Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 9604372 \ CV EXPL 21-4752 /MdV
Uitspraakdatum: 16 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Vechtkade Invest B.V.
Vechtkade Invest B.V.
gevestigd te Ommen
eiseres
verder te noemen: Vechtkade
gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen (mr. R. Matti)
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
verder te noemen: [gedaagde 1]
2.de besloten vennootschap Frihet Living B.V.
gevestigd te Wormerveer
verder te noemen: Frihet
gedaagden
gezamenlijk verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. S.M. Faber
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om de vraag of een huurder van woonruimte de door de verhuurder opgestelde eindafrekening voor gas en water, die betrekking heeft op een periode van vier jaar, moet betalen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder deze slechts gedeeltelijk hoeft te betalen, omdat de verhuurder de eindafrekening veel te laat heeft opgesteld. De door de huurder ingediende tegenvordering wordt afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Vechtkade heeft bij dagvaarding van 23 december 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 19 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Vechtkade bij brief van 5 mei 2022 nog een reactie op de tegenvordering toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt vanaf 16 april 2011 van Vechtkade een woning aan de [adres gehuurde]. Het gehuurde betreft een woning boven een winkelruimte. Van Staveren Makelaardij is door Vechtkade als beheerder van het gehuurde aangewezen.
2.2.
In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde bijzondere bepalingen is, voor zover van belang, het volgende bepaald;
‘(…)
De huurder is er mee bekend dat de levering van gas geschied middels een meter die zich in de winkel bevindt. Voor de verrekening van het gas tussen de winkel en de woning is er op de eerste verdieping een tussenmeter geplaatst die het verbruik van de winkel meet. De levering van het gas geschiedt thans voor rekening van de verhuurder. Huurder zal maandelijks een voorschotbedrag aan verhuurder voldoen. Na ontvangst van de afrekening van de leverancier zal de verhuurder voor een afrekening zorgdragen.
De huurder is er mee bekend dat de levering van het water geschied middels een meter die zich in de woning (bij de achterdeur) bevindt. Voor de verrekening van het water tussen de winkel en de woning is er op de eerste verdieping een tussenmeter geplaatst die het verbruik van de winkel meet. De levering van het water geschiedt thans voor rekening van de verhuurder. Huurder zal maandelijks een voorschotbedrag aan verhuurder voldoen. Na ontvangst van de afrekening van de leverancier zal de verhuurder voor een afrekening zorgdragen.
Huurder betaald maandelijks een bijdrage van € 12,50 voor het onderhouden van de c.v. ketel.(…)’
2.3.
In afwijking van wat in de bijzondere bepalingen is opgenomen, zijn partijen mondeling overeengekomen dat de afrekening van het water plaatsvindt via een verdeelsleutel waarbij 75% van het waterverbruik aan de woonruimte wordt toegerekend en 25% aan de winkelruimte.
2.4.
[gedaagden] betalen naast de huur maandelijks € 125,00 aan voorschot voor de levering van gas en water en € 12,50 aan onderhoudsbijdrage voor de cv-ketel aan Vechtkade.
2.5.
De gehuurde woonruimte is onderverdeeld in vijf kamers die vanaf 2016 met toestemming van de gemeente en Vechtkade (soms deels) worden verhuurd.
2.6.
In september 2020 zijn de water- en gasmeter verplaatst en zijn er nieuwe meters geplaatst.
2.7.
Op 2 oktober 2020 heeft Van Staveren Makelaardij, namens Vechtkade, een eindafrekening voor gas en water aan [gedaagden] toegestuurd. Deze afrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 1 oktober 2020. [gedaagden] hebben deze afrekening niet betaald.
3.De vordering
3.1.
Vechtkade vordert dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 25.382,81. Dit bedrag bestaat uit een hoofdsom van € 31.857,17, vermeerderd met € 1.150,64 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw. Op deze bedragen strekt een bedrag van € 7.625,00 aan betaalde voorschotten in mindering.
