Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9572786 \ CV EXPL 21-4432 /MdV
Uitspraakdatum: 16 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M.G. Blokziel
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
3.
[gedaagde 3]
[gedaagde 3]
4.
[gedaagde 4]
[gedaagde 4]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp
De zaak in het kort
In deze zaak vraagt een huurder van een woning om het huurrecht toe te wijzen aan de andere medehuurders. De huurder is namelijk vertrokken uit de woning en wil worden bevrijd van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vordering van de huurder toe, maar niet vanaf de datum van haar vertrek uit de woning. De kantonrechter vindt het in dit geval redelijk om de vordering toe te wijzen per een datum acht maanden na het vertrek van de huurder. De huurder moet daarom nog acht maanden huur betalen aan de medehuurders.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 30 november 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 23 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 5 mei 2022 een reactie op de tegenvordering toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] en [gedaagden] huren vanaf 1 augustus 2020 een woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). De overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar. De huurprijs bedraagt € 2.500,00 per maand.
2.2.
In de bij de huurovereenkomst behorende
“allonge”is bepaald dat één of meer huurders hun rechten en verplichtingen uit de overeenkomst slechts kunnen opzeggen met instemming van alle betrokken partijen en met schriftelijke toestemming van de verhuurder.
“allonge”is bepaald dat één of meer huurders hun rechten en verplichtingen uit de overeenkomst slechts kunnen opzeggen met instemming van alle betrokken partijen en met schriftelijke toestemming van de verhuurder.
2.3.
Op of omstreeks 28 mei 2021 heeft [eiseres] de woning verlaten. Haar deel van de huur (een bedrag van € 500,00 per maand) voor de maanden juni en juli 2021 heeft zij nog betaald. Na juli 2021 heeft zij geen huur meer betaald.
3.De vordering, het verweer en de tegenvordering
3.1.
[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat het huurrecht van de woning wordt toegewezen aan [gedaagden] , met ingang van 28 mei 2021. Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij niet meer in de woning woont, maar nog wel naast de andere huurders aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiseres] wil zowel jegens [gedaagden] als jegens de verhuurder worden bevrijd van die verplichtingen.
3.2.
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat het in dit geval zowel op basis van de wet als op basis van de huurovereenkomst niet mogelijk is dat [eiseres] de huurovereenkomst tussentijds beëindigt. Verder verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen toewijzing van de vordering, aangezien zowel de belangen van de verhuurder als die van [gedaagden] bij een eventuele toewijzing van de vordering worden geschaad. De tegenvordering van [gedaagden] is dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot betaling van haar aandeel in de huur met ingang van 1 juli 2021, te weten van € 500,00 per maand.
4.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
4.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
[eiseres] baseert haar vordering in de eerste plaats op artikel 7:267 lid 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Uit dat artikel volgt dat de huurder en/of wettelijke medehuurders kunnen vorderen dat de rechter bepaalt dat die huurder of wettelijke medehuurders de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. Daarnaast staat in dat artikel dat de rechter de vordering slechts toewijst, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is.
4.3.
Volgens rechtspraak is artikel 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing in het geval gezamenlijke huurders uit elkaar gaan. [1] Het gaat dan om gevallen waarin twee of meer personen gezamenlijk een huurovereenkomst met de verhuurder hebben gesloten en zij – anders dan in de door artikel 7:266 BW en artikel 7:267 BW bedoelde gevallen – allen partij zijn bij die overeenkomst.
4.4.
De overeenkomstige toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW op gezamenlijke huur strekt zich blijkens die rechtspraak ook uit tot de werking tegenover de verhuurder. Als dat artikel wordt toegepast, eindigt de huurovereenkomst dus ten aanzien van de vertrekkende huurder(s) op de door de rechter bepaalde dag en wordt de huurovereenkomst ten aanzien van de achterblijvende huurder(s) voortgezet, ook indien de huurovereenkomst een eigen regeling bevat omtrent voortzetting door een of meer van de huurders.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] gelet op de hiervoor genoemde rechtspraak met overeenkomstige toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW kan vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat zij met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer de huur zal voortzetten.
4.6.
Volgens [gedaagden] is artikel 7:267 lid 7 BW niet van overeenkomstige toepassing, omdat [eiseres] zonder overleg uit de woning is vertrokken en omdat die toepassing voorbij gaat aan de belangen van de verhuurder.
4.7.
De kantonrechter volgt dit standpunt van [gedaagden] niet. Ook als een huurder zonder overleg met de contractuele medehuurders uit een gehuurde woning vertrekt, kan artikel 7:267 lid 7 BW overeenkomstig worden toegepast. Voor dat soort gevallen is die toepassing juist mede bedoeld. Dat die toepassing ook werking heeft tegenover een verhuurder, is wat met de hiervoor genoemde rechtspraak is beoogd en dus geen argument tegen die toepassing.
4.8.
Verder hebben [gedaagden] betoogd dat overeenkomstige toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW ook niet mogelijk is, omdat deze toepassing alleen geldt voor ‘samenwoners’. Volgens [gedaagden] zijn partijen geen ‘samenwoners’, omdat zij als een groep vrienden samen een woning hebben gehuurd, waarin ieder zijn eigen kamer heeft, en geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
4.9.
[gedaagden] worden niet gevolgd in dit betoog. Uit de tekst van artikel 7:267 lid 7 BW en eerdergenoemde rechtspraak volgt niet dat de overeenkomstige toepassing van dat artikel ten aanzien van contractuele medehuurders beperkt is tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Die rechtspraak heeft tot doel om gezamenlijke huurders (contractuele medehuurders) die uit elkaar gaan, de mogelijkheid te geven om de rechter te verzoeken het huurrecht aan een of meer van hen toe te wijzen en die toewijzing ook werking te geven tegenover de verhuurder. Daarvan uitgaande is er geen reden om die overeenkomstige toepassing te beperken tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat zou naar het oordeel van de kantonrechter ook een onnodige en onpraktische beperking zijn.
4.10.
De volgende vraag is of het naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is dat het huurrecht van de woning wordt toegewezen aan [gedaagden] , met ingang van 28 mei 2021.
4.11.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden] en [eiseres] op basis van de huurovereenkomst gezamenlijk tegenover de verhuurder aansprakelijk zijn voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder het betalen van de huur, en dat in de huurovereenkomst is bepaald dat de huurders alleen gezamenlijk kunnen opzeggen. Dat brengt mee dat [eiseres] niet simpelweg van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst kan worden bevrijd door te vertrekken uit de woning en vervolgens te stoppen met huurbetaling. Dat zou ook tot gevolg hebben dat [gedaagden] de gehele huur met vier huurders moeten opbrengen, in plaats van met vijf huurders, en dat [gedaagden] in feite de huur van [xxx] moeten (gaan) betalen. Dat is niet redelijk en billijk.
4.12.
Er is daarom geen grond om te bepalen dat het huurrecht van de woning al met ingang van 28 mei 2021, de datum van het vertrek van [eiseres] uit de woning, wordt toegewezen aan [gedaagden] Daarbij is ook van belang dat vast staat dat is gebleken dat de verhuurder tot op heden niet bereid is om in te stemmen met een andere huurder in de plaats van [eiseres] .
4.13.
Daar staat tegenover dat voldoende aannemelijk is dat [eiseres] uit de woning is vertrokken vanwege een ingrijpende verandering in haar privé-situatie, te weten een zwangerschap en een daarmee gepaard gaande wens om met haar partner samen te wonen. Ook staat vast dat zij sinds haar vertrek geen gebruik meer maakt van de woning en elders woont met haar partner. Dat betekent dat er op enig moment wel een einde moet kunnen worden gemaakt aan de huurovereenkomst door [eiseres] en aan haar verplichting tot huurbetaling.
4.14.
Verder is van belang dat partijen op de zitting hebben erkend dat de huur van de woning in ieder geval eindigt per 1 augustus 2022 en dat [gedaagden] na die datum geen huur meer hoeven betalen, tenzij zij er zelf voor kiezen om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Ook weegt mee dat op de zitting is gebleken dat [gedaagden] op enig moment de kamer van [eiseres] in gebruik hebben genomen voor de opslag van spullen.
4.15.
