Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./repnr.: 9162266 \ EJ VERZ 21-115 (rvk)
Uitspraakdatum: 18 oktober 2021
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij
verder ook te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. J.G.C.M. Croonen-van der Linden (DAS)
tegen
de vereniging
Vereniging van Eigenaars ‘Waterpark Woontoren I’,
Vereniging van Eigenaars ‘Waterpark Woontoren I’,
zetelende te Medemblik,
verwerende partij
verder te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. J.A. Liewes, Stichting VvE Belang
De zaak in het kort
Waterleidingen die zijn weggewerkt in de constructieve betonnen delen van een appartementsgebouw zijn gemeenschappelijk in de zin van de splitsingsakte, want niet zonder hak- en breekwerk te repareren. Een besluit van de VvE dat het beheer daarvan en de kosten van onderhoud en reparatie voor rekening van de VvE komen is niet in strijd met de akte van splitsing of de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek tot vernietiging van dat besluit wordt afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 14 april 2021. De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 20 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. [verzoeker] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De VvE is verschenen bij haar penningmeester, [xxx] en haar secretaris, [yyy] , bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] , welk appartementsrecht deel uitmaakt van het appartementencomplex Waterpark. Dit appartementencomplex bestaat uit twee woontorens. Het appartement van [verzoeker] bevindt zich in Woontoren I.
2.2.
Het gebouw Woontoren I is bij notariële akte d.d. 11 mei 2006 gesplitst in appartementsrechten. In de akte van ondersplitsing is de VvE opgericht. In de akte is tevens het reglement van splitsing vastgesteld, te weten het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’.
2.3.
Sinds 2010 treden in het gebouw Woontoren I regelmatig lekkages in de waterleidingen op (volgens een schatting in de afgelopen 11 jaar 50 a 60 lekkages). Het gaat daarbij om lekkages in waterleidingen die zijn weggewerkt in de betonvloeren in de privégedeelten.
2.4.
Tot december 2020 is reparatie van de lekkages uitgevoerd in opdracht van de VvE. Ook de kosten van de reparaties zijn door de VvE gedragen.
2.5.
De VvE heeft die kosten altijd vergoed gekregen van de opstalverzekering, maar in december 2020 heeft de verzekeraar gemeld dat zij de lekkages niet meer als ‘onvoorzien’ aanmerkt. De VvE is daarom voor de schade niet meer verzekerd.
2.6.
De VvE acht het, ook na het wegvallen van de dekking, haar taak om de lekkages op te lossen en de kosten daarvan te dragen. Om dit te bekostigen moeten de servicekosten met € 40,- per maand worden verhoogd. De VvE heeft een voorstel met de strekking dat het onderhoud aan leidingen in de betonvloer een taak is van de VvE en dat de kosten daarvan voor rekening van de VvE komen, in de (digitale) Algemene Ledenvergadering van 18 maart 2021 in stemming gebracht.
2.7.
Het voorstel is met 28 stemmen voor en 2 stemmen tegen (van de 32 aanwezige stemgerechtigden) aangenomen.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoeker] heeft een verzoek aan de kantonrechter gedaan om het in de ledenvergadering van de VvE van 18 maart 2021 genomen besluit te vernietigen en te schorsen tot er een onherroepelijke uitspraak is. Ook verzoekt [verzoeker] dat de kantonrechter een verklaring voor recht geeft dat de waterleidingen na de meter behoren tot de privégedeelten, dat de VvE daarover geen beheer voert en dat de kosten voor reparatie en vernieuwing voor de individuele appartementseigenaars zijn;
3.2.
[verzoeker] legt aan dit verzoek ten grondslag dat het op de algemene vergadering van eigenaars van 18 maart 2021 genomen besluit in strijd is met het splitsingsreglement (artikel 9 lid 1 sub b). De leidingen waar het om gaat strekken enkel en alleen ten dienste van het betreffende appartement en zijn dus niet gemeenschappelijk. De VvE voert daarover niet het beheer en dient de kosten daarvoor niet te dragen.
3.3.
Het besluit is ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat het besluit er geen rekening mee houdt dat het per appartement verschilt hoeveel leidingwerk ondergronds loopt.
4.Het verweer
4.1.
De VvE stelt zich op het standpunt dat de leidingen in de betonvloer (ook in de privégedeelten) onderdeel zijn van een stelsel van leidingen in het gebouw en niet zonder hak- of breekwerk bereikbaar zijn. Dat maakt dat de leidingen op basis van de akte van splitsing als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd. Het besluit is daarom niet in strijd met de akte van splitsing.
4.2.
Het besluit is evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De omstandigheid dat er binnen de appartementen in een VvE altijd enige verschillen zijn is inherent aan het appartementsrecht en leidt niet tot strijd met de redelijkheid en billijkheid.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het verzoekschrift is ingekomen op de griffie op 14 april 2021. Aangezien de vergadering waarop de onderhavige besluiten zijn genomen heeft plaatsgevonden op 18 maart 2021, is het verzoek tot vernietiging tijdig gedaan, namelijk binnen een maand, zoals vereist op grond van artikel 5:130 lid 2 BW.
5.2.
Uitgangspunt is dat op grond van artikel 3 van het splitsingsreglement kosten die zijn gemaakt in verband met onderhoud of gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat de waterleidingen die zich in de privégedeelten bevinden niet gemeenschappelijk zijn en dat de VvE dus niet het besluit heeft mogen nemen om de kosten voor de reparaties van die waterleidingen voor haar (en dus de gezamenlijke eigenaars) rekening te nemen. De VvE betwist dat. Kern van de zaak is dus de vraag of de leidingen als gemeenschappelijk in de zin van het splitsingsreglement moeten worden gezien of niet.
5.3.
Artikel 9 van het splitsingsreglement zegt over de vraag of iets gemeenschappelijk is het volgende:
‘Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten (…);
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
(…)’
5.4.
Niet ter discussie staat dat de lekkages optreden in leidingen die zich bevinden in de betonvloeren van de individuele appartementen en dat het bestreden besluit op leidingen in die vloeren ziet.
5.5.
De kantonrechter stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat die betonvloeren vallen onder lid 1 sub a van artikel 9 van het Modelreglement en gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat een eigenaar hierin geen werkzaamheden mag verrichten zonder voorafgaande toestemming van de VvE (artikel 9 lid 2). Partijen zijn het erover eens dat de leidingen die in de betonvloeren liggen niet te bereiken zijn zonder die betonvloer open te hakken. Artikel 14 van het Modelreglement bepaalt dat toestemming voor dergelijke werkzaamheden niet verleend wordt indien de hechtheid van het gebouw in gevaar zou worden gebracht. Dit wijst er op dat werkzaamheden in de betonvloeren die deel uit maken van de constructie van het gebouw uitsluitend door of namens de VvE verricht kunnen worden en dat leidingen die zich in die vloeren bevinden gemeenschappelijk zijn. Ook artikel 9 lid 1 sub b beschrijft als algemeen uitgangspunt dat de daarin genoemde zaken, waaronder de leidingen voor water, gemeenschappelijk zijn. Dat lijdt slechts uitzondering als het gaat om een installatie die uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt. De leidingen in de betonvloer maken deel uit van een stelsel van leidingen in het gebouw en kunnen daarom naar het oordeel van de kantonrechter niet als een installatie gezien worden die uitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Dit betekent dat de leidingen in de betonvloeren ook op grond van artikel 9 lid 1 sub b gemeenschappelijk zijn.
5.6.
Omdat de leidingen tot de gemeenschappelijke zaken behoren, zijn de kosten daarvan kosten die moeten worden gedragen door alle eigenaren (artikel 2 van het splitsingsreglement).
5.7.
Dat leidt tot de conclusie dat het besluit in overeenstemming is met het splitsingsreglement. Het besluit komt dus op deze grond niet voor vernietiging in aanmerking.
5.8.
[verzoeker] heeft ook aan het verzoek ten grondslag gelegd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheid dat in het ene appartement wellicht het leidingwerk een langere afstand overbrugt dan in het andere niet maakt dat er sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid Op die grond komt het besluit evenmin voor vernietiging in aanmerking.
5.9.
De conclusie is dat het besluit van de vergadering van de VvE van 18 maart 2021 niet vernietigd zal worden.
5.10.
Het voorgaande leidt er toe dat er geen grond is om het besluit te schorsen totdat daar onherroepelijk op is beslist.
5.11.
Waar het gaat om de gevraagde verklaring voor recht is de kantonrechter van oordeel dat [verzoeker] daarin niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat een verzoekschriftprocedure daarvoor geen mogelijkheid biedt. Overigens is er, gelet op het bovenstaande ook geen grond om die verklaring uit te spreken.
5.12.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoeker] zal afwijzen.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoeker] , omdat hij ongelijk krijgt.
5.14.
Daarbij wordt [verzoeker] ook veroordeeld tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de VvE worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst het verzoek af;
6.2.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 498,- aan salaris van de gemachtigde van de VvE;
6.3.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de VvE worden gemaakt;
6.4.
verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter