ECLI:NL:RBNHO:2022:6178

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/321860 / HA ZA 21-586

Vonnis van 20 juli 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. D.G. Peters te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. D. van der Wal te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

De zaak in het kort

[eiser] en [gedaagde] hebben een affectieve relatie gehad, die in 2002 is geëindigd. In de periode 1993 – 2011 waren zij gezamenlijk eigenaar van een pand in [plaats 1] , waarop een hypotheek rustte van € 350.000.

Partijen verschillen van mening over de afspraken die zij in 2011 hebben gemaakt rond de splitsing van het pand en de verkoop door [eiser] van zijn appartementsrechten aan een derde. Zij hebben in 2011 een kortgeding procedure gevoerd voorafgaand aan de splitsing en hebben tijdens de mondelinge behandeling hun afspraken in een proces-verbaal laten opnemen. Vervolgens is een splitsakte bij de notaris verleden en is een depotakte opgesteld, waarbij [eiser] een bedrag van € 15.000 bij de notaris in depot heeft gesteld. [eiser] heeft vervolgens – nog steeds in 2011 – zijn appartementsrechten tegen een koopprijs van

€ 340.000 verkocht aan een derde en een bedrag van € 160.000 afgelost op de hypotheek. Het restant van de hypotheek viel volledig toe aan [gedaagde] . In 2015 heeft [gedaagde] haar appartementsrechten tegen een koopprijs van € 475.000 verkocht aan een derde.

Partijen vorderen over en weer bedragen van elkaar in deze procedure. Zij zijn het oneens over de vraag of en zo ja, in hoeverre hun (voormalig) gemeenschappelijk eigendom nog verdeeld moet worden, welke bedragen zij nog aan elkaar verschuldigd zijn en aan wie het onder de notaris gestorte depotbedrag toekomt.

De rechtbank oordeelt dat het pand weliswaar feitelijk is verdeeld in 2011 maar dat daarbij niet volledig financieel is afgerekend. De rechtbank gaat in zoverre tot verdeling over en bepaalt dat ieder van partijen de helft van het (restant) van het depotbedrag toekomt en dat ieder de eigen proceskosten draagt. De overige vorderingen van partijen worden afgewezen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 1 december 2021
aanvullende producties aan de zijde van [gedaagde]
de akte aanvulling gronden aan de zijde van [gedaagde]
de mondelinge behandeling van 8 juni 2022, tijdens welke zitting de advocaat van [gedaagde] het woord heeft gevoerd aan de hand van pleitnotities (die door hem zijn overgelegd) en van welke zitting de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen heeft een affectieve relatie bestaan die in 2002 is geëindigd.

2.2.

Partijen waren sinds 1993 gezamenlijk eigenaar van een pand aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: het pand), ieder voor de helft van het onverdeelde aandeel.

2.3.

Na het beëindigen van hun relatie in 2002 zijn partijen overeengekomen het pand gezamenlijk te blijven bewonen. [eiser] woonde zelfstandig op de begane grond en eerste verdieping en [gedaagde] woonde zelfstandig op de tweede, derde en zolderverdieping. [gedaagde] had een eigen opgang.

2.4.

In 2011 wilde [eiser] het door hem bewoonde deel van het pand verkopen. Hiervoor was het noodzakelijk het pand formeel te splitsen in appartementsrechten. Omdat partijen in onderling overleg niet tot overeenstemming konden komen hebben zij een kort gedingprocedure gevoerd. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in die procedure op 28 maart 2011, hebben partijen de volgende afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een proces-verbaal (hierna: het proces-verbaal):

1.
[gedaagde] stemt ermee in dat [eiser] zijn appartement verkoopt onder de navolgende voorwaarden:

[eiser] zal een bedrag van EUR 160.000,00 op de aflossingsvrije hypotheek aflossen,
een bedrag van EURO 15.000,00 zal door [eiser] bij de notaris in depot worden gestort, dit bedrag zal worden uitgekeerd aan degene die volgens een uitvoer bij voorraad verklaarde gerechtelijke uitspraak daarop recht heeft, dan wel op verzoek van partijen gezamenlijk nadat zij daarover overeenstemming hebben bereikt.

2.
[gedaagde] en [eiser] zullen meewerken aan een splitsingsakte waarin zal worden bepaald dat bij de op te richten vereniging van eigenaren de stemrechten van de appartementseigenaren gelijkelijk verdeeld zijn.

3.
[gedaagde] zal de resterende hypotheken volledig op haar naam nemen.

4.
Partijen zullen de overige geschillen via mediation proberen te beslechten.

(…)

2.5.

Bij ongedateerde, maar wel door beide partijen ondertekende, splitsingsakte gepasseerd ten overstaan van notaris mr. Th.P. Seinstra (hierna: de splitsingsakte), zijn partijen tevens overgegaan tot verdeling van de appartementsrechten. In deze akte staat onder meer het volgende:

G. UITWERKING MODELREGLEMENT

Artikel 8

De in lid 1 van dit artikel bedoelde aandelen in de gemeenschap zijn de volgende:

- voor wat betreft het appartementsrecht met indexnummer 1: het eenenzeventig/eenhonderd achtenzestigste (71/168e);

- voor wat betreft het appartementsrecht met indexnummer 2: het -zevenennegentig/eenhonderd achtenzestigste (97/168e)

De aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten.

(…)

K. VERDELING

Thans overgaande tot voorgenomen verdeling van voormelde appartementsrechten verklaarden de comparanten toe te delen en in eigendom te leveren aan:

1. voornoemde heer G.P. [eiser] :

het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met tuin gelegen

op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend

[adres 1] [plaats 1], kadastraal bekend gemeente [plaats 1] ,

[kadaster nummer 1];

die verklaarde deze in eigendom te aanvaarden;

2. voornoemde mevrouw [gedaagde] :

het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de

tweede, derde en zolderverdieping van het gebouw, met eigen trapopgang op de begane

grond en eerste verdieping, plaatselijk bekend[adres 2] [plaats 1], kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , [kadaster nummer 2];

die verklaarde deze in eigendom te aanvaarden.

(…)

Ter zake van deze verdeling gelden voorts nog de navolgende bepalingen:

(…)

3. blijkens een aan deze akte gehechte overeenkomst, zijn partijen overeengekomen dat de heer [eiser] van de bestaandeaflossingsvrijehypothecaire geldlening, waarvan blijkt uit een akte met hypotheekstelling ten behoeve van de naamloze vennootschap ING Bank NV. op tweeëntwintig maart tweeduizend vier verleden voor mij, notaris, en bij afschrift ingeschreven in voormelde openbare registers op drieëntwintig maart tweeduizend vier in [nummer], een bedrag ad eenhonderd zestigduizend euro (€ 160.000,00) voor zijn rekening zal nemen en derhalve zal aflossen bij de verkoop van het aan hem toegedeelde appartementsrecht en dat mevrouw [gedaagde] van voormelde hypothecaire geldlening het restant voor haar rekening zal nemen.

(…)

Voorzover daarvan bij dezer akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen overigens vóór het passeren van deze akte tussen hen is overeengekomen.

(…)

OVERDRACHTBELASTING

(…) De waarde van de aan de verkrijgers toegedeelde appartementsrechten is (nagenoeg) gelijk aan het aandeel van de verkrijger(s) in het verdeelde.

2.6.

Conform het proces-verbaal heeft [eiser] een bedrag van € 15.000 in depot gestort bij notaris mr. Seinstra. In de (eveneens) ongedateerde notariële depotakte (hierna: de depotakte) staat onder meer het volgende:

IN AANMERKING NEMENDE

dat een akte van splitsing en toedeling zal worden gepasseerd door notaris Seinstra waarbij het gebouw aan de [adres 1] zal worden gesplitst in 2 appartementsrechten;

dat het appartementsrecht [adres 1] A aan partij 1(rb: [gedaagde] )
zal worden toegedeeld onder de voorwaarden zoals overeengekomen in de aan deze akte gehecht overeenkomst met kenmerk 483928/ KG ZA 11-330 HJ/PV de dato 28 maart 2011;

dat het appartementsrecht [adres 1] B aan partij 2(rb: [eiser] )
zal worden toegedeeld onder dezelfde voorwaarden zoals overeengekomen in voormelde overeenkomst;

dat partijen het nog niet geheel eens zijn over de verdeling van de appartementsrechten;

KOMEN OVEREEN;

Partij 2 stortvoorhet passeren van de akte van splitsing in appartementsrechten en toedeling een bedrag ad vijftienduizend euro (€ 15.000,00) op de derdenrekening van de notaris.

De notaris houdt voormeld bedrag ad vijftienduizend euro (€ 15.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting.

Partijen verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. De notaris mag slecht tot uitbetaling aan partij 1 en/of partij 2 overgaan indien:

-
hij van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe ontvangt, waarbij beide partijen verplicht zijn aan deze opdracht zo spoedig mogelijk hun medewerking te verlenen;

of:

-na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

4.
De notaris bewaart het depotbedrag rentedragend. De door de notaris ontvangen rente wordt tegelijk met het depotbedrag uitbetaald. Wordt het depotbedrag over meer gerechtigden verdeeld, dan wordt de rente naar rato uitbetaald aan de gerechtigden.

5.
Naast zijn honorarium voor verrichte werkzaamheden houdt de notaris wegens administratiekosten op het uit te keren bedrag een vergoeding in, berekend naar twee procent (2%) op jaarbasis met een minimum van eenhonderd vijftig euro

(€ 150,00) exclusief BTW. De administratiekosten en het betreffende honorarium worden, indien van toepassing, jaarlijks op het depotbedrag in mindering gebracht.

2.7.

Het depotbedrag staat nog steeds bij de notaris.

2.8.

[eiser] heeft in 2011 zijn appartementsrecht verkocht en geleverd aan een derde voor een bedrag van € 340.000.

2.9.

[gedaagde] heeft in 2015 haar appartementsrecht eveneens verkocht en geleverd aan een derde. De koopprijs bedroeg € 475.000.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis samengevat ‑ dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de nog bestaande eenvoudige gemeenschap van partijen zal verdelen en verrekenen waarbij [eiser] € 67.500 c.q. € 63.169, dan wel € 21.640 toekomt, voor recht zal verklaren dat de in 2011 bij de notaris in depot gestorte gelden, destijds

€ 15.000, aan [eiser] moeten worden vrijgegeven en [gedaagde] op straffe van een dwangsom haar medewerking daaraan moet verlenen en [gedaagde] zal veroordelen om alle kosten van het depot en de rente over het bedrag aan depot aan [eiser] te vergoeden, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3.2.

Als grondslag voor zijn vordering stelt [eiser] dat de eenvoudigde gemeenschap van de onroerende zaak nog niet verdeeld is, omdat partijen daarover nog geen overeenstemming hebben bereikt. [eiser] waardeert het gehele pand op een bedrag van

€ 815.000 (€ 340.000 + € 475.000), zodat ieder recht had op € 407.500 en [gedaagde] dus feitelijk voor € 67.500 is overbedeeld. Dit bedrag dient zij, naast vrijgave van het depot bij de notaris, aan hem te vergoeden, aldus [eiser] . Subsidiair, indien er verdeeld moet worden op basis van de waarde op het moment van de splitsing, moet worden uitgegaan van de verdeelsleutel die partijen destijds hebben gehanteerd voor het betalen van de hypotheek, waarbij de aandelen van ieder zijn aangehouden zoals die in de splitsingsakte staan opgenomen. Uitgaande van de waardes ten tijde van de van de splitsing, had het hele pand een waarde van € 816.338 en zou ieder uitgaande van die verdeelsleutel bij verkoop recht hebben op € 408.169. Volgens deze berekening is [eiser] voor een bedrag van € 63.169 tekort gedaan, aldus nog steeds [eiser] . Meer subsidiair gaat [eiser] uit van de taxaties uit 2011 en de helft van het verschil in waardes van € 43.280. Tot slot maakt [eiser] aanspraak op wettelijke rente, zowel over het bedrag waarmee [gedaagde] overbedeeld is geweest als over het depotbedrag.

3.3.

[gedaagde] voert verweer met als conclusie dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert samengevat ‑ dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (primair) voor recht zal verklaren dat het bij de notaris in depot gestelde bedrag van (destijds) € 15.000 geheel aan haar toekomt, dan wel (subsidiair) dat de rechtbank de verdeling van de eenvoudige gemeenschap zal vaststellen in die zin dat aan haar wordt toebedeeld het bij de notaris in depot gestelde bedrag van (destijds) € 15.000, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.

3.6.

Als grondslag voor haar vordering stelt [gedaagde] dat partijen in 2003 de afspraak hebben gemaakt dat aan de appartementen een gelijke waarde wordt toegekend en de hypotheek bij helfte wordt gedragen. [eiser] hield deze afspraak in 2011 in eerste instantie niet aan, waardoor [gedaagde] achterbleef met een € 15.000 hogere hypotheek dan in 2003 tussen hen was afgesproken. [eiser] kwam bij de splitsing hierop terug en hield vervolgens toch de afspraak uit 2003 aan. Om die reden staat volgens [gedaagde] in de splitsingsakte dat beide appartementen een gelijke waarde hebben en daarom valt het bedrag van € 15.000 aan [gedaagde] toe, aldus [gedaagde] .

3.7.

[eiser] voert verweer met als conclusie dat de vorderingen van [gedaagde] moeten worden afgewezen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen de vorderingen gezamenlijk worden behandeld en beoordeeld.

Verjaring

4.2.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de vorderingsrechten van [eiser] zijn verjaard door het verloop van een termijn van meer dan vijf jaar sinds het laatste contact hierover. [gedaagde] heeft er op gewezen dat tussen partijen voor het laatst is gesproken over het depotbedrag in e-mailcorrespondentie van 20 en 29 oktober 2014, maar dat er daarna geen enkel contact meer is geweest tussen partijen tot eind 2020.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat dit laatste juist is. Hij heeft verklaard dat hij pas weer over het depotbedrag is begonnen toen hij in 2020 door [gedaagde] werd aangeschreven in verband met verdeling van een verzekering. Hij betwist echter dat zijn vordering is verjaard.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat de vordering omtrent het depotbedrag nog niet is verjaard. Vast staat dat het bedrag nog altijd in depot staat bij de notaris en dat dit depot een eenvoudige gemeenschap vormt waartoe partijen in beginsel ieder voor de helft gerechtigd zijn. Als deelgenoten bij die gemeenschap kunnen partijen op grond van artikel 3:178 BW ten allen tijde daarvan verdeling vragen en in de jurisprudentie is uitgemaakt dat het recht om de verdeling van een gemeenschappelijk goed te vragen ook niet verjaart (HR 27 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:762). Beide partijen kunnen dus nog verdeling vorderen van het depot.

4.4.

Evenmin is sprake van verjaring van de vordering uit overbedeling. Van een verjaringstermijn van vijf jaar van die vordering kan alleen sprake zijn als partijen met de splitsing van het pand ook een afspraak hebben gemaakt over de financiële afwikkeling daarvan en daarvan nakoming wordt gevorderd. Volgens [gedaagde] hebben partijen in 2011 hun geschil beperkt tot het depotbedrag en volgt dit uit het proces-verbaal en uit de splitsingsakte. Daarbij hebben partijen volgens [gedaagde] in 2011 de afspraak gemaakt dat het depotbedrag aan haar toevalt, indachtig de eerder in 2003 tussen partijen gemaakte afspraak die inhoudt dat partijen uitgaan van gelijke waardes van de appartementen en de hypotheekschuld bij helfte zullen dragen.

4.5.

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet en oordeelt dat de vordering van [eiser] nog niet is verjaard omdat de daarvoor geldende termijn van twintig jaar nog niet is verstreken. De rechtbank licht deze beslissing aan de hand van een uitleg van het proces-verbaal, vervolgens de splitsingsakte en ten slotte de depotakte als volgt toe.

4.6.

In het proces-verbaal staat weliswaar een afspraak over de hypotheek en de verplichting van [eiser] een bedrag van € 15.000 onder de notaris te storten, maar daarin staat ook dat partijen hun overige geschillen bij mediation zullen regelen. Volgens [eiser] volgt uit dat laatste dat de verdeling niet is voltooid en alles nog openligt omdat partijen nadien geen overeenstemming over de verdeling hebben bereikt. [gedaagde] heeft niet duidelijk kunnen maken wat volgens haar onder ‘overige geschillen’ valt. Zij voert aan dat er geen overige geschillen waren, maar heeft niet uitgelegd waarom die zin dan toch in het proces-verbaal van hun afspraak is opgenomen als die geschillen er niet zouden zijn. Evenmin blijkt uit het proces-verbaal van een eerdere afspraak uit 2003, die nog van kracht zou zijn. Dat laatste verhoudt zich ook niet met de in depotstelling van een bedrag. Daarom volgt de rechtbank het standpunt van [eiser] en houdt de rechtbank het erop dat het

proces-verbaal een eerste afspraak inhoudt om op korte termijn tot een splitsing van het pand in appartementsrechten te kunnen komen, zodat [eiser] op korte termijn zijn appartementsrechten kon verkopen, maar ook niet meer dan dat.

4.7.

Evenmin volgt uit de splitsingsakte dat partijen een volledige afspraak over de verdeling van de beperkte gemeenschap hebben gemaakt, omdat daarin onder K lid 6 staat de tussen partijen blijft gelden wat vóór het passeren van de akte tussen hen is overeengekomen, voor zover in de akte daarvan niet is afgeweken. Daarmee wordt kennelijk (in elk geval) gedoeld op het proces-verbaal. In de akte staat dus niet dat partijen hun verdeling volledig hebben afgewikkeld, zodat de ‘overige geschillen’ tussen partijen zoals genoemd in het proces-verbaal ook na het passeren van de akte nog steeds niet afgewikkeld waren. [gedaagde] wijst op een passage uit de splitsingsakte, waaruit volgens haar blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat de waarde van beide appartementsrechten gelijk is, gelijk aan hun afspraak in 2003. Maar [eiser] wijst er terecht op dat dit deel onder het kopje “overdrachtsbelasting” staat en deze zin in dat kader is opgenomen (als mededeling tegenover de Belastingdienst). Alleen met deze uitleg is het verklaarbaar dat uit de splitsingsakte ook volgt dat het proces-verbaal nog van kracht blijft. Kortom: uit de splitsingsakte kan dus ook niet worden afgeleid dat partijen het alsnog (volledig) eens zijn geworden.

4.8.

In de depotakte staat ten slotte in punt 4 van de considerans dat partijen het nog niet geheel eens zijn over de verdeling van de appartementsrechten, zodat ook hieruit blijkt dat van een allesomvattende afspraak over de verdeling van het pand en de financiële consequenties daarvan geen sprake was.

4.9.

Kortom: het depotbedrag vormt een eenvoudige gemeenschap. Er is geen afspraak over de algehele financiële afwikkeling na de splitsing van het pand, zodat de financiële gevolgen daarvan – als onderdeel van de verdeling ten aanzien van het pand – nog moeten worden bepaald als onderdeel van de algehele verdeling (zie HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4279). Het depotbedrag houdt hier bovendien ook volledig verband mee, zodat dit bevestigt dat er nog niet financieel is afgewikkeld. Daarmee is sprake van een vordering tot verdeling, die zich tot de financiële afwikkeling beperkt omdat het pand als gevolg van de splitsing al feitelijk is verdeeld in 2011. Deze vordering is niet verjaard.

Rechtsverwerking

4.10.

[gedaagde] stelt dat [eiser] zijn rechten heeft verwerkt om eventuele vorderingen nog geldend te maken, omdat hij te lang heeft stilgezeten en [gedaagde] simpelweg niet meer in staat is om een bedrag aan [eiser] te betalen. Het enkele stilzitten is echter onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen en dat geldt ook voor het argument van niet kunnen betalen. Bovendien blijkt uit het onverdeeld blijven van het depotbedrag, dat de verdeling van het pand nog niet finaal was afgewikkeld en dit dus nog moet gebeuren. Van rechtsverwerking is dus geen sprake.

Vordering tot verdeling // financiële afwikkeling na feitelijke verdeling pand

4.11.

De vordering tot verdeling ziet op de afwikkeling van de financiële gevolgen na de splitsing van het pand in twee appartementsrechten. Hierbij is het volgende relevant. Tegelijkertijd met de splitsing in appartementsrechten van het pand in 2011, zijn de daarbij ontstane appartementen toebedeeld aan partijen: aan [eiser] werd het appartement op de begane grond en eerste verdieping toebedeeld en aan [gedaagde] het appartement op de tweede, derde en zolderverdieping. Ook de hypotheek is bij die splitsing afgewikkeld: [eiser] heeft daarop een bedrag van € 160.000 afgelost en het restant hypotheekbedrag van

€ 190.000 is overgenomen door [gedaagde] . Er is een bedrag van € 15.000 door [eiser] in depot onder de notaris gestort, zoals afgesproken in het proces-verbaal.

4.12.

Bij de financiële afwikkeling van de verdeling van het pand moet gekeken worden naar de waarde van het pand en de appartementsrechten zoals die na de splitsing werden toebedeeld. Verder moet hierbij (in elk geval) de hypotheekschuld betrokken worden. Ten slotte komt aan bod in hoeverre er nog andere bedragen meegenomen moeten worden. Dan wordt ook duidelijk aan wie het depotbedrag toekomt en of [eiser] verder nog recht heeft op een bedrag uit hoofde van overbedeling in het kader van de financiële afwikkeling van de verdeling van het pand.


Peildatum

4.13.

Bij de beantwoording van deze vragen, is van belang welke peildatum moet worden aangehouden bij de waardering van het pand en de twee appartementsrechten. [eiser] houdt hiervoor verschillende peildata aan, waarbij hij uitgaat van de betaalde koopsommen bij de verkoop van de appartementsrechten in 2011 en 2015. Dit uitgangspunt is niet juist: het pand is in 2011 feitelijk gesplitst waardoor het vanaf dat moment niet langer in gemeenschappelijk eigendom was en daarbij zijn ook afspraken gemaakt over de hypotheekschuld. Uitgangspunt is dat de waardering plaatsvindt op het moment van de feitelijke verdeling. De rechtbank bepaalt daarom dat de peildatum voor de waardering in 2011 ligt. Partijen hebben immers geen andere peildatum afgesproken en evenmin vloeit een andere peildatum uit de redelijkheid en billijkheid voort.


Waardering pand - onder/overbedeling appartementsrechten

4.14.

Voor de waardering van het pand als geheel, gaat de rechtbank – net als partijen – uit van de optelsom van de waardes van de twee appartementsrechten na splitsing van het pand in 2011.

4.15.

Uit alinea 4.7 volgt dat de rechtbank niet aanneemt dat in de splitsingsakte tussen partijen is afgesproken dat de appartementsrechten een gelijke waarde hebben, zodat gekeken moet worden naar de onderhandse vrije verkoopwaarde van ieder appartementsrecht ten tijde van de splitsing in 2011. Die waardes zijn bekend.

4.16.

Voor het appartementsrecht van [eiser] blijkt die waarde uit de in 2011 betaalde verkoopprijs van € 340.000. Een jaar eerder, in oktober 2010, had [eiser] het deel van het pand dat hij in gebruik had laten taxeren. De waarde van zijn deel van het pand is toen getaxeerd op € 345.000. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, kan uit het taxatiebedrag niet worden afgeleid dat [eiser] zijn appartement voor een veel te lage prijs heeft verkocht. De rechtbank houdt daarom de waarde aan van € 340.000.

4.17.

Op verzoek van [eiser] is in september 2011 ook de waarde bepaald van het appartement van [gedaagde] , zodat ook die waarde bekend is. Dat appartement is gewaardeerd op € 385.000. [gedaagde] heeft deze waardebepaling betwist. [gedaagde] voert weliswaar aan dat zij niemand heeft toegelaten tot haar woning voor de taxatie, maar dat blijkt niet uit de taxatie die aan haar bij brief van 22 september 2011 is uitgebracht: daarin staat dat het deel van pand dat zij in gebruik had, is bezichtigd ter bepaling van de onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Verder heeft [gedaagde] haar betwisting niet met stukken onderbouwd, zodat de rechtbank aan die betwisting voorbij gaat en uit zal gaan van de juistheid van deze waardebepaling.

4.18.

Dit betekent dat er twee waardes in 2011 bekend zijn van de verschillende appartementen. Uitgaande van deze twee waardes bedroeg de waarde van het totale pand in 2011 € 725.000 (€ 340.000 + € 385.000). Omdat partijen het gehele pand in gezamenlijk eigendom hadden voorafgaand aan de splitsing, ieder voor gelijke delen, hadden partijen in beginsel ieder recht hadden op de helft van die waarde, te weten een bedrag van € 362.500. [eiser] heeft bij de verkoop van zijn appartement € 340.000 ontvangen en zou dus nog recht hebben op een bedrag van € 22.500. De waarde van het appartement dat met de splitsing aan [gedaagde] werd toebedeeld, was bepaald op € 385.000 en dit betekent dat die waarde een bedrag van € 22.500 hoger ligt dan het bedrag waarop zij recht zou hebben.


Hypotheekschuld – onder/overbedeling schuld

4.19.

