Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Handel, Kanton en Insolventie
zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer / rolnummer: C/15/322952 / HA ZA 21-643
Vonnis van 9 november 2022
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat mr. J.G.M. de Koning te [plaats 2],
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat mr. F.T. Zoutberg te Almere.
De zaak in het kort
[eiser] is getrouwd met de moeder van [gedaagde]. De onderlinge verhoudingen tussen [eiser], [gedaagde] en zijn moeder waren aanvankelijk goed. In 2018 heeft [eiser] een perceel grond naast zijn woonhuis gekocht. Na splitsing van dat perceel, heeft hij het naast zijn woonhuis gelegen gedeelte in 2018 aan [gedaagde] verkocht en geleverd. [eiser] heeft een aanvraag voor een bestemmingsplanwijziging gedaan, waardoor [gedaagde] in staat zou zijn een eigen woonhuis op dat gedeelte op te richten.
Nadat [gedaagde] in 2019 weer in contact kwam met zijn biologische vader is onenigheid ontstaan tussen partijen. Op verzoek van [eiser] heeft [gedaagde] de koop en levering van de grond in augustus 2019 teruggedraaid. Nadat de verhoudingen weer wat waren genormaliseerd, heeft [eiser] het perceel op 14 oktober 2020 nogmaals aan [gedaagde] verkocht en geleverd. Om [gedaagde] in staat te stellen de koopsom van € 160.000,00 te voldoen, heeft [eiser] [gedaagde] een geldlening verstrekt. In een aparte overeenkomst hebben partijen afgesproken dat als [gedaagde] het stuk grond en/of woning binnen vijf jaar verkoopt de winst tussen partijen zal worden gedeeld.
Sinds de zomer van 2021 zijn de verhoudingen tussen [eiser] en [gedaagde] ernstig verslechterd. [eiser] heeft in deze procedure aanvankelijk het openstaande bedrag van de geldlening opgeëist, waarna [gedaagde] met steun van zijn biologische vader de geldlening alsnog volledig heeft afgelost.
Na wijziging van eis vordert [eiser] thans om [gedaagde] te veroordelen de kosten te vergoeden die [eiser] vanaf 2018 heeft gemaakt om woningbouw op het stuk grond mogelijk te maken. Verder heeft [eiser] vorderingen ingesteld die erop zijn gericht dat [eiser] bij verkoop zijn deel van de overwaarde krijgt. [gedaagde] heeft een tegenvordering ingesteld. [gedaagde] vordert alleen de vanaf 14 oktober 2020 gemaakte investeringskosten toe te wijzen. Verder vordert [gedaagde] een verklaring voor recht dat door het aflossen van de geldlening de overeengekomen winstdeling eveneens is komen te vervallen. Ook vordert [gedaagde] het conservatoir beslag dat [eiser] op het stuk grond heeft laten leggen, op te heffen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2022
- de akte overlegging productie van de kant van [eiser]
- het formulier B8 van de kant van [eiser] met een aanvulling van productie 7
- de akte overlegging productie van de kant van [eiser]
- het formulier B8 van de kant van [eiser] met een aanvulling van productie 7
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijzigen eis
- de mondelinge behandeling op 24 mei 2022, en de aantekeningen die de griffier daarvan heeft gemaakt
- de nadere akte van de kant van [eiser]
- de antwoordakte van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het perceel met woonhuis op het adres [adres 1] te [plaats 1] (perceel [kadaster nummer 1]). Het naastgelegen perceel [adres 2] is eveneens eigendom van [eiser]. [eiser] heeft dit perceel gesplitst in twee percelen: [adres 3] (perceel [kadaster nummer 2]) en [adres 4] (perceel [kadaster nummer 3], hierna: perceel [adres 4]).
2.2.
[gedaagde] is de stiefzoon van [eiser]. De levens van [eiser] en [gedaagde] waren sterk verweven. [gedaagde] werkte in loondienst bij [bedrijf 1] B.V., de onderneming van [eiser] (hierna: [bedrijf 1]). Ook huurde [gedaagde] van [bedrijf 1] een bij de onderneming horende bedrijfswoning. Het was de bedoeling dat [gedaagde] op termijn de plaats van [eiser] binnen het bedrijf zou overnemen.
2.3.
[eiser] heeft het aan zijn woonhuis grenzende perceel [adres 4] in augustus 2018 verkocht en geleverd aan [gedaagde] voor € 135.000,00. Na verslechtering van de onderlinge verhoudingen heeft [gedaagde] in 2019 op verzoek van [eiser] perceel [adres 4] voor dezelfde prijs aan [eiser] terug verkocht en geleverd.
2.4.
Nadat de verhoudingen enigszins waren genormaliseerd heeft [eiser] een jaar later het perceel nogmaals aan [gedaagde] verkocht en geleverd, ditmaal tegen een koopsom van € 160.000,00. De notariële levering heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2020. [eiser] heeft daarbij afstand gedaan van zijn vordering op [gedaagde] tot betaling van de koopprijs. Daartegenover heeft [gedaagde] erkend uit hoofde van geldlening een bedrag van € 160.000,00 aan [eiser] verschuldigd te zijn. In de akte van levering staat verder het volgende:
“(…)”
Artikel 3 Baten en lasten, risico
Met ingang van heden komen de baten aan koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte.
(…)”
2.5.
Op 15 oktober 2020 hebben partijen een 'Overeenkomst van annuïtaire geldlening' gesloten. In de overeenkomst staat dat [eiser] als schuldeiser een bedrag van maximaal € 180.000,00 aan [gedaagde] zal verstrekken, tegen 1,5% rente per jaar. Partijen zijn overeengekomen dat de geleende som met een maandelijks gelijkblijvende annuïteit uiterlijk 15 oktober 2050 moet zijn terugbetaald. Aan de overeenkomst is een aflossingsschema gehecht, dat aanvangt met een bedrag van € 160.000,00.
2.6.
Ook hebben partijen gezamenlijk op 15 oktober 2020 een 'Hypotheekverklaring eigen woning' ondertekend. Hierin is vastgelegd dat [gedaagde] tot zekerheid voor nakoming van de overeenkomst van geldlening op eerste aanmaning [eiser] hem het recht van hypotheek op perceel [adres 4] zal verlenen. [gedaagde] heeft daarbij [eiser] volmacht verleend om zelfstandig het recht van hypotheek op perceel [adres 4] te vestigen.
2.7.
Op 16 oktober 2020 hebben partijen de 'Aanvulling overeenkomst van annuïtaire geldlening' gesloten. Hierbij wordt aan de geldleningsovereenkomst van 15 oktober 2020 een extra artikel toegevoegd. In de 'Aanvulling overeenkomst van annuïtaire geldlening' verklaren partijen:
“(…)
hierbij akkoord te gaan met de volgendeaanvullendeafspraak op de overeenkomst van annuïtaire geldlening die eerder tussen ondergetekenden is overeengekomen op 15 oktober 2020:
Artikel 12 verkoop grond
Indien Schuldenaarbinnen 5 jaarna aankoop grond van kavel [adres 3] tot verkoop besluit over te gaan van alleen de grond en/of woning, zal Schuldenaar aan Schuldeiser een bedrag verschuldigd zijn ter hoogte van 50%, exclusief kosten koper, van de (toekomstige) verkoop grond van[adres 2], minus aankoop grondkavel [adres 3], uitgaande van de aanschafprijs van € 160.000,00 (zegge: honderd zestig duizend euro) van grond kavel [adres 3].
Voorbeeldberekening:
Aankoop grond kavel [adres 3] € 160.000
Verkoop grond [adres 2] € 500.000
Indien grond kavel [adres 3] binnen 5 jaar wordt verkocht voor € 600.000,00 zal Schuldenaar aan Schuldeiser € 500.000 minus € 160.000 = € 340.000,00 x 50% = € 170.000 verschuldigd zijn.
Aldusaanvullendtussen partijen overeengekomen te [plaats 1] 16 oktober 2020.
(…)”
2.8.
Voor en na de levering van het perceel op 14 oktober 2020 aan [gedaagde] heeft [eiser] zich ingespannen om de bouw van een woonhuis op het perceel mogelijk te maken. De gemeenteraad van [plaats 1] heeft in verband daarmee op 17 december 2020 een bestemmingsplanwijziging goedgekeurd, waardoor de bouw van een vrijstaande woning op het perceel is toegestaan.
2.9.
Sinds de zomer van 2021 is de verhouding tussen [gedaagde] en [eiser] ernstig verslechterd. Ondanks meerdere pogingen om nader tot elkaar te komen, is het niet gelukt escalatie te voorkomen.
2.10.
De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] op 3 september 2021 gesommeerd om mee te werken aan het vestigen van het recht van hypotheek op perceel [adres 4]. [gedaagde] heeft geantwoord dat met het vestigen van een hypotheekrecht onnodig kosten worden gemaakt.
2.11.
De notaris van [eiser] heeft [eiser] op 10 september 2021 had laten weten dat de door [gedaagde] bij de ‘Hypotheekverklaring eigen woning’ van 15 oktober 2020 verleende volmacht ontoereikend is voor het vestigen van het recht van hypotheek op perceel [adres 4] door [eiser] zelf.
2.12.
De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] op 13 september 2021 geschreven dat [gedaagde] in verzuim is omdat hij niet meewerkt aan het vestigen van het hypotheekrecht. Omdat op grond van de overeenkomst van geldlening het verstrekte bedrag daardoor geheel opeisbaar is geworden, sommeerde de advocaat [gedaagde] het nog openstaande bedrag terstond over te maken naar zijn derdenrekening.
2.13.
[eiser] heeft op 17 september 2021 conservatoir beslag laten leggen op perceel [adres 4]. [gedaagde] heeft diezelfde dag toegezegd te zullen meewerken aan het vestigen van het recht van hypotheek.
2.14.
Op 17 september 2021 heeft de advocaat van [eiser] het volgende aan de advocaat van [gedaagde] geschreven:
“(…)
Goed om te lezen dat de heer [gedaagde] u heeft ingeschakeld en dat hij toch bereid is om het hypotheekrecht te vestigen. Partijen zullen daarnaast afspraken moeten maken over de (terug)betaling van de investeringen die cliënt heeft gedaan om de grond bouwrijp te maken. Het gaat om circa EUR 85.000.
(…)”
2.15.
[gedaagde] heeft op 30 december 2021, dus na de dagvaarding, een bedrag van € 154.150,00 naar [eiser] overgemaakt met als omschrijving 'aflossing annuïtaire geldlening hypotheek (15 oktober 2020)'. Op 3 januari 2022 heeft [gedaagde] ook nog € 780,00 naar [eiser] overgemaakt met als omschrijving 'aflossing annuïtaire geldlening hypotheek (15 oktober 2020) – laatste deel'.
2.16.
De heftige escalatie in de privésfeer heeft ook geleid tot een ernstige verstoring van de arbeidsrelatie tussen partijen. De kantonrechter te [plaats 2] heeft de arbeidsovereenkomst tussen [bedrijf 1] en [gedaagde] ontbonden, onder toekenning aan [gedaagde] van een transitievergoeding van € 17.355,00 bruto. [gedaagde] heeft de huur van de bedrijfswoning opgezegd per 1 mei 2022, en de woning inmiddels verlaten.
2.17.
[eiser] heeft perceel [adres 3] medio 2022 in de verkoop gezet. De vraagprijs bedraagt € 795.000,00.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat, na wijziging van eis - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de investeringskosten van € 143.261,50, althans € 112.012,70 voor de twee perioden dat [gedaagde] de eigendom van het perceel heeft (gehad), althans € 89.690,68 voor het eigenaarschap vanaf 14 oktober 2020, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. Ook vordert [eiser] een verklaring voor recht dat de winstdelingsafspraak is verbonden aan de koopovereenkomst en dat de winstdelingsafspraak niet door het aflossen van de geldlening is komen te vervallen of zal vervallen.
3.2.
Verder vordert [eiser] primair een verklaring voor recht dat partijen ten aanzien van de winstdeling zijn overeengekomen dat, althans dat de overeengekomen winstdeling zodanig wordt aangevuld/gewijzigd dat deze afspraak luidt als volgt:
“Indien [gedaagde] het perceel niet zal bebouwen en zelf bewonen, hij het perceel binnen 5 jaren na aankoop, aldus uiterlijk op 14 oktober 2025, verkoopt en overdraagt, waarbij [gedaagde] aan [eiser] een bedrag verschuldigd is ter hoogte van 50% van de overwaarde waarbij geldt dat de overwaarde inhoudt de bruto verkoopopbrengst minus de aanschafprijs vermeerderd met de door [gedaagde] aan [eiser] betaalde investeringskosten.”
“Indien [gedaagde] het perceel niet zal bebouwen en zelf bewonen, hij het perceel binnen 5 jaren na aankoop, aldus uiterlijk op 14 oktober 2025, verkoopt en overdraagt, waarbij [gedaagde] aan [eiser] een bedrag verschuldigd is ter hoogte van 50% van de overwaarde waarbij geldt dat de overwaarde inhoudt de bruto verkoopopbrengst minus de aanschafprijs vermeerderd met de door [gedaagde] aan [eiser] betaalde investeringskosten.”
3.3.
Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde] te gebieden om het perceel uiterlijk op 14 oktober 2025 te verkopen en over te dragen, tegen een marktconforme prijs, aan een door [eiser] goed te keuren partij en te bepalen dat [gedaagde] binnen 14 dagen na het passeren van de leveringsakte tegen behoorlijk bewijs van kwijting 50% van de overwaarde aan [eiser] zal voldoen. [eiser] vordert daarbij te bepalen dat [gedaagde] een schadevergoeding aan [eiser] dient te betalen ter hoogte van 50% van de overwaarde, gebaseerd op de getaxeerde waarde, als [gedaagde] het perceel niet uiterlijk op 14 oktober 2025 heeft verkocht.
3.4.
Subsidiair vordert [eiser] verder een verklaring voor recht dat partijen ten aanzien van de winstdeling overeengekomen zijn dat, althans dat de overeengekomen winstdeling zodanig wordt aangevuld/gewijzigd dat deze afspraak luidt als volgt:
“Indien [gedaagde] het perceel verkoopt en overdraagt, dan is [gedaagde] aan [eiser] een bedrag verschuldigd ter hoogte van 50% van de overwaarde waarbij geldt dat de overwaarde inhoudt de bruto verkoopopbrengst minus de aanschafprijs vermeerderd met de door [gedaagde] aan [eiser] betaalde investeringskosten“.[eiser] vordert daarbij [gedaagde] te gebieden om binnen 14 dagen na het passeren van de leveringsakte 50% van de overwaarde te betalen aan [eiser].
“Indien [gedaagde] het perceel verkoopt en overdraagt, dan is [gedaagde] aan [eiser] een bedrag verschuldigd ter hoogte van 50% van de overwaarde waarbij geldt dat de overwaarde inhoudt de bruto verkoopopbrengst minus de aanschafprijs vermeerderd met de door [gedaagde] aan [eiser] betaalde investeringskosten“.[eiser] vordert daarbij [gedaagde] te gebieden om binnen 14 dagen na het passeren van de leveringsakte 50% van de overwaarde te betalen aan [eiser].
3.5.
Meer subsidiair vordert [eiser] een verklaring voor recht dat partijen ten aanzien van de winstdeling overeengekomen zijn dat, althans dat de overeengekomen winstdeling zodanig wordt aangevuld/gewijzigd, dat deze afspraak luidt als volgt:
“Indien [gedaagde] het perceel binnen 5 jaren na aankoop, aldus uiterlijk op 14 oktober 2025, verkoopt en overdraagt, dan is [gedaagde] aan [eiser] een bedrag verschuldigd ter hoogte van 50% van de overwaarde waarbij geldt dat de overwaarde inhoudt de bruto verkoopopbrengst minus de aanschafprijs vermeerderd met de door [gedaagde] aan [eiser] betaalde investeringskosten.”[eiser] vordert meer subsidiair eveneens [gedaagde] te gebieden om binnen 14 dagen na het passeren van de leveringsakte 50% van de overwaarde te betalen aan [eiser].
“Indien [gedaagde] het perceel binnen 5 jaren na aankoop, aldus uiterlijk op 14 oktober 2025, verkoopt en overdraagt, dan is [gedaagde] aan [eiser] een bedrag verschuldigd ter hoogte van 50% van de overwaarde waarbij geldt dat de overwaarde inhoudt de bruto verkoopopbrengst minus de aanschafprijs vermeerderd met de door [gedaagde] aan [eiser] betaalde investeringskosten.”[eiser] vordert meer subsidiair eveneens [gedaagde] te gebieden om binnen 14 dagen na het passeren van de leveringsakte 50% van de overwaarde te betalen aan [eiser].
3.6.
Voor zover de rechtbank van oordeel is dat de winstafspraak niet geldt, vordert [eiser] tot slot de koopovereenkomst te vernietigen en partijen te veroordelen hun verbintenissen uit de koopovereenkomst binnen één maand na het vonnis ongedaan maken.
3.7.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot nietontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.9.
[gedaagde] vordert in (voorwaardelijke) reconventie – samengevat, na vermeerdering van eis – voor zover vast komt te staan dat [eiser] daadwerkelijk investeringskosten heeft gemaakt, alleen de na 14 oktober 2020 gemaakte kosten toe te wijzen. Ook vordert [gedaagde] een verklaring voor recht dat de afspraak over de winstdeling door aflossing van de volledige geldlening is vervallen. Verder vordert [gedaagde] het beslag op perceel [adres 4] op te heffen en/of [eiser] te veroordelen het beslag te doen opheffen, dan wel te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als een daartoe strekkende wettige vorm opgemaakte akte.
3.10.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
I Investeringskosten
4.1.
[eiser] stelt dat hij vanaf augustus 2018 € 143.264,02 aan perceel [adres 4] heeft uitgegeven om ervoor te zorgen zodat [gedaagde] een woning op het perceel kan bouwen. Het gaat om de door [eiser] aangevraagde bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning, waarvoor hij onder meer een architect heeft moeten inschakelen, en het bouwrijp maken van het perceel. [eiser] stelt dat [gedaagde] met de investeringskosten is verrijkt in de zin van artikel 6:212 lid 1 BW nu de waarde van het perceel aanzienlijk is gestegen omdat de bouw van een woning door de investeringen inmiddels is toegestaan. Omdat het bedrag van de geldlening van maximaal € 180.000,00 is versterkt voor aankoop en de ontwikkeling van perceel [adres 4], en [gedaagde] alleen de geleende koopsom van € 160.000,00 heeft terugbetaald, staat volgens [eiser] nog op de geldlening nog € 20.000,00 aan investeringskosten open. Hoewel de investeringskosten niet zijn verdisconteerd in de transacties die in 2018 en 2020 tussen partijen hebben plaatsgevonden, is het volgens [eiser] voor partijen altijd duidelijk geweest dat [gedaagde] uiteindelijk de investeringskosten aan [eiser] zou moeten terugbetalen. [eiser] vordert [gedaagde] daarom te veroordelen tot betaling van € 143.261,50, althans € 112.012,70, zijnde het bedrag dat [eiser] heeft geïnvesteerd in de tijdens de periode dat [gedaagde] in 2018-2019 en vanaf 14 oktober 2020 eigenaar was en is van perceel [adres 4]. Meer subsidiair vordert [eiser] betaling van € 89.690,68. Dit is het bedrag dat [eiser] vanaf 14 oktober 2020 in de verdere ontwikkeling van perceel [adres 4] heeft geïnvesteerd.
4.2.
[gedaagde] erkent de door [eiser] na 14 oktober 2020 verrichte investeringen tot een bedrag van € 50.403,50 voor zover [eiser] met betalingsbewijzen aantoont dat hij de betreffende facturen daadwerkelijk heeft betaald. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de overige bedragen die [eiser] stelt in het perceel te hebben geïnvesteerd. Wat betreft de overig gevorderde investeringen stelt [gedaagde] dat op grond van artikel 3 van de akte van levering slechts de vanaf 14 oktober 2020 gedane investeringen in perceel [adres 4] voor rekening van [gedaagde] kunnen komen.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Weliswaar is bij het sluiten van de overeenkomst van geldlening tussen partijen overeengekomen dat het te lenen bedrag maximaal € 180.000,00 bedraagt, maar nergens blijkt uit dat [eiser] naast het bedrag van € 160.000,00 ook nog een bedrag van € 20.000,00 aan [gedaagde] beschikbaar heeft gesteld. De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van [eiser] dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst van geldlening nog een bedrag van € 20.000,00 aan [eiser] is verschuldigd.
4.4.
Ondanks zijn investeringen van vóór oktober 2020 heeft [eiser] perceel [adres 4] op 14 oktober 2020 aan [gedaagde] verkocht en geleverd voor een koopsom van € 160.000,00. [eiser] heeft aangegeven dat zijn bereidheid om genoegen te nemen met een koopsom van € 160.000,00 voortkomt uit het perspectief van de bestendige vader-zoonrelatie van dat moment.
4.5.
Uit artikel 3 van de akte van levering van 14 oktober 2020 blijkt dat pas vanaf 14 oktober 2020 de lasten van het perceel geheel voor van [gedaagde] kunnen worden gebracht. Hieruit volgt dat de investeringen die [eiser] vóór 14 oktober 2020 heeft gedaan, voor rekening van [eiser] dienen te blijven. Dat [eiser] ondanks zijn investeringen heeft afgezien van een hogere koopprijs vanwege de bestendige vader-zoonrelatie van dat moment, betekent niet dat hij kan terugkomen op de lagere koopprijs of alsnog aanspraak kan maken op vergoeding van zijn investeringen nadat de relatie tussen partijen nadien is verslechterd [1] . De conclusie is dan ook dat wat betreft de vóór 14 oktober 2020 gedane investeringen van ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6:212 BW geen sprake is. [eiser] heeft met de aanvaarding van de koopprijs en artikel 3 van de akte van levering definitief afstand heeft gedaan van een vergoeding van zijn vóór 14 oktober 2020 gedane investeringen in perceel [adres 4]. De akte van levering en de daaraan voorgaande correspondentie biedt geen aanknopingspunten voor de stelling van [eiser] dat [gedaagde] had moeten begrijpen dat de investeringen uiteindelijk voor zijn rekening zouden komen.
4.6.
Hieruit volgt dat [eiser] slechts recht heeft op vergoeding van zijn na 14 oktober 2020 gedane investeringen voor zover [gedaagde] daardoor ongerechtvaardigd is verrijkt en [eiser] daardoor is verarmd. [gedaagde] heeft met recht aangevoerd dat [eiser] niet kan zijn verarmd voor zover de investeringen voor rekening van [bedrijf 1] zijn gekomen. Van verarming zou mogelijk sprake kunnen zijn als [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] zijn stelling nader had onderbouwd dat hij tot de via [bedrijf 1] betaalde bedragen is verarmd omdat deze bedragen in de boekhouding van [bedrijf 1] in rekeningcourant ten last van [eiser] in privé zijn gebracht. [eiser] heeft echter slechts een jaarrekening in het geding gebracht, maar niet de onderliggende mutaties die in rekeningcourant hebben plaatsgevonden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is dat onvoldoende onderbouwing voor de stelling van [eiser] dat hij is verarmd door de via [bedrijf 1] verrichtte betalingen. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] niet ten koste van [eiser] ongerechtvaardigd is verrijkt door de vanaf 14 oktober 2020 verrichte investeringen die ten laste van [bedrijf 1] zijn gekomen. Voor zover de investeringen voor rekening van [bedrijf 1] zijn gekomen, zullen deze worden afgewezen.
4.7.
[eiser] heeft op productie E12 bij de akte van 20 juli 2022 de investeringen vanaf 14 oktober 2020 in het groen aangegeven. De rechtbank zal hieronder slechts de in het groen weergegeven posten bespreken. Het gaat om de volgende posten.
Facturen [betrokkene 1] € 51.652,23
4.8.
Hiertoe behoren twee facturen van 19 november 2020 en 25 november 2020 van respectievelijk € 4.836,64 en € 6.009,34. Omdat [bedrijf 1] deze facturen heeft betaald, zullen deze bedragen worden afgewezen. Op 23 februari 2021 heeft [betrokkene 1] [eiser] een factuur gestuurd van € 40.807,25. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van dit bedrag erkend, voor zover [eiser] aantoont dat hij deze factuur daadwerkelijk heeft betaald. [eiser] heeft een bankafschrift overgelegd, waaruit blijkt dat hij op 29 september 2019 € 5.989,50 aan [betrokkene 1] heeft betaald. Verder heeft [eiser] een screenshot in het geding gebracht, waaruit blijkt dat hij op 4 juli 2022 € 34.817,75 naar de bankrekening van [betrokkene 1] heeft overgeschreven. Wat er zij van deze betalingen: de factuur van [betrokkene 1] is gericht aan [eiser] in privé. [gedaagde] heeft niet betwist dat [betrokkene 1] de gefactureerde werkzaamheden heeft uitgevoerd, en erkend dat hij door de werkzaamheden van [betrokkene 1] is verrijkt. Omdat [betrokkene 1] het bedrag waarmee [gedaagde] is verrijkt bij [eiser] in privé in rekening heeft gebracht, is [eiser] tot dit bedrag verarmd. Hieruit volgt dat de vordering tot betaling van € 40.807,25 zal worden toegewezen.
Factuur [bedrijf 2] € 5.694,00
4.9.
[eiser] geeft in zijn akte aan dat [bedrijf 1] op deze factuur een deelbetaling heeft verricht van € 4.394,00. Zoals overwogen is het uitgangspunt dat [eiser] niet door de betalingen door [bedrijf 1] is verarmd. Vergoeding van de deelbetaling van € 4.394,00 zal daarom worden afgewezen.
4.10.
Wat het restantbedrag van € 1.300,00 betreft overweegt de rechtbank het volgende. [eiser] heeft slechts de offerte van [bedrijf 2] van 3 mei 2021 overgelegd, met nadien tussen [bedrijf 2] en [gedaagde], destijds nog als werknemer van [bedrijf 1], gevoerde e-mailcorrespondentie. Hierin verzoekt [gedaagde] een gedeelte - € 1.300,00 - aan hem te factureren voor het saneren van asbesthoudende golfplaten. [bedrijf 1] heeft de factuur van [bedrijf 2] tot het bedrag van € 1.300,00 onbetaald gelaten. [eiser] heeft geen betalingsbewijs verstrekt waaruit blijkt dat hij in privé vervolgens het bedrag van € 1.300,00 voor zijn rekening heeft genomen. Daarmee is niet is gebleken dat [gedaagde] tot het bedrag van € 1.300,00 ten laste van [eiser] is verrijkt. Het bedrag van € 5.694,00 zal dan ook worden afgewezen.
Factuur [bedrijf 3] € 6.004,63
4.11.
De factuur van [bedrijf 3] dateert van 21 september 2021 en [eiser] heeft de factuur betaald op 26 september 2021. De factuur heeft betrekking op diverse werkzaamheden voor het realiseren van een nieuwbouwwoning op perceel [adres 4], en komt blijkens de factuur voort uit een offerte uit 2018. De factuur van 21 september 2021 vermeldt een tweede termijnbedrag van € 1.470,00, welke termijn [bedrijf 3] bij factuur van 27 december 2018 al bij [eiser] in rekening heeft gebracht. Hieruit leidt de rechtbank af dat [bedrijf 3] op 21 september 2021 de werkzaamheden heeft gefactureerd, die hij in 2018 met [eiser] is overeengekomen. Omdat [eiser] de overeenkomst met [bedrijf 3] al in 2018 heeft gesloten, en de aan het perceel verbonden lasten op grond van artikel 3 van de akte van levering pas vanaf 14 oktober 2020 voor rekening van [gedaagde] komen, is [gedaagde] niet aansprakelijk voor vergoeding van de factuur van [bedrijf 3] op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
Facturen gemeente € 25.943,57
4.12.
Het betreft hier onder meer een factuur van de gemeente van 3 september 2020 van € 6.000,00, die [eiser] heeft betaald op 3 oktober 2020. In de akte van levering heeft [eiser] gegarandeerd dat de verschenen termijnen van de gebruikelijke zakelijke lasten ten tijde van de levering zijn betaald. De stelling dat [gedaagde] met het bedrag van € 6.000,00 zou zijn verrijkt, kan dan ook geen stand houden.
4.13.
Van de factuur van 28 februari 2020 van € 372,74 heeft [gedaagde] de verschuldigdheid van een bedrag van € 300,02 erkend. Dit bedrag zal worden toegewezen. Bij de factuur van 28 februari 2020 heeft de gemeente ook een bedrag van € 72,72 gerekend voor het waterverbruik op perceel [kadaster nummer 3], het perceel van [gedaagde]. Dat de gemeente mogelijk ten onrechte het bedrag van € 72,72 voor het watergebruik heeft gerekend omdat perceel [adres 4] geen wateraansluiting heeft, is een omstandigheid die [eiser] niet kan worden tegengeworpen. Het bedrag van € 72,72 zal eveneens worden toegewezen.
4.14.
[gedaagde] heeft erkend te zijn verrijkt doordat [eiser] de facturen van de gemeente van € 2.488,37 en € 937,50 heeft betaald. Het totaalbedrag van deze facturen van € 3.425,87 zal worden toegewezen.
4.15.
Wat de facturen van de gemeente betreft resteert dan de factuur van 7 september 2021 voor een bedrag van € 16.144,96. [eiser] heeft dit bedrag betaald op 13 november 2021. De factuur heeft als omschrijving
‘Bijdrage nota planoverschrijdende kosten ruimtelijke ordening openbare faciliteiten plus indexatie (zie bijlage) op basis van artikel 8.2 en 21.10 van de AO \[adres 2].’[gedaagde] heeft aangevoerd dat de factuur het gehele perceel [adres 2] betreft. Hij heeft de verschuldigdheid van de helft van het factuurbedrag erkend. Uit het raadsbesluit van 17 december 2020 en het daarbij behorende ontwerpbesluit blijkt dat de bestemmingsplanwijziging het mogelijk maakt om twee vrijstaande woningen te bouwen op het perceel [adres 2]. Omdat de aanvraag dus niet alleen perceel [adres 4] betreft, maar blijkbaar ook perceel [adres 3], zal de helft van het factuurbedrag worden toegewezen. Dit komt neer op een toewijsbaar bedrag van € 8.072,48.
‘Bijdrage nota planoverschrijdende kosten ruimtelijke ordening openbare faciliteiten plus indexatie (zie bijlage) op basis van artikel 8.2 en 21.10 van de AO \[adres 2].’[gedaagde] heeft aangevoerd dat de factuur het gehele perceel [adres 2] betreft. Hij heeft de verschuldigdheid van de helft van het factuurbedrag erkend. Uit het raadsbesluit van 17 december 2020 en het daarbij behorende ontwerpbesluit blijkt dat de bestemmingsplanwijziging het mogelijk maakt om twee vrijstaande woningen te bouwen op het perceel [adres 2]. Omdat de aanvraag dus niet alleen perceel [adres 4] betreft, maar blijkbaar ook perceel [adres 3], zal de helft van het factuurbedrag worden toegewezen. Dit komt neer op een toewijsbaar bedrag van € 8.072,48.
Factuur [betrokkene 2] € 586,85
4.16.
De factuur van [betrokkene 2] bedraagt € 1.173,70 voor werkzaamheden op het hele perceel 14. Voor de werkzaamheden op perceel [adres 4] vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 586,85, de helft van het factuurbedrag. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de helft van de factuur van [betrokkene 2] erkend. Volgens [gedaagde] is de helft een bedrag van €578,00, maar dat moet € 586,85 zijn. Dit bedrag zal eveneens worden toegewezen.
Aanslag Hoogheemraadschap € 299,30
4.17.
Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft [eiser] voor het jaar 2021 een aanslag waterschapsbelasting opgelegd, waaronder heffingen voor perceel 14 tot een bedrag van € 299,30. Uit de aanslag blijkt dat het hoogheemraadschap [eiser] de aanslag heeft opgelegd ervan uitgaande dat [eiser] eigenaar is van geheel perceel 14. Dat de aanslag volgens [gedaagde] ten onrechte is opgelegd, is een omstandigheid waar [eiser] verder buiten staat. [eiser] heeft recht op vergoeding van het deel van de waterschapsbelasting die hij voor het perceel van [gedaagde] voor zijn rekening heeft genomen. Omdat de aanslag voor het gehele perceel is opgelegd, zal de helft van de aanslag worden toegewezen. De helft is € 149,65. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Afschrijvingen Vattenfall en waterleidingbedrijf € 70,00
4.18.
Uit de afschriften die [eiser] van zijn privérekening heeft overgelegd, blijkt dat Vattenfall maandelijks € 5,00 van de bankrekening van [eiser] heeft afgeschreven. Vattenfall heeft [eiser] op 17 augustus 2021 een jaarrekening gestuurd van € 227,59 gestuurd voor totale kosten van het verbruik op het leveringsadres [adres 2] gedurende de periode augustus 2020 –augustus 2021. De eindafrekening is verminderd met de maandelijks betaalde bedragen. [gedaagde] heeft de stelling van [eiser] niet weersproken dat het in rekening gebrachte bedrag moet worden aangemerkt als ontwikkelingskosten omdat voor het bouwrijp maken van perceel [adres 4] elektriciteit en water nodig was. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] hierdoor verrijkt. Omdat de rekening van Vattenfall ziet op het hele perceel, is [gedaagde] verplicht de helft van de factuur van Vattenfall te vergoeden, met de restrictie dat [eiser] alleen recht heeft op vergoeding voor zover de factuur van Vattenfall betrekking heeft op de periode na 14 oktober 2020. Dit komt neer op een bedrag van ongeveer € 100,00. Omdat [eiser] op dit punt een lager bedrag vordert, zal het bedrag van € 70,00 worden toegewezen.
[bedrijf 1] € 12.098,00
4.19.
De gevorderde vergoeding voor vervaardiging van het hekwerk zal worden afgewezen. Het gaat om een hekwerk dat [bedrijf 1] heeft vervaardigd om de percelen [adres 3] en [adres 4] te scheiden. Het hek is nog niet geplaatst, en [gedaagde] heeft aangegeven dat hij niet wil dat het hek wordt geplaatst. [gedaagde] is dan ook niet door de vervaardiging van het hekwerk verrijkt. Omdat het hekwerk nog niet is geplaatst, is de vraag of het hekwerk mandelig is niet aan de orde. De stelling dat [gedaagde] op grond van het burenrecht verplicht is de helft van de kosten van het hekwerk voor zijn rekening te nemen, kan dan ook geen stand houden.
Conclusie investeringskosten
4.20.
Wat betreft de investeringen die [eiser] vergoed wil zien, zullen de volgende bedragen worden toegewezen:
[betrokkene 1] € 40.807,25
gemeente € 372,74
€ 3.425,87
€ 8.072,48
[betrokkene 2] € 586,85
Hoogheemraadschap € 149,65
Vattenfall
€ 70,00
€ 70,00
totaal
€ 53.484,84
€ 53.484,84
buitengerechtelijke kosten € 2.207,61
4.21.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen dan ook worden afgewezen.
II Winstdelingsafspraak
4.22.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de winstafspraak is verbonden aan de koopovereenkomst en dat de afspraak niet door het aflossen van de geldlening is vervallen. [gedaagde] heeft de stelling ingenomen dat de in aanvulling op de overeenkomst van geldlening overeengekomen winstdelingsafspraak een afhankelijk recht is in de zin van artikel 3:7 BW. Volgens [gedaagde] is de overeenkomst van geldlening door de volledige terugbetaling teniet gegaan, waardoor de onlosmakelijk met de lening verbonden winstdelingsafspraak is komen te vervallen.
4.23.
Vast staat dat partijen als aanvulling op de overeenkomst van geldlening een verplichting tot winstdeling zijn aangegaan. Deze verplichting maakt onderdeel uit van de overeenkomst van geldlening. Naast de verplichting tot terugbetaling van het geleende bedrag is [gedaagde] op grond van de overeenkomst van geldlening derhalve verplicht de op het perceel gerealiseerde winst met [eiser] te delen bij verkoop binnen vijf jaar. Met de terugbetaling van het volledige geleende bedrag, heeft [gedaagde] aan één van zijn uit de overeenkomst van geldlening geldende verplichtingen voldaan. Dit betekent echter niet dat de winstdelingsafspraak niet meer bestaat.
4.24.
Subsidiair heeft [gedaagde] aangevoerd dat de winstdelingsafspraak buiten toepassing verklaard moet worden omdat handhaving van de afspraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook deze stelling gaat niet op. [eiser] heeft veel tijd en moeite in de ontwikkeling van het perceel gestoken. In dat licht bezien is het niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat partijen een winstdelingsafspraak hebben gemaakt. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
III Primair, subsidiair en meer subsidiair: verklaring voor recht winstdeling / aanvulling of wijziging winstdeling / [gedaagde] te gebieden perceel [adres 4] uiterlijk op 14 oktober 2015 te verkopen en te leveren / uitbetaling 50% overwaarde
4.25.
De tekst van de winstdelingsafspraak is duidelijk. [eiser] heeft recht op de helft van de winst, als [gedaagde] perceel [adres 4] binnen vijf jaar na 14 oktober 2020 verkoopt. [eiser] stelt dat deze afspraak moet worden bezien in de bestendige vader-zoon relatie van destijds, en dat het onrechtmatig is als [gedaagde] wacht met de verkoop van het perceel tot oktober 2025 teneinde de winst in zijn eentje op te strijken. De rechtbank deelt die opvatting niet. Op grond van de winstdelingsafspraak heeft [gedaagde] daar gewoonweg het recht toe, zodat [gedaagde] niet onrechtmatig handelt als hij perceel [adres 4] pas na oktober 2025 verkoopt. De rechtbank ziet geen reden om [gedaagde] in zijn rechten uit de winstdelingsafspraak te beperken of de aanspraken van partijen uit de winstdeling aan te passen, dan wel [gedaagde] te gebieden perceel [adres 4] uiterlijk op 14 oktober 2025 te verkopen en te leveren. Al de vorderingen onder III zullen daarom worden afgewezen.
IV voorwaardelijk, voor zover wordt geoordeeld dat winstdellingsafspraak geen werking meer heeft.
4.26.
Dit onderdeel van de vordering hoeft niet te worden besproken omdat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder deze is ingesteld.
Beslagkosten
4.27.
[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 367,51 voor kosten deurwaardersexploten, € 309,00 voor griffierecht en € 1.114,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 1.114,00), totaal € 1.790,51.
proceskosten
4.28.
Vanwege de (voormalige) relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.29.
[gedaagde] vordert alleen de investeringskosten vanaf 14 oktober 2020 toe te wijzen, voor zover [eiser] voldoende stelt over de investeringskosten en [eiser] betalingsbewijzen overlegt. Verder vordert [gedaagde] een verklaring voor recht dat de winstdelingsafspraak teniet is gegaan door de volledige aflossing van de geldlening. Gezien de overwegingen over deze punten in conventie zullen deze vorderingen worden afgewezen. Omdat in conventie € 53.484,84 wordt toegewezen, heeft [eiser] een in rechte te respecteren belang bij handhaving van het conservatoire beslag op perceel [adres 4]. De vordering tot opheffing van het beslag zal daarom eveneens worden afgewezen.
4.30.
Vanwege de (voormalige) relatie zullen ook in reconventie de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 53.484,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 mei 2022, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart voor recht dat de winstdelingsafspraak is verbonden aan de koopovereenkomst en dat de winstdelingsafspraak niet is vervallen door het aflossen van de geldlening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.790,51, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.8.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en uitgesproken op 9 november 2022.