Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/320679 / HA ZA 21-523
Vonnis van 20 april 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk Zh,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat voorheen mr. D.B. den Hartog,
nu mr. M. Zwennes te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
De zaak in het kort
[eiseres] heeft in 2020 een recreatiewoning met schuur en tuin gekocht van [gedaagde] . Enkele maanden na de koop heeft [eiseres] een brief van de gemeente ontvangen dat zij de maximaal toegelaten bebouwingsoppervlakte van het perceel overtreedt. [eiseres] ziet zich genoodzaakt om de schuur af te breken om een last onder dwangsom te voorkomen. In deze procedure vordert [eiseres] ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank wijst de vordering toe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 september 2021 met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord van 9 november 2021 met producties 1 en 2;
- het tussenvonnis van 9 februari 2022;
- de akte overlegging producties 4 tot en met 6 van mr. Den Hartog;
- de brief van 25 februari 2022 met producties 9 en 10 van mr. Van de Sande;
- de brief van 7 maart 2022 met producties 7 en 8 van mr. Den Hartog;
- de e-mail van 8 maart 2022 met producties 11 en 12 van mr. Van de Sande;
- de e-mail van 8 maart 2022 met productie 3 (ontbrekend bij dagvaarding) van mr. Den Hartog;
- de e-mail van 8 maart 2022 met productie 9 van mr. Den Hartog;
- de e-mail van 9 maart 2022 met productie 12 van mr. Van de Sande;
- de mondelinge behandeling op 9 maart 2022, waar [eiseres] , [gedaagde] en hun advocaten zijn verschenen. Mr. Van de Sande heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[eiseres] heeft van [gedaagde] een recreatiewoning met schuur/berging en tuin aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de recreatiewoning) gekocht en op 7 september 2020 geleverd gekregen voor een koopsom van € 126.500,-.
2.2.
In de verkoopadvertentie op Funda was, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Woonoppervlakte 71 m2
(…)
Externe bergruimte 9 m2
(…)
Tevens valt deze woning onder categorie 4 van het vigerend bestemmingsplan: het verblijfsrecreatieve hoofdgebouw inclusief bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken mag maximaal 90 m2 bedragen”
2.3.
In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:recreatiewoning. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zij op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…)”
2.4.
Op 7 september 2020 heeft [gedaagde] een akte van depot bij de notaris getekend. Er werd een bedrag van € 3.500,- in depot gehouden omdat [gedaagde] nog een aantal werkzaamheden aan de onroerende zaak moest verrichten.
2.5.
Op 21 juli 2021 heeft [eiseres] een brief van de gemeente [gemeente] ontvangen, waarin de gemeente het voornemen aankondigde tot het opleggen van een last onder dwangsom in verband met een overtreding van de maximaal toegelaten bebouwingsoppervlakte. Volgens de gemeente bedroeg de oppervlakte van de bebouwing op het perceel in totaal 104,99 m2 (recreatiewoning 86,73 m2 en schuur 18,17 m2). De overschrijding van de bebouwing was in het verleden onder het persoonsgebonden overgangsrecht gebracht. Door de overdracht van het perceel is het persoonsgebonden overgangsrecht van [gedaagde] komen te vervallen en diende de oppervlakte van bebouwing te worden teruggebracht tot maximaal 90 m2.
2.6.
Bij e-mail van 10 augustus 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde] verklaard de koopovereenkomst te ontbinden op grond van onrechtmatig handelen dan wel toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] .
2.7.
Bij brief van 26 augustus 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] bericht dat hij niet toerekenbaar tekort is geschoten en niet zal meewerken aan het terug leveren van de recreatiewoning tegen restitutie van de koopsom.
2.8.
[eiseres] heeft de schuur in de zomer van 2021 afgebroken.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning primair ontbindt vanwege het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde] , subsidiair de tussen partijen gesloten koopovereenkomst vernietigt;
- [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen tot het ongedaan maken van de overdracht door middel van het terugleveren van de recreatiewoning tegen restitutie van de door [eiseres] betaalde koopsom, te vermeerderen met de door [eiseres] betaalde notariskosten en overdrachtsbelasting van € 4.884,98 op straffe van een dwangsom;
- [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de door [eiseres] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag:
dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst
dat [gedaagde] op de hoogte was van het feit dat de bebouwing op het perceel 104,99 m2 bedroeg
dat dit in strijd was met het bestemmingsplan, maar gedoogd werd onder het persoonsgeboden overgangsrecht voor [gedaagde]
dat [eiseres] heeft gedwaald omdat zij de woning niet zou hebben gekocht als zij op de hoogte was geweest van het feit dat (een gedeelte van) de recreatiewoning illegaal zou zijn en afgebroken zou moeten worden
dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Tekortkoming
4.1.
[eiseres] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens [eiseres] was [gedaagde] op de hoogte van het feit dat de bebouwing op het perceel 104,99 m2 bedroeg. Dit was in strijd met het bestemmingsplan maar werd gedoogd onder het persoonsgebonden overgangsrecht. Hierover is [gedaagde] door de gemeente geïnformeerd. [eiseres] stelt dat van [gedaagde] verwacht mocht worden dat hij bij de verkoop hiervan melding had gemaakt vanwege de gevolgen van het persoonsgebonden overgangsrecht.
Daarnaast mocht [eiseres] ervan uit gaan dat de aanpassingen c.q. verbouwingen en uitbreidingen waren verricht met inachtneming van de geldende bestemmingsplanregels, aldus [eiseres] .
4.2.
[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat de artikelen 6.1. en 6.3 van de koopovereenkomst de verkoper vrijwaart van aansprakelijkheid na de verkoop. De woning kan worden gebruikt als recreatiewoning, zoals partijen zijn overeengekomen. De woning voldoet dan ook aan alle eigenschappen die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, aldus [gedaagde] . Daarnaast heeft [eiseres] niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. Daarmee heeft zij het risico aanvaard dat er op korte termijn kosten moeten worden gemaakt. Ook blijkt uit het overgelegde meetrapport dat er op het moment van verkoop 90 m2 bebouwing aanwezig was op het perceel.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is van regelend recht, zodat partijen in een koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Een uitzondering hierop staat in artikel 6.3, waarin is bepaald dat verkoper in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woonhuis) verhinderen. Volgens de heersende leer moet dit als garantie worden opgevat. Maar deze garantie geldt niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren op het moment van de koop, de zogeheten onderzoeksplicht van de koper.
4.4.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of de recreatiewoning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als recreatiewoning nodig zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Op basis van het bestemmingsplan, dat dateert van voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, mocht de oppervlakte van het verblijfsrecreatieve hoofdgebouw inclusief bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken maximaal 90 m2 bedragen. Daarnaast gold een persoonsgebonden overgangsrecht voor [gedaagde] .
4.5.
Zoals uit de verkoopadvertentie blijkt, bestond het perceel uit een recreatiewoning, een schuur/berging (hierna: schuur) en een tuin. [eiseres] werd verplicht om de schuur enkele maanden na de totstandkoming van de koopovereenkomst af te breken. Ter zitting heeft [eiseres] meegedeeld dat de schuur moest dienen als opslag van diverse tuinartikelen omdat de recreatiewoning daarvoor te klein is en niet beschikte over voldoende opslagruimte. [gedaagde] heeft desgevraagd aangegeven dat hij de schuur ook gebruikte als opslag. Naar het oordeel van de rechtbank maakt deze omstandigheid dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als recreatiewoning.
4.6.
De tweede vraag die moet worden beantwoord is of [eiseres] op het moment van de koop bekend was met dit gebrek, of dat dit haar kenbaar was. In de verkoopadvertentie is vermeld dat de woning onder categorie 4 van het vigerend bestemmingsplan valt, dat inhoudt dat
“het verblijfsrecreatieve hoofdgebouw inclusief bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken maximaal 90 m2 mag bedragen”.Het woonoppervlakte van 71 m2 en de externe bergruimte van 9 m2, zoals vermeld in de verkoopadvertentie, zou zodoende aan het bestemmingsplan voldoen.
“het verblijfsrecreatieve hoofdgebouw inclusief bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken maximaal 90 m2 mag bedragen”.Het woonoppervlakte van 71 m2 en de externe bergruimte van 9 m2, zoals vermeld in de verkoopadvertentie, zou zodoende aan het bestemmingsplan voldoen.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat niet valt in te zien waarom [eiseres] op basis van deze informatie op het moment van de totstandkoming van de koop bekend zou kunnen zijn met de overschrijding van de maximale bebouwing van 14,99 m2 en het persoonsgebonden overgangsrecht voor [gedaagde] . [gedaagde] had deze inlichtingen moeten verstrekken, waardoor hij zich er niet op kan beroepen dat [eiseres] onvoldoende onderzoek heeft gedaan. De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde] dat hij zelf niet op de hoogte was van het persoonsgebonden overgangsrecht. Uit de door [eiseres] overgelegde producties 8 en 12 blijkt dat [gedaagde] door de gemeente bij brief persoonlijk is geïnformeerd over het ontwerpbestemmingsplan en het persoonsgebonden overgangsrecht.
4.8.
Daarnaast heeft [gedaagde] betoogd dat de vermelding van de oppervlakte bij de koop van een onroerende zaak wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan hoeft te beantwoorden. [eiseres] heeft zowel de verkoopadvertentie gezien als de recreatiewoning kunnen bezichtigen. [gedaagde] heeft terecht geconcludeerd dat [eiseres] de te koop aangeboden recreatiewoning met toebehoren zoals getoond, wenste te kopen.
Naar het oordeel van de rechtbank hoefde zij echter niet te verwachten dat zij een deel van het gekochte vlak na de aankoop moest afbreken. Dat [eiseres] tijdens de bezichtiging van de woning een eventueel voornemen tot het afbreken van de schuur kenbaar heeft gemaakt, maakt dit niet anders. [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat een koper erop mag vertrouwen dat alle bouwwerken zijn opgericht volgens de toepasselijke regelgeving en eventueel met de vereiste vergunningen. [1]
4.9.
Kortom, er was voor [eiseres] geen aanleiding om eraan te twijfelen dat de recreatiewoning voldeed aan het bestemmingsplan. Van [eiseres] wordt geen verdergaand onderzoek naar de grote van het woonoppervlakte en externe bergruimte gevergd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen aan de kant van [gedaagde] .
Ongedaanmakingsverplichtingen
4.10.
Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is.
De rechtbank heeft hiervoor overwogen dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . Verder verkeerde [gedaagde] in verzuim. [eiseres] doet daarom terecht een beroep op ontbinding.
4.11.
Door de ontbinding van de koopovereenkomst ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds ontvangen prestaties. Dit brengt in de eerste plaats mee dat [eiseres] de woning zal dienen (terug) te leveren aan [gedaagde] aan welke levering [gedaagde] zijn medewerking dient te verlenen. De rechtbank zal de vordering onder punt 1 toewijzen. Er is geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom, zodat de rechtbank deze vordering eveneens zal toewijzen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als in de beslissing vermeld.
4.12.
Verder brengt de verbintenis tot ongedaanmaking mee dat [gedaagde] de betaalde koopsom van € 126.500,- aan [eiseres] zal dienen terug te betalen. [eiseres] vordert naast de koopsom eveneens de betaalde notariskosten en de overdrachtsbelasting van € 4.884,98. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd dus deze vordering zal ook worden toegewezen.
4.13.
[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat de kosten van de akte van depot van
€ 350,- in mindering moeten worden gebracht op de koopsom. De rechtbank zal dit punt verder niet bespreken omdat [gedaagde] hieraan geen vordering heeft verbonden.
4.14.
De rechtbank onderschrijft het standpunt van [gedaagde] dat de termijn van de ongedaanmakingsverplichtingen van 14 dagen te kort is. Een termijn van drie maanden acht de rechtbank redelijk.
4.15.
Het verweer van [gedaagde] dat ontbinding van de koopovereenkomst hoogstens waardevermindering van de woning zou moeten opleveren en zodoende een schadevergoeding is verschuldigd aan [eiseres] is niet nader onderbouwd. De rechtbank verwerpt dit verweer.
Proceskosten
4.16.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 119,21
- griffierecht 314,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.559,21
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning met schuur/berging en tuin, staande en gelegen aan de [adres] in [postcode] [plaats] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen tot het ongedaan maken van de overdracht door middel van het terugleveren van voormeld registergoed tegen restitutie van de door [eiseres] betaalde koopsom, vermeerderd met de door [eiseres] betaalde notariskosten en overdrachtsbelasting van € 4.884,98 op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,-,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op
€ 1.559,21,
€ 1.559,21,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022. [2]