Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 20/6686, 20/6687 en 20/6689
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2022 in de zaak tussen
1. [eiser 1]te [woonplaats 1] ,
2. [eiser 2]te [woonplaats 1] ,
3. [eiser 3]te [woonplaats 1] ,
gemachtigde: mr. T. de Beet, werkzaam bij DAS rechtsbijstand,
eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaanstad, verweerder (hierna: het college)
gemachtigde: mr. F.P. Brouwer, ambtenaar ten stadhuize.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde belanghebbende] B.V. uit [woonplaats 2] (hierna: vergunninghouder),
gemachtigde: [naam 1] .
Inleiding
1.1 In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de door het college op 19 november 2020 aan de vergunninghouder verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van een appartementencomplex met 27 appartementen en een kantoorruimte op het adres [adres] in [woonplaats 1] (hierna ook: het perceel).
1.2 Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Vergunninghouder heeft ook schriftelijk gereageerd.
1.3 De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2021 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers, de gemachtigde van het college vergezeld van [naam 2] en [naam 3] en de gemachtigde van de vergunninghouder.
1.4 De rechtbank heeft het onderzoek op 8 oktober 2021 heropent. Verweerder is in de gelegenheid gesteld om het ‘Ontwerpboekje’ dat deel uitmaakt van de omgevingsvergunning te overleggen en een toelichting te geven op de relevantie van het op 30 juni 2021, door de rechtbank ontvangen op 5 juli 2021, overgelegde Ontwerpboekje van 5 januari 2021 met tekeningnummer “OOK614_01_005”. Ook is verweerder verzocht om een toelichting op de bezonningsstudie bij gedingstuk B2.
1.5 Verweerder heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd bij brief van 3 november 2021.
1.6 Eiseres sub 1 heeft bij brief van 8 december 2021 gereageerd op de reactie van verweerder. Eisers sub 2 en 3 hebben bij afzonderlijke brief van 8 december 2021 gereageerd op de reactie van verweerder.
1.7 Verweerder heeft bij brief van 14 december 2021 gereageerd op de reactie van eiseres sub 1. Verweerder heeft bij brief van 17 februari 2022 gereageerd op de reactie van eisers sub 2 en 3.
1.8 Nadat partijen niet op de brief van de rechtbank van 23 maart 2022 hebben gereageerd met de vraag of zij een nadere behandeling ter zitting willen, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Totstandkoming van het besluit
2.1 Eiser sub 3 woont aan de [locatie 1] , eiseres sub 2 woont in de daarboven gesitueerde bovenwoning aan de [locatie 2] en eiseres sub 1 woont in de woning aan de [locatie 3] . De percelen van eisers grenzen aan het perceel. Aan de achterzijde van de woningen van eisers hebben zij (kleine) achtertuinen waarin bij eiser sub 3 ook uitbouwen met bovenlicht zijn gesitueerd. Het perceel was in gebruik als garagebedrijf met kantoor. In het bouwplan voor het perceel is een appartementencomplex voorzien. Het bouwplan voorziet aan de Westzijde in een drietal aan elkaar gebouwde woongebouwen van drie woonlagen met een zadeldak met een goothoogte van 10 m en een nokhoogte van 15 m. Aan de [straat 1], dat is de straat die parallel loopt aan de [straat 2], zijn ook een achttal aangebouwde woongebouwen voorzien met een maximale nokhoogte van de zadeldaken van 14 m en goothoogte tot ongeveer 10 m. Achter de woningen is een parkeergarage van één bouwlaag van 3.10 m hoog voorzien. Tussen de garage en de perceelsgrens is een smalle open ruimte voorzien. De woning van eiseres sub 1 grenst aan het bouwdeel waar de parkeergarage is gepland. De woningen van eiseres sub 2 en eiser sub 3 grenzen aan dat deel van het bouwplan waar deels het uiterste woongebouw aan de Westzijde is voorzien en deels de parkeergarage.
2.2 Het bouwplan voorziet in het realiseren van woningen en kantoorruimte, hetgeen in strijd is met de ter plaatse geldende bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’. Ook worden de bouwhoogte en bouwvlakgrenzen overschreden. Het college heeft met toepassing van de artikelen 2.1, eerste lid, onder c en 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de afwijking van de planregels met de omgevingsvergunning vergund. Volgens het college is het bouwplan niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ter motivering heeft de vergunninghouder een ruimtelijke onderbouwing ingediend waarvan onder meer een bezonningsstudie deel uitmaakt. Die ruimtelijke onderbouwing heeft het college tot de hare gemaakt. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft het college bepaald dat de gallerijen, dakterrassen en ballustrades aan de achterzijde van de woongebouwen aan de kant van de [straat 1] worden voorzien van hogere privacy schermen en dat de balkons aan de kant van de Westzijde verder worden teruggelegd ten opzichte van de erfgrens en aan de zijkant eveneens worden voorzien van privacy schermen.
Beoordeling door de rechtbank
3.1 De rechtbank beoordeelt of de door het college aan vergunninghouder verleende omgevingsvergunning in stand kan blijven. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eisers hebben aangevoerd, dat zijn de beroepsgronden. Kort samengevat hebben eisers sub 2 en 3 aangevoerd dat de zonlichttoetreding in hun woningen onevenredig wordt aangetast door het bouwplan. Eisers sub 1 en 2 hebben aangevoerd dat het bouwplan een onevenredige inbreuk maakt op hun privacy.
3.2 Ter zitting is vastgesteld dat [naam 4] , voormalig partner van eiseres sub 1 namens wie ook beroep was ingesteld, geen belanghebbende meer is en dat het beroep met kenmerk 20/6686 voor zover dat hem betrof, namens hem is ingetrokken.
4. De rechtbank komt tot het oordeel dat de aan de vergunninghouder verleende omgevingsvergunning in stand kan blijven. Wel dient het college het gewijzigde ontwerpboekje van 5 januari 2021 te publiceren en bij de omgevingsvergunning te voegen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dat oordeel is gekomen.
5.1 Ter plaatse geldt de beheersverordening ‘Van Spoorbrug tot Sluis’ (de beheersverordening). In artikel 1 van de beheersverordening is het voorheen voor dit gebied geldende bestemmingsplan ‘Van Spoorbrug tot Sluis’ (het bestemmingsplan) van overeenkomstige toepassing verklaard op het gebied. Ter plaatse van het project geldt de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’. Volgens de beheersverordening is gebruik als bedrijfs- en kantoorgebouw toegestaan met een bouwhoogte tot acht en plaatselijk tien meter tot aan de erfgrens met eisers.
5.2 Enige bij de beoordeling van het beroep verkort aangehaalde wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
5.3 De rechtbank merkt voorts op dat de vergunning bestaat uit een besluitdocument waarbij onder meer een zogenaamd "Ontwerpboekje” is gevoegd met het ontwerp van het bouwplan. Uit dat ontwerpboekje blijkt de daadwerkelijke afwijking van met name de bouwmaten ten opzichte van de onder de beheersverordening maximaal toegestane maatvoering. Daaruit blijken ook voorzieningen als privacyschermen die onderdeel uitmaken van het plan en als voorschrift bij de vergunning hebben te gelden.
6.1 Het college heeft in haar nadere reactie van 3 november 2021 het ontwerpboekje van 16 oktober 2020, dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning, overgelegd. Voorts hebben het college en de vergunninghouder verwezen naar een ontwerpboekje van 5 januari 2021, dat zij ook hebben overgelegd. In het laatstgenoemde boekje zijn naar aanleiding van door eisers gestelde onduidelijkheid van precieze maten op de pagina’s 5, 6, 7 en 8 in het rood maatlijnen met bijbehorende maten ingetekend. Verder zijn de ontwerpboekjes exact hetzelfde, aldus het college. De ingetekende maatlijnen hebben betrekking op de afstanden tussen de terrassen en balkons ten opzichte van de erfgrens en de hoogtes van de privacyschermen. Hoewel het ontwerpboekje van 16 november 2020 reeds op schaal is gemaakt, zodat de maten en afstanden daarin volgens het college zouden kunnen worden gemeten, heeft het college met de ingetekende maatlijnen in het ontwerpboekje van 5 januari 2021 beoogd meer duidelijkheid te creëren doordat de maten en afstanden direct kunnen worden uitgelezen. Het college stelt dat daarmee tegemoetgekomen is aan de wens van eisers om beter inzicht te hebben in de afstanden en hoogtes ten behoeve van de beoordeling van de privacy.
6.2 De rechtbank heeft de beide ontwerpboekjes met elkaar vergeleken en stelt vast dat ze uitsluitend van elkaar verschillen door de ingetekende maten op de pagina’s 5 tot en met 8, zoals door het college aangegeven. In zoverre is het ontwerpboekje dus aangepast, dan wel aangevuld. Het ontwerpboekje maakt, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van het college, onderdeel uit van de verleende omgevingsvergunning. Dat betekent dat sprake is van een op 5 januari 2021 gewijzigd besluit in de zin van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank betrekt het aldus gewijzigde besluit in haar beoordeling. De rechtbank zal verder het bestreden besluit samen met het wijzigingsbesluit als één geheel beoordelen. Wel merkt de rechtbank nog op dat het aangepaste ontwerpboekje van 5 januari 2021 dient te worden gepubliceerd en aan de publicatie van de omgevingsvergunning te worden toegevoegd, net zoals dat met het eerdere ontwerpboekje van 16 oktober 2020 is gedaan. De rechtbank gaat er vanuit dat het college dat alsnog doet.
7. De rechtbank zal hierna de beroepsgronden van eisers bespreken. Daarbij is van belang dat het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van een beheersverordening alleen is toegestaan als geen sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening, waartoe voor een geval als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a en onder 3e, Wabo een ruimtelijke onderbouwing is vereist, maar overigens een discretionaire bevoegdheid van het college betreft waarbij hem - ook ten aan aanzien van de vraag welke eisen een goede ruimtelijke ordening in dit geval meebrengen - een zekere beoordelingsruimte toekomt. De rechtbank toetst de invulling van die beoordelingsruimte door het college terughoudend. In onderhavige zaak is geschil over de vraag of de effecten van het bouwplan op de bezonning en de privacy aanvaardbaar zijn uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank stelt daarbij nog voorop dat de vergunde situatie daarbij moet worden vergeleken met hetgeen op basis van de beheersverordening onder andere qua bouwhoogte al maximaal was toegestaan. Dat betekent dat bij die vergelijking niet het bestaande bouwwerk van de garage in de beschouwing wordt betrokken maar de maximale bebouwingsmogelijkheden volgens de beheersverordening.
8.Is sprake van een onevenredige aantasting van lichttoetreding?
8.1
Eisers sub 2 en 3 voeren aan dat het bouwplan een onevenredige inbreuk maakt op de zonlichttoetreding in hun woningen. Het college heeft volgens hen onvoldoende gemotiveerd dat de hoogte van het bouwplan ruimtelijk aanvaardbaar is. Eiser sub 3 voert verder aan dat hij voor de daglichttoetreding in zijn woning grotendeels afhankelijk is van drie dakvensters welke in de schaduw van het bouwplan komen te liggen.
8.2
Het college stelt zich op het standpunt dat uitsluitend de ochtendzon wordt beperkt in de maanden maart en september en in geringe mate in juni maar dat deze beperking minder verstrekkend afwijkt dan hetgeen planologisch is toegestaan en dan eisers stellen. Het college acht die beperking daarom niet onredelijk. Verder wordt voldaan aan de lichte TNO-norm, die tenminste 2 zonuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober voorschrijft, en welke door de gemeente Zaanstad wordt gehanteerd voor lichtinval in gebouwen.
8.3.1
De rechtbank heeft het college met de heropening van het onderzoek verzocht om toe te lichten of de bij het besluit gevoegde bezonningsstudie betrekking heeft op de vergunde situatie zoals die is opgenomen in het na de terinzagelegging nog gewijzigde ontwerpboekje dat aanvankelijk bij de vergunning hoorde en dus de daadwerkelijke bezonningssituatie weergeeft die een gevolg zal zijn van de vergunde situatie. Daarbij geldt nog dat de onder 6.1 en 6.2 bedoelde latere wijziging met het vermelden van de maten op zich niet tot andere bezonningseffecten leidt. Het college heeft daarop gereageerd dat per abuis een verouderde versie van de bezonningsstudie is overgelegd [1] . De verouderde versie heeft met het ontwerpbesluit ter inzage gelegen. Het bouwplan is naar aanleiding van de zienswijzen aangepast waardoor de bezonningssituatie ook is veranderd. De daadwerkelijke bezonningssituatie valt volgens het college gunstiger uit voor omwonenden dan onder het aanvankelijk ter inzage gelegde plan. Het college heeft de juiste versie van de bezonningstudie [2] , die ook deel uitmaakt van de verleende omgevingsvergunning, alsnog aan de rechtbank overgelegd.
8.3.2
Eiseres sub 2 heeft vervolgens aangevoerd dat in de nieuwe versie van de bezonningsstudie de maanden oktober en december ontbreken terwijl het eiseres met name om het verlies van zonlicht in het najaar en de winter gaat. Eiser sub 3 wijst erop dat de bezonning op 21 juni om 08:00 uur gehalveerd is ten opzichte van de planologische mogelijkheid. De zonlichttoetreding via de daklichten wordt daardoor belemmerd. Verder is volgens eiser sub 3 sprake van een ernstige achteruitgang van zonlichttoetreding in de ochtend in het najaar en de winter.
8.3.3
Verweerder heeft daarop gereageerd en gesteld dat om voor de beoordeling van een bouwplan inzicht te krijgen in de toekomstige bezonningssituatie de schaduwwerking op maatgevende dagen wordt gehanteerd. Dat is op 21 juni, de dag dat de zon het hoogst staat en 21 maart of 23 september, de dagen dat de zon op ‘half’, dat wil zeggen tussen de hoogste en laagste stand, staat. De laagste stand op 22 december valt buiten de reikwijdte van de TNO-norm. December wordt bij de bezonningsdiagrammen daarom buiten beschouwing gelaten. In de onderhavige bezonningsstudie zijn de maatgevende dagen en tijdstippen in maart en juni opgenomen. Volgens het college is geen sprake van een onevenredige inbreuk op de zonlichttoetreding. Verder wijst het college op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Raad van State) [3] en stelt dat geen doorslaggevende betekenis hoeft te worden gegeven aan een beperkte afname van zonlicht als in dit geval.
8.4
De rechtbank heeft de bezonningsstudie vergeleken voor de situatie volgens het bouwplan met hetgeen op basis van het bestemmingsplan is toegestaan. De rechtbank is het eens met eisers, hetgeen overigens niet door het college wordt betwist, dat de zonlichttoetreding in de vergunde situatie in het voor- en najaar in de ochtend beperkter is dan planologisch is toegestaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de zonnestand in maart overeenkomt met de stand in september. De beperking geldt ook enigszins voor de ochtendzon in juni. Maar die beperking is van relatief geringe aard. Ook onder de maximale mogelijkheden onder de beheersverordening veroorzaakt de garage in de ochtend schaduw op de achtertuin en de uitbouw van eiser sub 3. Onder het bouwplan wordt wel een iets andere schaduw veroorzaakt, maar de afwijking is relatief beperkt. Dat brengt dus een beperkte afname van zonlicht mee waaraan het college geen doorslaggevende betekenis hoeft te geven. De rechtbank is van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de beperking van zonlichttoetreding door het bouwplan niet onevenredig is.
9.Is sprake van een onevenredige inbreuk op de privacy?
9.1
Eisers sub 1 en 2 voeren aan dat het bouwplan een onevenredige inbreuk maakt op hun privacy. Eiseres sub 1 heeft aan de achterkant van haar woning een serre van glas en ook de keuken en slaapkamer hebben grote ramen waardoor zij veel inkijk in haar woning heeft. Volgens eiseres sub 1 is het gebruik van een woonbestemming intensiever dan bij een bedrijfstemming en is de inkijk daardoor meer voelbaar. Verder heeft eiseres sub 1 ter zitting aangegeven dat zij begrijpt dat er woningnood bestaat maar dat hieraan ook gehoor kan worden gegeven met laagbouw. De planregels staan immers al een nokhoogte van 10 meter toe. Een afwijking van de planregels tot een hoogte van 15 meter is daarom onnodig, aldus eiseres sub 1. Eiseres sub 2 voert aan dat vanuit het bouwplan direct in haar woning gekeken kan worden en dat het college onvoldoende is ingegaan op haar situatie. Verder is de afstand van 7,650 meter tussen het bouwplan – dat wil zeggen de afstand van de aaneengebouwde woningen aan de [straat 1] over de parkeergarage – en haar woning aanzienlijk minder dan de destijds geschatte ‘minder dan 10 meter’. Deze afstand verhoudt zich niet tot de waarborging van de privacy.
9.2
Het college voert aan dat juist rekening is gehouden met de belangen van eisers doordat de nokhoogte van het bouwplan aan de kant van de [straat 1] op meerdere plekken is verlaagd met 0,7 meter. Aan de kant van de Westzijde is de goothoogte verlaagd naar 10 meter en is de voorgevel smaller gemaakt zodat een verspringing ontstaat in de gevel ten opzichte van de [straat 1]. Ook de kapvorm is aangepast naar drie kappen die haaks ten opzichte van de straat staan. Verder worden de balkons, galerijen en dakterrassen voorzien van hogere privacyschermen en zijn de balkons verder teruggelegd ten opzichte van de erfgrens.
9.3
Daarmee heeft het college voldoende overtuigend op alle zienswijzen gereageerd. Dat onvoldoende naar de omstandigheden van eisers is gekeken, volgt de rechtbank niet.
Een zekere aantasting van de privacy betekent niet dat het college een vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan moet weigeren [4] . Wel dient het college te beoordelen of de aantasting van het woon- en leefklimaat niet onaanvaardbaar is. [5] In het onderhavige geval is van belang dat op het perceel op grond van de planregels in de beheersverordening een bedrijf is toegestaan en dat er ook lange tijd een bedrijf op die locatie is geweest. In zoverre dienen eisers ook in de huidige situatie te dulden dat een zekere inbreuk op hun privacy wordt gemaakt. Dat een woonbestemming een in bepaalde opzichten intensiever gebruik meebrengt, wat daar ook van zij, betekent nog niet dat het college de omgevingsvergunning niet mocht verlenen. Eisers wonen in een verstedelijkte omgeving en daaraan is inherent dat de privacy in zekere mate wordt beperkt doordat sprake kan zijn van naastwonende en achterwonende buren. Verder heeft het college rekening gehouden met de belangen van omwonenden en aan het bouwplan voorschriften verbonden die de privacy beter waarborgen. Het college heeft in redelijkheid kunnen oordelen dat de beperking van de privacy niet onevenredig is.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Omdat het college ten onrechte niet onderkent heeft dat met het nieuwe ontwerpboekje van 5 januari 2021 sprake is van een wijziging van het bestreden besluit moet het college wel het griffierecht aan elk van de eisers vergoeden.
11. Eisers krijgen ook een vergoeding voor hun proceskosten omdat met het wijzigingsbesluit van 5 januari 2021 gedeeltelijk aan hun bezwaren is tegemoetgekomen. Het college moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgen eisers een vast bedrag. De gemachtigde van eisers krijgt voor de rechtsbijstand 1 punt voor het indienen van een beroepschrift met een wegingsfactor 1 ter hoogte van € 759,- per beroepschrift toegekend. Omdat sprake is van drie samenhangende beroepen is verweerder dat bedrag eenmaal verschuldigd. Omdat die wijziging reeds voor de zitting is geschied en het beroep overigens ongegrond is, is er geen grond een punt voor de zitting toe te kennen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat het college het griffierecht van in totaal € 534,- , dat wil zeggen aan elk van hen € 178,-, aan eisers moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 759,- aan proceskosten aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H.M. Bruin, rechter, in aanwezigheid van mr. L.E. Hesselink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1 luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
(…)
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, (…)
Artikel 2.12 luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
(…)
3° in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
(…)
Beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis
Artikel 1 luidt als volgt:
Op de onderhavige beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis zijn met inachtneming van het bepaalde in deze beheersverordening van overeenkomstige toepassing:
a. de voorschriften (thans: regels) en plankaart (thans: verbeelding) van het bestemmingsplan "Van Spoorbrug tot Sluis" zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zaanstad op 7 december 2006 en zoals opgenomen in de bijlagen;
b. de verleende vrijstellingen, ontheffingen, afwijkingen en omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan 'Van Spoorbrug tot Sluis'.
Bestemmingsplan Van Spoorbrug tot Sluis
Artikel 14 luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. De gronden op de plankaart aangewezen voor Bedrijfsdoeleinden (B) zijn bestemd voor:
a. bedrijven zoals genoemd in de Lijst van bedrijfstypen behorende tot ten hoogste de categorie zoals op de plankaart staat aangegeven;
(…)
g. ter plaatse van de nadere aanduiding B(gb) tevens een garagebedrijf;
(…)
q. ter plaatse van de nadere aanduiding (B)z zijn geen gebouwen toegestaan;
(…)
4 Voor het bouwen als bedoeld in lid 3, gelden de volgende bepalingen:
a. de hoogte c.q. goot- of boeiboordhoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan aangegeven op de plankaart dan wel in artikel 23 “Hoogteaanduidingen”;
(…)