Daarnaast was er in 2011 sprake van een hypotheekschuld van € 350.000 ten aanzien van het pand. Als partijen ieder de helft van de waarde van het pand toekomt, dienen zij in beginsel ook ieder de helft van die schuld te dragen, te weten een bedrag van

€ 175.000. [eiser] heeft bij verkoop van zijn appartementsrecht (direct na de splitsing) in 2011 aan hypotheekschuld € 160.000 afgelost, dus € 15.000 minder dan zijn aandeel daarin en [gedaagde] heeft in 2011 de resterende hypotheekschuld van € 190.000 op zich genomen, dus € 15.000 meer dan haar aandeel daarin.


Conclusie onder-overbedeling appartementsrechten en hypotheekschuld

4.20.

Hetgeen hiervoor in 4.18 en 4.19 is overwogen, leidt tot de volgende berekening.

[gedaagde] is met de waarde van haar appartement overbedeeld voor € 22.500, maar daar staat tegenover dat zij € 15.000 meer dan haar aandeel in de hypotheekschuld op zich heeft genomen. Per saldo is zij dan nog overbedeeld voor een bedrag van (22.500 – 15.000 =)

€ 7.500. [eiser] is met de waarde van zijn appartement onderbedeeld voor € 22.500, maar daar staat tegenover dat hij € 15.000 minder dan zijn aandeel heeft afgelost op de hypotheekschuld. Per saldo is hij dus voor (-22.500 + 15.000 =) € 7.500 onderbedeeld.


Overige posten

4.21.

De vraag is vervolgens of er nog andere bedragen bij de financiële afwikkeling moeten worden betrokken. Volgens de rechtbank is dit niet het geval en zij zal hierna ingaan op de over en weer ingenomen stellingen van partijen ten aanzien van hun verdere claims.

4.22.

De stelling van [eiser] dat het depotbedrag los moet worden gezien van zijn overbedelingsvordering gaat niet op. [eiser] heeft geen grondslag aangevoerd, waarom hij recht zou hebben op dit bedrag, anders dan in het kader van een overbedeling. Het bedrag dat in 2011 in depot is gesteld, is gelijk aan het bedrag dat [eiser] minder heeft afgelost op de hypotheek ten tijde van de verkoop van zijn appartement. Daaruit leidt de rechtbank af dat dit bedrag in depot is gesteld in verband met het geschil tussen partijen over de financiële afwikkeling in het kader van de verdeling van het pand.

4.23.

Door [gedaagde] is nog een beroep gedaan op verrekening van de helft van een bedrag van € 26.092,35 dat aan haar toe zou komen omdat zij dit bedrag bij de aankoop van het pand uit haar privévermogen heeft ingebracht. [eiser] heeft ter zitting echter verklaard dat hij niet bekend is met een investering van [gedaagde] uit eigen vermogen bij de aankoop van het pand. [gedaagde] heeft haar stelling niet onderbouwd met stukken. Volgens haar kan zij dat niet, omdat een deel van haar e-mails niet toegankelijk is door toedoen van [eiser] . Voor zover dit al juist is (want [eiser] betwist dit), had [gedaagde] haar stelling wel kunnen onderbouwen met stukken, bijvoorbeeld van de notaris en/of de hypotheekstukken waaruit blijkt dat zij een deel van de koopsom uit 1993 uit eigen middelen heeft betaald. Nu zij dat laatste niet heeft gedaan, slaagt de betwisting van [eiser] en wordt aan het beroep van [gedaagde] op verrekening voorbij gegaan.

4.24.

[gedaagde] stelt verder nog dat zij recht heeft op het volledige depotbedrag op grond van een afspraak uit 2003. Die afspraak houdt volgens [gedaagde] in dat [eiser] de hypotheekschuld en de daaraan verbonden lasten voor de helft zou voldoen en maakt volgens [gedaagde] onderdeel uit van de afspraak waarbij partijen zijn overeengekomen dat aan beide appartementen dezelfde waarde toegekend wordt. [eiser] heeft deze afspraak betwist en [gedaagde] heeft deze afspraak niet onderbouwd. Indien al uitgegaan moet worden van een dergelijke afspraak uit 2003, blijkt uit het proces-verbaal en de splitsingsakte dat partijen die afspraak in 2011 hebben verlaten.

4.25.

[gedaagde] stelt verder dat [eiser] aanzienlijke schulden bij haar heeft opgebouwd, die het depotbedrag overstijgen, op grond waarvan het depotbedrag volledig aan haar toekomt. Zij wijst in dit verband op door haar betaalde (hypotheek)lasten en een verbouwingsbudget dat aangewend zou worden voor de splitsing van beide appartementen, maar volgens [gedaagde] volledig is benut door [eiser] . [gedaagde] heeft haar betoog niet van een onderbouwing voorzien, terwijl [eiser] de door [gedaagde] geschetste gang van zaken heeft betwist. De verwijzing van [gedaagde] naar een passage uit een brief van [eiser] is hiertoe onvoldoende. De rechtbank gaat om die reden aan het betoog van [gedaagde] voorbij.

Tussenconclusie financiële afwikkeling verdeling pand

4.26.

De rechtbank vat samen. Het pand is niet meer vatbaar voor verdeling, omdat het pand in 2011 is gesplitst in twee appartementsrechten die volledig op eigen naam van ieder van partijen zijn gesteld. Partijen hebben de financiële afwikkeling van die feitelijke verdeling echter niet volledig voltooid in 2011, zodat in zoverre de verdeling nog moet plaatsvinden. Gelet op de onder- en overbedeling per peildatum 2011, komt ieder van partijen de helft van het depotbedrag toe en moet de eenvoudige gemeenschap in zo verre nog worden verdeeld. In het kader van de financiële afwikkeling van de verdeling van het pand zijn er verder geen bedragen die nog onderling moeten worden verrekend. Het overige door partijen aan gevorderde hoofdsommen wordt daarom afgewezen.

4.27.

Hierna zal de rechtbank nog ingaan op de kosten die verband houden met het depot en hoe deze bij die verdeling moeten worden betrokken en vervolgens een beslissing nemen op de proceskosten.

Afwikkeling depotbedrag - verdeling

4.28.

Op het depotbedrag van initieel € 15.000 worden jaarlijks kosten in mindering gebracht door de notaris. Aangezien partijen ieder gerechtigd zijn tot de helft van het depot, wordt geoordeeld – anders dan door [eiser] gevorderd – dat zij ook ieder voor de helft de kosten van het depot moeten dragen.

4.29.

Ter zitting van 8 juni 2022 heeft [gedaagde] verklaard dat zich inmiddels een lager bedrag in depot bevindt bij de notaris als gevolg van de jaarlijks in rekening gebrachte (en nog te brengen) kosten. Voor zover [gedaagde] uit het depot een lager bedrag ontvangt dan

€ 7.500, heeft zij geen recht op betaling door [eiser] van het meerdere tot dit bedrag, omdat de kosten van de eenvoudige gemeenschap ten aanzien van het depotbedrag voor de helft van ieder van partijen zijn en op het bedrag van ieders over- en onderbedeling in mindering strekken. Dit geldt andersom ook voor [eiser] .

4.30.

De door [eiser] gevorderde dwangsom als prikkel tot nakoming bij het vrijgeven van het depot wordt afgewezen bij gebrek aan belang, omdat de notaris zal uitkeren conform het bepaalde in dit vonnis en daarvoor de medewerking van de ander niet is vereist.

4.31.

De door [eiser] gevorderde wettelijke rente over het depotbedrag wordt afgewezen omdat geen sprake is van verzuim is en evenmin zal ontstaan aan de zijde van [gedaagde] ten aanzien van de uitbetaling van het depotbedrag (zie alinea 4.30). Voor zover het depotbedrag onder de notaris rentedragend is (geweest), komt de rente aan ieder van partijen voor de helft toe.

Proceskosten

4.32.

Aangezien het geschil tussen partijen zijn oorsprong vindt in de affectieve relatie die tussen partijen bestaan heeft zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en reconventie

5.1.

stelt de verdeling van de eenvoudige gemeenschap ten aanzien van het depotbedrag vast in die zin dat aan partijen ieder voor de helft wordt toebedeeld het restant van het depotbedrag van destijds € 15.000 dat zich thans nog in depot bevindt onder dossiernummer L21403 bij notaris mr. Th.P. Seinstra;

5.2.

stelt vast dat na uitvoering van punt 5.1 de verdeling van de eenvoudige gemeenschap ten aanzien van het pand als volledig afgewikkeld geldt;

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2022:6178

Verdeling van een depotbedrag tussen ex-samenwoners na beëindiging van hun affectieve relatie en de financiële afwikkeling van onroerend goed

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.De beslissing

Voetnoten