3.2.
Vechtkade legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat de kosten van het door [gedaagden] verbruikte gas en water hoger liggen dan de hiervoor door [gedaagden] betaalde voorschotten. Het meerdere moeten zij daarom alsnog betalen.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan - samengevat - dat Vechtkade niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat zij geen contractuele relatie hebben met Vechtkade. Ook voeren [gedaagden] aan dat [gedaagde 1] in 2015 zijn rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst heeft overgedragen aan Frihet. [gedaagde 1] is daardoor geen huurder meer en daarom ten onrechte gedagvaard. Verder betwisten [gedaagden] de hoogte van de eindafrekening en stellen zij dat, omdat Vechtkade heeft nagelaten om de energiekosten jaarlijks af te rekenen, Vechtkade haar rechten heeft verwerkt dan wel dat het alsnog vorderen van betaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.2.
[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Vechtkade veroordeelt tot betaling van € 1.625,00. Zij leggen aan de tegenvordering ten grondslag - kort weergegeven - dat de kosten voor het onderhoud van een cv-ketel voor rekening van een verhuurder komen en dat een verhuurder niet gerechtigd is deze kosten door te belasten aan een huurder. Vechtkade heeft dit wel gedaan. Het bedrag dat [gedaagden] de afgelopen jaren als onderhoudsbijdrage voor de cv-ketel hebben betaald, is onverschuldigd betaald en moet door Vechtkade worden terugbetaald.
4.3.
Vechtkade betwist de tegenvordering en stelt dat het partijen vrij staat om een vergoeding voor het onderhoud van een cv-ketel af te spreken. [gedaagden] hebben dan ook geen recht op terugbetaling van het door hen als onderhoudsbijdrage betaalde bedrag.
5.De beoordeling
de vordering
niet-ontvankelijkheid Vechtkade
5.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat Vechtkade niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat [gedaagden] een huurovereenkomst zijn aangegaan met O&K advies B.V. en niet met Vechtkade. Voorafgaand aan de zitting heeft Vechtkade echter een uittreksel uit het handelsregister van de KvK toegestuurd, waaruit blijkt dat de naam van O&K Advies B.V. is gewijzigd in Vechtkade Invest B.V. en O&K Advies en Vechtkade dus dezelfde rechtspersoon zijn. Naar aanleiding hiervan hebben [gedaagden] op de zitting meegedeeld dit verweer niet te handhaven. Daarover hoeft dus niet meer te worden geoordeeld.
contractsovername door Frihet
5.2.
[gedaagden] hebben verder aangevoerd dat er in juni 2015 sprake is geweest van een contractsovername, in die zin dat Frihet is gaan huren in plaats van [gedaagde 1] . Volgens [gedaagden] heeft er contractsoverneming met instemming van Vechtkade plaatsgevonden. Hierdoor is [gedaagde 1] niets aan Vechtkade verschuldigd en is hij ten onrechte gedagvaard. Ter onderbouwing van hun standpunt wijzen [gedaagden] op de omstandigheid dat de huur vanaf de contractsovername door Frihet is betaald en facturen en overige correspondentie door Vechtkade is gericht aan Frihet. Vechtkade heeft weersproken dat er sprake is geweest van contractsovername en stelt dat zij hier ook nooit mee heeft ingestemd. Volgens haar is Frihet vanaf 2015 medehuurder geworden, maar is zij niet in de plaats van [gedaagde 1] huurder geworden.
5.3.
De kantonrechter stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat Frihet vanaf juni 2015 huurder is geworden. De vraag is echter of zij dat naast of in de plaats van [gedaagde 1] is geworden. Op basis van de wet kan een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij alleen met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde. [1] Voor de overdracht van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] aan Frihet was daarom de medewerking/instemming van Vechtkade noodzakelijk. Deze medewerking kan in elke vorm worden verleend en hoeft niet altijd te worden gegeven in de vorm van een uitdrukkelijke verklaring. De verklaring kan ook besloten liggen in een of meer gedragingen of zelfs in een stilzwijgen. Of dat laatste voldoende is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.
5.4.
In het onderhavige geval lag het op de weg van [gedaagden] om zijn standpunt dat Vechtkade heeft ingestemd met de contractsovername voldoende te onderbouwen, omdat Vechtkade dat heeft betwist. Aangezien door een contractsoverneming de verhaalsmogelijkheden van de verhuurder worden beperkt, moet in voldoende mate komen vast te staan dat het de uitdrukkelijke bedoeling van de verhuurder is geweest om hieraan medewerking te verlenen. De enkele omstandigheid dat de huur vanaf juni 2015 door Frihet is betaald en facturen en overige correspondentie vanaf dat moment zijn gericht aan Frihet, is in dit verband onvoldoende. Daarbij is ook belang dat [gedaagde 1] op de zitting heeft verklaard dat hij nooit expliciet aan Vechtkade heeft gevraagd of Frihet in plaats van [gedaagde 1] huurder mocht worden. Dat Vechtkade heeft ingestemd met een contractsovername door Frihet is dan ook niet gebleken. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat zowel [gedaagde 1] als Frihet thans als contractspartij van Vechtkade hebben te gelden. Daarvan is Vechtkade ook uitgegaan. Gelet op het vorenstaande slaagt het verweer dat [gedaagde 1] ten onrechte is gedagvaard dan ook niet. [gedaagde 1] is nog steeds partij bij de huurovereenkomst.
de eindafrekening
5.5.
Vervolgens wordt toegekomen aan de kernvraag in deze procedure, namelijk de vraag of [gedaagden] de eindafrekening van 2 oktober 2020 moeten betalen. In dat verband stelt de kantonrechter allereerst vast dat hoewel Vechtkade heeft nagelaten om de bij de afrekening behorende specificatie in te brengen, zij op de zitting wel heeft uitgelegd hoe de afrekening tot stand is gekomen. Volgens Vechtkade zijn de kosten van het gasverbruik één op één aan [gedaagden] doorbelast en komen de hiervoor in rekening gebrachte bedragen dus overeen met de afrekeningen die zij van haar energieleverancier Nuon en (later) Vattenfall heeft ontvangen en die zich bij de processtukken bevinden. De kosten voor het verbruikte water zijn doorbelast via de verdeelsleutel die partijen daarvoor hebben afgesproken. Ook de onderliggende nota’s van waterleverancier PWN bevinden zich bij de stukken. Omdat [gedaagden] de juistheid van de berekening door Vechtkade niet (gemotiveerd) hebben weersproken en uit de onderliggende nota’s blijkt dat deze grotendeels zijn gebaseerd op de werkelijke meterstanden, gaat de kantonrechter uit van de inhoudelijke juistheid van de door Vechtkade opgestelde afrekening.
5.6.
De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagden] niet gehouden zijn de afrekening volledig te betalen. Het verweer dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Vechtkade na zo’n lange tijd alsnog aanspraak maakt op betaling van de afrekening en zij haar recht daartoe heeft verwerkt, slaagt. De kantonrechter legt hieronder uit waarom dat zo is.
5.7.
Op basis van de wet moeten verhuurders van woonruimte stookkosten binnen zes maanden na het kalenderjaar waarin deze zijn gemaakt met hun huurders afrekenen [2] . Daarnaast is ook in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst opgenomen dat de verhuurder, na ontvangst van de factuur van de leverancier, zorg draagt voor een afrekening. De wet verbindt weliswaar geen sanctie aan het niet (tijdig) verstrekken van het overzicht door de verhuurder, maar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan het onaanvaardbaar zijn dat een verhuurder een huurder na een lange periode confronteert met een hoge afrekening. Voor het aannemen van rechtsverwerking is alleen tijdsverloop of stilzitten onvoldoende. [3] Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. [4]
5.8.
In dit geval heeft Vechtkade vier jaar lang nagelaten het verbruik van gas en water met [gedaagden] af te rekenen. Vechtkade erkent dat zij hierin laks is geweest, maar voert als reden voor het te laat opstellen aan dat haar gas- en waterleveranciers hun facturen aan het (adres van het) gehuurde zouden hebben toegestuurd in plaats van aan Van Staveren Makelaardij, de beheerder. Hierdoor zouden de facturen pas laat door Van Staveren Makelaardij zijn ontvangen en kon zij geen tijdige afrekening opstellen. Uit de door Vechtkade overgelegde facturen van de leveranciers en de daarop aangebrachte datumstempels en parafen blijkt echter dat deze wel degelijk (tijdig) aan (het adres van) Van Staveren Makelaardij zijn verstuurd en ook daadwerkelijk door haar zijn ontvangen. Deze stelling van Vechtkade moet dan ook in strijd met de waarheid wordt geacht, wat haar kan worden aangerekend.
5.9.
De kantonrechter oordeelt verder dat [gedaagden] , doordat de afrekening pas zoveel later is opgesteld, ernstig in hun belangen zijn geschaad. Omdat de meters inmiddels zijn vervangen, vlak voor de verzending van de eindafrekening, hebben zij de juistheid van deze afrekening niet meer kunnen controleren. Vooral van belang is echter dat hiermee hen de mogelijkheid is ontnomen om tijdig de nodige maatregelen te treffen door bijvoorbeeld hun gas- en waterverbruik waar mogelijk te beperken of gelden te reserveren om met Vechtkade te kunnen afrekenen. Door deze handelwijze van Vechtkade worden [gedaagden] voor een voldongen feit geplaatst. Dat [gedaagden] er rekening mee hadden moeten houden dat er nog een (hoge) eindafrekening zou volgen, omdat het aantal bewoners van het gehuurde is toegenomen, volgt de kantonrechter niet. Daargelaten dat het aan de verhuurder is om te zorgen voor een juiste en tijdige afrekening, hadden [gedaagden] naar het oordeel van de kantonrechter tot aan de ontvangst van de eindafrekening op 2 oktober 2020 geen rekening hoeven te houden met een naheffing van zo’n grote omvang. Het gaat hier immers om een bedrag van bijna € 30.000,-, terwijl er maar een bedrag van ruim € 7.000,- aan voorschotbedragen in rekening is gebracht. [gedaagden] zijn er door Vechtkade nooit op gewezen dat het verbruik flink was toegenomen en er nog een (hoge) eindafrekening zou volgen. Ook heeft Vechtkade, terwijl zij op de hoogte was van de hoge energie- en waterkosten, nooit aanleiding gezien om de voorschotbedragen tussentijds te verhogen. Daarom mochten [gedaagden] ervan uitgaan dat de door hen aan Vechtkade betaalde voorschotbedragen in beginsel dekkend zouden zijn. Tot slot acht de kantonrechter van belang dat [gedaagden] , door het zo laat opstellen van de afrekening, de mogelijkheid is ontnomen om de hoge kosten van gas en water aan hun kamerhuurders door te belasten. Weliswaar hebben [gedaagden] van hun huurders aan voorschotten een hoger bedrag ontvangen dan wat zij zelf als voorschot aan Vechtkade hebben betaald, maar ook die bedragen zijn gezien de hoogte van de afrekening volstrekt niet dekkend.
5.10.
In het licht van de hiervoor aangehaalde omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Vechtkade [gedaagden] alsnog heeft aangesproken op betaling van de kosten voor het gas- en waterverbruik voor de volledige periode vanaf 2016. Vechtkade had de eindafrekening eerder kunnen en moeten opstellen en de gevolgen van het feit zij dat niet heeft gedaan moeten voor haar rekening blijven. Dit brengt concreet met zich mee dat [gedaagden] alleen gehouden zijn de laatste afrekeningen voor gas en water te betalen, omdat die afrekeningen voldoende tijdig aan [gedaagden] zijn verstrekt en (gezien wat onder 5.5. is opgenomen) van de juistheid van die afrekeningen moet worden uitgegaan. [gedaagden] zijn daarom de volgende bedragen aan Vechtkade verschuldigd:
- afrekening Vattenfall d.d. 26 september 2020
(periode 19 november 2019 tot en met 13 september 2020) € 6.213,95
- rekening PWN d.d. 17 september 2020
(periode oktober 2019 tot en met september 2020) € 783,03
Op deze bedragen strekken de door [gedaagden] betaalde voorschotbedragen over de periode oktober 2019 tot en met september 2020, tezamen een bedrag van € 1.500,00, in mindering, zodat [gedaagden] zullen worden veroordeeld tot betaling van € 5.496,98. De vordering tot betaling van de verbruikskosten voor gas en water vóór oktober respectievelijk november 2019 wordt afgewezen.
5.11.
Vechtkade maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. Omdat [gedaagden] in verzuim zijn met betaling van de afrekening, zijn zij wettelijke rente verschuldigd. De gevorderde rente wordt daarom toegewezen, op de wijze zoals onder de beslissing vermeld. De buitengerechtelijke incassokosten zullen eveneens worden toegewezen, omdat Vechtkade aan [gedaagden] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Gelet op de toegewezen hoofdsom zal de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten inclusief b.t.w. matigen tot € 786,32.
5.12.
Aangezien Vechtkade geen hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] heeft gevorderd, zal de veroordeling niet hoofdelijk worden uitgesproken. Ingevolge artikel 6:6 BW Pro heeft te gelden dat in het geval een prestatie door twee of meer schuldenaren verschuldigd is, zij voor gelijke delen verbonden zijn, tenzij uit de wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat zij voor ongelijke delen of hoofdelijk verbonden zijn. Niet gesteld is dat [gedaagde 1] en Frihet voor ongelijke delen verbonden zijn. Aangenomen moet daarom worden dat [gedaagde 1] en Frihet voor gelijke delen zijn verbonden, zodat zij ieder de helft van de toegewezen bedragen moeten betalen.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van Vechtkade, omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. Vechtkade wordt daarbij tevens veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
de tegenvordering
5.14.
[gedaagden] hebben aan hun tegenvordering ten grondslag gelegd dat de maandelijks vergoeding voor het onderhoud van de cv-ketel onverschuldigd is betaald, omdat die kosten voor rekening van de verhuurder behoren te komen.
5.15.
De kantonrechter oordeelt dat partijen, in het kader van contractsvrijheid, mochten overeenkomen dat [gedaagden] aan Vechtkade een vergoeding betaalt voor het onderhoud van de in het gehuurde aanwezige cv-ketel. Dat dergelijke kosten normaal gesproken voor rekening van de verhuurder komen, maakt niet dat het partijen niet is toegestaan om daar andere afspraken over te maken. Omdat partijen de vergoeding expliciet in de huurovereenkomst overeen zijn gekomen, ligt er een rechtsgrond aan de betalingen ten grondslag en zijn de vergoedingen niet onverschuldigd betaald. De kantonrechter zal de tegenvordering reeds daarom afwijzen.
5.16.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. Omdat Vechtkade geen hoofdelijke veroordeling heeft gevorderd, zullen [gedaagde 1] en Frihet ieder tot betaling van de helft van de kosten worden veroordeeld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en Frihet, ieder voor de helft, tot betaling aan Vechtkade van € 6.283,30, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.496,98 vanaf 23 december 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt Vechtkade tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 996,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] , vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt Vechtkade tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden] worden gemaakt.
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
6.6.
wijst de vordering af;
6.7.
veroordeelt [gedaagde 1] en Frihet, ieder voor de helft, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Vechtkade worden vastgesteld op een bedrag van € 187,00 aan salaris van de gemachtigde van Vechtkade;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter