ECLI:NL:RBNHO:2023:10740 - Rechtbank Noord-Holland - Afwijzing ontruiming en toewijzing geldvorderingen wegens...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10697410 \ VV EXPL 23-126

Uitspraakdatum: 23 oktober 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap

Pigeon Onroerend Goed B.V.

gevestigd te Noordwijkerhout

eiseres

verder te noemen: Pigeon

gemachtigde: mr. I. Roseboom

tegen

[gedaagde],tevens handelend onder de naam
[bedrijf]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D.R.D. van Lenningh

1.Het procesverloop

1.1.

Pigeon heeft [gedaagde] op 14 september 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Pigeon bij brief van 2 oktober 2023 haar eis gewijzigd dan wel vermeerderd en tevens twee aanvullende producties ingediend. Verder heeft [gedaagde] op 6 oktober 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 juli 2021 huurt [gedaagde] een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van Pigeon. De huurprijs bedraagt thans € 14.554,68 per kwartaal.

2.2.

[gedaagde] is met tijdige en volledige betaling van de huurprijs over het derde en vierde kwartaal van 2023 in gebreke gebleven.

2.3.

[gedaagde] heeft in september 2023 en oktober 2023 diverse deelbetalingen gedaan.

2.4.

In de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: de algemene bepalingen) staat - voor zover van belang - het volgende:

“ Betalingen (…)25.2. Het staat verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste geval is het gestelde in artikel 6:50 Burgerlijk Pro Wetboek niet van toepassing.25.3. Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.

(…)

Kosten, verzuim30.1. In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”

3.De vordering

3.1.

Pigeon vordert – na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot:

I: om [gedaagde] te veroordelen om de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop vanwege hem bevindt respectievelijk bevinden te ontruimen en ontruimd te houden, alsook de bedrijfsruimte leeg en conform de huurovereenkomst in goed onderhouden staat onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Pigeon te stellen, een en andere op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag en/of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,00, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom;

II: om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 17.620,71 aan achterstallige huurpenningen met betrekking tot het derde en vierde kwartaal van 2023, te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis;

III: om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 900,00 aan contractuele boetes, te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV: om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.316,90 aan beslagkosten, te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente;

V: om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten, te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Pigeon legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ondanks sommaties de huur niet dan wel niet tijdig betaalt waardoor een huurachterstand is ontstaan. Er is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde. Tevens is [gedaagde] - als gevolg van het niet tijdig voldoen aan zijn betalingsverplichtingen - gehouden om de contractuele boete, incassokosten en beslagkosten te betalen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en heeft daartoe aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt. Hierbij heeft [gedaagde] toegelicht dat hij de betalingsachterstand (inmiddels) aan het inlopen is. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij altijd heeft geprobeerd om met Pigeon tot goede afspraken te komen. Pigeon heeft hier echter niet mee ingestemd. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij ‘in de pas’ loopt met het betalingsvoorstel van 14 juli 2023. De huur over het derde kwartaal van 2023 is inmiddels voldaan door de betalingen op 7 september, 13 september en 17 september 2023. Ook de gestelde boete en kosten van € 3.083,20 is gedeeltelijk (tot een bedrag van € 770,80) voldaan. Tot slot heeft [gedaagde] verwezen naar een verklaring van zijn accountant waaruit blijkt dat hij de huur kan voldoen.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

De vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pigeon daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand en te late betalingen, hetgeen [gedaagde] niet heeft betwist. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de geldvorderingen, nu deze nauw samenhangen met de vordering tot ontruiming en de geldvordering (grotendeels) onbetwist is.

Ontruiming en dwangsom

5.2.

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije bedrijfsruimte te beschikken, moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de bedrijfsruimte te blijven.

5.3.

Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden (Hof Den Haag 29 november 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3477).

5.4.

Vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten in de betalingsverplichtingen jegens Pigeon. Ten tijde van de dagvaarding was immers sprake van een huurachterstand van iets meer dan drie maanden. Dit rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Nu [gedaagde] na datum dagvaarding meerdere keren een bedrag is gaan betalen om de huurachterstand in te lopen en deze achterstand nu (ruim) minder dan drie maanden bedraagt, is sprake van een omstandigheid die leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming niet (langer) gerechtvaardigd is. Het belang van Pigeon bij ontruiming en de gestelde omvang van de huurachterstand in relatie tot het belang van [gedaagde] die aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gepleegd en voor wie het in het gehuurde geëxploiteerde restaurant zijn broodwinning is, zijn in dit geval te gering om de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Bovendien heeft [gedaagde] met de overgelegde jaarcijfers en de verklaring van zijn boekhouder voldoende onderbouwd dat hij in staat is om de lopende huur te voldoen. De kantonrechter acht het om die reden niet waarschijnlijk dat in deze omstandigheden in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarom zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Dit geldt dus ook voor de gevorderde dwangsom.

Huurachterstand

5.5.

[gedaagde] heeft niet betwist dat er een huurachterstand is. Verder staat vast dat hij zowel voor als na datum van de dagvaarding deelbetalingen heeft gedaan. Partijen verschillen van mening op welke kosten de deelbetalingen in mindering moeten komen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de deelbetalingen eerst in mindering moeten komen op de huurachterstand en later op de kosten. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] naar diverse bankafschriften verwezen.

5.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 25.2 van de algemene bepalingen is kort samengevat bepaald dat het aan de verhuurder is om te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van de huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij de huurder dit bij betaling uitdrukkelijk anders heeft aangegeven. Vast staat dat Pigeon bij de sommatie van 18 augustus 2023 kenbaar heeft gemaakt dat zij iedere deelbetaling eerst in mindering brengt op de contractuele kosten, erna op de contractuele boete en tot slot op de huurachterstand. Ook staat vast dat [gedaagde] bij iedere deelbetaling een omschrijving heeft gegeven waar de betaling op ziet. Nu [gedaagde] dit uitdrukkelijk heeft aangegeven en dit in overeenstemming is met artikel 25.2 van de algemene bepalingen, zullen de deelbetalingen, anders dan Pigeon stelt, als volgt in mindering worden gebracht:

Datum

Betaling

Omschrijving

7 september 0223

€ 2.000,00

Lening – huurachterstand Q3- Restaurant [bedrijf]

13 september 2023

€ 11.940,85

Q3 2023 is nu afbetaald. Restaurant [bedrijf]

27 september 2023

€ 631,00

Restbedrag 3e kwartaal (huurverhoging)

2 oktober 2023

€ 4.848,23

Huur oktober – Restaurant [bedrijf]

5 oktober 2023

€ 770,80

Deel kosten Q3 onder protest

5 oktober 2023

€ 1.163,00

Deel huur Q4

5.7.

De huur bedraagt per kwartaal € 14.554,68. De huur over het derde kwartaal is gelet op bovenstaande deelbetalingen voldaan. [gedaagde] heeft zelfs een bedrag van € 17,17 (€ 14.554,68 -
€ 2.000,00 - € 11.940,85 - € 631,00) teveel betaald. Het teveel betaalde bedrag zal, als de gevorderde incassokosten en boete toewijsbaar zijn, op deze bedragen en in deze volgorde in mindering worden gebracht.

5.8.

Over het vierde kwartaal van 2023 staat nog een bedrag van € 8.543,45 (€ 14.554,68 -
€ 4.848,23 - € 1.163,00) open. Dit bedrag zal gelet op het voorgaande worden toegewezen.

Contractuele boete

5.9.

Pigeon heeft een bedrag van € 1.800,00 aan contractuele boetes gevorderd en heeft daarbij verwezen naar artikel 25.3 van de algemene bepalingen.

5.10.

Niet in geschil is dat [gedaagde] de huur over het derde kwartaal van 2023 niet tijdig heeft betaald. Gelet op artikel 25.3 van de algemene bepalingen is de gevorderde contractuele boete over het derde kwartaal van 2023 van € 900,00 dan ook toewijsbaar.

5.11.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de gevorderde boete over het vierde kwartaal van 2023 niet, althans niet geheel, kan worden toegewezen, omdat hij de huur over de maand oktober 2023 heeft voldaan. Hierbij heeft [gedaagde] toegelicht dat de betalingsvoorstellen van 14 juli 2023 en van 3 augustus 2023 in de plaats zijn gekomen van de betalingsafspraken en voorwaarden die bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

5.12.

De kantonrechter begrijpt [gedaagde] zo, dat hij een beroep doet op matiging van de contractuele boete in de zin van artikel 6:94 BW Pro. Op grond van dat artikel kan de boete, als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, worden gematigd, met dien verstande dat de kantonrechter de schuldeiser niet meer kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter haar bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren: voor matiging is slechts ruimte als toepassing van een boetebepaling in een overeenkomst in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, in inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

5.13.

Voor zover [gedaagde] meent dat de betalingsvoorstellen in de plaats zijn gekomen van de betalingsafspraken en voorwaarden van de huurovereenkomst, houdt dit geen stand. Partijen zijn immers niet tot andere afspraken gekomen. Pigeon heeft blijkens de e-mailwisseling nog op 10 augustus 2023 aan [gedaagde] gevraagd of hij akkoord is met het betalingsvoorstel van onder meer 3 augustus 2023, maar [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd. [gedaagde] had aldus uiterlijk op 1 oktober 2023 het vierde kwartaal van 2023 moeten voldoen en dit heeft hij nagelaten. Dit betekent dat [gedaagde] - in beginsel – de contractuele boete van € 900,00 wegens te late betaling verschuldigd is. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding voor matiging van de boete. Niet is namelijk gebleken dat onverkorte toepassing daarvan tot een buitensporig resultaat zou leiden.
Beslagkosten

5.14.

Pigeon heeft tot slot in de dagvaarding gesteld dat hij tweemaal (tevergeefs) beslag heeft gelegd. De kosten van het beslag ter hoogte van € 2.316,90 dienen voor rekening van [gedaagde] te komen, aldus Pigeon. Ter onderbouwing heeft Pigeon verwezen naar productie 12. Pigeon heeft in het petitum echter een bedrag van € 2.095,09 aan beslagkosten gevorderd. [gedaagde] heeft dit bedrag en de verschuldigdheid daarvan niet (voldoende) gemotiveerd betwist, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.15.

Pigeon heeft een bedrag van € 2.366,40 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, dat zij heeft gebaseerd op de algemene bepalingen die uitgaan van een berekening voor de kosten van 15% over de hoofdsom. Nu Pigeon niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 1.031,86.

5.16.

[gedaagde] heeft op 5 oktober 2023 een deelbetaling van € 770,80 gedaan met als omschrijving ‘Deel kosten Q3 onder protest’. [gedaagde] heeft niet gespecificeerd op welke kosten deze deelbetaling ziet. Daarom zullen deze kosten in mindering worden gebracht op de buitengerechtelijke incassokosten. Dit geldt ook voor de teveel betaalde huur over het derde kwartaal van 2023. Gelet op het voorgaande is nog een bedrag van € 243,89 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar (€ 1.031,86 - € 770,80 - € 17,17).

Termijn van betaling en proceskosten

5.17.

Pigeon heeft gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de achterstallige huurpenningen, de boetes, de incassokosten, de beslagkosten, de proces- en de nakosten binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te voldoen. Nu de geldvorderingen al opeisbaar zijn en (wettelijke) rente daarover betaald moet worden, ziet de kantonechter geen grond voor het bepalen van een termijn voor de betaling.

5.18.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Ook de nakosten kunnen worden toegewezen, voor zover deze kosten daadwerkelijk door Pigeon worden gemaakt. De gevorderde rente over de proces- en de nakosten is toewijsbaar met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Pigeon van € 12.682,43‬, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.138,98‬ vanaf de datum gelegen zeven na de betekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Pigeon tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 106,73;

griffierecht € 1384,00;

salaris gemachtigde € 792‬,00;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 132,00 aan nakosten voor zover deze kosten daadwerkelijk door Pigeon worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter