Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10052641 \ CV EXPL 22-2995
Uitspraakdatum: 23 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Rochdale
Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Rochdale
gemachtigde: C.V. van Enckevort
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.L. Scheltens
De zaak in het kort
Een verhuurder vordert, omdat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Doordat er een hennepkwekerij is aangetroffen, is de huurder tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is zo ernstig, dat het belang van de huurder om in de woning te blijven minder zwaar weegt dan het belang van de verhuurder bij ontruiming. De vordering zal dus worden toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Rochdale heeft bij dagvaarding van 9 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 24 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij e-mail van 14 januari 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Rochdale verhuurt vanaf 10 augustus 2011 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing: ‘Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte 2009 woningstichting Rochdale’ (hierna te noemen: ‘de algemene huurvoorwaarden’). In deze huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
‘Drugs
8.12.
Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde drugs te verhandelen c.q. hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.’
2.2.
Op 8 februari 2022 heeft de politie Noord-Holland in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarbij onder andere 105 planten, 6 assimilatielampen en een koolstoffilter zijn aangetroffen. Daarnaast heeft de politie geconstateerd dat er sprake is van het illegaal afnemen van stroom in de woning.
2.3.
Bij brief van 21 februari 2022 heeft de gemeente Zaanstad aan Rochdale medegedeeld dat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft Rochdale [gedaagde] op 14 maart 2022 schriftelijk medegedeeld dat [gedaagde] , door het houden van een hennepkwekerij in het gehuurde, in strijd handelt met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden en is [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft dit laatste nagelaten.
2.4.
Bij brief van 23 maart 2022 heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad aan [gedaagde] zijn besluit om het gehuurde voor zes maanden te sluiten kenbaar gemaakt. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Naar aanleiding van dit besluit heeft de gemeente op 13 oktober 2022 besloten dat het besluit in stand blijft, maar niet zal worden geëffectueerd.
2.5.
Bij brief van 27 juni 2022 heeft Rochdale [gedaagde] gesommeerd het gehuurde te ontruimen en de woning leeg aan Rochdale op te leveren. Tevens is [gedaagde] medegedeeld dat wanneer hij het gehuurde niet ontruimt, Rochdale een procedure zal starten waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd. [gedaagde] heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Rochdale vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder vordert Rochdale dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
Rochdale legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] , doordat er een hennepkwekerij in zijn woning is aangetroffen, niet gehandeld heeft als een goed huurder (artikel 7:213 BW), de woning gebruikt in strijd met de bestemming (artikel 7:214 BW) en gehandeld heeft in strijd met artikel 8.12 van de algemene huurvoorwaarden. De ernst van deze tekortkoming rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, omdat hij op geen enkele wijze bij de hennepkwekerij betrokken is geweest. De hennepkwekerij is door een vriend, [naam] , nadat die hem met een vuurwapen had bedreigd, in zijn woning is aangebracht. Gezien de bedreiging kan het [gedaagde] niet worden verweten dat hij hier niet is tegen op getreden. Mocht er al sprake zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt die volgens [gedaagde] geen ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] woont al 11 jaar in de woning, heeft al die tijd de huur betaald en veroorzaakt geen overlast.
4.De beoordeling
4.1.
Het draait in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden moet worden vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.2.
Als uitgangspunt geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1] Voor ontbinding is niet vereist dat de tekortkoming aan de tekortschietende partij kan worden toegerekend.
4.3.
[gedaagde] voert primair aan dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, omdat hij niet betrokken is geweest bij de hennepteelt in het gehuurde en er sprake was van dwang. Dit verweer faalt. In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is expliciet opgenomen dat het niet is toegestaan hennep in het gehuurde te kweken. Nu dit wel is gebeurd is er sprake van een tekortkoming. Dat [gedaagde] naar eigen zeggen niet betrokken is geweest bij de hennepkweek in zijn woning, kan hem niet baten. [gedaagde] , als huurder van de woning, is verantwoordelijk voor al hetgeen in het gehuurde plaatsvindt. Zelfs indien hij part noch deel had aan het opzetten en de exploitatie van de kwekerij in het gehuurde, blijft sprake van een tekortkoming waarvoor hij aansprakelijk is. [2] Daar komt nog bij dat [gedaagde] zijn stelling dat hij is gedwongen hennepteelt in zijn woning toe te staan, naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft nimmer aangifte gedaan van bedreiging. Ook is niet gesteld of gebleken dat hij in aanloop naar de zitting telefonisch contact heeft opgenomen met de politie om naar de stand van zaken in het onderzoek naar de hennepteelt te informeren. Zijn standpunt dat er sprake was van dwang is daardoor op geen enkele manier te verifiëren. Overigens ook indien de kantonrechter zou uitgaan van de juistheid van de verklaring van [gedaagde] , zou daarmee niet zonder meer vast staan dat [gedaagde] geen andere keuze had dan mee te werken en dat hij ook geen mogelijkheid had om de politie te waarschuwen. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [gedaagde] tekort is geschoten in de zijn verplichtingen.
4.4.
Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of deze tekortkoming dusdanig ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Bij de beoordeling hiervan dient rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. [3]
4.5.
[gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat hij al 11 jaar in het gehuurde woont, dat hij de huur gedurende die jaren altijd heeft betaald en nooit overlast heeft veroorzaakt. Verder heeft hij aangevoerd dat het behoud van de woning, gezien zijn gezondheid, van groot belang is. [gedaagde] heeft last van slaapapneu en gebruikt daarom ’s nachts een apparaat wat hem voor hersenschade en verstikking beschermt. Dit apparaat heeft elektriciteit nodig en als hij op straat komt te staan, kan hij dit apparaat niet gebruiken, aldus [gedaagde] .
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er echter sprake van een dusdanige ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, dat het belang van Rochdale om de huurovereenkomst te ontbinden zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om de woning te behouden. De ernst van de tekortkoming blijkt reeds uit het aantal aangetroffen hennepplanten, waaruit volgt dat op grond van de Opiumwet beroeps- of bedrijfsmatige teelt aan de orde is. Een ontbinding van een huurovereenkomst heeft vrijwel altijd ingrijpende gevolgen voor een huurder. Dat gegeven alleen staat niet aan de ontbinding van een huurovereenkomst in de weg, zeker niet wanneer - zoals hier - sprake is van een tekortkoming van niet geringe betekenis. De kantonrechter is - alle omstandigheden afwegend en rekening houdend met de belangen van [gedaagde] - van oordeel dat het woonbelang van de [gedaagde] niet opweegt tegen het belang van Rochdale, dat eruit bestaat dat zij wenst op te treden tegen personen die een hennepkwekerij houden in een van haar gehuurde woning en te voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor dit soort activiteiten met alle mogelijke gevolgen van dien. Algemeen bekend is immers dat hennepkweek in een woning gepaard gaat met risico’s op brand, schade en andere nadelen.
4.7.
De omstandigheid dat de burgemeester het besluit om de woning op grond van artikel 13b Opiumwet te sluiten niet heeft geëffectueerd, doet aan het voorgaande niets af. Het bestuursrechtelijk traject staat namelijk los van de civielrechtelijke maatregelen die de verhuurder kan treffen. De conclusie is dan ook dat door Rochdale gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Aan het verweer dat Rochdale de uitkomst van het bestuurlijke traject af had moeten wachten, omdat daarmee mogelijk kosten voor [gedaagde] bespaard hadden kunnen worden, gaat de kantonrechter voorbij. Zoals eerder overwogen staan het bestuursrechtelijke en het civielrechtelijke traject los van elkaar, zodat de uitkomst van het bestuursrechtelijke traject niet direct van invloed is op het civielrechtelijke traject.
4.9.
Rochdale vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. [4] Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen Rochdale en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , te verlaten en te ontruimen met al het zijne, en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Rochdale tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 127,43
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 398,00
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter