ECLI:NL:RBNHO:2022:5055

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 21/2607

tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: A.G.N. van Wonderen),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen, verweerder

(gemachtigden: mr. T.C.M. van Hooff en G.I. Remo).

Procesverloop

In het besluit van 16 december 2020 (primair besluit) heeft verweerder eiseres lasten onder dwangsom opgelegd. Eiseres dient binnen tien weken na 16 december 2020:
- de toegangspoort aan de zijde van de [perceel 1] te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel te verlagen en verlaagd te houden tot 1 meter onder aanzegging van een dwangsom van € 2.000,- ineens;
- de toegangspoort aan de zijde van de [locatie] te verwijderen en verwijderd te houden dan wel te verlagen en verlaagd te houden tot 1 meter onder aanzegging van een dwangsom van € 2.000,- ineens;
- de geplaatste erf- en perceelafscheidingen hoger dan 1 meter voor de voorgevelrooilijn, gerealiseerd tussen nummer [# 1] en [perceel 1] en aan de zijde van de [perceel 1] die doorloopt naar de [locatie] te verwijderen en verwijderd te houden dan wel te verlagen en verlaagd te houden tot 1 meter onder aanzegging van een dwangsom ineens van € 2.000,-;
- de schuine dakkapel op het zijdakvlak boven op de voormalige garage te verwijderen en verwijderd te houden onder aanzegging van een dwangsom ineens van € 14.000,-.

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter heeft bij uitspraak van 18 februari 2021 het primaire besluit geschorst tot zes weken na bekendmaking van de beslissing op bezwaar.

In het besluit van 27 mei 2021 (bestreden besluit) heeft verweerder op het bezwaar van eiseres beslist. Daarbij heeft verweerder besloten tot intrekking van de lasten onder dwangsom ten aanzien van de dakkapel, de toegangspoort aan de zijde van de [perceel 1] en de erf- en perceelafscheidingen aan de zijde van de [straat] die doorloopt naar de [locatie] . Verweerder heeft het primaire besluit voor het overige gehandhaafd en het verzoek van eiseres om een proceskostenvergoeding afgewezen.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter heeft bij uitspraak van 10 september 2021 dit verzoek afgewezen, omdat verweerder bij brief van 22 juni 2021 heeft toegezegd geen dwangsommen te laten verbeuren totdat op het beroep is beslist.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Verweerder en eiseres hebben nadere stukken ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 29 maart 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Feiten en omstandigheden

1.1

Eiseres is eigenaar van het perceel [perceel 1] in Bergen (het perceel). Het betreft een hoekperceel waarbij de voorzijde van de woning is gelegen aan de [straat] en een zijkant van de woning aan de [locatie] .

1.2

Naar aanleiding van een melding hebben toezichthouders van verweerder op 13 mei 2020 een controle uitgevoerd op het perceel. De toezichthouders hebben onder andere geconstateerd dat de toegangspoorten aan de zijden van de [straat] en de [locatie] hoger zijn dan 1 meter, dat de geplaatste erf- en perceelafscheiding tussen nummer [# 1] en [perceel 1] aan de [straat] en de erfafscheiding aan de [straat] die doorloopt naar de [locatie] hoger zijn dan 1 meter en dat een schuine dakkapel op het zijdakvlak is gerealiseerd.

1.3

Op 8 juli 2020 en op 22 september 2020 is het perceel nogmaals gecontroleerd. Toezichthouders van verweerder hebben geconstateerd dat de situatie ongewijzigd is ten opzichte van de controle van 13 mei 2020.

1.4

Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Bergen-Dorpskern Zuid’ (het bestemmingsplan) rust de bestemming ‘Tuin’ op de gronden waarop de toegangspoorten en de erf- en perceelafscheidingen staan.

Wet- en regelgeving

2. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage en maakt deel uit van deze uitspraak.

Het bestreden besluit

3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de lasten onder dwangsom voor de toegangspoort aan de [locatie] en de erf- en perceelafscheiding tussen [perceel 3] en [perceel 1] in stand gelaten. Volgens verweerder zijn deze bouwwerken, mede gezien het bestemmingsplan, ten onrechte zonder omgevingsvergunning gebouwd. Verweerder heeft de lasten voor de toegangspoort aan de [straat] en de dakkapel ingetrokken, omdat deze onderdelen inmiddels waren vergund. Verder heeft verweerder de last voor de erfafscheiding aan de [straat] die doorloopt naar de [locatie] ingetrokken, omdat die last onevenredig is ten opzichte van het te bereiken doel. Verweerder acht de overschrijding van de toegestane maat in het straatbeeld namelijk niet dominant. Verweerder heeft geen proceskostenvergoeding toegekend, omdat de gemachtigde van eiseres volgens verweerder niet als een professioneel rechtsbijstandverlener kwalificeert.

Toegangspoort aan de [locatie]

4.1

Eiseres betoogt dat de toegangspoort aan de [locatie] vergunningvrij is, omdat deze is gelegen in het achtererfgebied. Dit blijkt uit het besluit van 30 november 2020 waarin verweerder aan eiseres heeft bevestigd dat het achtererfgebied 699 m² is.

4.2

Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van een overtreding met betrekking tot de toegangspoort aan de [locatie] , aangezien de toegangspoort is gerealiseerd voor de voorgevelrooilijn van het perceel, direct grenst aan de perceelgrens en aan openbaar toegankelijk gebied en hoger is dan 1 meter. Daarom is voor deze toegangspoort een omgevingsvergunning vereist. Er is geen omgevingsvergunning hiervoor verleend en er loopt op dit moment ook geen vergunningaanvraag.

4.3

De rechtbank overweegt dat geen sprake is van een vergunningvrije situatie ten aanzien van de toegangspoort aan de [locatie] . Op grond van artikel 2, aanhef en onder 12, van Bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een erf- of perceelafscheiding hoger dan 1 meter maar niet hoger dan 2 meter - waaronder de toegangspoort valt^[1]- alleen vergunningvrij als wordt voldaan aan de in die regeling opgenomen eisen. Eén van die eisen is dat de afscheiding achter de voorgevelrooilijn moet staan. Uit artikel 1 van Bijlage II behorende bij het Bor blijkt dat voor de definitie van een voorgevelrooilijn moet worden aangesloten bij de definitie in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt voorgevelrooilijn als volgt gedefinieerd:
“de (denkbeeldige) lijn in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw alsmede de (denkbeeldige) lijn in het verlengde van de andere naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel.”Gelet op deze definitie, heeft een hoekperceel, zoals hier aan de orde, twee voorgevelrooilijnen. De toegangspoort aan de [locatie] is gelegen vóór de denkbeeldige lijn in het verlengde van de naar de weg gekeerde zijgevel van de woning en dus vóór één van de voorgevelrooilijnen, zodat niet wordt voldaan aan de vereisten voor een vergunningvrije erf- of perceelafscheiding. Aangezien geen omgevingsvergunning is verleend voor de toegangspoort, is sprake van een overtreding.

4.4

Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.

4.5

Eiseres betoogt dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan verweerder moet afzien van handhavend optreden. Zij voert hiertoe aan dat sprake is van concreet zicht op legalisatie, omdat op 6 juni 2020 een aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend voor de toegangspoort aan de [locatie] . Daarnaast doet eiseres een beroep op het gelijkheidsbeginsel waarbij zij verwijst naar het perceel [perceel 2] . Op het perceel [perceel 2] is een poort vergund die ruim 20 centimeter hoger is dan de toegangspoort aan de [locatie] . Verder zijn de twee poorten qua uitstraling en verkeersveiligheid vergelijkbaar.

4.6

De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat geen sprake is van concreet zicht op legalisatie. Verweerder heeft de aanvraag van 6 juni 2020 afgewezen. Daartegen is eiseres in bezwaar gegaan. Het bezwaar is ongegrond verklaard en dit besluit heeft eiseres niet bestreden. Hiermee staat de afwijzing van de aanvraag van 6 juni 2020 onherroepelijk vast.

4.7

De rechtbank oordeelt dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat voor de toegangspoort aan de [perceel 2] een omgevingsvergunning is verleend en dat voor dat perceel een positief welstandadvies is afgegeven, omdat in dat gebied een ander welstandsregime geldt vanwege de grotere percelen die daar zijn gelegen. De [perceel 2] is gelet hierop geen gelijk geval. De beroepsgrond slaagt niet.

Erf- en perceelafscheiding tussen [perceel 3] en [perceel 1]

5.1

Eiseres betoogt dat de last die ziet op de erf- en perceelafscheiding tussen [perceel 3] en [perceel 1] niet aan haar mag worden opgelegd, omdat zij niet de overtreder is. De erf- en perceelafscheiding is immers gelegen op grond van [naam] , de bewoner van [perceel 3] . Als vast komt te staan dat het hekwerk op grond van eiseres staat, dan heeft [naam] de eigendom van het hekwerk verkregen middels verjaring. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar betoog naar de ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ die onderdeel is van de verkoopdocumentatie van de verkoop van [perceel 1] aan eiseres. In dit document is door de voormalige eigenaar expliciet aangegeven dat de schutting ‘rechts’ het eigendom van [naam] is. Het ligt daarom niet in de macht van eiseres om aan de last te voldoen.

5.2

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de erf- en perceelafscheiding op de grond van de [perceel 1] staat en daarmee onder het eigendomsrecht van eiseres valt. Toezichthouders van verweerder hebben het verslag van waarneming ten tijde van de constatering naar waarheid opgemaakt. Op de luchtfoto behorende bij het ‘verslag van waarneming’ van 13 mei 2020 is de kadastrale grens weergegeven. Op die grens staat een heg. Met een rode lijn is de erf- en perceelafscheiding - een hek - tussen [perceel 3] en [perceel 1] ingetekend. Te zien is dat de rode lijn naast de kadastrale lijn ligt op de grond van eiseres. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de luchtfoto waarop de kadastrale lijn is ingetekend afkomstig is van de website ruimtelijkeplannen.nl.

5.3

De rechtbank is van oordeel dat verweerder op basis van de gegevens afkomstig van ruimtelijkeplannen.nl - een website die een samenwerking betreft van onder andere de rijksoverheid en het kadaster - heeft mogen vaststellen dat de kadastrale grens tussen de percelen [perceel 3] en [perceel 1] is gelegen in de heg. Verweerder heeft daarom mogen concluderen dat het hek naast de heg op het erf van eiseres staat. Eiseres is er niet in geslaagd het tegendeel aannemelijk te maken. Uit de ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ blijkt niet dat met de schutting ‘rechts’ het hekwerk wordt bedoeld waar de last op ziet. Bovendien is een verklaring van de voormalige eigenaar van [perceel 1] onvoldoende om aan te nemen dat eiseres geen eigenaar is van het hekwerk. Dat [naam] de eigendom van het hekwerk zou hebben verkregen door verjaring heeft eiseres niet onderbouwd. Verweerder heeft derhalve eiseres terecht aangemerkt als overtreder van de onbetwiste overtreding met betrekking tot deze erf- en perceelafscheiding, die hoger dan 1 meter is en geplaatst is voor de voorgevelrooilijn en op onvoldoende afstand van de perceelgrens.

5.4

Ter zitting heeft eiseres voorts betoogd dat handhavend optreden onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen, omdat het hekwerk tussen [perceel 3] en [perceel 1] geheel is voorzien van klimop en dient als groendrager. Volgens eiseres is de overschrijding van de toegestane maat in het straatbeeld niet dominant te achten. Verweerder had daarom de last die ziet op dit hekwerk, net zoals de last die zag op het hekwerk aan de [locatie] , moeten intrekken.

5.5

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat handhavend optreden tegen het hekwerk evenredig is, omdat het niet aangemerkt kan worden als groendrager. Bovendien bevindt zich een rij tegels tussen het hekwerk en de groene heg. De groene heg zorgt voor afscheiding van de percelen en niet het hekwerk.

5.6

De rechtbank acht de toelichting van verweerder onvoldoende voor het oordeel dat handhavend optreden niet onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. Ter zitting hebben partijen op foto’s het hekwerk aangewezen. Het hekwerk was op de foto’s moeilijk waar te nemen en de rechtbank concludeert dat deze ook vanaf de openbare weg moeilijk zichtbaar is. Alleen de buis die de bovenkant van het hekwerk markeert is zichtbaar en deze valt qua kleur weg in de heg die erachter staat. Aangezien de heg nog steeds zichtbaar is, valt tevens niet in te zien waarom het hekwerk afbreuk doet aan het groene karakter. Bovendien is het hekwerk waar de last op ziet 29 centimeter lager dan het hekwerk aan de [locatie] waarop de last zag die verweerder heeft ingetrokken, omdat de overschrijding van de toegestane maat in het straatbeeld niet dominant is te achten. Gelet op de beperkte zichtbaarheid en de geringere hoogte van het hekwerk tussen [perceel 3] en [perceel 1] , het behoud van het groene karakter en het standpunt van verweerder dat handhaving ten aanzien van het hekwerk aan de [locatie] onevenredig is ten opzichte van het te bereiken doel, is de rechtbank van oordeel dat vooralsnog niet valt in te zien waarom verweerder de last met betrekking tot het hekwerk tussen [perceel 3] en [perceel 1] heeft gehandhaafd.

5.7

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit niet berust op een deugdelijke motivering als bedoeld in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Proceskostenvergoeding

6.1

Eiseres betoogt dat verweerder ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend aan eiseres. Zij voert aan dat haar gemachtigde een beroepsmatige rechtsbijstandverlener is.

6.2

Deze rechtbank heeft in de uitspraak van 15 december 2021^[2]geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat het verschaffen van rechtsbijstand door de gemachtigde een vast onderdeel is van een duurzame, op het vergaren van inkomen gerichte taakuitoefening. Ter zitting heeft de gemachtigde desgevraagd bevestigd dat hij niet meer documentatie kan aanleveren dan de documenten op basis waarvan uitspraak is gedaan op 15 december 2021. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om anders te oordelen. De werkzaamheden van de gemachtigde kunnen dan ook niet worden aangemerkt als door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

7.1

Zoals hiervoor is overwogen onder 5.6 en 5.7, is het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van de Awb. Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen het in overwegingen 5.6 en 5.7 gesignaleerde gebrek te herstellen. Verweerder krijgt de gelegenheid om alsnog toereikend te onderbouwen waarom handhavend optreden tegen de erf- en perceelafscheiding tussen [perceel 3] en [perceel 1] evenredig is ten opzichte van het te bereiken doel of, als een toereikende motivering niet mogelijk is, om de desbetreffende last onder dwangsom in te trekken. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op zes weken na verzending van deze tussenuitspraak.

7.2

Verweerder moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb én om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken, aan de rechtbank meedelen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als verweerder gebruik maakt van die gelegenheid, dan moet hij de uitkomst daarvan overeenkomstig het tweede artikellid zo spoedig mogelijk aan de rechtbank meedelen en zal de rechtbank overeenkomstig het derde artikellid eiseres in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder. Op grond van artikel 8:57, tweede lid, van de Awb zal de rechtbank in beginsel zonder tweede zitting een einduitspraak doen op het beroep.

7.3

Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in de tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:CA2877).

7.4

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij nu nog geen beslissing neemt over vergoeding van het betaalde griffierecht en de proceskosten, met dien verstande dat, gezien wat hiervoor onder 6.2 is overwogen, niet is gebleken van kosten in verband met beroepsmatige rechtsbijstand.

Beslissing

De rechtbank:

- draagt verweerder op binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het motiveringsgebrek in het bestreden besluit te herstellen;

- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen door het bestreden besluit alsnog toereikend te motiveren of in plaats daarvan een nieuw besluit te nemen;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Smit, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de einduitspraak in deze zaak.

Bijlage:

Algemene wet bestuursrecht:

Artikel 7:12

1. De beslissing op het bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. (…)

(…)

Artikel 7:15

(…)

2. De kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, worden door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.

(…)

Besluit proceskosten bestuursrecht

Artikel 1

Een (…) vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, (…) van de Algemene wet bestuursrecht kan uitsluitend betrekking hebben op:

a. kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand,

(…)

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Artikel 2.1

1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:

a. het bouwen van een bouwwerk,

(…)

c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, (…),

(…)

Artikel 2.3a

1. Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten.

(…)

Bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht

Artikel 1

1. In deze bijlage wordt verstaan onder:

(…)

voorgevelrooilijn:voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening;

(…)

Artikel 2

Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de wet is niet vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op:

(…)

12. een erf- of perceelafscheiding, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

a. niet hoger dan 1 m, of

b. niet hoger dan 2 m, en

1°. op een erf of perceel waarop al een gebouw staat waarmee de erf- of perceelafscheiding in functionele relatie staat,

2°. achter de voorgevelrooilijn, en

3°. op meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn.

(…)

Bestemmingsplan Bergen-Dorpskern Zuid

Artikel 1 Begrippen

(…)

85. voorgevelrooilijn

de (denkbeeldige) lijn in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw alsmede de (denkbeeldige) lijn in het verlengde van de andere naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel.

(…)

Artikel 20 Tuin (T)

(…)

Bouwregels

(…)

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart, de bepalingen in hoofdstuk III en de volgende bepalingen:

a. de hoogte van erf- en perceelafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag ten hoogste 1 m bedragen en elders ten hoogste 2 m;

b. in afwijking van het bepaalde in sub a mag de hoogte van erf- en perceelafscheidingen op zijerven grenzend aan wegen ten hoogste 2 m bedragen, met dien verstande dat:

- de hoogte van 2 m uitsluitend is toegestaan achter (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw;

- indien de afstand tussen de voorgevelrooilijn die is gelegen in het verlengde van de zijgevel en de zijdelingse perceelsgrens minder dan 5 m bedraagt, de afstand tot de perceelsgrens minimaal 1 m moet bedragen;

- indien de afstand tussen de voorgevelrooilijn die is gelegen in het verlengde van de zijgevel en de zijdelingse perceelsgrens tussen de 5 en 10 m bedraagt, de afstand tot de perceelsgrens minimaal 2 m moet bedragen;

- indien de afstand tussen de voorgevelrooilijn die is gelegen in het verlengde van de zijgevel en de zijdelingse perceelsgrens ten minste 10 m bedraagt, de afstand tot de perceelsgrens minimaal 3 m moet bedragen;

(…)