Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 10621864 / CV EXPL 23-4569
datum uitspraak: 18 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting Stiching Pré Wonen
te Haarlem
eiseres
hierna te noemen Pré Wonen
gemachtigde: [betrokkene] / Mulder gerechtsdeurwaarders en Juristen
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
allebei te [plaats]
gedaagden
hierna te noemen [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde: geen
1.De procedure
1.1.
Pré Wonen heeft [gedaagde 1] c.s. gedagvaard op 18 juli 2023. [gedaagde 1] c.s. hebben mondeling geantwoord. Op 7 september 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de gemachtigde namens Pré Wonen en [gedaagde 1]. Ter zitting heeft Pré Wonen op verzoek van de kantonrechter de huurovereenkomst en algemene voorwaarden overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] c.s. huren van Pré Wonen vanaf 12 januari 2021 de woonruimte aan het adres [adres], [postcode] te [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van bij aanvang € 619,01 en op dit moment € 757,08, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
[gedaagde 1] c.s. hebben ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen voldaan. Per 18 juli 2023 hadden gedaagden een huurachterstand van € 5.461,43.
2.3.
In artikel IV van de huurovereenkomst is de volgende bepaling over de huurprijswijziging opgenomen, voor zover hier van belang: “Wij mogen de huurprijs jaarlijks wijzigen. De eerste wijziging vindt plaats op 1 juli 2021.”
2.4.
In de huurovereenkomst is verder opgenomen: “Op deze overeenkomst zijn onze Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 2018 van toepassing. Huurder heeft deze voorwaarden voor of bij het sluiten van deze huurovereenkomst ontvangen.”
2.5.
In de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 2018 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden ) is ten aanzien van de rente en buitengerechtelijke kosten opgenomen:
“6.1. (…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.”
en
“13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
13.2.
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,00 (exclusief BTW) verschuldigd zal zijn. (…)”
en
“Artikel 15: Boete Pro
Als huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van
huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.
Als er een specifieke boete staat geschreven voor een artikel, dan is alleen deze boete van toepassing. De algemene boete is dan niet van toepassing.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”
3.De beoordeling
3.1.
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EEG [1] (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).
3.2.
In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden, en in aanmerking genomen wat Pré Wonen in dit geding vordert, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding, het beding voor de buitengerechtelijke kosten en het beding voor de gerechtelijke kosten. Deze bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over deze bedingen is onderhandeld.
3.3.
De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of deze bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
3.4.
Gezien de hoogte van de huur op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst gaat het in het onderhavige geval om een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst (sociale huur).
Huurprijswijzigingsbeding
4.1.
Voor het verhogen van de huur is artikel IV van de huurovereenkomst van belang. Dat artikel bepaalt enkel dat verhuurder de huur jaarlijks mag verhogen. De kantonrechter leest dit artikel ingeval van sociale huur zoals hier het geval is, zo dat hiermee wordt verwezen naar de wettelijke regels over verhoging van de huur. De kantonrechter vindt het huurprijswijzigingsbeding daarom niet oneerlijk.
Het rentebeding, het beding voor de buitengerechtelijke kosten (het incassobeding) en het beding voor de gerechtelijke kosten (het proceskostenbeding)
5.1.
De rentebedingen in artikel 6.1 en 13.2, eerste alinea, van de Algemene Huurvoorwaarden zijn in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze bedingen zijn daarom op zichzelf voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk.
5.2.
Het incassobeding in artikel 13.2, tweede alinea van de Algemene Huurvoorwaarden verwijst naar de (deels) dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op zichzelf is dit dan ook geen oneerlijk beding.
5.3.
In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden zijn de rente- en incassobedingen in artikel 6.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
5.4.
Artikel 13.1 ziet ook op de proceskosten. De kantonrechter concludeert dat het beding op dit punt niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Er worden immers alleen proceskosten gemaakt als sprake is van een procedure. Omdat de rechter op grond van artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd is om bedongen proceskosten ambtshalve te matigen bestaat er geen reële mogelijkheid dat dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument verstoort.
5.5.
De kantonrechter is daarom voornemens de bedingen in artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden te vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten. Terugvallen op een wettelijke regeling is niet mogelijk. Voor toewijzing van rente en buitengerechtelijke kosten is daarom geen plaats.
5.6.
Partijen krijgen de gelegenheid zich over het voorshands uitgesproken oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding eerlijk is en de overig genoemde bedingen (artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden) oneerlijk zijn, uit te laten. Voor de duidelijkheid geeft de kantonrechter hierna alvast aan wat het voorshands uitgesproken oordeel betekent voor deze zaak.
Wat betekent dat voor deze zaak?
6.1.
De huurachterstand tot en met juli 2023 bedraagt € 5.461,43. [gedaagde 1] c.s. erkennen de verschuldigdheid hiervan. De proceskosten bedragen € 1.304,56, bestaande uit € 130,56 voor de dagvaarding, € 514,00 aan griffierecht en € 660,00 voor salaris gemachtigde. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 240,05 en de gevorderde rente vanaf datum dagvaarding zijn niet verschuldigd. De totale toewijsbare vordering bedraagt € 6.765,99.
6.2.
Partijen zijn ter zitting het volgende overeengekomen. De huurovereenkomst zal onder opschortende voorwaarde worden ontbonden. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. nog een kans krijgen om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte te voorkomen door de volgende regeling na te komen:
[gedaagde 1] c.s. betalen aan Pré Wonen € 6.765,99, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 500,00. De eerste termijn moet uiterlijk betaald zijn op 1 oktober 2023. De aflossingen van € 500,00 moeten worden overgemaakt op rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van [betrokkene] / Mulder gerechtsdeurwaarders en Juristen onder vermelding van dossiernummer [nummer]. De lopende huur moet tijdig worden betaald aan Pré Wonen.
Als gedaagden de regeling of de lopende huur niet op tijd of niet volledig nakomen, is de opschortende voorwaarde vervuld. Het (restant van het) bedrag van € 6.765,99 zal direct opeisbaar zijn en de huurovereenkomst is dan per direct ontbonden. In dat geval dienen gedaagden de woonruimte te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze goederen niet eigendom van Pré Wonen zijn, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen Pré Wonen.
6.3.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor gedaagden wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
6.4.
Zoals hiervoor aangegeven worden partijen eerst nog in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding eerlijk is en de overig genoemde bedingen (artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden) oneerlijk zijn.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 1 november 2023voor het nemen van een akte door partijen over het voorshands uitgesproken oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding eerlijk is en de overig genoemde bedingen (artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden) oneerlijk zijn, zoals is overwogen in rechtsoverweging 4.1 tot en met 5.6;
woensdag 1 november 2023voor het nemen van een akte door partijen over het voorshands uitgesproken oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding eerlijk is en de overig genoemde bedingen (artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden) oneerlijk zijn, zoals is overwogen in rechtsoverweging 4.1 tot en met 5.6;
7.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter