:RBNHO:2023:13552

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/333742 / HA ZA 22-681

Vonnis van 26 juli 2023

in de zaak van

de naamloze vennootschap

STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats 1] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J.H. Fellinger te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Stadsherstel en [gedaagde] worden genoemd.

De zaak in het kort

Na bemiddeling van [gedaagde] heeft zijn moeder bij leven haar woning aan Stadsherstel “geschonken” (in de vorm van verkoop met kwijtschelding van de koopprijs), onder voorbehoud van het recht van vruchtgebruik voor haarzelf. Na haar overlijden is [gedaagde] in het pand blijven wonen. Stadsherstel vordert in deze procedure ontruiming, ook om het nodige asbestonderzoek, onderhoud en herstel aan het pand uit te voeren. Stadsherstel stelt dat de termijn van de na het overlijden van de moeder tussen partijen gesloten gebruiksovereenkomst is verstreken. [gedaagde] verweert zich tegen de gevorderde ontruiming en beroept zich op door Stadsherstel gedane toezeggingen, op grond waarvan hij voor onbepaalde tijd in het pand mag blijven wonen. De rechtbank acht het verweer van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en wijst de vordering van Stadsherstel toe.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 april 2023 en de daarin genoemde stukken

- akte houdende producties van 20 juni 2023 van [gedaagde]

- akte houdende producties van 20 juni 2023 van Stadsherstel

- de mondelinge behandeling van 20 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de spreekaantekeningen van mr. Wiekart.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Stadsherstel is een particuliere organisatie die zich ten doel stelt oude en monumentale gebouwen te redden van verval en te herstellen in oude glorie.

2.2.

Mevrouw [gedaagde] , de moeder van [gedaagde] , had het monumentale pand met toebehoren gelegen aan de Westzijde 38 te [plaats 1] (hierna: het pand) in eigendom. Zij en haar inwonende zoon [gedaagde] vreesden voor bouwactiviteiten in de omgeving en sloop van het pand voor nieuwbouw.

2.3.

Na bemiddeling van [gedaagde] heeft mevrouw [gedaagde] op 11 augustus 2016 het pand verkocht en geleverd aan Stadsherstel. Dit onder voorbehoud van het recht van vruchtgebruik ten behoeve van haar en onder kwijtschelding van de koopprijs.

2.4.

In de akte van levering is onder meer het volgende bepaald:

“
H. BEPALINGEN RECHT VAN VRUCHTGEBRUIK

De verkoper verklaarde, door middel van deze akte, het recht van vruchtgebruik voor te behouden en te vestigen ten behoeve van zichzelf zulks met betrekking tot voormeld verkochte, welke vestiging door de vruchtgebruiker als voormeld is aanvaard.

[…]

Duur van het vruchtgebruik

l.
het recht van vruchtgebruik eindigt:

-
bij het overlijden van de vruchtgebruiker, doch uiterlijk één jaar nadat de vruchtgebruiker is overleden.

-
bij het metterwoon verlaten van de woning door de vruchtgebruiker gedurende meer dan twaalf maanden. Het metterwoon verlaten dient schriftelijk te blijken, bijvoorbeeld uit een schriftelijke bevestiging door de vruchtgebruiker, een uittreksel uit het bevolkingsregister of een medische verklaring inhoudende dat terugkeer naar de woning niet meer mogelijk of zeer onwaarschijnlijk is.

Einde recht van vruchtgebruik/ afgifte goederen

m.
Na het eindigen van het recht van vruchtgebruik rust op de gerechtigde of zijn rechtverkrijgende(n) de verplichting de onroerende zaak ter beschikking van de hoofdgerechtigde te stellen.

[…]

I. GARANTIES VAN VERKOPER

De verkoper verklaart nog:

[…]

-
Dat aan haar bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt, koper en verkoper komen op nadrukkelijke wens van verkoper overeen dat er gedurende de periode van vruchtgebruik geen stappen worden genomen met betrekking tot het inventariseren van het asbest en/of voor asbestverwijdering;

[…]

J. NADER OVEREENGEKOMEN

Verkoper en koper verklaren met betrekking tot voormeld registergoed nog het navolgende te zijn overeengekomen met als doel om het registergoed te behouden in de huidige verschijningsvorm en te kunnen blijven gebruiken ten behoeve van huisvesting of andere functies, en voor zover binnen de wettelijke grenzen van redelijkheid en billijkheid dat:

-
De kleuren, het uiterlijk en de uiterlijke structuur van alle buitenmuren en bijbehorende ornamenten, buitendeuren en ramen niet mogen worden gewijzigd en dienen bij schade in de huidige staat teruggebracht te worden.

-
Bij bewoning, onderhoud, reparatie en restauratie in geval van schade de kalkwanden en de kalkplafonds met ornamenten in de kamers en gangen geheel in de oude staat dienen te worden hersteld;

-
Bij bewoning, onderhoud en restauratie in geval van schade de betegelde wanden en nissen en glas-in-lood ramen in de keuken en het toilet in de huidige uiterlijke structuur en kleuren gerepareerd dienen te worden;

-
Bij bewoning, onderhoud en restauratie in geval van schade wanden, ornamenten en het houtwerk van het complete trappenhuis en de omloop op de eerste verdieping van het hoofdgebouw in de huidige uiterlijke structuur en kleuren gerepareerd dienen te worden;

-
De kleuren, het houtwerk, de indeling en de uiterlijke structuur van alle vier (4) - de woonkamers in het hoofd- en bijgebouw op de begane grond niet mogen worden gewijzigd;

-
Het houtwerk en de uiterlijke structuur van de trap en de omloop op de eerste verdieping van “het Zaanhuis” niet mogen worden gewijzigd en moeten bij schade in de huidige uiterlijke structuur worden hersteld;

-
De stichting: Stichting [naam 1] in [plaats 1] (dan wel haar rechtsopvolgster) ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer [kvk nummer] statutair gevestigd te [plaats 2] , bezoekadres [adres 2] [plaats 1] , gedurende een periode van tien (10) jaar, aanvangende vanaf de datum dat het gekochte leeg en ontruimd is, “het Luchthuis” tegen kostprijs ter beschikking wordt gesteld;

-
Ten aanzien van de zolders en de vliering van “het Zaanhuis”, alsmede het hoofdgebouw de uiterlijke structuren gehandhaafd dienen te blijven en onbeschilderd hout onbeschilderd te blijven:

-
Koper verplicht zich om zich daadkrachtig te verzetten tegen plannen en acties van overheden en eigenaren van belendingen die het behoud van het pand en/of de monumentale waarde daarvan bedreigen.”

2.5.

Op 11 augustus 2016 heeft mevrouw [gedaagde] ook een periodieke schenking opgemaakt waarbij zij aan de Vereniging [naam 2] – een vereniging gelieerd aan Stadsherstel (hierna ‘de Vereniging’) – een bedrag van € 89.726,00 schonk voor de renovatie van het pand.

2.6.

Op diezelfde dag heeft mevrouw [gedaagde] ook een testament opgemaakt waarin de volgende erfgenamen van haar (substantiële) nalatenschap werden genoemd:

- [gedaagde] , voor 40%

- zijn broer [betrokkene 1] , voor 25%

- [betrokkene 2] (die tevens tot executeur was benoemd), voor 10%

- de Vereniging [naam 2] , voor 25%.

2.7.

Mevrouw [gedaagde] is op 10 oktober 2016 overleden. Bij akte van 13 december 2016 hebben de erfgenamen hun erfenis aanvaard.

2.8.

Stadsherstel heeft bij brief 3 februari 2017 aan [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:

“
Omdat u moeder zo snel is overleden, heeft u Stadherstel verzocht de termijn te verlengen waarin u in het pand kunt blijven wonen tot 5 jaar na het overlijden van uw moeder. Graag kom ik aan dat verzoek tegemoet en bij deze bevestig ik daarom dat u in het pand kunt blijven wonen tot en met 31 oktober 2021. U bent de enige gebruiker van het gehele pand. Er is geen sprake van huur of een andere vergoeding voor het gebruik, wel komen de gebruikerslasten voor uw rekening. De afspraak is dat uw gebruik eindigt na 31 oktober 2021, maar mocht u op dat moment nog langer in het pand willen blijven wonen, dan zullen we hierover met elkaar in overleg treden.

[…]

Hiermee meen ik alle aspecten van ons gesprek vast te hebben gelegd, waarmee de gemaakte afspraken ook formeel aan u zijn bevestigd.”

2.9.

Partijen hebben meermaals overleg gevoerd over het uitvoeren van werkzaamheden aan het pand. Mevrouw [betrokkene 3] , werkzaam bij Stadsherstel, heeft hierover in een e-mail van 17 januari 2023 onder meer verklaard:

“Restauratie/werkzaamheden onderdelen:

Wij hebben vanaf het begin geprobeerd om in goed overleg met [gedaagde][ [gedaagde] , toev. rb.]
werkzaamheden uit te voeren aan het pand. Dat is onze plicht omdat we een Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (dat zijn er maar een paar in Neerland) zijn maar ook omdat we dat beloofd hebben aan mevrouw [gedaagde] . Omdat [gedaagde] niet tevreden was over aannemers die wij inschakelden en die mensen ook niet meer toe wilden laten in het huis hebben wij tegen hem gezegd dat hij dan een aannemer mocht kiezen zodat we in ieder geval aan onze plicht kunnen voldoen. Maar [gedaagde] had helemaal geen zin in werknemers over de vloer behalve toen er een keer stormschade was. Hij heeft toen iemand ingeschakeld en wij hebben de kosten vergoed. Dat is toen prima verlopen.

Omdat het pand achteruit gaat en [gedaagde] niet wilde dat wij daar werkzaamheden in gingen verrichten heb ik toen dat dus niet ging wel geprobeerd om bespreekbaar te maken dat we heel voorzichtig met werkzaamheden buiten het pand zouden beginnen. Met mijn idee dan om het rustig op te bouwen en hem te laten wennen aan mensen over de vloer en zodat hij ook ziet dat het huis opgeknapt. Natuurlijk in de hoop dat we dan verder kunnen gaan met het huis en het niet verder achteruit gaat. Ik ben begonnen met het bespreekbaar maken van het tuinhek aan de voorzijde. Toen we alles doorgenomen hadden en de voorwaardes krabbelde hij na een paar dagen terug vanwege dat hij bang was voor beschadigingen aan de struiken. Ik kon hem later niet meer overtuigen om mee te werken aan de restauratie van het hek. Terwijl het hek echt aan het wegrotten is. Hetzelfde verhaal over het luchthuis (huis in de tuin). Hij komt daar nooit meer en het huis is bereikbaar buitenom. Dus er hoeven geen werkzaamheden door het huis te gaan. Van dat monument rotten de houten ornamenten van het huis en ook de vloeren etc zijn slecht. We moeten daar echt snel aan de slag gaan. Met de restauratie was hij eerst ook ok maar later krabbelde hij weer terug. Met het resultaat dat wij helemaal niks aan de monumenten mogen doen van hem.

Onderzoek

In het testament en misschien ook wel bij de koopovereenkomst, dat weet ik niet. Staat dat wij goed onderzoek moeten doen naar het pand. Dat is iets wat wij altijd doen bij onze panden die gerestaureerd moeten worden. Er zijn gerenommeerde bouwhistorici die wij daarvoor inschakelen en die daar voor geleerd hebben. Maar na het eerste bezoek van de bouwhistoricus aan het pand was hij niet meer welkom. [gedaagde] gaf aan dat hij niet meer mag komen. Later probeerde wij nog een en ander vast te leggen met een fotograaf. We dachten dan starten we klein en

bouwen het vandaar weer op. Speciaal voor [gedaagde] zochten wij een van onze fotografen uit die zeer sociaal is en we gaven de fotograaf ook aan om zeker de tijd ervoor te nemen. De ervaring leert dat [gedaagde] heel graag veel verteld. En ik had de fotograaf gezegd dat het geen probleem is als hij meer uren in rekening brengt omdat hij ook meer tijd kwijt met het aanhoren van de verhalen etc van [gedaagde] .

Maar helaas ging dit ook niet goed. [gedaagde] was ook niet tevreden over de fotograaf.

[…]

Verbouwingen buren

Omdat wij de plannen voor de verbouwingen etc van de buurpanden zeer goed in gaten wilden houden hebben wij daarvoor een zeer ervaren bouwkundige ingehuurd. Dat was [betrokkene 4] , oud directeur van een restaurerende

organisatie het AMF en architect. Nadat ik hem voorgesteld had aan [gedaagde] en we een ie bespreking gehad hadden en [betrokkene 4] zijn werk deed vond [gedaagde] ook weer niet dat het goed ging.

Verschillende contactpersonen

Steeds hebben wij geprobeerd om het gesprek gaande te houden. Ontzettend veel rekening met [gedaagde] gehouden. Steeds ook geprobeerd om mensen en contactpersonen te zoeken waar [gedaagde] wel mee door één deur kan. Ging

het niet met [betrokkene 5][ [betrokkene 5] , adjunct-directeur van Stadsherstel, toev. rb.]
, niet met [betrokkene 4] en ook niet met [betrokkene 6] (die later contactpersoon was voor de verbouwingen) dan was ik de contactpersoon en ik heb echt heel veel tijd en geduld in dit project en [gedaagde] gestoken maar ook ik was niet goed genoeg. Ook heeft de heer [betrokkene 7] , bestuurslid Zaans Erfgoed, geprobeerd om te bemiddelen tussen Stadsherstel en [gedaagde] maar ook dat ging niet goed en toen had de heer [betrokkene 7] het natuurlijk weer gedaan.”

2.10.

Bij brief van 20 december 2019 aan [gedaagde] heeft Stadsherstel onder meer het volgende geschreven:

“
Wij zijn verantwoordelijk voor de instandhouding van dit mooie monument, waarbij we graag rekening houden met jouw belangen. De vraag is nu alleen hoe die twee te combineren? Het kan niet zo zijn dat vanwege jouw afwijzingen het pand een grote onderhoudsachterstand gaat oplopen. Het kan ook niet zo zijn dat mensen worden blootgesteld aan een asbestbesmetting.

Wij gaan daarom de volgende acties ondernemen:

-
Wij gaan op korte termijn controleren of er inderdaad sprake is van asbest en direct gevaar voor de gezondheid. Is dat het geval, dan ruimen we het op zodat er geen gevaar voor de gezondheid voor jou en van bezoekers meer is. Is er geen sprake van asbest, des te beter.

-
Mocht er asbest gevonden worden, dan zal dit worden verwijderd, conform de daarvoor geldende protocollen. Dat zou kunnen betekenen dat je dient te verhuizen naar een tijdelijke wisselwoning.

-
Desgewenst helpen we je bij het zoeken naar tijdelijke huisvesting voor de duur van de werkzaamheden en bij de verhuizing van spullen die je voor dat tijdelijke verblijf nodig hebt.

Wij willen graag voortgaan in de goede verhouding die we hadden en stellen daarom daarnaast het volgende voor:

-
We wachten tot tegen het einde van de lopende gebruiksperiode met het schilderen en ander noodzakelijk groot onderhoud van het pand.

-
Zoals vermeld in de brief van 2017 zullen we tijdig met je in contact treden over de vraag of je na 31 oktober 2021 nog in het pand wenst te blijven wonen en de voorwaarden daarvoor.

Het is onze intentie om dan een gebruiksovereenkomst af te sluiten, waarbij je het pand voor onbepaalde tijd om niet kunt blijven gebruiken. Voor ons is van belang dat we onderhoud kunnen plegen en dat als je het pand metterwoon verlaat, de overeenkomst wordt beëindigd.”

2.11.

Naar aanleiding van een discussie tussen partijen over de noodzaak van asbestinventarisatie heeft [gedaagde] in september 2021 zelf bouwtechnisch bureau [bedrijf] opdracht gegeven te onderzoeken of er asbest in het isolatiemateriaal van de cv-leidingen op de zolderverdieping is verwerkt en ‘of dit gevaar oplevert wanneer het asbest met rust wordt gelaten’. Het daaropvolgend rapport van 4 oktober 2021 van [bedrijf] concludeert niet of er asbest in het pand aanwezig is, maar wel dat geen sprake is van gevaar ‘omdat eventuele asbestvezels in het isolatiemateriaal zonder stoot of slagbewegingen niet vrijkomen’.

[bedrijf] is geen gecertificeerd asbestinventarisatiebureau. [gedaagde] heeft Stadsherstel het uitvoeren van een asbestinventarisatie door een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau geweigerd.

2.12.

Bij brief van 29 oktober 2021 heeft Stadsherstel [gedaagde] het einde van de gebruikersovereenkomst aangezegd, waarbij [gedaagde] het pand uiterlijk 31 januari 2022 leeg en ontruimd aan Stadsherstel ter beschikking moet stellen.

2.13.

Bij brief van 8 november 2021 aan [gedaagde] heeft Stadsherstel de gebruiksovereenkomst – voor zover nodig - tevens opgezegd tegen 1 maart 2022.

2.14.

[gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommaties van Stadsherstel.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Stadsherstel vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen:

het pand, alsmede tot het omliggende terrein en daarop gevestigde opstallen, leeg en ontruimd aan Stadsherstel op te leveren binnen 8 dagen na dagtekening van het vonnis, met machtiging van Stadsherstel zulks te bewerkstelligen met de sterke arm;

in de proceskosten, alsmede in de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Stadsherstel:

om de volle en onbezwaarde eigendom van het pand aan aanhorigheden zoals verkregen van mevrouw [gedaagde] , binnen vier weken van het vonnis bij notariële akte aan [gedaagde] te leveren;

primair: tot betaling aan [gedaagde] van al hetgeen haar als erfgenaam van mevrouw [gedaagde] is toegevallen;

subsidiair: om op eerste afroep door [gedaagde] en onder overlegging van offertes en facturen, de kosten van onderhoud van het pand te betalen, welke verplichting cumulatief nimmer het bedrag dat is ontvangen onder de erfenis van mevrouw [gedaagde] zal overstijgen;

3. in de proceskosten.

3.5.

Stadsherstel voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze procedure staat centraal de vraag welke rechten partijen over en weer met betrekking tot het pand kunnen doen gelden.

in conventie

4.2.

Stadsherstel is sinds 2016 eigenaar van het pand. Zij stelt dat partijen na het voortijdige overlijden van mevrouw [gedaagde] op verzoek van [gedaagde] een gebruiksovereenkomst voor vijf jaar zijn overeengekomen. Dit is vastgelegd in de brief van 3 februari 2017. Alhoewel Stadsherstel bereid was tot overleg met [gedaagde] om zijn gebruik van het pand na afloop van de termijn voort te zetten, is ze daar inmiddels van teruggekomen. Waar partijen elkaar eerder vonden in hun gedeelde wens het pand te restaureren frustreert [gedaagde] nu de uitvoering van het nodige onderhoud en herstel van het pand. Hiertoe heeft Stadsherstel zich juist verbonden tegenover mevrouw [gedaagde] . Na afloop van de originele gebruikstermijn en bij gebreke van nieuwe afspraken, verblijft [gedaagde] inmiddels zonder recht in het pand en Stadsherstel vordert ontruiming.

Voortzetting (vrucht)gebruik

4.3.

[gedaagde] verzet zich tegen de gevorderde ontruiming. Hij voert aan dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor zichzelf geen langere termijn van vruchtgebruik dan een jaar na overlijden van zijn moeder heeft bedongen, omdat hij verwachtte korte tijd daarna ook zelf te overlijden. Hij heeft een slechte lichamelijke gesteldheid. Evenwel, op 22 september 2016 - na een lezing van hem over het pand - zegde de adjunct-directeur van Stadsherstel, de heer [betrokkene 5] (hierna [betrokkene 5] ), hem mondeling toe dat hij onder dezelfde voorwaarden als zijn moeder in het pand kon blijven wonen. Daar houdt hij Stadsherstel aan. Daarbij wil ook hij zijn belofte aan zijn moeder nakomen het pand te beschermen. [gedaagde] meent dat Stadsherstel dit niet naar behoren doet en hem door een onnodige asbestinventarisatie het pand wil uitjagen om vervolgens de vrije hand te hebben. Hij stelt zich dan ook op het standpunt met recht in het pand te verblijven. De brief van 3 februari 2017 van Stadsherstel (hiervoor r.o. 2.8) heeft hij pas in 2019 onder ogen gekregen en niet geaccordeerd, aldus [gedaagde] .

4.4.

Ter onderbouwing van zijn verweer, dat ook hij tot zijn dood in het pand mag blijven wonen, heeft [gedaagde] zijn eigen verklaring van 12 december 2019 overgelegd die mede is ondertekend door de heer [betrokkene 5] , een huisvriend, die bij de lezing aanwezig was. De toezegging van Stadsherstel is later ook herhaald door de heer [betrokkene 8] , betrokken bij Stadsherstel (hierna [betrokkene 8] ). In diens gesprekverslag van 20 oktober 2017 staat onder meer vermeld:

“
[betrokkene 8] gaf aan dat [gedaagde] gewoon mag blijven zitten in het huis. [gedaagde] is snel moe en kan niet zo veel meer.”

4.5.

Stadsherstel heeft het verweer van [gedaagde] gemotiveerd betwist. Wat betreft de bekendheid van [gedaagde] met de (inhoud van de) brief van 3 februari 2017 wijst Stadsherstel naar de verklaring van executeur testamentair [betrokkene 2] op dit punt:

“
Mail 3 februari 2017 van Stadsherstel inzake Brief aan [gedaagde] d.d. 3 februari 2017

Ik ontvang een mail van Stadsherstel met als bijlage een brief waarin formele wordt geregeld dat [gedaagde] tot 31-10-2021 (5 jaar) in de woning kan blijven wonen. De inhoud van de brief heb ik telefonisch met [gedaagde] doorgenomen vooruitlopend op de door hem nog te ontvangen originele brief.

Voor voorwaarden en details verwijs ik kortheidshalve naar bewuste brief. […]

De brief is door Stadsherstel per post naar [gedaagde] verzonden en ik heb hem de door mij geprinte versie, zoals ik met alle correspondentie voor hem deed later tijdens een huisbezoek ter hand gesteld en ook besproken.

Op 7 februari 2017 ben ik bij hem thuis geweest (ca 2 uur) en samen hebben we de situatie van dat moment besproken, Alles wat op dat moment actueel was.

In de mail van 3 februari 2017 werd door [betrokkene 5] nog om enkele documenten gevraagd naar aanleiding van een geschil van [gedaagde] met de buren. Ook hieraan is tijd besteed.

Naar mijn mening was de huisvestiging van [gedaagde] geregeld zoals hij dat had gevraagd.”

4.6.

Verder is geen toezegging tot verblijf zonder einddatum door [betrokkene 5] of [betrokkene 8] gedaan. [betrokkene 8] verwees slechts naar de kort daarvoor tussen partijen gemaakte afspraken, vastgelegd in de brief van 3 februari 2017. De door [gedaagde] geschetste omstandigheden waaronder de toezegging op 22 september 2016 zou zijn gedaan kloppen ook niet. Zo was mevrouw [betrokkene 3] , anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, niet aanwezig bij de lezing. [betrokkene 2] die wel aanwezig was, heeft op dit punt verklaard:

“
[gedaagde] claimt nu dat tijdens de gang naar huis en bij de nabespreking gesproken en onderhandeld zou zijn over zijn verblijfsrechten in de woning. En dat naar aanleiding van een door mij gegeven advies. Naar mijn mening is dat absoluut kul. Ik heb hem daarover op die avond niets horen zeggen en daarnaast heb ik hem daarover absoluut geen advies gegeven.”

4.7.

[betrokkene 2] heeft ook expliciet geweigerd de verklaring van 12 december 2019 van [gedaagde] voor akkoord te ondertekenen. Dat de (inmiddels overleden) heer [betrokkene 5] de verklaring van [gedaagde] wel met zijn handtekening zou hebben onderschreven, bestrijdt Stadsherstel.

4.8.

De rechtbank stelt vast dat i) Stadsherstel eigenaar is van het pand en ii) in eerste instantie het recht van vruchtgebruik uiterlijk één jaar na het overlijden van mevrouw [gedaagde] zou eindigen (hiervoor r.o. 2.4). Die termijn is al lang en breed verstreken. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rechtsvordering (Rv) moet [gedaagde] als degene die in het kader van een zelfstandig verweer zich op het bestaan van een zakelijk recht zoals (vrucht)gebruik beroept, feiten stellen en (bij gemotiveerde betwisting) bewijzen waaruit het bestaan van dat recht voortvloeit.

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] hierin niet geslaagd. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat hij de (inhoud van de) brief niet al in februari 2017 kende. Als de inhoud niet strookte met de afspraken tussen partijen, dan had het op de weg van [gedaagde] gelegen daar zonder vertraging op te reageren. Dat heeft hij nagelaten.

4.10.

[gedaagde] heeft daarnaast zijn eigen stelling over de vermeende toezeggingen door Stadsherstel onderbouwd met voornamelijk zijn eigen verklaring. Die verklaring verdient evenwel, gelet op de bewijsstukken die Stadsherstel heeft overgelegd, geen geloof. Nu [gedaagde] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd en ook geen bewijs van zijn stellingen heeft aangeboden, wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen. De rechtbank aanvaardt als juist de stelling van Stadsherstel dat het bij brief van 3 februari 2017 verlengde gebruiksrecht van [gedaagde] op 31 mei 2021 afliep.

Misbruik van bevoegdheid

4.11.

[gedaagde] voert verder aan dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen omdat Stadsherstel überhaupt geen beroep kan doen op haar eigendomsrecht. Dit is het geval omdat Stadsherstel niet aan de wensen van mevrouw [gedaagde] voldoet, zoals vastgelegd in de voorwaarden onder J van de leveringsakte (hiervoor r.o. 2.4). Daarbij meent [gedaagde] dat hij in het pand moet blijven wonen, om de juiste uitvoering van die voorwaarden te bewaken.

4.12.

Voor zover [gedaagde] wil betogen dat Stadsherstel zodoende geen eigendomsrecht meer heeft, volgt de rechtbank haar niet. Het eigendom van het pand is definitief overgedragen aan Stadsherstel. In het geval Stadsherstel onvoldoende uitvoering geeft aan de voorwaarden onder J zou [gedaagde] met of namens de overige erfgenamen wellicht nakoming kunnen vorderen. Dat is in deze procedure niet aan de orde.

4.13.

Voor zover [gedaagde] zich beroept op misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 Burgerlijk Wetboek) overweegt de rechtbank als volgt. In dit artikel is bepaald dat een bevoegdheid onder meer kan worden misbruikt in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.

Eigendom is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben en Stadsherstel is op dit moment verstoken van alle genot van het pand. Door het verblijf van [gedaagde] in het pand, kan zij het nodige onderhoud en herstel niet (laten) uitvoeren. [gedaagde] weigert stelselmatig iedere asbestinventarisatie en wijst verschillende mensen die in opdracht van Stadsherstel werk moeten verrichten de deur. Illustratief voor de structurele weigering aan medewerking is dat [gedaagde] zelfs de restauratie van het tuinhek aan de voorzijde van het pand tegenhoudt (zie r.o. 2.9). Stadsherstel wordt zo niet in staat gesteld om de voorwaarden onder J uit te voeren. Stadsherstel is onder deze omstandigheden niet meer bereid om over verlenging van de gebruiksovereenkomst te praten en heeft [gedaagde] de ontruiming al aangezegd. Naar het oordeel van de rechtbank is dat standpunt alleszins te billijken. Al heeft [gedaagde] naar zijn zeggen het vertrouwen in Stadsherstel verloren, van enige noodzaak dat [gedaagde] in het pand moet blijven wonen om Stadsherstel te controleren is de rechtbank niet gebleken. Stadsherstel heeft een werkomschrijving voor de restauratie van het pand overgelegd waarop [gedaagde] geen (inhoudelijk) bezwaar heeft geuit. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van Stadsherstel niet meer kan worden gevraagd [gedaagde] langer in het pand te laten verblijven. Van misbruik van bevoegdheid is gezien het voorgaande geen sprake.

