ECLI:NL:RBNHO:2022:8547

• Datum uitspraak: 14 september 2022
• Publicatiedatum: 26 september 2022
• Zaaknummer: 9588353
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.A.M. Jansen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor kosten van privé leidingen in appartementencomplex na lekkage

In deze zaak heeft de kantonrechter zich gebogen over de aansprakelijkheid voor de kosten die voortvloeien uit een lekkage in een kapsalon, veroorzaakt door afvoerleidingen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de bovenliggende woning van de gedaagde. De eiser, eigenaar van de kapsalon, heeft de gedaagde aangesproken voor de kosten van het onderzoek en de herstelwerkzaamheden aan de leidingen, alsook voor de schade aan de kapsalon zelf. De gedaagde heeft betwist dat zij verantwoordelijk is voor deze kosten, stellende dat de leidingen gemeenschappelijk zijn en dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) hiervoor aansprakelijk is. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat de afvoerleidingen privé zijn, op basis van de splitsingsakte en de verklaringen van de ingeschakelde loodgieter. De rechter heeft vastgesteld dat de kosten voor het onderzoek en de herstelwerkzaamheden voor rekening van de gedaagde komen, evenals de schade aan de kapsalon, op grond van de risicoaansprakelijkheid van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek. De gedaagde is veroordeeld tot betaling van de openstaande facturen aan de eiser, met een totaalbedrag van € 10.683,02. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9588353 \ CV EXPL 21-8467

Uitspraakdatum: 14 september 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser sub 1]wonende te [woonplaats]2. [eiser sub 2]wonende te [woonplaats]

eisers
hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [eiser]

gemachtigde: mr. L.M. Zuurmond

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde
hierna: [gedaagde]

procederend in persoon

De zaak in het kort

[eiser] is eigenaar van de kapsalon die onder de woning ligt waarvan [gedaagde] eigenaar was. Op 10 januari 2021 is er een lekkage ontstaan, waarbij water uit het plafond van de kapsalon kwam. De lekkage is veroorzaakt door de afvoerleidingen waarover de ingeschakelde loodgieter heeft verklaard dat ze alleen dienstbaar zijn aan de woning van [gedaagde] . Uit de splitsingsakte volgt dat die leidingen daarom privé zijn, zodat de kosten voor het onderzoek naar de lekkage en de herstelwerkzaamheden aan die leidingen voor rekening van [gedaagde] komen. Omdat de afvoerleidingen eigendom van [gedaagde] zijn en de lekkage schade in de kapsalon heeft veroorzaakt, moet [gedaagde] ook de schade van de kapsalon vergoeden.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 25 november 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 20 juli 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde] bij brief, ontvangen door de rechtbank op 3 juni 2022, en [eiser] bij brief van 14 juli 2022 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 25 mei 2007 eigenaar van het appartementsrecht aan [adres 1] . De ruimte wordt verhuurd als kapsalon (hierna: de kapsalon). [gedaagde] was eigenaresse van het appartementsrecht aan [adres 2] (hierna: de woning). De woning ligt boven de kapsalon en werd door [gedaagde] verhuurd. [gedaagde] heeft de woning inmiddels verkocht.

2.2.

In de splitsingsakte waardoor de hiervoor genoemde appartementsrechten zijn ontstaan (hierna: de splitsingsakte), staat – voor zover hier relevant – het volgende:

“(…)

Splitsing en vaststelling reglement.

Thans verklaarde de splitsingspartij over te gaan tot de hiervoor bedoelde splitsing en tot vaststelling van het reglement als bedoeld in artikel 5:111 lid d van het Burgerlijk Wetboek. Als reglement is als uitgangspunt genomen het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten vastgesteld door de Koninklijke Notariële Broerdersorganisatie, opgenomen in een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden door meester A.G. Hartman, notaris te Amsterdam. Aanvullend heeft de splitsingspartij op onderdelen wijzigingen en aanvullingen opgenomen op voormeld modelreglement vanwege het specifieke karakter van het registergoed, welke wijzigingen cursief zijn opgenomen.

Aldus aangepast luidt de tekst als volgt: A. Definities en algemene bepalingen Artikel 1 In het reglement wordt verstaan onder: a. “akte”: deze akte van splitsing, (…)

(…)

f. “gebouw”: het gebouw of de gebouwen dat/die in de splitsing is/zijn betrokken;

(…) i. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; (…)

k. “grond”: (het recht op) de grond die in de splitsing is betrokken;

(…) r. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of de grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; (…) Artikel 3 Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schade en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of te beperken. (…) Artikel 17 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (…) e. de leidingen voor: - de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover niet uitsluitend dienstbaar aan één privé gedeelte; (…) 2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend: (…) b. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.

(…)

3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte.

(…)

Artikel 30 1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.

(…)

Artikel 42

1. Bij deze akte wordt opgericht een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder e van het Burgerlijk Wetboek.

2. De naam van de vereniging luidt: Vereniging van Eigenaars [VvE] en de vereniging is gevestigd te [plaats] .

(…)”

2.3.

Op 10 januari 2021 is er een lekkage ontstaan, waarbij water uit het plafond van de kapsalon kwam. De lekkage heeft schade veroorzaakt in de kapsalon. [gedaagde] was op dat moment nog eigenaresse van de woning. De huurders van de woning mailden op 10 januari 2021 – voor zover hier relevant – het volgende aan [gedaagde] :

“(…)

Lekkages

Het meest urgente punt gaat over de toenemende frequentie van lekkages naar het pand op de begane grond van de kapper. Hij heeft namelijk steeds vaker last van lekkages vanuit onze woning waarbij het water bij hem uit het plafond naar beneden druppelt. Laatst goot het naar beneden waardoor de brandweer zelfs langskwam. Gisteren kwam het weer op een andere plek uit het plafond naar beneden. We denken dat er in onze vloer (en dus in het plafond van de kapper) er op verschillende plekken het niet goed gaat, dus ter hoogte van de keuken, het toilet en de badkamer. Om verdere schade aan het pand te voorkomen en in verband met brandgevaar (de elektriciteitsbedrading in het plafond van de kapper) moet hier iets aan gedaan worden. We hebben zelf al naar oplossingen gezocht, maar we denken dat u het beste zelf contact kunt opnemen met de eigenaar van het pand op de begane grond om dit en eventuele verzekeringskwesties verder af te handelen. (…)”

2.4.

Op 11 januari 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] per e-mail voorgesteld om de firma Root B.V. (hierna: Root) in te schakelen om de oorzaak van de lekkage uit te zoeken. [gedaagde] is daarmee akkoord gegaan, waarna Root dit onderzoek op 12 januari 2021 heeft uitgevoerd. Vervolgens is Root, met toestemming van [gedaagde] , verzocht om de afvoerleidingen gelijk te herstellen om zo nieuwe lekkages/problemen in de toekomst te voorkomen. In de factuur van 9 februari 2021 (hierna: factuur 1) heeft Root haar bevindingen opgeschreven:

“(…) Wij hebben de klacht onderzocht. Er is een lekkage aan het plafond in de winkel. Bij de bovenwoning de keukenvloer belast met kleurstof. Geconstateerd dat de lekkage geeft naar beneden. Het plafond in de winkel open gemgaakt. Daar gezien dat het lekt bij de sok. Hiervoor dient het plafond verder opengemaakt te worden. Na verzoek van bewoner een prijsaanbieding gestuurd voor de werkzaamheden.

(…)

Plafond winkel verder openbreken ca. 1 m2.

Lekkende gedeelte er tussen slopen.

Nieuwe schuifsok en pijp leveren en plaatsen.

(…)

Na akkoord op de prijsaanbieding ter plaatse geweest. Het plafond verder open gemaakt en de afvoer voor nood hersteld en hebben geconstateerd dat er meerdere afvoer punten zijn die nagezien dienen te worden. Er is op dit moment geen lekkage meer aanwezig maar gezien de kwaliteit van het leiding werk in het heel goed mogelijk dat dit op korte termijn kan gebeuren.

(…)”

2.5.

In de factuur van 31 maart 2021 (hierna: factuur 2) staat, voor zover hier relevant:

“
Wij hebben de werkzaamheden uitgevoerd volgens onze offerte met kenmerk: 2021-40111. Betreft: Loodgieter

• Het bestaande afvoerleiding werk van boven liggende woning in het plafond demonteren, afvoeren en verwijderen.
• Het vanaf de standleiding opbouwen van een nieuw leiding werk naar de betreffende aansluitpunten, circa 5 stuks.
• Uit te voeren met een hoofd leiding van Ø 75 mm. vanaf de standleiding en daarop aansluitend de tappunten, Ø 50 mm., van de afvoeren.
• (...) ”

2.6.

Voor het onderzoek en de uitgevoerde werkzaamheden heeft Root drie facturen gestuurd:
- factuur 1 ad € 1.303,70 voor de kosten van het onderzoek naar de oorzaak van de lekkage;
- factuur 2 ad € 3.362,59 voor de werkzaamheden aan de afvoerleidingen;
- factuur 3 van 31 maart 2021 ad € 7.698,02 (hierna: factuur 3) voor werkzaamheden ten aanzien van de schade in de kapsalon.

2.7.

Per e-mail van 12 oktober 2021 heeft Root aan de gemachtigde van [eiser] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:

“(…) In de offerte tekst wordt gesproken over het volgende:

• Het bestaande afvoerleiding werk van boven liggende woning in het plafond demonteren, afvoeren en verwijderen.
• Het vanaf de standleiding opbouwen van een nieuw leiding werk naar de betreffende aansluitpunten, circa 5 stuks.
• Uit te voeren met een hoofd leiding van Ø 75 mm. vanaf de standleiding en daarop aansluitend de tappunten, Ø 50 mm., van de afvoeren.
• (...)

Hieruit is te lezen dat de afvoer leiding ( individueel ) vanaf de standleiding wordt opgebouwd. Met de standleiding ( collectief ) is zelf dus niets mis, maar ligt het echt aan de liggende afvoer van de bewoner zelf. Er wordt gesproken over een hoofdleiding, maar dit is de leiding waar alle afvoeren op samen komen. Deze hoofdleiding is aangelegd voor alleen deze woning, aangezien dit nog steeds haar afvoer stelsel betreft. (…)”

2.8.

[gedaagde] heeft 50% van factuur 2 aan Root betaald. [eiser] heeft de rest van de facturen aan Root betaald.

2.9.

Factuur 1 is pas op 16 november 2021 per e-mail naar [gedaagde] doorgestuurd. [gedaagde] erkent dat ook de helft van deze factuur door haar moet worden betaald, maar omdat de discussie tussen partijen op dat moment al volop gaande was, heeft [gedaagde] het deel van deze factuur dat ze ook naar haar eigen oordeel moet betalen, tot op heden nog onbetaald gelaten.

2.10.

Tussen partijen is hierna veelvuldig per e-mail gecorrespondeerd over de situatie.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt:
primair I. tot betaling aan [eiser] van € 1.303,70, € 1.681,30 en € 7.698,02;
subsidiair II. tot betaling aan [eiser] van € 651,85 en € 3.849,01.

3.2.

[eiser] legt aan de primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] de drie facturen van Root volledig dient te betalen. De factuur voor de kosten van het onderzoek naar de oorzaak van de lekkage dient [gedaagde] te betalen omdat dit gaat om onderzoek van een leiding die ligt in een privégedeelte van de woning van [gedaagde] . Hetzelfde geldt voor de factuur die ziet op de werkzaamheden aan de afvoerleidingen. De afvoerleiding waar de lekkage door veroorzaakt is, is uitsluitend dienstbaar aan één privé gedeelte, namelijk aan de woning van [gedaagde] . Dit heeft Root ook per e-mail bevestigd. Op grond van artikel 30 lid 1 van het Modelreglement 2006 (hierna: MR 2006) zijn alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, voor rekening en risico van de betrokken eigenaar en in dit geval dus voor [gedaagde] .
Daarnaast dient [gedaagde] de herstelkosten van de kapsalon te betalen omdat de schade die veroorzaakt is door de lekkage aan haar is toe te rekenen op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In artikel 6:174 BW is immers een risico aansprakelijkheid opgenomen voor een bezitter van een opstal ingeval iemand schade lijdt als gevolg van een gebrek aan dit opstal, in dit geval de afvoerleiding. Nu [gedaagde] slechts de helft van factuur 2 en de facturen 1 en 3 helemaal niet heeft betaald en [eiser] deze openstaande bedragen heeft voorgeschoten, is [gedaagde] ongerechtvaardigd verrijkt op grond van artikel 6:212 BW en moet zij de door [eiser] voorgeschoten bedragen aan [eiser] terugbetalen. Voor het geval dat de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat de afvoerleiding niet tot het privé eigendom behoort van [gedaagde] , stelt [eiser] zich subsidiair op het standpunt dat de VvE in dat geval aansprakelijk is voor de kosten. Gelet op artikel 5:113 lid 2 BW en artikel 8 lid 1 MR 2006 zijn beide partijen dan ieder voor 50% aansprakelijk voor de schade, zodat [gedaagde] de helft van factuur 1 en de helft van factuur 3 aan [eiser] moet betalen.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de kosten voor het onderzoek naar de lekkage en het herstellen van de afvoerleiding voor rekening komt van de VvE, omdat de afvoerleiding onderdeel uitmaakt van een stelsel van leidingen welke gemeenschappelijk zijn. De waterafvoer is niet gesplitst en er zijn dan ook geen aparte meters voor de twee appartementsrechten geïnstalleerd. Dat het leidingnetwerk waarover het hier gaat gemeenschappelijk is, volgt ook uit een artikel van mr. J. Liewes in het VvE Magazine van februari 2022 (hierna: het VvE-artikel) dat [gedaagde] heeft overgelegd. Omdat deze kosten voor rekening van de VvE komen, moeten beide eigenaren voor de helft in de kosten bijdragen. [gedaagde] heeft haar helft van factuur 2 daarom al betaald. Factuur 1 is haar pas in november 2021 toegestuurd. Op dat moment was de discussie al in volle gang, terwijl de mail waarbij die factuur werd toegestuurd, nogal intimiderend was. Daarom heeft [gedaagde] haar deel van die factuur nog niet voldaan.

4.2.

Ten aanzien van de schade aan de kapsalon heeft [gedaagde] aangegeven dat die schade onder de opstal- en/of inboedelverzekering van de appartementseigenaar valt. Daarbij komt nog dat de kapsalon dicht was vanwege corona, waardoor niemand de lekkage heeft opgemerkt. Daardoor is de waterschade aanzienlijk erger geworden. Verder heeft [eiser] nooit willen meewerken aan het oprichten van een VvE, het afsluiten van een opstalverzekering voor de VvE en het opstellen van een onderhoudsplan voor het hele pand. Daarom is het MR 2006, waarop [eiser] een beroep doet, niet van toepassing. Als er wel een VvE was opgericht en de gezamenlijke opstalverzekering was afgesloten, dan had die verzekering de schade aan het leidingwerk dienen te vergoeden en zou het noodzakelijke onderhoud uit de VvE-pot zijn betaald. Schade aan de inboedel valt niet hieronder, maar onder de eigen inboedelverzekering van de getroffene. Bovendien is er nooit een aansprakelijkstelling voor die schade geweest.

5. De beoordeling

5.1.

De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt, is de vraag of de afvoerleidingen waardoor de lekkage is ontstaan, moeten worden gezien als gemeenschappelijk of als privé. De kantonrechter is van oordeel dat de afvoerleidingen in dit geval privé zijn en dus behoren tot de woning van [gedaagde] . Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

5.2.

Wat gemeenschappelijk is en wat privé, volgt uit de splitsingsakte. [gedaagde] heeft niet betwist dat de splitsingsakte hier van toepassing is. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter nog op dat de stelling van [gedaagde] dat het MR 2006 niet van toepassing is, op zichzelf juist is, maar uit hetgeen in de splitsingsakte onder het kopje “Splitsing en vaststelling reglement” (zie hiervoor onder 2.2.) is opgenomen, volgt dat het MR 2006 tot uitgangspunt is genomen voor de splitsingsakte en dat de splitsingsakte ook grotendeels overeenkomt met het MR 2006. In elk geval is artikel 30 lid 1 MR 2006 waarop [eiser] zijn stelling baseert dat privé gedeelten voor rekening en risico van [gedaagde] komen, identiek aan artikel 30 lid 1 van de splitsingsakte.

5.3.

Verder merkt de kantonrechter op dat het hier niet om de leidingen voor de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën gaat, zoals [gedaagde] stelt, zodat de afvoerleidingen waar het in deze zaak om gaat dan ook niet onder artikel 17, lid 1, sub e, eerste aandachtsstreepje, maar onder artikel 17, lid 2, sub b van de splitsingsakte vallen. Maar ook als de afvoerleidingen wel onder artikel 17 lid 1, sub e, eerste aandachtsstreepje, zouden vallen, is de conclusie dat die leidingen privé zijn. Deze afvoerleidingen zijn namelijk uitsluitend dienstbaar aan één privégedeelte, te weten de woning van [gedaagde] . Dit volgt uit de verklaring van Root in de e-mail van 12 oktober 2021 (zie hiervoor onder 2.7.). In die verklaring heeft Root geschreven dat de individuele afvoerleiding vanaf de standleiding wordt opgebouwd en dat er met de standleiding, die Root wel als “collectief” aanduidt, niets mis was maar dat het (de kantonrechter begrijpt: de lekkage) ligt aan de liggende afvoer van de bewoner zelf. De hoofdleiding, waar alle afvoeren op samen komen, is aangelegd voor alleen de woning van [gedaagde] , zo verklaart Root. Hieruit volgt dat de leidingen tot aan de standleiding alleen dienstbaar zijn aan de woning van [gedaagde] . Het valt ook niet in te zien waarom de leidingen die uit de keuken, badkamer en andere kamers van de woning van [gedaagde] komen, ook dienstbaar zouden zijn aan de daaronder gelegen winkel van [eiser]

5.4.

[gedaagde] heeft dit standpunt betwist door te verwijzen naar het VvE-artikel waarin een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland wordt besproken waarin ook sprake was van lekkages in één appartement dat deel uitmaakte van een VvE met 32 eigenaren. Volgens [gedaagde] volgt uit dit artikel dat leidingen gemeenschappelijk zijn. Voor zover hier relevant staat in dit artikel:

“(…) In deze zaak trad een jurist van VvE Belang op als gemachtigde van de VvE. Hij betoogde dat de leidingen onderdeel zijn van een stelsel van leidingen. Die zijn niet bereikbaar zonder hak- en breekwerk in de betonvloer. Daarom moeten ze als gemeenschappelijk worden beschouwd. Wat de redelijkheid en billijkheid betreft: dat er enige verschillen zijn, is nu eenmaal inherent aan het appartementsrecht.

Modelreglement 1992 is van toepassing verklaard. Daarin staat o.a. dat de technische installaties, waaronder de waterleidingen, de cv, de hydrofoor, de afvoer van hemelwater, de riolering etc. etc. gemeenschappelijk zijn voor zover ze niet ten dienste staan van één appartement. (…). De betonvloeren zijn dus gemeenschappelijk. (…) De rechter besluit ook dat de leidingen deel uitmaken van een stelsel van leidingen en dus niet alleen ten dienste staan van het appartement waarin de lekkages zich voordoen.”

De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 18 oktober 2021 ^[1] waarover het VvE-artikel gaat, luidt voor zover hier relevant:

“(…) 5.4. Niet ter discussie staat dat de lekkages optreden in leidingen die zich bevinden in de betonvloeren van de individuele appartementen en dat het bestreden besluit op leidingen in die vloeren ziet.

5.5.

De kantonrechter stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat die betonvloeren vallen onder lid 1 sub a van artikel 9 van het Modelreglement en gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat een eigenaar hierin geen werkzaamheden mag verrichten zonder voorafgaande toestemming van de VvE (artikel 9 lid 2). Partijen zijn het erover eens dat de leidingen die in de betonvloeren liggen niet te bereiken zijn zonder die betonvloer open te hakken. Artikel 14 van het Modelreglement bepaalt dat toestemming voor dergelijke werkzaamheden niet verleend wordt indien de hechtheid van het gebouw in gevaar zou worden gebracht. Dit wijst er op dat werkzaamheden in de betonvloeren die deel uit maken van de constructie van het gebouw uitsluitend door of namens de VvE verricht kunnen worden en dat leidingen die zich in die vloeren bevinden gemeenschappelijk zijn. Ook artikel 9 lid 1 sub b beschrijft als algemeen uitgangspunt dat de daarin genoemde zaken, waaronder de leidingen voor water, gemeenschappelijk zijn. Dat lijdt slechts uitzondering als het gaat om een installatie die uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt. De leidingen in de betonvloer maken deel uit van een stelsel van leidingen in het gebouw en kunnen daarom naar het oordeel van de kantonrechter niet als een installatie gezien worden die uitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Dit betekent dat de leidingen in de betonvloeren ook op grond van artikel 9 lid 1 sub b gemeenschappelijk zijn.”

5.5.

Anders dan [gedaagde] stelt, gaan het VvE-artikel en het daarin besproken vonnis over een andere situatie dan in het onderhavige geval. In het bedoelde vonnis ging het over leidingen die in de betonnen vloer lagen, waarbij de betonnen vloer gemeenschappelijk was. Dat is bij de hier gerepareerde leidingen niet het geval. Herhaald zij dat het hier niet om de standleiding gaat – die wel gemeenschappelijk is – maar om de afvoerleidingen die aansluiten op de gemeenschappelijke standleiding en die enkel dienstbaar zijn aan de woning van [gedaagde] . Anders gezegd, zonder die afvoerleidingen zou er in de winkel niets veranderen en zou de winkel gewoon gebruikt kunnen worden.

5.6.

Gelet op de onderbouwde stelling van [eiser] dat de afvoerleidingen niet gemeenschappelijk zijn omdat ze uitsluitend dienstbaar zijn aan de woning van [gedaagde] , heeft [gedaagde] deze stelling onvoldoende betwist door enkel te verwijzen naar het VvE-artikel en het daarin besproken vonnis die over een andere situatie gaan. Overigens wordt ook in het VvE-artikel en het vonnis expliciet benoemd dat leidingen alleen gemeenschappelijk zijn “
voor zover ze niet ten dienste staan van één appartement. ”

5.7.

Omdat de afvoerleidingen privé zijn, volgt uit artikel 30 lid 1 van de splitsingsakte dat deze leidingen en de kosten die ten aanzien van deze afvoerleidingen gemaakt zijn, voor rekening en risico van [gedaagde] komen. [gedaagde] moet factuur 1 ad € 1.303,70 voor de kosten van het onderzoek naar de lekkage en factuur 2 ad € 3.362,59 voor de werkzaamheden aan de afvoerleidingen dan ook geheel betalen.

5.8.

Ten aanzien van factuur 3 oordeelt de kantonrechter als volgt. Zoals hierboven reeds geoordeeld, heeft de lekkage plaatsgevonden in een afvoerleiding die alleen dienstbaar was aan de woning van [gedaagde] . [gedaagde] is daarmee bezitter van deze afvoerleiding in haar woning. Volgens artikel 6:174 BW geldt een risicoaansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal ingeval iemand schade lijdt als gevolg van een gebrek aan dit opstal. Op grond van de artikelen 3 en 30 lid 1 van de splitsingsakte jo artikel 6:174 BW is [gedaagde] dan ook aansprakelijk voor de schade aan de kapsalon. Gelet hierop gaat de stelling van [gedaagde] dat [eiser] of de (huurder van de) kapsalon de factuur dient in te dienen bij de eigen verzekering, niet op.

5.9.

Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat, anders dan [gedaagde] stelt, er wel een VvE is opgericht. Dit volgt uit artikel 42 van de splitsingsakte (zie hiervoor onder 2.2.). De VvE had dan ook een verzekering kunnen afsluiten en een onderhoudsplan kunnen opstellen, maar de onderhavige kosten zouden daarmee niet voor rekening van de VvE zijn gekomen, omdat het hier om privé leidingen gaat, zoals uit het vorenstaande blijkt.

5.10.

[gedaagde] heeft de hoogte van de factuur verder niet betwist. Wel heeft zij aangevoerd dat de kapsalon al een maand gesloten was door de lockdown in corona tijd en dat de schade daarom enorm is opgelopen. De kantonrechter volgt dit verweer niet. Immers schrijven de huurders van [gedaagde] in de door [gedaagde] overgelegde e-mail d.d. 10 januari 2021 (zie hiervoor onder 2.3.):
“Gisteren kwam het weer op een andere plek uit het plafond naar beneden.” Uit de e-mail blijkt dat de huurders schrijven over het plafond in de kapsalon, terwijl ook blijkt dat er meerdere lekkages zijn geweest en dat de huurders zelf al naar oplossingen hebben gezocht, maar dat zij denken dat het beter is als [gedaagde] het verder met [eiser] samen oplost. Op 11 januari 2021, één dag na de melding van de huurders, heeft [eiser] aan [gedaagde] per e-mail laten weten dat er een lekkage is geconstateerd in de kapsalon en wordt er akkoord gevraagd om Root opdracht te geven de lekkage te onderzoeken. Direct daarna is de lekkage ook verholpen. Gelet hierop is niet, althans onvoldoende, komen vast te staan dat sprake was van een lekkage die meer dan een maand aanwezig was en die erger is geworden omdat de kapsalon gesloten was.

5.11.

[gedaagde] heeft tenslotte nog aangevoerd dat zij nooit aansprakelijk is gesteld voor de schade. Deze stelling van [gedaagde] begrijpt de kantonrechter niet. Uit de mailwisseling die in het dossier zit, volgt immers dat partijen meerdere keren contact hebben gehad over de schade, terwijl [gedaagde] niet heeft betwist dat zij factuur 3 waarin de schade is opgenomen, heeft ontvangen. Sterker nog, [gedaagde] heeft zelf verklaard dat ze de helft van factuur 1 niet heeft betaald, omdat de discussie toen “
al in volle gang was ”, waaruit volgt dat partijen discussie hadden over de vraag wie aansprakelijk was voor de gemaakte kosten. Aan dit verweer gaat de kantonrechter dan ook voorbij.

5.12.

De conclusie is dat de primair door [eiser] gevorderde betaling van de facturen door [gedaagde] kan worden toegewezen. [eiser] heeft ter zitting de werkzaamheden die genoemd zijn op factuur 3 nader toegelicht. De kantonrechter heeft geen reden om te twijfelen aan de hoogte van de gevorderde bedragen. De primaire vordering van [eiser] zal daarom worden toegewezen.

5.13.

[eiser] heeft geen proceskostenveroordeling gevorderd. Op zichzelf staat het de kantonrechter, op grond van artikel 289 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dan desalniettemin vrij hiertoe ambtshalve over te gaan. Gelet op de aard van de procedure, die sterke gelijkenis vertoont met de procedure van een VvE waarin de kosten vaak gecompenseerd worden, terwijl [eiser] dus ook geen proceskosten heeft gevorderd, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten zo te compenseren, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van in totaal een bedrag van € 10.683,02;

6.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. ECLI:NL:RBNHO:2021:9033