ECLI:NL:RBNHO:2022:4394 - Rechtbank Noord-Holland - Geen eigendom verkregen door gedaagde op binnenplaats; vo...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/319693 / HA ZA 21-467

Vonnis van 18 mei 2022

in de zaak van

[eiser],

te [plaats] ,

eiser,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat mr. M.B. Chylinska te Zaandam,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat mr. R.M. Vessies te Haarlem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 december 2021
- de mondelinge behandeling van 4 april 2022

- de akte indienen stukken en (indien nodig) opgave getuigen

- de antwoordakte n.a.v. akte indiening producties

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 2 maart 2021 eigenaar van de [adres 1] en [adres 2] ( [postcode] ) te [plaats] , met kadastrale aanduiding [plaats] [kadaster nummer 1] en met een - volgens het uittreksel uit het kadaster - kadastrale grootte van 183 m².

Bouwtekening van het pand [adres 1] / [adres 2] :

{afbeelding 1}

2.2.

[gedaagde] is sinds 8 december 2020 eigenaar van de [adres 3] te [plaats] , met kadastrale aanduiding [plaats] [kadaster nummer 2] en met een - volgens het uittreksel uit het kadaster - kadastrale grootte van 70 m².

Kadastrale kaart:

{afbeelding 2}

2.3.

In de koopovereenkomst aan [gedaagde] van 16 november 2020 wordt eveneens vermeld dat het gekochte kadastrale perceel een grootte heeft van 70 m², hetgeen ook terug komt in de leveringsakte van 8 december 2020.

Geleverd is:

“het bedrijfspand met ondergrond en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres 3] (…), groot zeventig vierkante meter (70m²),

2.4.

Voordat [gedaagde] in 2020 eigenaar werd, was hij vanaf 2004 huurder van het perceel [adres 3] . [gedaagde] heeft het perceel in eigendom verkregen van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ), die het op haar buurt in juni 2016 heeft verkregen van [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). In de leveringsakte van [bedrijf 2] aan [bedrijf 1] van 1 juni 2016 wordt een verkochte oppervlakte van 70 m² genoemd. De akte van levering aan [bedrijf 2] van 18 december 1979 vermeldt (nog) een gekochte grootte van
“ongeveer zestig centiare”.

2.5.

[gedaagde] exploiteert een café aan de [adres 3] . Achter het café bevond zich aanvankelijk een binnenplaats/ binnentuin (hierna: de binnenplaats) waar een kastanjeboom stond en die enkel met een toegangsdeur vanuit het café bereikbaar was/is. Op enig moment is de binnenplaats van een betonnen vloer voorzien ten behoeve van het creëren van een rookruimte. Later is de binnenplaats nog verder bebouwd.

2.6.

Het pand van [eiser] geeft op dit moment geen toegang tot de binnenplaats. Er was wel een toegang vanuit het winkelpand van [eiser] naar de binnenplaats maar de toegang is op enig moment gebarricadeerd.

2.7.

Bij advocatenbrief van 18 maart 2021 heeft [eiser] [gedaagde] aangeschreven met het verzoek om de oude toestand op de binnenplaats te herstellen. [eiser] doet daarbij een beroep op zijn eigendomsrecht en stelt [gedaagde] tevens aansprakelijk voor zijn schade als gevolg van de ter plaatse gerealiseerde bebouwing. [gedaagde] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

2.8.

[eiser] heeft een drietal verklaringen in het geding gebracht met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

Verklaring [betrokkene 1] 25 mei 2021:

Van Dhr. [eiser] heb ik begrepen dat er een discussie is ontstaan met [gedaagde] over een stuk grond aan de [adres 3] , bij het café van [gedaagde] .

Ik heb zelf het café vanaf maart 2013 van [gedaagde] gepacht. Er was op dat moment een rookruimte gecreëerd wat voorheen niet was.

Dat was in 2008 want toen werd het café mij eerder aangeboden. In die tijd was het een binnentuin.

Er werd mij toen verteld door zowel de pandeigenaar Dhr. [bedrijf 1] en de verpachter [gedaagde] , dat deze ruimte niet bij het café hoorde maar bij het pand aan de [adres 4] wat nu Dhr. [eiser] heeft gekocht.

Toen ik het café in maart 2013 ging pachten van [gedaagde] , vroeg ik over de situatie over deze ruimte wat nu bij het café getrokken was door middel van een rookruimte.

[gedaagde] maakte mij toen duidelijk met; ach maak maar geen slapende honden wakker.

Met andere woorden wil ik dus verklaren dat [gedaagde] geen enkel recht heeft op deze ruimte.

Dhr. [eiser] is de rechtmatige eigenaar van deze ruimte.

Verklaring [betrokkene 2] 26 november 2021:

Rond het jaar 2000 tot 2004 heb ik, [betrokkene 2] , café De Kletskous (nu Zimple) gepacht van Brouwerij Heineken, het pand werd gehuurd van de heer [betrokkene 3] (gokkasten exploitant). De naam en goodwill had ik, [betrokkene 2] , overgenomen van de heer [betrokkene 4] .

Ik heb in 2002 het pand verbouwd naar de huidige situatie, en heb het stukje niemandsland waar de boom stond in gebruik genomen. Heb de boom laten verwijderen en een overkapping gemaakt.

Tijdens deze actie heb ik geconstateerd dat er een gebarricadeerde sparing in de achtergevel van het pand van de free record shop zat.

In het jaar 2004 heeft [betrokkene 5] het gepacht.

Toen was er al een deur geplaatst naar het gedeelte behorende bij perceel [adres 1] / [adres 2]

Er is via de heer [betrokkene 6] er contact gezocht met de heer [betrokkene 2] . De heer [betrokkene 6] was dan ook aanwezig tijdens het telefonisch onderhoud met de heer [betrokkene 2] .

De heer [betrokkene 2] bevestigde in dit gesprek dat hij de boom weg heeft laten halen, een deur heeft geplaatst en in gebruik heeft genomen om wat rommeltjes neer te zetten. Dit stukje grond behoorde echter tot de Free Record Shop gevestigd in [adres 1] / [adres 2] .

Zowel mevrouw [betrokkene 5] , de heer [betrokkene 6] als de heer [betrokkene 2] waren ervan op de hoogte dat het stuk illegaal in gebruik werd genomen, wetende dat het bij het pand behoord waar in die periode de Free Record Shop gevestigd was, te weten [adres 1] / [adres 2] .

Verklaring Yvonne [betrokkene 5] van 30 november 2021:

In het jaar 2004 heb ik (…) cafe Zimple gevestigd in [adres 3] in [plaats] gepacht.

Toen was er al een deur geplaatst naar het gedeelte behorende bij perceel [adres 1] / [adres 2] .

Via de heer [betrokkene 6] is er contact gezocht met de heer [betrokkene 2] . De heer [betrokkene 6] was dan ook aanwezig tijdens het telefonisch onderhoud met de heer [betrokkene 2] .

2.9.

[gedaagde] heeft een tweetal verklaringen in het geding gebracht met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

Verklaring [betrokkene 7] van 9 september 2021:

Ik heb in 2009 de opdracht gekregen om namens pandeigenaar (dhr. [bedrijf 1] ) en huurder (dhr. [gedaagde] ) diverse werkzaamheden uit te voeren namens mijn bedrijf [betrokkene 7] te [plaats] in het bedrijfspand gelegen aan de [adres 3] te [plaats] .

De werkzaamheden bestonden uit het verwijderen van de reeds gekapte boomstronk in de ruimte achter het bedrijf, het verwijderen van een golfplaten dakje en het realiseren van een betonvloer in deze ruimte.

Naar mijn weten was het de bedoeling om van deze ruimte een rookruimte te maken voor café bezoekers.

De ruimte was alleen toegankelijk via de achterdeur van het café. Er was geen andere toegang, alleen maar (hoge) blinde achter-/zijmuren van de omliggende panden, d.w.z. zonder raam of deur.

Het was voor mij duidelijk dat de ruimte bij het café hoorde. Daarover bestond geen enkele twijfel en niemand heeft zich daar ooit op een andere manier in mijn bijzijn over uitgelaten. Gebruik door anderen dan gebruikers van het café was ook niet mogelijk, want zij hadden geen toegang.

Verklaring [betrokkene 8] van 12 oktober 2021:

Ik ben vanaf 2007/2008 tot in 2012 werkzaam geweest in het café aan de [adres 3] .

Gedurende de gehele periode dat ik in het café werkzaam was, was er achter het café een binnenplaats. De ruimte was een buitenplaats (geen dak) omringd door 4 hoge muren en er stond een boom. De ruimte was in gebruik als opslag van lege biervaten, kratten etc.

Alleen via de achterdeur van het café was het mogelijk toegang te krijgen tot de ruimte. Er was geen andere ruimte alleen maar (hoge) blinde achter- en zijwanden van de omliggende panden, d.w.z. zonder enig raam of een deur.

Het was voor alle gebruikers (personeel, leveranciers, exploitant/eigenaar) duidelijk dat de ruimte bij het café hoorde. Daarover bestond geen enkele twijfel en niemand heeft zich daar ooit op een andere manier in mijn bijzijn over uitgelaten. Gebruik door anderen dan gebruikers van het café was ook niet mogelijk, want zij hadden geen toegang.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat [gedaagde] c.s. geen recht van eigendom heeft en heeft verkregen op de in de dagvaarding bedoelde stuk grond (omlijnd bij de eerste aanschrijving) en dat dit bedoelde stuk grond in eigendom toebehoort aan [eiser] ;

gedaagde te veroordelen onmiddellijk (subsidiair: binnen 1 maand na betekening van het vonnis) de in gebruik genomen grond te ontruimen en ontruimd te houden en al hetgeen daarop is geplaatst vakkundig door een door [eiser] aan te wijzen een door [gedaagde] te betalen aannemer te verwijderen en verwijderd te houden waarbij de situatie wordt teruggebracht in oorspronkelijke staat, dit onder oplegging van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat gedaagde hiermee in gebreke is met een maximum van € 100.000,00;

gedaagde te verbieden de in gebruik genomen grond na betekening van het vonnis nog te betreden en te gebruiken, dit onder oplegging van een dwangsom van € 1.000,00 per dag gedaagde hiermee in gebreke is met een maximum van € 100.000,00;

gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief een bedrag aan salaris advocaat.

een zodanige beslissing te nemen welke UEA in goede justitie mocht vermenen.

3.2.

[eiser] legt, samengevat, het volgende aan zijn vordering ten grondslag.

De juridische grens tussen de percelen van [eiser] en [gedaagde] is gelijk aan de kadastrale grens. [gedaagde] maakt inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] .

De vorderingen van [eiser] zijn gegrond op die inbreuken.

3.3.

[gedaagde] voert samengevat het volgende verweer. Primair stelt [gedaagde] dat hij en niet [eiser] de eigenaar is van de binnenplaats. [gedaagde] verwijst in dit kader naar de afmeting van zijn perceel van 70 m² vermeld in het Kadaster alsmede in de koopovereenkomst en de leveringsakte, waarbij het perceel [adres 3] aan hem is verkocht respectievelijk geleverd. Uit opmeting van zijn perceel volgens NEN2580 volgt dat het perceel aan de [adres 3] , inclusief de binnenplaats, exact 70,3 m² bedraagt. Zonder de binnenplaats is sprake van een perceel van 56,5 m². Een andere belangrijke aanwijzing dat [gedaagde] eigenaar is van de binnenplaats, is dat deze uitsluitend toegankelijk is vanuit het café aan de [adres 3] . Subsidiair beroept [gedaagde] zich op verkrijgende verjaring. Daartoe voert hij aan dat de binnenplaats al jarenlang (zo’n 25 tot 30 jaar) in bezit is van zijn rechtsvoorgangers, zodat [bedrijf 1] - uitgaande van goede trouw gedurende een periode van 10 jaar - het gehele perceel inclusief binnenplaats aan [gedaagde] heeft kunnen overdragen. Meer subsidiair beroept [gedaagde] zich op bevrijdende verjaring. Hiertoe stelt hij dat het al langer dan 20 jaar normaal gebruik was dat de binnenplaats wordt gebruikt als behorend bij het gehuurde aan de [adres 3] . Aanvankelijk werd de binnenplaats gebruikt voor opslag van (lege) biervaten, kratten en dergelijke, ten behoeve waarvan op enig moment een golfplaten afdakje is gerealiseerd. Later is de boom die ter plaatste stond afgezaagd. In 2009 zijn de overgebleven boomstronk en het golfplaten afdakje verwijderd en is de binnenplaats in opdracht van de voormalig eigenaar [bedrijf 1] voorzien van een betonnen vloer en werd deze in gebruik genomen als rookruimte. [gedaagde] verwijst terzake maar getuigenverklaringen en biedt daarvan, voor zover nodig, nader getuigenbewijs aan. Een en ander komt er volgens [gedaagde] op neer dat de binnenplaats al meer dan 20 jaar niet meer in bezit is van de rechtsvoorgangers van [eiser] en tenminste 20 jaar in bezit is van de opvolgende eigenaren van het perceel [adres 3] , zodat het vorderingsrecht tot teruggave op grond van artikel 3:105 juncto Pro 3:306 BW is verjaard.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.5.

in reconventie

3.6.

[gedaagde] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:Voor recht te verklaren dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is van het in de dagvaarding bedoelde stuk grond ter grootte van 13.8 vierkante meter, gelegen achter café aan de [adres 3] te [plaats] waarop [eiser] aanspraak maakt;

Subsidiair:Voor recht te verklaren dat [bedrijf 1] Onroerend goed eigenaar is van het in de dagvaarding bedoelde stuk grond ter grootte van 13,8 vierkante meter, gelegen achter het café aan de [adres 3] te [plaats] , waarop [eiser] aanspraak maakt;

Meer subsidiair:Voor recht te verklaren dat [bedrijf 2] door verjaring eigenaar is van het in de dagvaarding bedoelde stuk ter grootte van 13,8 vierkante meter, gelegen achter het café aan [adres 3] te [plaats] , waarop [eiser] aanspraak maakt;

Met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure in conventie en reconventie.

3.7.

[eiser] voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in reconventie

4.1.

De rechtbank begrijpt de vorderingen gelet op de daarop gegeven toelichting aldus dat ze alle drie tot de conclusie moeten voeren dat [gedaagde] eigenaar is, primair door levering, subsidiair door verkrijgende verjaring, meer subsidiair door bevrijdende verjaring. De primaire vordering zal aldus worden opgevat en beoordeeld. De subsidiaire vorderingen zullen als niet gemeend onbesproken blijven.

levering

4.2.

Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] de binnenplaats in eigendom overgedragen heeft gekregen van [bedrijf 1] in 2020, is van belang of [bedrijf 1] het perceel in 2016 overgedragen heeft gekregen van [bedrijf 2] . Niemand kan immers meer op een ander overdragen dan hij zelf heeft.

4.3.

De rechtbank stelt vast dat toen [bedrijf 2] in 1979 het perceel aan de [adres 3] kocht (thans [kadaster nummer 2] ), de binnenplaats daarvan kennelijk (nog) geen onderdeel uitmaakte, zodat kan worden vastgesteld dat [bedrijf 2] daarvan toen geen eigenaar is geworden. [bedrijf 2] kan het dus slechts in eigendom aan [bedrijf 1] hebben overgedragen indien hij daarvan door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden.

verkrijgende verjaring

4.4.

Van bezit van de binnenplaats door [gedaagde] te goeder trouw als bedoeld in artikel 3:107 jo Pro 102 BW door [gedaagde] of zijn rechtsvoorgangers, waarvoor ingevolge art 3:99 BW Pro een verjaringstermijn van 10 jaar geldt, is geen sprake.

Uit de verklaring van Kooiman blijkt dat [gedaagde] zich er in 2013 van bewust was dat de betrokken grond illegaal in gebruik genomen was. Dat sluit aan bij het uit andere verklaringen blijkende gegevens dat eerdere pachters (in die jaren 2000-2004, toen de ingebruikneming - gefaseerd - heeft plaatsgevonden) zich er allen bewust van waren dat de grond illegaal in gebruik genomen was. Om die reden wordt de betwisting van de verklaring van Kooiman gepasseerd.

bevrijdende verjaring

4.5.

[gedaagde] is door bevrijdende verjaring eigenaar geworden indien hij gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar bezit heeft uitgeoefend

4.6.

Daartoe is vereist dat [gedaagde] en zijn rechtsvoorgangers sinds 20 jaar de feitelijke macht heeft over de binnenplaats met de pretentie om deze voor zichzelf te houden, op een zodanige wijze dat de (rechtsvoorgangers) van [eiser] daaruit niets anders hebben kunnen afleiden dan dat [bedrijf 2] pretendeerde daarvan eigenaar te zijn (vgl. HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178). Om vast te stellen of daarvan sprake is kan in het onderhavige geval worden teruggerekend vanaf de brief van 18 maart 2021, waarin [eiser] aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat [eiser] zich als rechtmatig eigenaar van de betreffende grond beschouwt en hem heeft verzocht om de originele toestand binnen een maand na dagtekening van de brief te herstellen. Kortom: vastgesteld moet worden of voldoende is onderbouwd dat er sprake is van bezit van de binnenplaats gedurende een tijdvak dat is aangevangen op of voor 18 maart 2001.

4.7.

Van zodanig bezit is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Uit de verklaring van [betrokkene 2] , pachter van het café van 2000 tot 2004, volgt dat hij in 2002 de grond in kwestie in gebruik heeft genomen, de boom heeft laten verwijderen en een overkapping heeft gemaakt. Verder valt op dat de pachters in die jaren zich er allen van bewust waren dat de grond illegaal in gebruik genomen was. Dat lijkt moeilijk verenigbaar met de eis dat het gebruik plaatsvindt met de pretentie eigenaar te zijn. De andere verklaringen betreffen de situatie in de jaren 2007 t/m 2012 en kunnen alleen al om die reden niet bijdragen tot bewijs van het bezit vóór die tijd. Bovendien waren de voormalige pachters/huurders slechts aan te merken als houder van het gehuurde/gepachte café, waardoor het moeilijk is voor te stellen dat zij over de binnenplaats die zij erbij hebben betrokken eigendomspretenties hebben geuit. Aan de eis van ondubbelzinnigheid van de eigendomspretentie kan niet worden voldaan. Er is daarom geen sprake van inbezitneming en er kan geen verjaringstermijn zijn gaan lopen (vgl. Hof Amsterdam 18 december 2012, ECLI:BL:GHAMS:2012:BY7734 en Hof ’s-Hertogenbosch 15 maart 2022, ECLI:NL:GHSE:2022:851).

4.8.

Uit het voorgaande volgt dat ook het beroep op bevrijdende verjaring niet slaagt.

in conventie

4.9.

Uit het voorgaande volgt eveneens dat de vorderingen in conventie kunnen worden toegewezen. De slapende hond is net op tijd wakker geworden.

[gedaagde] zal drie maanden zal worden gegund om de binnenplaats te ontruimen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en beperkt.

Kosten in conventie en in reconventie

4.10.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] in conventie als volgt vastgesteld:

kosten dagvaarding € 121,40
griffierecht € 309,00
salaris advocaat € 956,00

Totaal € 1.386,40

De proceskosten in reconventie worden tot op heden begroot op nihil, nu het debat in reconventie vrijwel geheel samenvalt met dat in conventie.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] geen recht van eigendom heeft of heeft verkregen op het in de dagvaarding bedoelde stuk grond (omlijnd bij de eerste aanschrijving - productie 3 bij dagvaarding) en dat dit bedoelde stuk grond in eigendom toebehoort aan [eiser] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de in gebruik genomen grond te ontruimen en ontruimd te houden en al hetgeen daarop is geplaatst vakkundig te verwijderen en verwijderd te houden waarbij de situatie wordt teruggebracht in oorspronkelijke staat (dat wil zeggen vrij van bebouwing), op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet tot een maximum van € 10.000,00;

5.3.

verbiedt [gedaagde] na ontruiming en terugbrenging van de binnenplaats in de oorspronkelijke staat (als bedoeld onder 5.2) om de grond nog te betreden en te gebruiken, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet tot een maximum van € 10.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.386,40,

5.5.

verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen af.

5.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in reconventie tot en met vandaag aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en uitgesproken op 18 mei 2022.

1289