Conclusie

4.14.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op drie maanden. De rechtbank gaat er, ook op basis van verklaringen van [gedaagde] ter zitting, van uit dat [gedaagde] in staat is vervangende woonruimte te vinden binnen die termijn.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.15.

[gedaagde] werpt ten slotte op dat de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad moet worden afgewezen. Hij voert daartoe aan dat Stadsherstel bij een toewijzend vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard kan executeren wat een onomkeerbare situatie zou opleveren. Dit geldt wat betreft zijn woonsituatie en de bouwkundige situatie van het pand. Het recht van hoger beroep zou zo illusoir worden.

4.16.

Stadsherstel stelt dat er geen aanleiding bestaat om uitvoerbaarheid bij voorraad aan het vonnis te onthouden. Zij wil na de ontruiming aan de slag met herstel van het pand en kan daarmee, gezien de gebrekkige toestand van het pand, niet wachten totdat een eventuele hoger beroep procedure is afgerond.

4.17.

De rechtbank overweegt dat mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie die moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, op zichzelf niet in de weg staan aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Daarbij is de rechtbank niet gebleken dat het belang van [gedaagde] bij het behoud van de bestaande toestand zolang niet op een eventueel hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van Stadsherstel bij het eindelijk oppakken van het nodige onderhoud en herstel van het pand.

4.18.

De rechtbank zal het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Proceskosten

4.19.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stadsherstel worden begroot op:

- dagvaarding € 127,43

- griffierecht 676,00

- salaris advocaat
1.196,00(2 punten × tarief € 598,00)

Totaal € 1.999,43

4.20.

Stadsherstel heeft ook veroordeling van [gedaagde] gevorderd in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten, voor zover nakosten worden gemaakt. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

in reconventie

4.21.

De vordering in reconventie ziet op ongedaan making van de verkoop van het pand en het tot erfgenaam benoemen van Stadsherstel door de moeder van [gedaagde], met levering van het pand aan [gedaagde], en tot terugbetaling van hetgeen Stadsherstel als erfgenaam heeft ontvangen. [gedaagde] vordert zulks voor zichzelf als erfgenaam en niet namens de overige erfgenamen. Deze vordering miskent evenwel dat een dergelijke vordering, voor zover die überhaupt al voor toewijzing in aanmerking zou kunnen komen, slechts namens de deelgenoten zou kunnen worden ingesteld. Reeds hierom zal de reconventionele vordering worden afgewezen.

4.22.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stadsherstel voor salaris advocaat worden begroot € 598,00 (2 punten × factor 0,5 × tarief € 598).

4.23.

De rechtbank zou zich overigens kunnen voorstellen dat, gegeven de bijzondere relatie tussen partijen, Stadsherstel afziet van de haar in deze procedure toegekende proceskostenveroordeling.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] het pand op het adres [adres 3] [plaats 1] , alsmede het omliggende terrein en daarop gevestigde opstallen, leeg en ontruimd aan Stadsherstel op te leveren binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis,

5.2.

machtigt Stadsherstel om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan de hoofdveroordeling onder 5.1 van dit vonnis te voldoen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadsherstel tot op heden begroot op € 1.999,43,

5.4.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadsherstel tot op heden begroot op € 598,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2023:13552

Vordering tot ontruiming en beëindiging van vruchtgebruik en gebruiksovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten