Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/314
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juni 2022 in de zaak tussen
[naam] , wonende te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: S. Hansen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 614.000. In hetzelfde geschift is de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 aan eiser bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2022 te Haarlem. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. drs. [verweerder] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage (83 m3) en ondergrond. De woning is gebouwd in het jaar 2009 en heeft exclusief garage een inhoud van ongeveer 824 m3 en inclusief garage een inhoud van ongeveer 939 m3. De oppervlakte van het perceel is 535 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser bepleit een waarde van € 499.000 waarbij hij onder meer verwijst naar een door een taxateur opgemaakte taxatiekaart waarbij de woning is vergeleken met de woningen [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] en [object 5] te [plaats] alsmede naar de zogenoemde stamkaarten van deze woningen. Eiser stelt ten aanzien van de door verweerder ingebrachte matrix dat daarin ten onrechte de garage van 83m3 tot de inhoud van de woning is gerekend, dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten - afgezien van [object 2] - niet geschikt zijn om de waarde te bepalen, dat [object 2] een inhoud van 666 m3 heeft en dat de ligging en het onderhoud van de [object 2] boven gemiddeld zijn.
4. Verweerder acht de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 614.000 niet te hoog en heeft onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix en foto’s. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van vier objecten, te weten [object 7] , [object 2] , [object 8] en [object 9] , gelegen te [plaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten).
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De waarde van de woning is door verweerder bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen die rond de peildatum zijn verkocht en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijking is onderbouwd door middel van de matrix, de foto’s en de toelichting daarop in het verweerschrift.
Bij de vergelijking is verweerder uitgegaan van een inhoud van de woning van 939 m3, waarbij de aan de woning gelegen garage tot de inhoud van woning is gerekend en dus ook de m3-prijs van de woning heeft gekregen. De woning is in de matrix onder meer vergeleken met de woning [object 7] die ook een aan de woning gelegen garage heeft. In de matrix is de garage van [object 7] afzonderlijk gewaardeerd op € 10.500. Verweerder heeft over dit verschil in waardering ter zitting gesteld dat bij de woning sprake is van een inpandige garage en dat die garage daarom wordt meegeteld bij de inhoud van de woning, terwijl daarvan geen sprake is bij het vergelijkingsobject [object 7] . Verweerder heeft desgevraagd evenwel niet kunnen onderbouwen waarom de garage van de woning wel als inpandig zou moeten gelden en de garage van [object 7] niet. Uit de overgelegde foto’s kan bijvoorbeeld ook niet worden afgeleid dat het niet mogelijk zou zijn om beide garages bij de woning te betrekken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de vergelijking dan ook ten onrechte de inhoud van de garage tot de woning gerekend nu dit bij [object 7] niet is gedaan. Nu het om een aanzienlijk verschil in inhoud gaat, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Aangezien verweerder niet is geslaagd in de op hem drukkende bewijslast, zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de waarde van € 499.000 eveneens onderbouwd door vergelijking met woningen die rond de peildatum zijn verkocht. In de overgelegde taxatiekaart en de stamkaarten zijn gegevens van de woningen betrokken en de tussen de woning en de verkochte objecten bestaande verschillen geduid. Verweerder heeft ten aanzien van deze taxatie aangevoerd dat de goede ligging van de woning aan het water onvoldoende tot uitdrukking is gebracht in vergelijking met de andere objecten. De woning ligt aan twee zijden aan het water en heeft voor de ligging een 7 toegekend gekregen, terwijl de door eiser gebruikte vergelijkingsobjecten die aan het water liggen in de vergelijking een 8 hebben gekregen. Dit resulteert volgens verweerder in een te lage prijs per m2 voor de grond bij de woning, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de woning in de vergelijking gelet op de ligging aan het water inderdaad een te lage prijs per m2 berekend. Ook eiser heeft daarmee de door hem voorgestane waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt, omdat aannemelijk is dat correctie van de ligging tot een aanzienlijk hogere waarde zou leiden dan € 499.000.
8. Omdat partijen beide niet zijn geslaagd in hun bewijslast, zal rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Gelet op al hetgeen partijen hebben aangevoerd, bepaalt de rechtbank de waarde op € 570.000.
9. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. De WOZ waarde dient te worden verminderd tot € 570.000 en de aanslag dient dienovereenkomstig te worden verminderd.
Immateriële schade
10. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
11. Als uitgangspunt voor de behandeling van bezwaar en beroep geldt een redelijke termijn van twee jaar. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
12. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 26 februari 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 21 juni 2022. De redelijke termijn is overschreden met afgerond 4 maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500.
13. De overschrijding is in zijn geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder op 24 december 2020 uitspraak op bezwaar deed. Gelet hierop zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 500.
Proceskosten
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). En de vergoeding voor de kosten van de taxatie stelt de rechtbank op € 128,26, dus in totaal € 2.184,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde WOZ waarde wordt verminderd tot € 570.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Graanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.