Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 21/1208 tot en met HAA 21/1214 en HAA 21/1216 tot en met HAA 21/1220
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2022 in de zaken tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Inleiding
Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 (op één biljet verenigd) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres 1] tot en met [adres 8] en [adres 9] tot en met [adres 12] te Haarlem (de woningen) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld. Op hetzelfde biljet zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen deze beschikkingen gegrond verklaard en de waarden als volgt verminderd:
woning
oorspronkelijke waarde
waarde na bezwaar
[adres 1]
€ 156.000
€ 145.000
[adres 2]
€ 175.000
€ 164.000
[adres 3]
€ 174.000
€ 163.000
[adres 4]
€ 315.000
€ 264.000
[adres 5]
€ 176.000
€ 165.000
[adres 6]
€ 177.000
€ 166.000
[adres 7]
€ 175.000
€ 164.000
[adres 8]
€ 167.000
€ 155.000
[adres 9]
€ 251.000
€ 201.000
[adres 10]
€ 160.000
€ 149.000
[adres 11]
€ 271.000
€ 220.000
[adres 12]
€ 252.000
€ 201.000
De aanslagen onroerende-zaakbelastingen zijn dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar bij één geschrift beroepen ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 juli 2022 gezamenlijk op zitting behandeld. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar bestuurder mr. [bestuurder] , verweerder door mr. drs. [inspecteur] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen.
2. De woningen vormen tezamen een monumentaal hofje dat oorspronkelijk is gesticht in [jaar 3] . De huidige woningen dateren uit [jaar 2] , toen het hofje opnieuw is opgetrokken.
3. De woningen hebben de volgende kaveloppervlakten en inhoud:
Woning
kaveloppervlakte (m2)
inhoud (m3)
[adres 1]
23
101
[adres 2]
30
101
[adres 3]
28
101
[adres 4]
50
201
[adres 5]
30
106
[adres 6]
30
110
[adres 7]
30
101
[adres 8]
26
106
[adres 9]
21
114
[adres 10]
24
101
[adres 11]
27
102
[adres 12]
20
81
Beoordeling door de rechtbank
Geschil
4. De rechtbank beoordeelt de uitspraak op bezwaar. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Ze houdt ook rekening met de overgelegde stukken en het verhandelde tijdens het vooronderzoek en het onderzoek ter zitting.
5. Het geschil tussen eiseres en verweerder gaat over twee punten. In de eerste plaats verschillen zij van inzicht over het antwoord op de vraag of de beroepen met zaaknummers HAA 21/1208, HAA 21/1209, HAA 21/1211 tot en met HAA 21/1214, HAA 21/1217 en HAA 21/1220 ontvankelijk zijn. In de tweede plaats gaat het geschil over de door verweerder vastgestelde waarde van de woningen.
Ontvankelijkheid
6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiseres niet-ontvankelijk is voor zover haar beroepen betrekking hebben op de woningen met nummers [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 10] , aangezien haar bezwaarschrift uitsluitend verwijst naar de woningen met nummers [adres 4] , [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] . Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij bezwaar heeft willen maken tegen de beschikkingen voor alle woningen en dat zij de vier genoemde woningen uitdrukkelijk heeft vermeld omdat de verschillen in de waardering daar het meest in het oog sprongen.
7. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn betoog. Het bezwaarschrift noemt weliswaar slechts de woningen met nummers [adres 4] , [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] uitdrukkelijk, maar verwijst ook naar het nummer van het biljet waarop de beschikkingen voor alle woningen zijn vermeld. De zeer algemeen gestelde motivering van het bezwaarschrift (“De verschillen in waardes tussen de verschillende woningen in dit hofje zijn veel te groot”) vormde eveneens aanleiding om het bezwaar ruim op te vatten (of de reikwijdte van het bezwaar te verifiëren). De rechtbank wijst erop dat verweerder het bezwaar kennelijk ook zelf (terecht) heeft begrepen als gericht tegen de beschikkingen voor alle woningen in het hofje, aangezien al deze beschikkingen in de uitspraak op bezwaar worden heroverwogen (en verminderd). Het bezwaar heeft derhalve betrekking op alle woningen in het hofje, zodat voor de door verweerder bepleite niet-ontvankelijkverklaring geen plaats is.
Waardering
8. In geschil is voorts de waarde van de woningen op 1 januari 2019.
9. Eiseres betoogt dat de waardeverschillen tussen de woningen onderling en tussen de jaren 2017, 2018, 2019 en 2020 buitensporig en onverklaarbaar zijn. De woningen zijn nagenoeg identiek qua grootte, kwaliteit en onderhoud. De percentages waarmee de WOZ-waarden van de woningen tussen 2019 en 2020 zijn gestegen, varieert (na vermindering in bezwaar) van 0% tot 76%. Eiseres wijst verder erop dat het hofje een rijksmonument is, hetgeen volgens haar de waarde drukt, en dat het altijd een vorm van behelpen blijft in deze oude woningen. Eiseres bepleit dat voor alle woningen een verhoging van de WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2019 met de wettelijk vastgestelde maximale huurverhoging (2020: 5,1%) in redelijkheid voor de hand zou liggen. De rechtbank stelt vast dat dit (afgerond) zou resulteren in de volgende waarden:
woning
vastgestelde waarde 2019
bepleite waarde 2020
[adres 1]
€ 145.000
€ 152.000
[adres 2]
€ 148.000
€ 155.000
[adres 3]
€ 152.000
€ 159.000
[adres 4]
€ 150.000
€ 157.000
[adres 5]
€ 151.000
€ 158.000
[adres 6]
€ 154.000
€ 161.000
[adres 7]
€ 148.000
€ 155.000
[adres 8]
€ 151.000
€ 158.000
[adres 9]
€ 144.000
€ 151.000
[adres 10]
€ 148.000
€ 155.000
[adres 11]
€ 148.000
€ 155.000
[adres 12]
€ 148.000
€ 155.000
10. De rechtbank maakt hieruit op dat de waarden voor de woningen met nummers [adres 1] , [adres 8] en [adres 10] niet langer in geschil zijn, aangezien de door eiseres bepleite waarde hoger is dan de vastgestelde waarde. Hoewel eiseres veel belang hecht een uniforme benadering bij de waardering van haar woningen, ziet de rechtbank in die enkele omstandigheid op zichzelf onvoldoende aanwijzing dat eiseres voor de woningen met nummers [adres 1] , [adres 8] en [adres 10] een hogere waardering zou wensen dan vastgesteld in bezwaar.
11. Verweerder betoogt dat de waarde voor iedere woning en ieder kalenderjaar afzonderlijk moet worden vastgesteld. De door eiseres toegepaste vergelijkingsmethode is volgens verweerder niet toegestaan. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden matrices overgelegd, waarin telkens gegevens over de te waarderen woning en een viertal referentieobjecten ( [referentieobject 1] , [referentieobject 2] , [referentieobject 3] en [referentieobject 4] ) zijn opgenomen. Met betrekking tot de uiteenlopende prijzen per m2 van een kavel en per m3 van een opstal, zoals gehanteerd bij de waardering van de verschillende woningen, heeft verweerder erop gewezen dat rekening dient te worden gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst. Bovendien zijn de hofjeswoningen veel lager gewaardeerd dan zou voortvloeien uit de in de matrices opgenomen markttransacties, aldus verweerder. Ten slotte kan volgens verweerder niet in algemene zin worden gezegd of de status van rijksmonument de waarde van een onroerende zaak verhoogt of juist vermindert.
12. Dienaangaande oordeelt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44). Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
13. Gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door eiseres, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
14. Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat de woningen onderling zeer vergelijkbaar zijn voor wat betreft bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoud. Het ligt dan ook in de rede om voor al deze woningen dezelfde referentieobjecten te gebruiken, zoals verweerder ook heeft gedaan. Zoals eiseres heeft erkend, bestaat voor hofjeswoningen geen markt. Een vergelijking met rond de waardepeildatum verkochte hofjeswoningen is derhalve niet mogelijk. Mede in dat licht acht de rechtbank de door verweerder gekozen referentieverkopen geschikt voor de waardering van de woningen.
15. Verweerder heeft echter geen adequate verklaring gegeven voor het feit dat de bij de waardering van de woningen gehanteerde prijzen per m2 van het kavel variëren van € 3.063 (woning [adres 4] ) tot € 4.598 (woning [adres 12] ) en die per m3 van het opstal van € 330 (woning [adres 4] ) tot € 477 (woning [adres 12] ). Gelet op de hoge mate van vergelijkbaarheid tussen de woningen onderling acht de rechtbank het volstrekt onaannemelijk dat al deze prijzen juist zijn. Aangezien het in alle gevallen om kleine woningen op kleine percelen gaat, kan de wet van de afnemende meeropbrengst de geconstateerde verschillen niet verklaren.
16. Ervan uitgaande dat alle referentieobjecten ongeveer even geschikt zijn ter onderbouwing van de waardering, had het in de rede gelegen uit te gaan van een uniforme prijs per m2 van het kavel die niet hoger is dan € 3.600 en een uniforme prijs per m3 van het opstal die niet hoger is dan € 800. Vervolgens dient nog rekening te worden gehouden met het feit dat de kwaliteit van de woningen volgens verweerder lager is dan die van de referentiewoningen. De rechtbank zal schattenderwijs ervan uitgaan dat dit resulteert in een waardevermindering van 5%. Met de monumentale status van de woningen hoeft naar het oordeel van de rechtbank geen rekening te worden gehouden, aangezien deze – zoals verweerder terecht heeft gesteld – zowel een positieve als een negatieve invloed kan hebben op de waarde van een onroerende zaak. In de onderhavige zaak ziet de rechtbank geen specifieke aanknopingspunten voor het een of het ander. Op basis van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder voor de woningen met nummers [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] met de gegevens uit de matrices aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de woningen met nummers [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] is dat niet het geval.
17. Voor laatstgenoemde drie woningen ziet de rechtbank zich vervolgens gesteld voor de vraag of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarden niet te laag zijn. Hoewel de door eiseres voorgestane waarderingsmethodiek niet kan worden gevolgd omdat die niet kan worden aangemerkt als een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, komt de rechtbank aan de hand van de hiervoor onder 16 gevolgde redenering wel tot het oordeel dat aannemelijk is geworden dat de door eiseres verdedigde waarde voor de woning met nummer [adres 12] niet te laag is. Die woning dient derhalve te worden gewaardeerd op € 155.000.
18. De waarde van de woningen met nummers [adres 9] en [adres 11] zal de rechtbank, wederom op basis van de hiervoor onder 16 uiteengezette redenering, in goede justitie vaststellen op onderscheidenlijk € 158.000 en € 169.000.
Conclusie en gevolgen
19. Het voorgaande brengt mee dat de beroepen met zaaknummers HAA 21/1216, HAA 21/1218 en HAA 21/1219 gegrond zijn en de overige beroepen ongegrond. De rechtbank zal de WOZ-waarden voor de woningen aan de [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] te Haarlem voor het kalenderjaar 2020 vaststellen op respectievelijk € 158.000, € 169.000 en € 155.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor dat jaar dienovereenkomstig verminderen. Verweerder zal worden veroordeeld tot vergoeding van het door eiseres betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met zaaknummers HAA 21/1216, HAA 21/1218 en HAA 21/1219 gegrond en de beroepen met zaaknummers HAA 21/1208 tot en met HAA 21/1214, HAA 21/1217 en HAA 21/1220 ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de WOZ-beschikkingen en aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor de woningen aan de [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] te [woonplaats] ;
- wijzigt de WOZ-beschikkingen voor de woningen aan de [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] te [woonplaats] aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot onderscheidenlijk € 158.000, € 169.000 en € 155.000;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen die betrekking hebben op de woningen aan de [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] te [woonplaats] dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van mr. R.A. Brits, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.