De kantonrechter ziet gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden aanleiding om te oordelen dat het redelijk en billijk is om het huurrecht van de woning met ingang van 1 april 2022 toe te wijzen aan [gedaagden] Dat heeft praktisch tot gevolg dat [eiseres] nog € 500,00 huur per maand moet betalen over de periode van 1 augustus 2021 tot 1 april 2022, te weten een bedrag van acht maanden huur en in totaal € 4.000,00. [gedaagden] hebben op de zitting erkend dat [eiseres] de huur van € 500,00 over de maand juli 2021 al heeft betaald. Na 1 april 2022 is [eiseres] dus jegens [gedaagden] en ook jegens de verhuurder bevrijd van haar verplichtingen.
4.16.
Ook voor het geval artikel 7:267 lid 7 BW niet overeenkomstig zou kunnen worden toegepast, zou de kantonrechter tot het oordeel komen dat [eiseres] nog een bedrag van acht maanden huur en in totaal € 4.000,00 verschuldigd is aan [gedaagden] Een overeenkomst tussen contractuele medehuurders, ook medehuurders zonder een duurzame gemeenschappelijke huishouding, heeft immers op grond van artikel 6:248 lid 1 BW mede de gevolgen die uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Die redelijkheid en billijkheid moeten de medehuurders dus ook in acht nemen als één van de medehuurders wil vertrekken uit een huurwoning. De hiervoor door de kantonrechter genoemde feiten en omstandigheden brengen mee dat [gedaagden] ook in dit kader na 1 april 2022 geen aanspraak meer kunnen maken op huurbetaling jegens [eiseres] .
4.17.
Het verweer van [eiseres] dat zij na haar vertrek uit de woning met [gedaagden] heeft afgesproken dat zij alleen nog de huur zou hoeven betalen over de maanden juni en juli 2021 en daarna zou zijn bevrijd van haar betalingsverplichtingen, kan niet slagen. Een afspraak tussen [eiseres] en [gedaagden] bevrijdt haar in ieder geval niet van haar verplichtingen jegens de verhuurder. Maar bovendien is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Op de zitting hebben [gedaagden] weliswaar erkend dat mogelijk een afspraak is gemaakt met [gedaagde 1] , maar zij hebben betwist dat die afspraak ook is gemaakt met de andere medehuurders. [gedaagden] hebben terecht gesteld dat een eventuele afspraak met [gedaagde 1] niet zonder meer betekent dat ook de andere huurders aan die afspraak zijn gebonden. Ook hebben [gedaagden] erop gewezen dat een eventuele afspraak met [gedaagde 1] alleen is gemaakt onder de voorwaarde dat de verhuurder ermee zou instemmen dat er een nieuwe huurder mocht komen, en die voorwaarde is niet vervuld.
4.18.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde afspraak verwezen naar Spaanstalige Whatsapp-correspondentie, kennelijk voorzien van een vertaling naar het Engels met Google Translate. Die stukken zijn geen voldoende onderbouwing. De juistheid van de vertaling valt niet te controleren, de overgelegde Whatsapp-correspondentie is incompleet en fragmentarisch, en kennelijk is ook het taalgebruik in het Spaans niet altijd even zorgvuldig. Het had op de weg gelegen van [eiseres] , die zich beroept op de door haar gestelde afspraak, om de complete Whatsapp-correspondentie te overleggen, voorzien van een vertaling door een beëdigd vertaler. Dat heeft zij niet gedaan. De eisen van een goede procesorde verzetten zich ertegen dat [eiseres] nog de gelegenheid krijgt een vertaling in het geding te brengen, met name omdat de complete Whatsapp-correspondentie ontbreekt en veel eerder overgelegd had kunnen en moeten worden.
4.19.
De vordering van [eiseres] komt dus voor toewijzing in aanmerking, in die zin dat zal worden bepaald dat het huurrecht van de woning met ingang van 1 april 2022 wordt toegewezen aan [gedaagden]
4.20.
Uit het voorgaande volgt dat de tegenvordering van [gedaagden] wordt toegewezen, in die zin dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van haar aandeel in de huur met ingang van 1 augustus 2021 tot 1 april 2022, te weten van € 500,00 per maand en in totaal dus € 4.000,00.
4.21.
Partijen krijgen over en weer op punten ongelijk en daarom zal worden bepaald dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten betalen, zoals in de zaak van de vordering als de tegenvordering.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering en de tegenvordering
5.1.
bepaalt dat het huurrecht van de woning met ingang van 1 april 2022 (uitsluitend) wordt toegewezen aan [gedaagden] ;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
5.4.
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van
€ 4.000,00;
€ 4.000,00;
5.5.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter