ECLI:NL:RBNHO:2022:5237

• Datum uitspraak: 31 mei 2022
• Publicatiedatum: 16 juni 2022
• Zaaknummer: AWB - 20_6266
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.N. van Rijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning wegens onvoldoende rekening verschillen met vergelijkingsobjecten

Eiser betwistte de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning voor het kalenderjaar 2020, stellende dat onvoldoende rekening was gehouden met verschillen in onderhoud en kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder stelde dat de waarde correct was vastgesteld en verwees naar een waardematrix ter onderbouwing.

Tijdens de zitting trok eiser enkele gronden in, maar hield vast aan het standpunt dat de woning te hoog was gewaardeerd. De rechtbank oordeelde dat verweerder niet aannemelijk had gemaakt dat voldoende rekening was gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name ten aanzien van onderhoud en kwaliteit. De enkele stelling van verweerder dat de woning in een duurdere wijk ligt en dat een andere indexering passend is, was onvoldoende onderbouwd.

De rechtbank stelde de waarde van de woning daarom vast op €359.000, gebaseerd op de door eiser aangevoerde berekeningen. Tevens werd het beroep gegrond verklaard en de uitspraak op bezwaar vernietigd. Daarnaast werd verweerder veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en tot betaling van proceskosten en griffierecht aan eiser.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt verminderd tot €359.000 en verweerder wordt veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade en proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

Zaaknummer: HAA 20/6266

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: J.H. Maas),

en

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 379.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 mei 2022 te Haarlem.

Eiser is vertegenwoordigd door R. van der Weide, kantoorgenoot van de gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een in 1933 gebouwde benedenwoning. De inhoud van de woning is 250 m³ en de oppervlakte van het perceel is 253 m². De woning is voorzien van een berging.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiser de in het beroep aangevoerde gronden met betrekking tot de vochtoverlast in de woning en het recht van overpad ingetrokken. Tevens heeft eiser ter zitting aangeven dat de grondprijs en de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in geschil zijn. Met uitzondering echter van het onderhoud van de [object 1] . Eiser twijfelt of dit wel matig is. Uit de verkoopadvertentie heeft hij opgemaakt dat dit onderhoud goed is. Eiser voert aan dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de in de matrix opgenomen verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het verschil in de m³-prijzen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan [object 2] en [object 1] maakt dat de vergelijkingsobjecten voor een aanzienlijk bedrag kunnen worden gerenoveerd. Het verschil met [object 2] is bijna € 100.000 en met [object 1] € 56.000. Als daadwerkelijk renovaties voor deze bedragen worden uitgevoerd hebben de vergelijkingsobjecten een veel betere kwaliteit dan de woning.

Eiser is van mening dat ook indien wordt uitgegaan van de door verweerder gestelde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, de woning moet worden afgewaardeerd. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de verschillen. Als je kijkt naar wat in de lande redelijk zou zijn voor een waardering van de m³-prijs van 42 ZW naar de situatie van de woning (kwaliteit en onderhoud gemiddeld), dan komt hij uit op een ophoging van de m³-prijs van 25%. De m³-prijs voor de woning wordt dan (€ 714 * 100/75= ) € 952. Bij [object 1] zou de m³-prijs van die woning met 15% verhoogd kunnen worden naar (€ 815 * 100/85=) € 959. Uitgaande van die m3-prijzen komt de WOZ-waarde van de woning te liggen tussen € 357.000 en € 358.700.

Het vergelijkingsobject [object 3] heeft verder een slechtere ligging. Verweerder heeft daarvoor de m²-prijs gecorrigeerd. Deze correctie is volgens eiser veel te hoog. Dit resulteert in een aanpassing van de waarde van € 317.500 (verkoopprijs in februari 2018) naar € 360.000. Eiser heeft informatie ingewonnen uit Vastgoedpro. Verweerder maakt in andere procedures voor de indexatie ook vaak gebruik van deze informatie. Op grond van de ingewonnen informatie zou de waarde van het vergelijkingsobject [object 3] per waardepeildatum € 344.000 zijn. Als eiser met deze waarde rekent komt hij op een waarde van € 977 per m³ en dan zou de WOZ-waarde van de woning € 366.000 zijn. Volgens alle berekeningen van eiser is de waarde van de woning dus te hoog. Als eiser uitgaan van een gemiddelde m³-prijs van € 963 van de vergelijkingsobjecten (€ 977 + € 959 + € 952) / 3=) dan komt hij op een waarde van de woning van € 359.000. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en hij verzoekt verweerder te veroordelen in de proceskosten.

Ter zitting heeft eiser verzocht om de vaststelling van een vergoeding voor immateriële schade, nu de redelijke termijn voor de afdoening van het bezwaar is verstreken.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder wijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar een door hem overgelegde waardematrix. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarvoor onder meer verwezen naar de door hem ingebrachte waardematrix.

7. Partijen en de rechtbank zijn het er over eens dat de door verweerder in de waarde matrix genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er – na de gemotiveerde betwisting ter zitting door eiser – niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Ter nadere onderbouwing van zijn stelling dat wel voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder in het kader van het object aan de [straat] aangevoerd dat de informatie van Vastgoedpro vaak een handig hulpmiddel kan zijn, maar in de onderhavige zaak niet. De informatie van Vastgoedpro is te algemeen en omdat de woning in een van de betere/duurdere wijken van Haarlem ligt niet bruikbaar. Bij de waardering van de woning heeft hij gebruik gemaakt van een indexering van 1,2% en dat is passend in deze zaak. De door eiser toegepaste cijfers in den lande voor correctie van verschillen in onderhouds- en kwaliteitstoestand heeft verweerder ook bestreden, omdat daarbij ook rekening zou worden gehouden met bijvoorbeeld de situatie in Groningen. Verweerder heeft echter nagelaten om deze stellingen nader te onderbouwen. De enkele stelling van verweerder dat een taxateur heeft verklaard dat de woning in een van de betere/duurdere wijken van Haarlem ligt is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat niet van de gemiddelde cijfers voor wat betreft verschillen in onderhouds- en kwaliteitstoestand kan worden uitgegaan. De enkele stelling dat een andere indexering passend is dan een gemiddelde, maakt nog niet dat van een hogere indexering kan worden uitgegaan. Verweerder moet onderbouwen waarom in het kader van de waardering niet van algemene en gemiddelde, maar van voor eiser minder gunstige, cijfers moet worden uitgegaan.

10. Met de in het geding gebrachte foto’s van het vergelijkingsobject [object 1] heeft verweerder wel voldoende aannemelijk gemaakt dat het onderhoud aan dit vergelijkingsobject terecht als matig is gekwalificeerd en niet als goed.

11. De rechtbank is dus van oordeel dat verweerder de door hem gestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft meerdere waardes genoemd. De laagste waarde daarvan is niet aannemelijk gezien het voorgaande. Gelet op de door eiser gestelde berekeningen bij de matrix stelt de rechtbank, in goede justitie, de waarde van de woning vast op € 359.000.

12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Verzoek tot vergoeding van immateriële schade

13. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek toe, omdat de redelijke termijn met afgerond drie maanden is overschreden te rekenen vanaf de indiening van het bezwaarschrift op 23 maart 2020, en overweegt daarbij het volgende.

14. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de termijnoverschrijving en de wegingsfactor dienen te worden aangepast. De hoorzitting heeft pas op 16 juli 2020 plaatsgevonden en volgens verweerder moet de datum van die zitting als uitgangspunt worden genomen bij het berekenen van de termijnoverschrijding. Als wegingsfactor moet 0,5 in plaats van 1 worden genomen, nu het bezwaar identiek is aan het beroep.

15. De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding om de termijnoverschrijding en/of de wegingsfactor aan te passen. Dat de inhoud van het bezwaar en het beroep met elkaar overeenkomen, maakt nog niet dat de wegingsfactor moet worden aangepast. In beroep zijn ook andere argumenten aangevoerd dan in bezwaar. Kennelijk heeft het plannen van de hoorzitting in deze zaak verder meer tijd genomen dan gebruikelijk, maar nu nergens uit is gebleken dat eiser ter zake een verwijt treft, kan dit niet tot een aanpassing van de termijnoverschrijding leiden.

16. Bij een overschrijding van de redelijke termijn met afgerond drie maanden past een vergoeding van € 500. Van de drie maanden overschrijding is (afgerond) één maand aan de bezwaarfase toe te rekenen en twee maanden aan de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid). Van het bedrag van € 500 dient verweerder daarom (1/3 x € 500 =) € 166,67 te vergoeden en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) (2/3 x € 500 =) € 333,33.

Proceskosten en griffierecht

17. Aanleiding bestaat verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser omdat het beroep gegrond is. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).

18. Tevens wordt verweerder opgedragen om het griffierecht aan eiser te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank verklaart

• het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2020;
• verklaart het bezwaar gegrond;
• wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 359.000;
• vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting tot een berekend bedrag naar een waarde van € 359.000;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 167,67;
• veroordeelt de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 333,33;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser, tot een bedrag van € 1.620, en
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, in aanwezigheid van
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

31 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.