Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/312183 / HA ZA 21-33
Vonnis van 13 april 2022 (na deskundigenbericht)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar,
tegen
1.[gedaagden]
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. K. Straathof te Alkmaar.
Partijen zullen ook in dit vonnis ‘ [koper] ’ en ‘ [verkoper] ’ genoemd worden.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 juli 2021
- het deskundigenbericht van 20 december 2021
- de conclusie na deskundigenrapport, tevens houdende wijziging (vermeerdering) van eis van 19 januari 2022 van [koper]
- de conclusie na deskundigenbericht tevens akte uitlating vermeerdering van eis van 16 februari 2022 van [verkoper] .
1.2.
Beide partijen hebben vervolgens op 2 maart 2022 vonnis gevraagd.
2.Het tussenvonnis
2.1.
[koper] heeft twee onderzoeksrapporten in het geding gebracht ter onderbouwing van zijn stelling dat de aanbouw constructief niet goed is uitgevoerd en dat deze op onjuiste wijze is gefundeerd. Een rapport van visueel onderzoek en een rapport inspectie uitbouw. In het laatstgenoemde rapport concludeert de deskundige dat er niet volgens de verleende vergunning is gebouwd en dat niet is voldaan aan het Bouwbesluit, omdat een goede fundering ontbreekt.
[verkoper] heeft betwist dat er in afwijking van de bouwtekeningen is gebouwd. [verkoper] heeft als verweer tegen die stelling aangevoerd dat er wel degelijk palen zijn aangebracht. Ter onderbouwing van dat verweer heeft [verkoper] een uitdraai in het geding gebracht, waaruit lijkt te volgen dat de gemeente op 25 maart 2010 zou overgaan tot controle van de boorpalen. En ook een uitdraai, waarop staat vermeld: “Endcontrole/gereedmelding”, gedateerd 21 oktober 2010.
2.2.
Op basis van de hiervoor vermelde rapporten, de betwisting door [verkoper] en de waarnemingen tijdens de descente zag de rechtbank voldoende aanleiding om [koper] toe te laten tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat sprake is van (zet)scheuren als gevolg van verzakking, en niet van de door [verkoper] gestelde gebruikelijke krimpscheuren.
De rechtbank heeft vervolgens een deskundigenbericht gelast.
2.3.
Na discussie tussen partijen over de persoon van de deskundige en de aan deze te stellen vragen, heeft de rechtbank Ir. [deskundige] van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen tot deskundige benoemd. Aan hem zijn 13 vragen met subvragen gesteld.
3.Het onderzoek door de deskundige
3.1.
Het onderzoek door de deskundige heeft bestaan uit de gedetailleerde bestudering van de processtukken met producties. Vervolgens heeft de deskundige een bezichtiging ter plaatse gehouden op 27 oktober 2021. Dat gebeurde in het bijzijn van partijen, hun advocaten, [K] van Huis en Onderhoud en de aannemer [A] , die de aanbouw heeft gebouwd. Daarna heeft de deskundige een concept-deskundigenbericht opgesteld en ten slotte na op- en aanmerkingen van partijen het definitief deskundigenbericht.
3.2.
In zijn definitieve rapport komt de deskundige tot de volgende conclusies.
3.2.1.
De aanbouw en met name de constructie (beton en fundering) is niet aangelegd naar maatstaven van goed en deugdelijk werk. De fundering voldoet niet aan het Bouwbesluit. De gemeente heeft vergunning verleend voor een bouwaanvraag die getoetst is aan het Bouwbesluit, maar bij de uitvoering van de aanbouw is dit goedgekeurde ontwerp op geen enkele wijze gevolgd.
De deskundige heeft vastgesteld dat er geen buispalen zijn toegepast. Desgevraagd heeft de heer Karsboom
(de aannemer die de werkzaamheden heeft verricht – opmerking rechtbank)aangegeven dat hij vijf in de grond gevormde betonpaaltjes heeft toegepast met een lengte van circa 1 m. De paaltjes reiken niet tot in de draagkrachtige zandlaag en zijn te kort om voldoende positieve kleef op te kunnen bouwen.
(de aannemer die de werkzaamheden heeft verricht – opmerking rechtbank)aangegeven dat hij vijf in de grond gevormde betonpaaltjes heeft toegepast met een lengte van circa 1 m. De paaltjes reiken niet tot in de draagkrachtige zandlaag en zijn te kort om voldoende positieve kleef op te kunnen bouwen.
De in de goedgekeurde stukken aangegeven buispalen ontbreken. Hiervoor in de plaats zijn vijf korte in de grond gevormde betonpaaltjes toegepast. De fundering is derhalve niet op de juiste wijze met de juiste dikte aangebracht. De gevolgen kunnen bestaan uit ontoelaatbare vervormingen (niet voldoend aan de voorschriften) en uit ontoelaatbare scheurvorming.
3.2.2.
Op grond van wat de deskundige heeft kunnen waarnemen is de aanbouw licht verzakt met name ter plaatse van de zijkant bij de voordeur; hier loopt de vloer enigszins af naar de voorgevel toe en bevinden zich grotere scheuren bij het kozijn, die wijzen op afschuiving. Aan de andere zijkant blijkt de lichte verzakking met name uit de verlopende naden langs het kozijn, de schuine scheur boven het kozijn (binnen) en de scheurtjes in het metselwerk buiten onder het boeiboord in de zijgevel en in de voorgevel.
Uit het waargenomen beeld en het scheurenpatroon is de deskundige van mening dat de verzakking van de aanbouw ontstaat ter hoogte van de raamkozijnen aan de beide zijkanten. Het eerste deel van de aanbouw dat direct aansluit op de bestaande bouw, wordt voldoende op z’n plaats gehouden door de ingelijmde wapeningstaven. Hoe verder verwijderd van de aansluiting hoe geringer het effect van deze ingelijmde staven in combinatie met de te geringe constructiehoogte van de funderingsstroken.
3.2.3.
De meest waarschijnlijke oorzaak van de verzakking is gelegen in het feit dat er geen goed en deugdelijk werk is geleverd. Er is geen grondonderzoek uitgevoerd op de locatie, er zijn geen (buis)palen geplaatst van voldoende lengte en de betonconstructie is niet uitgevoerd conform de goedgekeurde tekening. De toegepaste constructie van de aanbouw (funderingsstroken en korte paaltjes) heeft onvoldoende draagkracht om verzakkingen te voorkomen.
3.2.4.
Op grond van de toegepaste fundering is het niet waarschijnlijk dat de verzakking tot stilstand is gekomen. De toegepaste paaltjes hebben onvoldoende draagvermogen en kunnen zelfs bij zettingen van het maaiveld aan de fundering van de aanbouw gaan hangen. De funderingsstroken hebben onvoldoende stijfheid om deze vervormingen te verhinderen. Indien in de toekomst de grondwaterstand langdurig (gedurende enkele maanden) lager zal zijn, is het niet uitgesloten dat de aanbouw verder zal verzakken, omdat de aanbouw onvoldoende is gefundeerd. Voor de toegepaste uitvoeringsmethode is niet te bepalen wanneer de verzakking tot stilstand zal komen. Evenmin is aan te geven hoever de aanbouw nog zal kunnen verzakken.
3.2.5.
Herstel van de fundering is nodig om verdere verzakkingen en schade te voorkomen.
In de huidige marktomstandigheden is het lastig voor de deskundige om een nauwkeurige indicatie van de herstelkosten te geven. Geadviseerd wordt om voor het herstel meerdere offertes aan te vragen. Een globale indicatie van de kosten van herstel van de fundering schat de deskundige op circa € 14.520,- inclusief btw.
Het is echter niet uit te sluiten dat er nieuwe schade aan bouwkundige onderdelen zal optreden. De deskundige adviseert een pm-post op te nemen van € 1.815,- inclusief btw, voor het herstel van deze nieuwe schade.
De door de deskundige vastgestelde schade in de woning (stucwerk en kozijnen) is ontstaan als gevolg van de toegepaste constructie van de aanbouw. De kosten voor herstelwerkzaamheden ter zake schat de deskundige op € 3.630,- inclusief btw.
3.2.6.
De vastgestelde scheurvorming is al langer bestaand. De eerste scheurvorming zal zeer waarschijnlijk zijn ontstaan in de eerste jaren na de uitvoering van de aanbouw en in de daarop volgende jaren zijn toegenomen. De deskundige heeft niet kunnen vaststellen in hoeverre de scheurvorming is toegenomen in de afgelopen periode.
3.3.
De deskundige heeft de werkwijze van de Leidraad Deskundigen gevolgd en partijen zijn zowel ter plaatse als na het opstellen van het concept-rapport in de gelegenheid geweest opmerkingen te maken.
De conclusies van de deskundige volgen uit zijn onderzoek, zoals weergegeven in het deskundigenrapport. De rechtbank neemt die conclusies over.
4.De verdere beoordeling door de rechtbank
Dwaling
4.1.
[koper] heeft zich primair beroepen op dwaling; hij zou de koopovereenkomst nooit op deze wijze hebben gesloten, als hij had geweten van de problemen met de fundering van de aanbouw.
Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet alleen de wetenschap van [koper] van belang, maar ook de inlichtingenplicht van [verkoper] . [1]
Na het verweer van [verkoper] heeft [koper] niet duidelijk kunnen maken dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van [verkoper] of dat [verkoper] [koper] meer had dienen in te lichten dan hij heeft gedaan. [verkoper] heeft de scheurvorming in de woning op het vragenformulier behorend bij de koopovereenkomst vermeld en [koper] heeft die scheurvorming tijdens de bezichtiging ook zelf kunnen waarnemen.
De rechtbank verwerpt daarom het beroep op dwaling,
Tekortkoming
4.2.
Subsidiair stelt [koper] dat er sprake is van wanprestatie omdat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Een geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dat is de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW, de zogenoemde conformiteitseis.
4.3.
In de koopovereenkomst hebben [verkoper] en [koper] het volgende beding opgenomen:
“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
Dit beding wijkt niet af van de wettelijke regeling. Het normaal gebruik is hier: gebruik als woonhuis.
4.4.
De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de kant van [verkoper] , zoals [koper] stelt. Daarbij wordt vooropgesteld dat de aanbouw onderdeel uitmaakt van de woning. Partijen gaan daar overigens in hun stellingen ook van uit en de rechtbank heeft dat tijdens de descente ook zelf vastgesteld.
4.5.
[verkoper] heeft na het deskundigenbericht aangevoerd dat onder normaal gebruik in het algemeen wordt verstaan dat de veiligheid van een woning in voldoende mate gewaarborgd is, dat er sprake dient te zijn van een redelijke duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.
Aan dat standpunt gaat de rechtbank voorbij. De conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning ervan mag uitgaan dat een eerdere verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. [2]
De destijds voor [verkoper] geldende bouwvoorschriften zijn vastgelegd in de bouwvergunning die door de gemeente aan hem is verleend. Indien is gebouwd in strijd met de op dat moment geldende voorschriften, is daarmee in beginsel de non-conformiteit gegeven.
4.6.
[koper] stelt dat [verkoper] moet hebben geweten dat er niet volgens de bouwvergunning is gebouwd, omdat hij op die manier goedkoper uit was. De rechtbank wil dit verder in het midden laten. [verkoper] is de opdrachtgever geweest van de verbouwing. Uit het deskundigenonderzoek blijkt dat bij de uitvoering van de verbouwing de bouwvergunning op geen enkele wijze is gevolgd. Naar het oordeel van de rechtbank komt het niet bouwen volgens de aan [verkoper] verleende vergunning daarom voor zijn rekening. De hiervoor vastgestelde tekortkoming is daarom ook toerekenbaar aan [verkoper] .
Causaal verband
4.7.
De deskundige concludeert dat op grond van de toegepaste fundering het niet waarschijnlijk is dat de verzakking tot stilstand is gekomen. Hij concludeert ook dat herstel van de fundering nodig om verdere verzakkingen en schade te voorkomen. Ook daarmee staat voor de rechtbank voldoende vast dat de woning niet voor ‘normaal gebruik’ geschikt is. Bovendien volgt uit het deskundigenrapport dat de schade (de kosten van herstel) het gevolg is van de tekortkoming. En ook dat, anders dan [verkoper] stelt, er niet uitsluitend sprake van een “esthetisch” probleem, maar dat het gaat om serieuze en constructieve problemen.
4.8.
De slotsom is dat [koper] in het hem opgedragen bewijs is geslaagd. De rechtbank zal daarom de overige vorderingen van [koper] beoordelen.
Schade
4.9.
De deskundige schat de kosten van herstel van de fundering en de bijkomende kosten daarvan op circa € 19.965,- inclusief btw, zie 3.2.5 hiervoor.
[koper] heeft zijn totale schade in de akte na deskundigenbericht in totaal begroot op € 39.377,36.
[verkoper] heeft alle schadeposten gemotiveerd betwist en meent dat feitelijk volstaan kan worden met het aanbrengen van twee buispalen en wat cosmetisch werk. De kosten daarvan zouden ongeveer € 2.500,- bedragen, maar hooguit € 10.486,61, inclusief BTW.
4.10.
De rechtbank merkt allereerst op dat in het totaalbedrag dat [koper] vordert, geen onderscheid wordt gemaakt in kosten van herstel en proceskosten. De rechtbank zal dat wel doen.
Buitengerechtelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid
4.11.
[koper] heeft onvoldoende onderbouwd, waaruit de kosten voor “onderzoek, rapportage en coördinatie” van HEON in de periode 2021-2022 hebben bestaan. Mede gelet op het door [verkoper] gevoerde verweer, zijn de daarvoor gevorderde kosten niet toewijsbaar.
Datzelfde geldt voor het bouwkundig onderzoek door Setelkeur op 22 maart 2021.
Het uitgraven van de erker ten behoeve van het deskundigenonderzoek en het nadien terugplaatsen van de grond beoordeelt de rechtbank als noodzakelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid. Ze zijn toewijsbaar tot het gevorderde bedrag van
€ 378,13.
€ 378,13.
Kosten funderingsherstel en bijkomende kosten
4.12.
De rechtbank neemt het door de deskundige begrote bedrag van
€ 19.965,-als uitgangspunt. Dat [koper] één offerte in het geding heeft gebracht, die hoger uitkomt, is geen reden om van de begroting af te wijken. Dat geldt temeer, gelet op de gedetailleerde en gemotiveerde betwisting door [verkoper] . Bovendien heeft de deskundige geadviseerd meerdere offertes aan te vragen, welk advies [koper] kennelijk niet heeft gevolgd.
€ 19.965,-als uitgangspunt. Dat [koper] één offerte in het geding heeft gebracht, die hoger uitkomt, is geen reden om van de begroting af te wijken. Dat geldt temeer, gelet op de gedetailleerde en gemotiveerde betwisting door [verkoper] . Bovendien heeft de deskundige geadviseerd meerdere offertes aan te vragen, welk advies [koper] kennelijk niet heeft gevolgd.
4.13.
De deskundige is bij zijn begroting kennelijk ervan uitgegaan dat er geen nieuw sonderingsrapport noodzakelijk was. [koper] heeft voldoende onderbouwd dat dat wel heeft moeten gebeuren, omdat niet voldoende was om een sonderingsrapport van een woning in de buurt te gebruiken. De daarvoor in rekening gebrachte kosten door [B] (sondering,
€ 1.200,-) en [H] (constructieberekeningen,
€ 826,45,-) komen de rechtbank alleszins redelijk voor en zijn daarom toewijsbaar.
€ 1.200,-) en [H] (constructieberekeningen,
€ 826,45,-) komen de rechtbank alleszins redelijk voor en zijn daarom toewijsbaar.
Buitengerechtelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte
4.14.
[koper] heeft deze kosten zonder enige onderbouwing gevorderd. [verkoper] heeft in zijn conclusie van antwoord verweer gevoerd. Bij deze stand van zaken is de vordering op dit onderdeel niet toewijsbaar.
Rente
4.15.
[koper] heeft [verkoper] weliswaar al op 2 april 2020 in gebreke gesteld, maar heeft zijn vordering op 19 januari 2022 gewijzigd en vermeerderd. De wettelijke rente is daarom toewijsbaar vanaf die datum.
Proceskosten
4.16.
[verkoper] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [koper] worden begroot op:
- dagvaarding € 105,03
- griffierecht 952,00
- deskundige 6.514,76
- salaris advocaat
2.523,50(3,5 punten × tarief € 721,-)
2.523,50(3,5 punten × tarief € 721,-)
Totaal € 10.095,29.
Verklaring voor recht
4.17.
[koper] heeft niet onderbouwd waaruit het belang bestaat bij de gevorderde verklaring voor recht, naast een veroordeling tot betaling. Dit onderdeel van de vordering is daarom niet toewijsbaar.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [verkoper] hoofdelijk om aan [koper] te betalen een bedrag van
€ 22.369,58, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2022,
€ 22.369,58, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2022,
5.2.
veroordeelt [verkoper] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [koper] tot heden begroot op
€ 10.095,29, te voldoen binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, vermeerderd met de nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, indien deze kosten niet binnen twee weken zijn voldaan na het in dezen te wijzen vonnis c.q. na aanschrijving door de advocaat van [koper] ,
€ 10.095,29, te voldoen binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, vermeerderd met de nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, indien deze kosten niet binnen twee weken zijn voldaan na het in dezen te wijzen vonnis c.q. na aanschrijving door de advocaat van [koper] ,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2022.