Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/316017 / HA ZA 21-254
Vonnis van 13 juli 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SANDFORTE REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Zandvoort,
eiseres,
advocaat mr. Th.F. Roest te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1],
gedaagde,
advocaat mr. P. Ingwersen te Haarlem.
Partijen zullen hierna Sandforte en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2022
- de akte overlegging aanvullende producties van Sandforte
- de mondelinge behandeling op 3 juni 2022, de daar voorgedragen pleitnota’s en de door de griffier van de zitting gemaakte aantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sandforte houdt zich bezig met het beheren, ontwikkelen en exploiteren van vastgoed.
2.2.
[gedaagde] was voorheen eigenaar van het perceel inclusief bedrijfspand aan de [adres 1] te [plaats 2]. Het bedrijf van zijn zoon, Groothandel [bedrijf] B.V. (hierna: Groothandel), was eigenaar van het naastgelegen perceel inclusief bedrijfspand aan de [adres 2]. De bedrijfspanden op de beide percelen vormden een aaneengesloten gebouw.
2.3.
Beide percelen zijn in 1973 gekocht door [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) en [gedaagde], die destijds gezamenlijk bestuurder waren van Dolico B.V. (hierna: Dolico).
2.4.
In de periode 1974-1975 is het bedrijfspand op de percelen gerenoveerd en uitgebouwd. Ten behoeve van de uitbouw is een nieuwe funderingsstrook gerealiseerd. De bouwvergunningen voor de renovatie/uitbouw zijn aangevraagd door Dolico. Op 16 juli 1973 en 5 februari 1974 zijn de vergunningen verleend.
2.5.
In de jaren tachtig heeft [betrokkene 2] Dolico verlaten. De percelen stonden vanaf 1984 op naam van [gedaagde] en [betrokkene 1]. In 1997 heeft [gedaagde] het aandeel van [betrokkene 1] gekocht en geleverd gekregen.
2.6.
Voorafgaand aan die koop is in november 1996 door Terrascan B.V. (hierna: Terrascan) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Voor zover van belang houdt het rapport van Terrascan het volgende in:
“(…)
Doel van het onderzoek was om een representatieve indicatie te verkrijgen over de eventuele aanwezigheid van milieuschadelijke stoffen in de boven- en ondergrond en het ondiepe grondwater van het terrein, in samenhang met eventuele, vroegere en huidige (bedrijfs)activiteiten op en rond het terrein.
(…)
7.CONCLUSIE EN SAMENVATTING
De onderzoekslocatie ‘[adres 1]’ te [plaats 2] betreft een perceel ter grootte van ca. 2.010 m2 en is bebouwd met een bedrijfspand ter grootte van ca. 1 .435 m2. Het bedrijfspand bestaat uit een kledingmagazijn en kantoorruimte en een hal. Aan de zuidwestzijde van het pand is een parkeerterrein gelegen. Het pand is thans in gebruik door een handelsbedrijf in partijgoederen, voornamelijk textiel. De hal, het kledingmagazijn en de kantoorruimte zijn verhard met beton. De parkeerplaats is verhard met klinkers. Aan de zuidoostzijde van het pand is een woonhuis gelegen met tuin. Aan de noordwest- en noordoostzijde van het pand is een onverhard pad gelegen.
In het verleden is in het pand een machinefabriek gevestigd geweest. In het pand zijn nog de contouren van een voormalige smeerkuil waar te nemen. Ten tijde van het onderzoek zijn nog aanwezige olietanks, welke onder de parkeerplaats waren gelegen, door een KIWA-erkend bedrijf verwijderd. Bij de sanering van de tanks zijn
geen bijzonderheden waargenomen.
(…)
De bovengrond van de noordzijde van het terrein is licht verontreinigd door minerale olie en PAK De bovengrond van de zuidzijde van het terrein is licht verontreinigd door koper lood, zink, minerale olie en PAK De ondergrond is licht verontreinigd door koper en zink. De verhoogde concentraties minerale olie worden naar onze mening mogelijk gedeeltelijk veroorzaakt door humuszuren. De aangetoonde verontreinigingen door zware metalen en PAK houden mogelijk verband met de aangetroffen (lichte) puinfracties. Het grondwater is licht verontreinigd door arseen, cadmium en koper aangetoond. Arseen en zink kunnen van nature in licht
verhoogde concentraties voorkomen in het grondwater.
Op basis van de resultaten van veld- en laboratoriumonderzoek bestaan er, binnen het kader van het doel van het onderzoek, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, volgens onze interpretatie, geen belemmeringen voor het huidige gebruik van de bodem (bedrijfspand).
Met betrekking tot de grond dient bij ontgraving, afvoer en/of verwerking (bij eventuele bouwactiviteiten) rekening gehouden te worden met lichte verontreinigingen in de boven- en ondergrond van het terrein. Bij eventuele werkzaamheden kan er worden gewerkt met een gesloten grondbalans. Indien grond van het terrein wordt afgevoerd dient in het kader van de PMV (Provinciale Milieu Verordening) een afvoervergunning te worden aangevraagd.
Met betrekking tot het grondwater dient bij eventuele onttrekking (bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten) rekening gehouden te worden met een lichte verontreinigingen door arseen, chroom en zink.”
2.7.
Op 24 juli 2017 heeft Sandforte de percelen gekocht. Met [gedaagde] heeft Sandforte een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de (ver)koop van het perceel aan de [adres 1] (hierna: “de koopovereenkomst”). De koopprijs bedroeg € 500.000,-. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
Verklaringen van Verkoper inzake verontreiniging
Artikel 4
Verkoper verklaart vervolgens:
a. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
- eigen deskundigheid
- publicaties in (locale) bladen;
- een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
- het gebezigde gebruik van het Verkochte,
waaruit blijkt dat het Verkochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
Het is hem voorts niet bekend dat zich in het Verkochte (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden.
Het is hem niet bekend dat zich in het Verkochte asbesthoudende of andere voor gezondheid schadelijke materialen bevinden.
(…)
Verklaringen van Koper
Artikel 6
Koper verklaart:
Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn;
(…)
Hij is voornemens het Verkochte te gebruiken voor ontwikkeling van woningen. (…)”
2.8.
Eveneens op 24 juli 2017 is een koopovereenkomst gesloten tussen Sandforte en Groothandel met betrekking tot het perceel aan de [adres 2].
2.9.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft Sandforte van [gedaagde] het hiervoor onder 2.6 vermelde rapport van Terrascan ontvangen.
2.10.
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft (de architect van) Sandforte ten behoeve van de aanvraag van een omgevingsvergunning zelf ook een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren door Dordrecht Research. Het op 3 juli 2018 uitgebrachte rapport houdt – onder meer – het volgende in:
“(…)
2.4
EEDER UITGEVOERDE BODEMONDERZOEKEN
Ter plaatse is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Terrascan (Verkennend onderzoek [adres 1] kenm 96.1014). In de rapportage wordt gerefereerd aan de sanering van de tanks die ten tijde van uitvoering van het onderzoek is uitgevoerd. Er is geen specifiek onderzoek uitgevoerd doch er wordt in de rapportage opgemerkt dat er bij de verwijdering van de tanks geen bijzonderheden zijn geconstateerd.
In het onderzoek zijn in boven- en ondergrond lichte verontreinigingen met zware metalen,
minerale olie en PAK geconstateerd.
In de bodem is tevens puin aangetroffen. Er is geen asbestonderzoek uitgevoerd.
(…)
6.CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
In opdracht van De Biase Architecten BNA heeft Dordrecht Research B.V. een verkennend bodemonderzoek verricht op de locatie [adres 2] te [plaats 2].
Het onderzoek wordt uitgevoerd ten behoeve van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor
bouwplannen van de locatie.
Op grond van de beschikbare gegevens (historische gegevens, zintuiglijke waarnemingen gedaan tijdens het veldwerk en de analyseresultaten) wordt het volgende geconcludeerd:
- Ter plaatse van het voorterrein hebben zich in het verleden ondergrondse tanks bevonden. De tanks zijn in 1996 verwijderd. Er is ter plaatse geen verontreiniging als gevolg van de vroegere aanwezigheid van deze tanks geconstateerd.
- Op de noord-westelijke terrein helft bevond zich in het verleden een boomgaard. Er zijn geen verontreinigingen gevonden die verband houden met deze boomgaard.
- Ten noordwesten van het nu aanwezige bedrijfspand bevindt zich een halfverharding van puin en kolengruis. Dit materiaal is niet toepasbaar vanwege een te hoge concentratie aan PAK. In dit puinpad is tevens asbest vastgesteld.
- Het pand is in het verleden in gebruik geweest als machinefabriek. De bebouwing is op diverse momenten gewijzigd.
- Ter plaatse bevond zich een smeerkuil. Nabij de smeerkuil is een sterke verontreiniging met minerale olie in de grond vastgesteld. Het grondwater ter plaatse is niet verontreinigd.
- Zowel onder de betonnen vloer van het bedrijfsgebouw als op het voorterrein wordt globaal tussen 15 en 70- cm minus maaiveld puinbijmenging in de bodem aangetroffen. In deze puin houdende laag is een matige verontreiniging met koper en zink vastgesteld en een sterke verontreiniging met lood en asbest. Voorts zijn diverse lichte verontreinigingen vastgesteld met overige zware metalen en PCB.
- De ondergrond is buiten een zeer lichte PAK verontreiniging als niet verontreinigd te beschouwen.
- Het grondwater ter plaatse is niet significant verontreinigd.
Gelet op de resultaten van het onderhavige onderzoek dient nader onderzoek plaats te vinden naar mate en omvang van de verontreiniging met minerale olie nabij de smeerput en naar de verontreinigingen in de toplaag met zware metalen en asbest. Vastgesteld dient te worden of er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging krachtens de Wet Bodembescherming.
Gelet op de aanwezigheid van de bedrijfsbebouwing wordt het het meest praktisch geacht als dit onderzoek plaatsvindt na de voorgenomen sloop van de bebouwing.
Er dient rekening mee gehouden te worden dat er saneringswerkzaamheden plaats dienen te vinden teneinde het terrein geschikt te maken voor nieuwbouw.
(…)”.
2.11.
Zowel de [adres 1] als de [adres 2] is op 29 maart 2019 aan Sandforte geleverd.
2.12.
Na de levering van de percelen zijn de daarop aanwezige bedrijfspanden in opdracht van Sandforte gesloopt. Tijdens de sloop zijn asbestverdachte materialen aangetroffen. In opdracht van Sandforte is door Fiberscan B.V. (hierna: Fiberscan) een asbestinventarisatie uitgevoerd. Het rapport van Fiberscan d.d. 27 maart 2020 vermeldt als onderzoekslocatie [adres 2], maar nu niet is betwist dat dit mede ziet op nr 33, zal de rechtbank daar ook van uitgaan. Het rapport houdt – voor zover van belang – het volgende in:
“(…)
Tabel 2: Onderzoeksresultaten asbestverdachte bronnen
(…)
bron
nr.
bron
locatie
(…)
bevestiging
hoeveelheid
(…)
(…)
B09
colovinyltegels en lijmlaag
tussen
betonvloer
losliggend/geplakt
maar tussen twee betonvloeren
60m2
B10
fragmenten van golfplaatmateriaal
langs fundering en rondom een 3-tal poeren
losliggend
25 m2
(…)
Op 17 maart 2020 is tussen, onder en langs de betonvloer ernstig beschadigd asbesthoudend materiaal aangetroffen (bron B09/B10). Op 26 maart 2020 heeft aanvullend onderzoek naar de omvang van bron B09 en B10 plaatsgevonden. Geadviseerd wordt om het (afgezette en gemarkeerde) gebied van bron B09 en B10 niet te betreden zodat blootstelling aan en/of verspreiding van asbest wordt voorkomen en deze bronnen op korte termijn te laten saneren.
(…)”.
2.13.
Tijdens de sloopwerkzaamheden zijn in mei 2020 onder de onderste vloer ook twee olietanks aangetroffen.
2.14.
In opdracht van Sandforte heeft Dordrecht Research op 30 juni 2020 een saneringsplan opgesteld. In dat plan staat onder meer het volgende:
“ (…)
2.2
EERDER UITGEVOERDE BODEMONDERZOEKEN EN HISTORISCHE INFORMATIE
(…)
- Ter plaatse heeft tot voor kort een loods gestaan met een voorterrein met klinkerverharding. De loods is in verschillende stadia gebouwd. (…)
- Bij de sloop van de loods zijn twee ondergrondse brandstoftanks aangetroffen. Deze bevinden zich deels onder de loods en deels onder het oostelijke deel van het voorterrein.
- Ter plaatse van de tanks is een sterke verontreiniging met minerale olie vastgesteld in de grond en grondwater. (…) Er is derhalve ten aanzien van minerale olie in grond sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en derhalve van een saneringsplicht ingevolge deze wet. (…)
(…)
Ter plaatse van het noordoostelijke deelterrein is nog een stuk betonvloer aanwezig met daarop asbest. Dit behoort echter niet tot de bodem. Ter plaatse van het overige terreindeel is in de puinhoudende toplaag een sterke verontreiniging met asbest aangetroffen. (…)
Op het middenterrein (…) is eveneens asbest aangetroffen in concentraties boven de interventiewaarde. Er wordt vanuit gegaan dat de terreindelen voor bebouwing zijn aangevuld/opgehoogd met divers asbesthoudende puin. (…) Er is derhalve sprake van een geval van ernstige verontreiniging op basis van de Wet Bodembescherming.
(…)
Resumerend wordt gesteld dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging krachtens de Wet Bodembescherming en derhalve een saneringsverplichting ten aanzien van:
Minerale olie verontreiniging in grond rond de ondergrondse tanks,
(…)
de asbestverontreiniging op het middenterrein en noordoostelijk terreindeel.
Gelet op de samenhang met de verontreinigde grond rond de tanks is er ook een saneringsverplichting ten aanzien van het minerale olie verontreinigde grondwater.
(…)
2.5
SANERINGSNOODZAAK EN TIJDSTIP VAN UITVOERING
Er is sprake van historische verontreinigingen met de vastgestelde verontreinigingen daar de verontreinigingen voor zover na te gaan is dateren van de periode voor de bouw van de recent gesloopte loods (gedeeltelijk 1974 en gedeeltelijk 1987).
(…)”.
2.15.
Van 22 september tot 13 oktober 2020 zijn de saneringswerkzaamheden op het perceel [adres 1] uitgevoerd.
2.16.
De kosten van de in opdracht van Sandforte uitgevoerde onderzoeken en de sanering bedragen € 150.781,97.
3.Het geschil
3.1.
Sandforte vordert samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 150.781,97, vermeerderd met wettelijke rente;
subsidiair de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, namelijk voor zover de koopprijs het bedrag van € 349.218,03 overstijgt, en [gedaagde] veroordeelt tot terugbetaling van € 150.781,97;
meer subsidiair de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het door Sandforte geleden nadeel, door de koopprijs vast te stellen op 349.218,03 en [gedaagde] veroordeelt tot terugbetaling van € 150.781,97;
[gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Sandforte legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wetenschap moet hebben gehad van de aanwezigheid van de asbest en de olietanks en dat ten onrechte heeft verzwegen. [gedaagde] is daardoor toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Bovendien hoefde Sandforte op basis van de door [gedaagde] gedane mededelingen en het verzwijgen van de asbest en olietanks de aanwezigheid daarvan niet te verwachten, zodat sprake is van non-conformiteit. Als gevolg van de niet-nakoming van de koopovereenkomst heeft Sandforte schade geleden die [gedaagde] moet vergoeden. Ook leveren de gebreken aan het onroerend goed een tekortkoming op die rechtvaardigt dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden in die zin dat de koopprijs wordt verminderd, aldus Sandforte. Tot slot stelt Sandforte dat sprake is van (wederzijdse) dwaling, omdat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken en Sandforte bij een juiste voorstelling van zaken het perceel niet, althans niet voor voor dezelfde koopprijs, zou hebben gekocht.
3.3.
[gedaagde] betwist de vorderingen. Hij voert aan dat hij geen wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van de asbest en olietanks en hij zijn mededelingsplicht dus ook niet heeft geschonden. Volgens [gedaagde] heeft Sandforte haar eigen onderzoeksplicht geschonden door na het in 2018 door Dordrecht Research uitgevoerde onderzoek geen nader onderzoek te laten doen. Daarmee heeft Sandforte het risico van verontreiniging op de koop toegenomen. Van non-conformiteit is dan ook geen sprake en van dwaling evenmin, aldus [gedaagde].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat op het door Sandforte van [gedaagde] gekochte perceel asbest en twee olietanks zijn aangetroffen. Partijen twisten over de vraag of de aangetroffen verontreiniging een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert en daarmee leidt tot schadeplichtigheid tegenover Sandforte.
4.2.
Artikel 7:17 lid 2, eerste volzin, BW omschrijft wanneer een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst en er dus sprake is van non-conformiteit: indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Bepalend is dus het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper omtrent de eigenschappen van de zaak. Hetgeen de koper aan eigenschappen van de gekochte zaak mag verwachten (op het moment van contracteren) hangt af van alle relevante omstandigheden van het geval, zoals de aard van de zaak, de hoogte van de prijs, de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond, de deskundigheid van koper en verkoper en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Art. 7:17 lid 2, tweede volzin, BW omschrijft nader wat de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten: de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Indien de koper twijfelt of had behoren te twijfelen over de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap mag van hem verwacht worden dat hij daarnaar nader onderzoek doet.
4.3.
In het arrest van 14 november 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BF0407) heeft de Hoge Raad over de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper overwogen dat in het algemeen aan een koper niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar hij heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.
4.4.
Sandforte stelt dat vanwege de aangetroffen asbest en olietanks sprake is van non-conformiteit. Volgens Sandforte heeft [gedaagde] geweten van de aanwezigheid van de asbest en olietanks en heeft hij, door dit voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst niet te melden, zijn mededelingsplicht geschonden. Sandforte betoogt dat de asbest en de twee olietanks tijdens de in opdracht van Dolico uitgevoerde verbouwing in 1974 bewust onder de fundering van de uitbouw c.q. het parkeerterrein/trottoir zijn verstopt en het onmogelijk is dat [gedaagde] als directeur van Dolico daar niet van geweten heeft.
4.5.
[gedaagde] betwist de gestelde wetenschap echter ten stelligste. Hij voert aan dat de verbouwing bijna 50 jaar geleden heeft plaatsgevonden. Hij wijst erop dat het asbestverbod uit 1993 stamt en in de jaren ’70 van de vorige eeuw asbest nog volop in de bouw werd toegepast. In 1974 was ‘bewust asbest verstoppen’ derhalve nog helemaal niet aan de orde. [gedaagde] voert verder aan dat de taakverdeling tussen de drie directeuren van Dolico destijds zo was dat de verbouwing werd begeleid door [betrokkene 1] en dat [gedaagde] zich bezig hield met de inkoop en voor Dolico een groot gedeelte van de tijd in het buitenland was en hij met de verbouwing geen enkele bemoeienis heeft gehad.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting – die de rechtbank anders dan Sandforte niet ongeloofwaardig acht – kan niet zonder meer worden aangenomen dat [gedaagde] er wetenschap van heeft dat destijds het oude (asbesthoudende) golfplaten dak onder de fundering van de nieuwbouw is gestopt. Het lag dan ook op de weg van Sandforte om de wetenschap van [gedaagde] nader te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten. Sandforte heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat de heer [betrokkene 3], een voormalig werknemer van Dolico en tevens buurman, tegen de directeur van Sandforte heeft gezegd dat [gedaagde] destijds tijdens de verbouwing dagelijks aanwezig was, maar [gedaagde], die ook met [betrokkene 3] heeft gesproken, heeft uitdrukkelijk betwist dat [betrokkene 3] dit heeft gezegd. Nu een schriftelijke verklaring van [betrokkene 3] ontbreekt en op dit punt ook geen bewijsaanbod door Sandforte is gedaan, gaat de rechtbank hier daarom aan voorbij. Sandforte heeft verder geen aanvullende feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat [gedaagde] wetenschap van de aanwezigheid van asbest of olietanks had. De conclusie moet derhalve luiden dat niet is gebleken dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Op [gedaagde] rust immers alleen een mededelingsplicht van bij hem bekende relevante gegevens. Ook kan niet gezegd worden dat [gedaagde] ten onrechte in de koopovereenkomst heeft verklaard dat hem niet bekend was dat in het verkochte asbest of olietanks aanwezig waren. [gedaagde] is dan ook niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de artikelen 3 (mededelingsplicht) en 4 (onbekendheidsclausule) van de koopovereenkomst.
4.6.
Nu ervan uit moet worden gegaan dat [gedaagde] niet bekend was met de verontreiniging met asbest en olietanks en Sandforte dat ook niet wist, is sprake van een “verborgen gebrek”. De vraag die voorligt is of dit betekent dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De rechtbank overweegt als volgt.
4.7.
In de koopovereenkomst is geen specifieke regeling met betrekking tot het risico van eventuele bodemverontreiniging overeengekomen. De in artikel 4 opgenomen onbekendheidsverklaring van [gedaagde] houdt geen garantie of exoneratie in en geeft geen uitsluitsel over de risicoverdeling met betrekking tot verontreiniging. In beginsel geldt dus de risicoverdeling zoals die uit de wettelijke regeling volgt.
4.8.
Hoewel bij de overeenkomst is voorzien in bijzonder gebruik van het verkochte, te weten het ontwikkelen van woningen, mocht Sandforte niet verwachten dat het terrein daarvoor zonder meer geschikt was. Sandforte was voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst immers al bekend met het rapport van Terrascan uit 1996. Uit dat verkennende bodemonderzoek blijkt dat op het terrein in het verleden een machinefabriek was gevestigd en dat zich ter plaatse een smeerkuil en olietanks hebben bevonden. Het rapport maakt er voorts melding van dat verontreinigingen zijn aangetroffen die mogelijk verband houden met de aangetroffen (lichte) puinfracties. Terrascan concludeert dat er binnen het kader van het doel van het onderzoek, vanuit milieu hygiënisch oogpunt, geen belemmeringen zijn voor het huidige gebruik van de bodem (bedrijfspand), maar dat bij ontgraving, afvoer en/of verwerking van grond (bij eventuele bouwactiviteiten) rekening dient te worden gehouden met lichte verontreinigingen in de boven- en ondergrond van het terrein. Sandforte wist door dit rapport dus dat zij een bedrijfsterrein kocht waarop eerder een machinefabriek had gestaan en waar enige verontreiniging in de grond was aangetroffen. Sandforte had op basis van dat rapport behoren te twijfelen of het voormalige bedrijfsterrein na de sloop van het bedrijfspand zonder meer geschikt zou zijn om woningen op te bouwen. Als professioneel onroerend goed ontwikkelaar mocht van haar verwacht worden dat zij daar nader onderzoek naar zou (laten) doen.
4.9.
Sandforte heeft eerst na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor levering van het perceel, Dordrecht Research opdracht gegeven tot het uitvoeren van een nieuw verkennend bodemonderzoek. Uit het naar aanleiding daarvan opgemaakte rapport komt naar voren dat zowel onder de betonnen vloer van het bedrijfsgebouw als op het voorterrein puinbijmenging in de bodem is aangetroffen en dat in deze puin houdende laag een matige verontreiniging met koper en zink is vastgesteld, alsmede een sterke verontreiniging met lood en asbest. Dordrecht Research adviseert om nader onderzoek te doen naar de mate en omvang van de verontreiniging met minerale olie nabij de smeerput en naar de verontreinigingen in de toplaag met zware metalen en asbest en waarschuwt dat er rekening mee gehouden moet worden dat er saneringswerkzaamheden plaats dienen te vinden teneinde het terrein geschikt te maken voor nieuwbouw. Sandforte heeft hierin echter geen aanleiding gezien om (alsnog) nader te overleggen met [gedaagde] over aanpassing van de koopovereenkomst en eventueel voorwaarden te stellen. In plaats daarvan heeft Sandforte er bewust voor gekozen de koopovereenkomst ongewijzigd in stand te laten. Zij heeft daarover zelf gesteld dat zij ervan uitging dat [gedaagde] niet aan aanpassing van de koopovereenkomst zou hebben meegewerkt en mogelijk de koop zou hebben afgeblazen, terwijl Sandforte de koopovereenkomst in geen geval wilde ontbinden. Sandforte heeft aldus bewust het risico geaccepteerd dat de grond verontreinigd was en niet zonder meer geschikt om woningen te bouwen.
4.10.
Gelet op het vorenstaande kan Sandforte zich niet beroepen op non-conformiteit van het verkochte perceel. Nu geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] zullen de primaire vordering tot betaling van schadevergoeding en de subsidiaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding worden afgewezen.
4.11.
Meer subsidiair beroept Sandforte zich nog op dwaling, maar ook dit beroep slaagt niet. De afweging tussen de mededelings- en onderzoeksplichten zoals die wordt gemaakt in het kader van dwaling komt immers overeen met de afweging die wordt gemaakt in het kader van non-conformiteit [1] . Het beroep van Sandforte op dwaling is materieel dan ook hetzelfde als het beroep op non-conformiteit. Sandforte legt daaraan ook dezelfde feiten ten grondslag. Hetgeen hiervoor in het kader van de non-conformiteit is overwogen over de mededelingsplicht van [gedaagde] en de onderzoeksplicht van Sandforte geldt daarom evenzeer bij het beroep op dwaling. Dit heeft tot gevolg dat (ook) de dwaling voor rekening van Sandforte behoort te blijven.
4.12.
Nu de vorderingen van Sandforte worden afgewezen is voor een veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten geen plaats.
4.13.
Sandforte zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 1.666,00
- salaris advocaat
3.540,000,00(2 punten × tarief € 1.770,-)
3.540,000,00(2 punten × tarief € 1.770,-)
Totaal € 5.206,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Sandforte in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.206,00, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Sandforte in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Sandforte niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022. [2]