Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9291485 / CV EXPL 21-3130
Uitspraakdatum: 2 maart 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Oudweg B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Oudweg
gemachtigde: mr. P.M. Hoogstad
tegen
1.) de vennootschap onder firma
[gedaagde 1] .
[gedaagde 1] .
gevestigd te [vestigingsplaats]
2.)
[gedaagde 2], vennoot
3.)
[gedaagde 3], vennoot
beiden wonende te [woonplaats]
[gedaagde 2], vennoot
3.)
[gedaagde 3], vennoot
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [gedaagden]
gedaagde onder 3 wordt hierna genoemd: [gedaagde 3]
gemachtigde: mr. K. Renssen
1.Het procesverloop
1.1.
Oudweg heeft bij dagvaarding van 15 juni 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. Op 18 augustus 2021 heeft Oudweg een akte vermeerdering eis en overlegging producties ingediend. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 2 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.3.
Voorafgaand aan de zitting heeft Oudweg bij brief van 21 januari 2022 schriftelijk geantwoord op de tegenvordering en nog stukken toegezonden. [gedaagden] hebben op 27 en 28 januari 2022 nog de producties 37 tot en met 41 ingediend. De aanvullende producties 42 tot en met 45 zijn op de zitting geweigerd wegens strijd met de goede procesorde. Deze producties maken dus geen deel uit van het procesdossier.
2.Feiten
de vordering en de tegenvordering
2.1.
Op 9 april 2015 hebben Oudweg als verhuurder en [gedaagden] als huurder een huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten over een aantal kantoorruimtes (218 tot en met 226) in het pand aan de [adres] te [plaats] , ingaande op 1 juni 2015 en lopende tot en met 31 mei 2016, met een opzegtermijn van twee maanden (hierna ook: de huurovereenkomst 2015). Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (ROZ-model 2003) van toepassing.
2.2.
[gedaagden] hebben op 1 juni 2015 hun intrek in het gehuurde genomen.
2.3.
Op 18 maart 2016 heeft de makelaar van Oudweg ( [xxx] van Vlieg Makelaars, hierna: [xxx] ) aan [gedaagden] een conceptovereenkomst toegezonden voor de opvolgende huurperiode, ingaande 1 juni 2016 voor een periode van vijf jaar, plus vijf jaar behoudens opzegging en vervolgens een voortzetting met vijf jaar (artikel 3.2). De opzegtermijn in deze overeenkomst is één jaar (artikel 3.3).
2.4.
Op 19 mei 2016 hebben partijen een (nieuwe) huurovereenkomst gesloten over dezelfde kantoorruimtes en een aantal andere ruimtes (waaronder de bedrijfsruimtes A019 t/m A021) in het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de huurovereenkomst 2016). Op de huurovereenkomst 2016 zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (ROZ-model 2015) van toepassing. Artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen bevat een boetebeding.
2.5.
In de huurovereenkomst 2016 is het volgende over ‘Duur, verlenging en opzegging’ opgenomen:
“3.1 Deze huurovereenkomst gaat in op 01 juni 2016 (hierna ingangsdatum) en is aangegaan voor een periode van 5 (vijf) jaar en loopt tot en met 31 mei 2021.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3, 3.4 en 3.5 voortgezet voor een aansluitende periode van 1 (één) jaar, derhalve tot en met 31 mei 2022. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van 1 (één) jaar.
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst na de periode genoemd in artikel 3.1 vindt plaats door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van 1 (één) jaar.
3.4
Beëindiging van deze huurovereenkomst na de periode(n) genoemd in artikel 3.2 vindt plaats door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende buurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip met inachtneming van een termijn van 3 (drie) maanden.
3.5.
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”
2.6.
De laatst verschuldigde huur bedraagt € 2.228,22 per maand en de servicekosten bedragen € 766,67 (exclusief btw).
2.7.
Op 19 februari 2021, 24 maart 2021 en 30 april 2021 hebben [gedaagden] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 31 mei 2021.
2.8.
Bij e-mail van 3 mei 2021 heeft Oudweg aan [gedaagden] geschreven dat de huurovereenkomst op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst op 31 mei 2022 wordt beëindigd.
2.9.
Bij betekende brief van 17 mei 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de huurovereenkomst opgezegd per 31 mei 2021 en aangegeven dat [gedaagden] de huur na die datum niet zal betalen.
2.10.
Op 31 mei 2021 hebben [gedaagden] het gehuurde eenzijdig opgeleverd.
de tegenvordering (voorts)
de tegenvordering (voorts)
2.11.
Op 18 maart 2015, voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst 2015, is de kantoorruimte aan de [adres] te [plaats] geïnspecteerd. Hiervan is rapport opgemaakt. Bij e-mail van 20 maart 2015 hebben [gedaagden] aan [xxx] geschreven dat er een aantal geconstateerde zaken niet in het inspectierapport zijn opgenomen.
2.12.
In artikel 8 van de huurovereenkomst 2015 het volgende opgenomen:
“Voorzieningen door verhuurder8.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt;- Repareren en aanhelen van de systemenplafonds;- Ruimte voorzien van tussenmeters voor elektra en gas;- Ruimte voorzien van een separate CV ketel.”
“Voorzieningen door verhuurder8.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt;- Repareren en aanhelen van de systemenplafonds;- Ruimte voorzien van tussenmeters voor elektra en gas;- Ruimte voorzien van een separate CV ketel.”
2.13.
Op 29 september 2015 heeft Hemrika Technisch Beheer (hierna: Hemrika) geconstateerd dat maar een van de twee verwarmingsketels in bedrijf is en er geen verse luchtaanvoer is in het pand. Bij e-mail van 5 oktober 2015 hebben [gedaagden] aan Oudweg geschreven dat de verwarming is uitgeslagen, de reden onbekend is en zij weer contact zullen opnemen met Hemrika. Verder is geschreven dat de verlichting van Ski Run (de lantaarnpalen buiten en de verlichting in de gangen van de rechter vleugel) op de algemene meter staat en niet op hun eigen meter en is gevraagd hoe dit kan worden opgelost. Bij e-mail van 12 oktober 2015 hebben [gedaagden] namens Oudweg aan Hemrika opdracht gegeven om de verwarming in het pand te herstellen en wijzen zij erop dat ze nog gas ruiken in een van de kantoren. Hemrika heeft herstelwerkzaamheden aan de verwarming uitgevoerd. Volgens Hemrika moeten de expansievaten van de cv-ketels vervangen worden.
2.14.
Bij brief van 20 oktober 2015 hebben [gedaagden] Oudweg in gebreke gesteld voor divers achterstallig onderhoud, waaronder een defecte cv installatie / defecte luchtbehandelingskast, vervuild water en een daklekkage. In hun e-mail van 25 maart 2016 waarin [gedaagden] instemmen met het concept van de huurovereenkomst 2016, hebben zij ook diverse gebreken aan het gehuurde aan de orde gesteld, waaronder de kapotte cv-ketel, het dak en de kapotte overheaddeur. In juni 2016 hebben [gedaagden] Oudweg gemaild over een vochtprobleem bij de overheaddeur.
2.15.
Bij e-mail van 18 augustus 2016 hebben [gedaagden] Oudweg aangeschreven over het overeengekomen opleverniveau, de oude gebreken van oktober 2015 en een aantal nieuwe gebreken. Omdat niet is voldaan aan het opleverniveau, is de ruimte niet gereed voor ingebruikneming en daarom hebben [gedaagden] de huur en servicekosten niet betaald. Bij e-mail van 30 augustus 2016 heeft Oudweg aan [gedaagden] geschreven dat de lekkage provisorisch is gedicht en er nog wel een nieuwe aansluiting moet worden aangebracht.
2.16.
Bij e-mail van 24 oktober 2016 hebben [gedaagden] aan Oudweg geschreven dat de herstelwerkzaamheden nog niet zijn verricht.
2.17.
Bij e-mail van 24 december 2016 hebben [gedaagden] verslag gedaan van een gesprek met [yyy] van Oudweg op 16 december 2016. In de e-mail wordt gesproken over een onjuist berekende huur en servicekosten, foutieve declaraties en afrekening servicekosten. In de e-mail staat ook dat ze de punten van herstelwerkzaamheden hebben doorgenomen en dat een aantal herstelwerkzaamheden nog niet zijn verholpen. Bij e-mail van 24 december 2016 laat Oudweg weten hierop nog terug te komen.
2.18.
Bij brief van 31 januari 2017 heeft de gemachtigde van [gedaagden] Oudweg nogmaals in gebreke gesteld ten aanzien van diverse gebreken. Op 20 februari 2017 heeft de gemachtigde van [gedaagden] aan Oudweg geschreven dat [gedaagden] de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden ten aanzien van de ruimtes A019 t/m A021 en de huur voor de overige ruimtes zullen aanwenden om de gebreken te herstellen.
2.19.
Op 7 april 2017 hebben partijen een bespreking gehad over de door [gedaagden] gestelde aanwezige gebreken.
2.20.
Op 15 maart 2019 hebben partijen ook met elkaar gesproken. In de brief van 20 maart 2019 heeft Oudweg de volgens haar door partijen gemaakte afspraken bevestigd.
3.De vordering
3.1.
Oudweg vordert - na wijziging van eis en kort gezegd - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is verlengd tot en rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 mei 2022, ontbinding van de huurovereenkomst op een zo kort mogelijke termijn, betaling van de maandelijkse huur / gebruiksvergoeding en servicekosten vanaf 1 juni 2021 tot aan de expiratiedatum van de overeenkomst en betaling van de achterstallige huur tot en met 31 mei 2021 van € 4.899,44 inclusief btw, de betalingen op straffe van een al dan niet cumulatieve boete van € 300,00 per maand indien het huurbedrag niet bij vooruitbetaling is voldaan en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, met de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3.2.
Oudweg legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] de huurovereenkomst moeten nakomen tot het einde van de overeengekomen duur, maar daarin toerekenbaar tekortschieten. De huurovereenkomst is na vijf jaar met een jaar verlengd tot 31 mei 2022, omdat er niet (tijdig) is opgezegd. [gedaagden] hebben de overeenkomst via de betekening op 18 mei 2021 opgezegd, maar de overeenkomst was toen al verlengd tot 31 mei 2022. De opzegging geldt dus per 31 mei 2022. [gedaagden] moeten de huur en servicekosten tot die datum betalen, maar zijn daarmee in verzuim en hebben het pand verlaten. Omdat de overeenkomst voortduurt, moet deze zo spoedig mogelijk worden ontbonden. [gedaagden] moeten de schade van Oudweg vergoeden, zijnde (een gebruiksvergoeding ter hoogte van) de huur en servicekosten vanaf de ontbinding tot en met de expiratiedatum van 31 mei 2022. Oudweg maakt ook aanspraak op de boete van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen, de buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagden] betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat de huurovereenkomst is geëindigd per 31 mei 2021. Artikel 3 van de huurovereenkomst 2016 wijkt af van de door [gedaagden] gestelde voorwaarden. Daarover bestaat dus geen wilsovereenstemming. Primair geldt dat in artikel 3 geen voorziening is opgenomen over het opzeggen van de huur tegen het einde van de looptijd (31 mei 2021) en de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd (artikel 7:228 lid 1 BW). Subsidiair geldt dat [gedaagden] de huurovereenkomst vanaf 19 februari 2021 rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 31 mei 2021. Uit de overeenkomst volgt geen opzegtermijn van een jaar. De overeenkomst is ook niet verlengd met een jaar. Artikel 3.2 voorziet niet in een (wijze van) opzegging tegen 31 mei 2021 en bevat dus een leemte. Meer subsidiair geldt dat het [gedaagden] vrij stond de huur op te zeggen drie maanden voor het einde, dus uiterlijk op 31 maart 2021.
4.2.
[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering - samengevat - primair een verklaring voor recht dat [gedaagden] geen huur verschuldigd zijn vanaf 1 juni 2015 tot en met het einde van de huurovereenkomst (en subsidiair een huurprijsvermindering of immateriële schadevergoeding), terugbetaling van de door [gedaagden] (teveel) betaalde huur, bepaling van het door [gedaagden] te betalen aandeel in de servicekosten over deze periode op nihil en terugbetaling van de (teveel) betaalde bedragen aan voorschotten aan servicekosten.
4.3.
[gedaagden] vorderen bij wijze van voorwaardelijke tegenvordering (voor het geval de huurovereenkomst nog voortduurt), samengevat, veroordeling van Oudweg tot herstel van de gebreken met een dwangsom, vaststelling van de huur op nihil tot aan het herstel van de gebreken, en vaststelling van het voorschot aan servicekosten op nihil of een ander bedrag of veroordeling van Oudweg tot het verstrekken van deugdelijke specificaties van de servicekosten naar aanleiding waarvan het daadwerkelijk te betalen bedrag kan worden vastgesteld met een dwangsom.
4.4.
Verder vorderen [gedaagden] voor zowel primair als subsidiair - samengevat - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 1 juni 2021 rechtsgeldig is geëindigd, veroordeling van Oudweg tot terugbetaling van de waarborgsom (€ 18.554,64) met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2021.
4.5.
[gedaagden] leggen aan de tegenvorderingen het volgende ten grondslag, kort weergegeven.
Oudweg heeft niet aan haar verplichtingen voldaan, zodat zij vanaf 1 juni 2016 nooit het gehele en ongestoorde huurgenot aan [gedaagden] heeft verschaft. Een deel van het gehuurde is nooit geschikt geweest voor gebruik en een ander deel had veel gebreken. Oudweg is in verzuim. [gedaagden] zijn daarom vanaf 1 juni 2016 geen huur verschuldigd (conform artikel 26.1 van de Algemene Bepalingen), of hebben recht op een huurprijsvermindering vanaf 1 juni 2015 of 1 juni 2016, of op een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW.
[gedaagden] hebben jarenlang een te hoog voorschot op de servicekosten betaald. Oudweg heeft
- ondanks herhaalde sommatie daartoe - nooit deugdelijke overzichten van de servicekosten verstrekt over 2015 tot en met 2020. Verder heeft Oudweg niet inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen zijn van het vervallen van het huren van de ruimten A019 t/m A021 op de servicekosten. Een andere huurder van het pand ontvangt wel een teruggave op het betaalde voorschot. [gedaagden] hebben het idee dat zij teveel betalen. Te meer omdat er grote delen van de nutsvoorzieningen niet werkten en er geen tussenmeters zijn geplaatst. [gedaagden] komt daarom of een beroep op verrekening toe of door middel van een voorwaardelijke eis in reconventie betaling van een nader te bepalen bedrag.
5.
Het verweer tegen de tegenvordering
Het verweer tegen de tegenvordering
5.1.
Oudweg voert verweer tegen de tegenvordering, waarop hierna - voor zover van belang - zal worden ingegaan.
6.De beoordeling
de vordering
6.1.
De kantonrechter moet in deze zaak de vraag beantwoorden of de huurovereenkomst 2016 met ingang van 1 juni 2021 is geëindigd.
De huurovereenkomst 2016
6.2.
Partijen zijn het erover eens dat zij de huurovereenkomst 2016 met elkaar hebben gesloten. Beide partijen hebben de overeenkomst ondertekend en ze hebben naar de overeenkomst gehandeld. Het verweer van [gedaagden] dat zij een aantal voorwaarden hebben gesteld, deze niet in de overeenkomst zijn vermeld en er geen wilsovereenstemming is over (een deel van) artikel 3 van de overeenkomst, slaagt niet. Zij hebben de aangepaste versie van de overeenkomst ontvangen en daarna alleen nog over het opleverniveau onderhandeld. Vervolgens hebben zij de huurovereenkomst 2016 getekend. Daarmee hebben zij het aanbod van Oudweg aanvaard en is de huurovereenkomst 2016 tot stand gekomen.
6.3.
Ter zitting heeft [gedaagde 3] aangevoerd dat de makelaar van Oudweg hem onder druk heeft gezet bij het aangaan van de huurovereenkomst 2016 en steeds zei dat het een contract van vijf jaar is en alles goed zou komen. Maar die druk blijkt nergens uit. Integendeel, partijen hebben een aantal maanden met elkaar onderhandeld over de inhoud van de overeenkomst en er zijn vijf concepten geweest. Vervolgens is de overeenkomst getekend. Dat [gedaagden] na vijf versies met aanpassingen niet meer hebben gezien wat er veranderd is, zoals [gedaagde 3] ter zitting heeft gezegd, komt voor hun risico. Dit verweer gaat dus ook niet op.
De uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst 2016
6.4.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst 2016. De kantonrechter volgt het standpunt van Oudweg en licht dat hierna toe.
6.5.
Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, is niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang, maar ook de betekenis die partijen in dat kader over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In deze zaak gaat het om professionele partijen. Zij zijn het erover eens dat daarom in beginsel meer gewicht toekomt aan de tekst van de overeenkomst, dan aan de partijbedoelingen.
6.6.
De huurovereenkomst 2016 gaat in op 1 juni 2016 voor de duur van vijf jaar en loopt tot en met 31 mei 2021. Het betreft dus een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Artikel 7:228 lid 1 BW bepaalt dat een huur voor bepaalde tijd eindigt zonder dat daarvoor een opzegging vereist is als de tijd is verstreken. Dit artikel is van regelend recht. Partijen kunnen daar dus van afwijken, wat zij in de onderhavige huurovereenkomst 2016 ook hebben gedaan. Artikel 3 van de huurovereenkomst 2016 bevat namelijk een regeling voor de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst. Partijen zijn in artikel 3.2 tot en met 3.4 overeengekomen dat de huurperiode - behoudens opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar - met een jaar wordt voortgezet en dat beëindiging van de huurovereenkomst na de voortgezette periode van een jaar plaatsvindt door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Deze bepalingen kunnen niet anders worden gelezen dan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd na 31 mei 2021 met een jaar wordt voortgezet, tenzij deze met een opzegtermijn van een jaar is opgezegd.
6.7.
[gedaagden] voeren aan dat zij een andere bedoeling hadden, namelijk een automatisch einde van de overeenkomst na vijf jaar. Zij verwijzen daarvoor naar hun e-mail van 25 maart 2016. Daarin schrijven zij akkoord te gaan met de nieuwe overeenkomt “
onder de volgende bepaling”, te weten (onder andere):
onder de volgende bepaling”, te weten (onder andere):
“3.2. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitend periode van 1 jaar.3.3. termijn van drie maanden.”De kantonrechter kan die andere bedoeling hier niet uit afleiden. Wat [gedaagden] schrijven achter “3.2” slaat terug op artikel 3.2 van de concept overeenkomst. Dat artikel noemt een voortzetting na de eerste huurperiode met vijf jaar. Dit voorstel van [gedaagden] ziet dus - alleen - op de duur van de voortzetting na 31 mei 2021. De bepaling “
behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging”in artikel 3.2 van de huurovereenkomst 2016 stond ook al in artikel 3.2 van de concept overeenkomst. In hun e-mail van 25 maart 2016 gaan [gedaagden] daar niet op in. Gebleken is niet dat zij daarna of op een andere manier bezwaar tegen deze zinsnede hebben gemaakt.
behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging”in artikel 3.2 van de huurovereenkomst 2016 stond ook al in artikel 3.2 van de concept overeenkomst. In hun e-mail van 25 maart 2016 gaan [gedaagden] daar niet op in. Gebleken is niet dat zij daarna of op een andere manier bezwaar tegen deze zinsnede hebben gemaakt.
6.8.
Verder slaat wat [gedaagden] schrijven achter “3.3” terug op artikel 3.3 van de concept overeenkomst. Dat artikel is gelijk aan artikel 3.4 in de huurovereenkomst 2016, met uitzondering van de opzegtermijn. In de concept overeenkomst was deze een jaar, in de huurovereenkomst 2016 drie maanden. Dat is dus in overeenstemming met de door [gedaagden] genoemde voorwaarde. Naar aanleiding van de door [gedaagden] genoemde voorwaarde “3.3” heeft de makelaar van Oudweg een nieuwe bepaling in artikel 3.3 van de huurovereenkomst 2016 geformuleerd. Deze bepaling staat niet in de concept overeenkomst, maar dat maakt niet uit. Het nieuwe artikel 3.3 regelt namelijk dat beëindiging van de huurovereenkomst na de eerste huurperiode (die van 1 juni 2016 tot en met 31 mei 2021) plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. De concept overeenkomst bevat eenzelfde soort bepaling. De artikelen 3.2 en 3.3 van de concept overeenkomst regelen namelijk ook dat de overeenkomst na het verstrijken van de eerste huurperiode – behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging – wordt voortgezet, maar dan met vijf in plaats van een jaar, en dat beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode, maar dan in alle gevallen met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar in plaats van drie maanden na verlenging. Anders dan [gedaagden] menen, bevat de overeenkomst geen leemte. Het kennelijke beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid gaat niet op.
6.9.
Dat betekent dat de huurovereenkomst 2016 tegen het einde van de bepaalde tijd moet worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. De huurovereenkomst 2016 is dus niet van rechtswege geëindigd na het verstrijken van de overeengekomen duur. Het beroep van [gedaagden] op artikel 7:228 BW faalt.
De huurovereenkomst 2016 is beëindigd per 1 juni 2022
6.10.
Partijen zijn overeengekomen dat opzegging van de huurovereenkomst moet gebeuren bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. [gedaagden] hebben hieraan voldaan met de opzegging bij exploot van 17 mei 2021. Daarmee is de huurovereenkomst – met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van een jaar – beëindigd met ingang van 1 juni 2022.
6.11.
Volgens [gedaagden] hebben ze de overeenkomst al eerder opgezegd, namelijk bij brieven van 19 februari en 24 maart 2021 en e-mail van 30 april 2021. Maar dat is niet relevant, omdat die opzeggingen – voor zover rechtsgeldig – ook tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst pas met ingang van 1 juni 2022 is beëindigd.
6.12.
De conclusie is dat de huurovereenkomst 2016 door de opzegging pas per 1 juni 2022 zal eindigen. [gedaagden] moeten tot die tijd hun verplichtingen uit de huurovereenkomst 2016 nakomen. De kantonrechter zal de door Oudweg gevorderde verklaring voor recht daarom toewijzen.
de tegenvordering
6.13.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
de vordering
Ontbinding van de huurovereenkomst per direct
6.14.
Het staat vast dat [gedaagden] tekortschieten en tekort zullen schieten in hun verplichting om het gehuurde te gebruiken en de huur te betalen. Zij maken ook geen bezwaar tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de huurovereenkomst 2016 daarom op zo kort mogelijke termijn, dus per direct, ontbinden. Deze vordering van Oudweg zal dus worden toegewezen.
6.15.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de verplichting van [gedaagden] om de huur en voorschotten voor servicekosten aan Oudweg te betalen, is blijven bestaan. Zij moeten de huur en voorschotten voor servicekosten vanaf 1 juni 2021 op zich dus nog betalen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst 2016 (de datum van dit vonnis).
6.16.
Oudweg vordert € 2.228,22 aan huur en € 766,67 aan voorschot servicekosten te vermeerderen met de btw per maand vanaf 1 juni 2021 tot de datum van ontbinding (vandaag). De kantonrechter zal deze vordering, als overigens niet betwist, toewijzen.
Geen betalingsachterstand tot en met 31 mei 2021
6.17.
Oudweg stelt dat er een achterstand in de betaling van de huur en servicekosten is en vordert daarvoor € 4.899,44 inclusief btw tot en met mei 2021. De kantonrechter acht deze vordering onduidelijk en zal deze als onvoldoende concreet onderbouwd afwijzen.
6.18.
Oudweg stelt dat tot 1 juni 2021 € 8.523,28 onbetaald is gebleven en vordert vervolgens een ander, veel lager bedrag. Daarbij verwijst zij naar de producties 2, 11 en 12 en licht zij een paar bedragen toe (onder NB I). [gedaagden] betwisten dat er een betalingsachterstand is en verwijzen naar het overzicht van de bankbetalingen (productie 38). Oudweg stelt daartegenover dat die betalingen niet zien op de huurachterstand waar het om gaat, omdat ze van oudere datum zijn. Daarbij verwijst Oudweg naar de aanmaning van 15 juli 2021 (productie 14). Maar dat is niet voldoende. Omdat [gedaagden] concreet hebben gesteld en onderbouwd wanneer zij welke bedragen hebben betaald, is het vervolgens aan Oudweg om de gevorderde betalingsachterstand duidelijk te specificeren en daarbij te vermelden welke betalingen van [gedaagden] wel of niet zijn ontvangen en hoe de betalingen zijn afgeboekt. Dat heeft zij niet gedaan. Integendeel, Oudweg heeft niet eens toegelicht waar het verschil tussen de gestelde € 8.523,48 en gevorderde € 4.899,44 uit bestaat. Ook overigens heeft zij het gevorderde bedrag onvoldoende concreet onderbouwd. De kantonrechter zal deze vordering dan ook afwijzen. Hetzelfde geldt voor de hieraan gekoppelde boete en handelsrente.
De gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding
6.19.
Oudweg vordert een schadevergoeding ter hoogte van de huur en servicekosten vanaf de datum van ontbinding (heden) tot en met de expiratiedatum van de huurovereenkomst (31 mei 2022). [gedaagden] voeren geen zelfstandig verweer tegen deze vordering. De kantonrechter zal de vordering toewijzen, omdat de vordering is gegrond op artikel 6:277 BW, de hoogte van de schade (een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur en het voorschot servicekosten) niet is weersproken en er geen beroep op de schadebeperkingsplicht van Oudweg is gedaan. Hierbij weegt mee dat het gaat om een gebruiksvergoeding voor een beperkte periode, namelijk ongeveer drie maanden (van 2 maart 2022 tot 1 juni 2022). Oudweg vordert in dit verband geen concrete bedragen, maar uit haar toelichting blijkt dat het gaat om dezelfde bedragen als hiervoor genoemd (€ 2.228,22 aan huur en € 766,67 aan voorschot servicekosten, te vermeerderen met de btw). De kantonrechter zal deze bedragen daarom toewijzen als gebruiksvergoeding.
De boete vanaf 1 juni 2021
6.20.
Ten aanzien van de boete knoopt de kantonrechter aan bij de geldende rechtspraak over de uitleg van het boetebeding. Daartoe overweegt de kantonrechter dat het boetebeding in die uitleg een voldoende prikkel tot tijdige nakoming vormt. In de uitleg van Oudweg op basis van oudere rechtspraak, waarbij cumulatie van boetes per maand plaatsvindt, leidt het boetebeding vaak tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de achterstand snel ver overstijgt. Daaruit moet worden afgeleid dat de door Oudweg gevolgde uitleg van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen niet juist is. Deze bepaling moet zo worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur en servicekosten (“het verschuldigde”) in de betreffende maand 1% boeterente is verschuldigd, met een minimum bedrag van € 300,00 per maand, voor zover er geen of te laat is betaald. [1]
6.21.
Dat betekent dat [gedaagden] over de periode waarin de huur dan wel gebruiksvergoeding en servicekosten verschuldigd is van 1 juni 2021 tot en met vandaag (voor de maand maart 2022) € 3.000,00 aan boete verschuldigd is (10 x € 300,00) en € 300,00 per maand voor zover de gebruiksvergoeding en servicekosten voor de maanden april en mei 2022 niet of te laat zal zijn betaald. De kantonrechter acht de boete voor deze laatste twee maanden niet toewijsbaar, omdat het toekomstige schade betreft en niet zeker is of [gedaagden] het verschuldigde voor die maanden niet of te laat zal betalen. De kantonrechter zal de subsidiaire vordering van Oudweg daarom toewijzen tot € 3.000,00. De boete komt in de plaats van de wettelijke rente. [2] De door Oudweg gevorderde wettelijke handelsrente over de huur/ gebruiksvergoeding, servicekosten en boete zal daarom worden afgewezen.
Gedeeltelijke verrekening door [gedaagden]
6.22.
[gedaagden] beroepen zich op verrekening van de vordering met hun tegenvordering. Uit de beoordeling van de tegenvordering die hierna plaatsvindt, blijkt dat dit verweer alleen slaagt voor zover het de waarborgsom betreft. Het beroep op verrekening van [gedaagden] slaagt tot € 6.548,52 (zie rechtsoverweging 6.68).
Buitengerechtelijke kosten
6.23.
Oudweg maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Oudweg heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij de toewijsbare hoofdsom, te weten € 1.209,86. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen zoals gevorderd, dus vanaf de dag van de dagvaarding (15 juni 2021).
Hoofdelijkheid
6.24.
De gevorderde hoofdelijkheid zal als niet weersproken worden toegewezen.
Proceskosten
6.25.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] omdat zij hoofdzakelijk ongelijk krijgen. Daarbij worden zij ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Oudweg worden gemaakt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
de tegenvordering
6.26.
Deze zaak draait met name om de vraag of het gehuurde gebreken heeft en zo ja, welke gevolgen dat heeft, en om de servicekosten.
Oudweg heeft het gehuurde ter beschikking gesteld
6.27.
[gedaagden] stellen dat Oudweg nooit aan haar opleveringsverplichtingen heeft voldaan en zij daarom vanaf 1 juni 2016 [3] geen huur verschuldigd zijn. De kantonrechter oordeelt anders en licht dat hierna toe.
6.28.
In de wet [4] staat dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot moet verschaffen door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Deze verplichting houdt in dat de verhuurder het gehuurde bij aanvang van de huur feitelijk ter beschikking stelt aan de huurder en dat het gehuurde gedurende de huurtijd ter beschikking van de huurder blijft.
6.29.
Het staat vast dat [gedaagden] het gehuurde op 1 juni 2015 hebben betrokken en op 1 juni 2016 zijn blijven gebruiken en tot 31 mei 2021 hebben gebruikt. Daarmee heeft Oudweg het gehuurde bij aanvang van de huur feitelijk aan [gedaagden] ter beschikking gesteld. [gedaagden] hebben het gehuurde op 31 mei 2021 eenzijdig opgeleverd en de sleutels in het kantoor van Oudweg achtergelaten, terwijl de huurovereenkomst pas per 1 juni 2022 zal eindigen. Die omstandigheid komt voor hun rekening. Oudweg heeft geprotesteerd tegen de eenzijdige oplevering. Daarmee heeft zij aan haar verplichting om het gehuurde ter beschikking van [gedaagden] te laten, voldaan.
6.30.
[gedaagden] stellen dat het pand nooit geschikt is geweest voor ingebruikname vanwege het ontbreken van wezenlijke voorzieningen zoals een functionerende warmwaterinstallatie en een lucht(verversings)installatie, en gebreken, zoals lekkages, een vochtprobleem, rotte waterleidingen en het niet kunnen gebruiken van een deel van de toiletten. Maar dat blijkt nergens uit en staat haaks op het feit dat [gedaagden] het gehuurde al die jaren hebben gebruikt. De situatie van artikel 26.1 van de Algemene Bepalingen doet zich niet voor.
6.31.
Partijen zijn het erover eens dat zij in maart 2019 hebben afgesproken dat de huur van de bedrijfsruimten A019 tot en met A021 is komen te vervallen. [gedaagden] stellen dat partijen zijn overeengekomen dat de huur voor deze ruimtes met terugwerkende kracht per 1 juni 2016 is komen te vervallen. Oudweg betwist dat en verwijst naar haar brief van 20 maart 2019. In die brief heeft Oudweg de volgens haar gemaakte afspraken aan [gedaagden] bevestigd. Volgens Oudweg geldt de wijziging per het tweede kwartaal van 2019. De kantonrechter volgt het standpunt van Oudweg, omdat dit steun vindt in de huurnota’s. Daarin staat dat de huur voor het eerste kwartaal van 2019 € 11.464,48 (en het voorschot servicekosten € 4.242,70) bedraagt en de huur voor het tweede kwartaal van 2019 € 6.441,19 (en het voorschot servicekosten € 2.060,85). [5] Hiertegenover hebben [gedaagden] de door hen gestelde, afwijkende afspraak niet concreet onderbouwd.
6.32.
[gedaagden] zijn op zich dan ook verplicht om hun tegenprestatie (de huur en het voorschot voor servicekosten) te voldoen.
Geen huurprijsvermindering wegens gebreken
6.33.
[gedaagden] stellen dat het gehuurde sinds de aanvang van de huur steeds een groot aantal gebreken heeft gehad en nog heeft en zij daarom recht hebben op een huurprijsvermindering vanaf 1 juni 2015 of 1 juni 2016 tot nul, of op een schadevergoeding. [6] Het gaat om de gebreken die staan vermeld in randnummer 60 en 104 van de conclusie van [gedaagden] .
6.34.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Het recht op huurprijsvermindering bestaat als er een gebrek is dat leidt tot vermindering van het huurgenot. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. [7] Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. [8]
6.35.
[gedaagden] zijn tegenstrijdig in hun vordering en stellingen vanaf wanneer volgens hen de huurprijsvermindering wegens het bestaan van gebreken zou moeten ingaan. Oudweg voert onder meer aan dat de in maart 2015 gemelde gebreken geen betrekking hebben op het gehuurde en een aantal punten al zijn verholpen, dat de brief van 20 oktober 2015 betrekking heeft op de huurovereenkomst 2015 en dat zij wel degelijk onderhoud heeft verricht. De kantonrechter gaat gelet op deze standpunten uit van het in de huurovereenkomst 2016 overeengekomen opleverniveau, ook omdat de huurovereenkomst 2015 is geëindigd.
6.36.
Artikel 12 van de huurovereenkomst 2016 bepaalt:
“Opleverniveau12 Verhuurder zal alvorens huurder het gehuurde gaat betrekken zorg dragen voor een door partijen besproken afwerkingsniveau; verhuurder heeft een inspanningsverplichting hiertoe. Hieronder valt:- vullen van gaten in (buiten)muren;- verhelpen lekkage(s) in het gehuurde;- overheaddeur dient werkend te zijn;- dichtmaken van de muur tussen kantoorruimte 005 en 004;- wc-units A016 en A60 dienen werkend te zijn;- keuren van de brandblusmiddelen in vleugel A;- werkende luchtbehandelingsinstallatie in de gehuurde kantoorruimte;- werkende wandcontactdozen in de gehuurde kantoorruimte.”
6.37.
Verder is artikel 5 van de huurovereenkomst 2016 van belang. Daarin staat:
“- Verhuurder zal de gehuurde bedrijfsruimte voorzien van tussenmeters voor elektra en gas. De gehuurde bedrijfsruimte zal voor rekening verhuurder worden voorzien van een separate CV-ketel. (…)- Verhuurder zal zorg dragen voor het verwijderen van de krachtstroom in het gehuurde en met nadruk de stoppenkast gelegen in het gehuurde.5.2 Verhuurder is bevoegd na overleg met huurder de in artikel 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.”
6.38.
[gedaagden] mochten op zich verwachten dat het gehuurde de in deze bepalingen genoemde gebreken niet heeft en dat de genoemde voorzieningen wel in het gehuurde aanwezig zijn.
de voorzieningen
6.39.
[gedaagden] stellen dat de lucht(verversings)installatie of luchtbehandelingskast niet althans gebrekkig functioneert en deze voorziening dus niet conform de huurovereenkomst is. Wat er precies mis is met de installatie stellen of onderbouwen ze niet concreet. Oudweg voert aan dat uit de brief van 8 maart 2017 blijkt dat de luchtbehandelingsinstallatie in werking is en door haar wordt onderhouden. Oudweg verwijst ook naar haar brief van 20 maart 2019, waarin zij schrijft dat met [gedaagden] de afspraak is gemaakt dat als mechanische ventilatie ten behoeve van [gedaagden] moet worden aangebracht de kosten fifty fifty worden verrekend met een maximale bijdrage voor [gedaagden] van € 5.000,00 exclusief btw. Oudweg voert aan dat hieruit geen verplichtingen voor haar volgen, omdat [gedaagden] haar niet hebben laten weten een mechanische ventilatie aan te willen brengen en geen gebruik hebben gemaakt van deze mogelijkheid. [gedaagden] hebben deze stellingen niet weersproken. Maar als er uit de brief van 20 maart 2019 wel verplichtingen voor Oudweg zouden volgen, dan is het aan [gedaagden] om hun standpunt concreet te onderbouwen, bijvoorbeeld met een verklaring van een deskundige waaruit blijkt wat er mis is met de luchtbehandelingsinstallatie en een onderbouwing van (de aard en ernst van) het daardoor gederfd huurgenot. Dat hebben ze - zoals gezegd - niet gedaan.
6.40.
[gedaagden] stellen dat er geen tussenmeters voor gas en elektra zijn geplaatst. Het klopt dat de tussenmeters voor het gehuurde niet geplaatst zijn, terwijl [gedaagden] dat wel mochten verwachten. In zoverre is sprake van een gebrek. Maar dat betekent niet - zonder meer - dat sprake is van gederfd huurgenot en de huur daarom moet worden verminderd. Het ontbreken van tussenmeters leidt namelijk niet per definitie tot verminderd huurgenot. [gedaagden] betwisten de juistheid van de wijze van afrekenen van de servicekosten, maar stellen niet in hoeverre zij als gevolg daarvan minder van het gehuurde hebben kunnen genieten. Dat hadden ze wel moeten doen, omdat ze het gehuurde en de voorzieningen waar de servicekosten op zien wel hebben kunnen gebruiken. [gedaagden] hebben hun vordering ook op dit punt onvoldoende concreet onderbouwd.
6.41.
Ten aanzien van het niet plaatsen van separate cv-installaties geldt het zelfde. Het ontbreken van die installaties leidt niet per definitie tot verminderd huurgenot. Daarbij komt dat Oudweg op de zitting heeft aangevoerd dat artikel 5 van de huurovereenkomst 2016 ziet op een separate cv-ketel en dat op iedere afdeling een eigen cv-ketel is geïnstalleerd. Het is dus nog maar de vraag of [gedaagden] separate installaties mochten verwachten. Zij hebben hun vordering op dit punt niet onderbouwd.
de gebreken
6.42.
Uit het dossier blijkt dat er in de loop der jaren sprake is geweest van verschillende klachten over het gehuurde van [gedaagden] . Ook blijkt daaruit dat Oudweg verschillende problemen heeft opgelost. [gedaagden] zijn in de loop der jaren op sommige gebreken wel en op andere problemen niet teruggekomen. Dat impliceert dat het gaat om gebreken die ofwel na de klacht zijn opgelost, ofwel niet zodanig van aard zijn dat het huurgenot daardoor verminderd is. De kantonrechter knoopt voor het vertrekpunt daarom aan bij wat partijen met elkaar hebben besproken op 7 april 2017, omdat het aannemelijk is dat ze toen de op dat moment bestaande situatie en stand van zaken van de herstelwerkzaamheden hebben besproken. Uitgangspunt is dus het gespreksverslag van [gedaagden] . [9]
6.43.
Uit het gespreksverslag van 7 april 2017 blijkt dat [gedaagden] op dat moment klagen over drie gebreken: 1) de luchtbehandelingskast, 2) de lekkages (in de hal, de gang en de gehuurde ruimtes waar het systeemplafond bol staat (waarbij [yyy] opmerkt dat dit nieuwe lekkages zijn omdat de eerdere is verholpen) en 3) een niet werkend raam in een gehuurde kantoorruimte. Oudweg voert in dit verband aan dat de lekkage is verholpen, daarover daarna niet meer geklaagd is en ze heeft aangeboden om het niet werkende raam te repareren. [gedaagden] hebben hier niets meer tegenin gebracht. Uit het dossier blijkt dat er vervolgens pas op 18 januari 2019 een nieuwe klacht is geuit. [gedaagden] hebben toen aan Oudweg bericht dat de verwarming met spoed moet worden gerepareerd, omdat ze vanaf 15 januari in de kou zitten. De kantonrechter leidt hieruit af dat de drie problemen die op 7 april 2017 speelden, zich in de tussentijd niet (meer) hebben voorgedaan. Het is onvoldoende gebleken dat sprake is van een of meer gebrek(en) waardoor het huurgenot is verminderd.
6.44.
Oudweg voert ten aanzien van het op 18 januari 2019 gemelde probleem aan dat er een storing was die is hersteld en dat zich daarna geen problemen meer hebben voorgedaan met betrekking tot de verwarming. Dit komt niet overeen met de stukken. Uit productie 39 van [gedaagden] blijkt namelijk dat zij in februari, maart en april 2020 hebben geklaagd over de verwarming die het niet doet. Maar uit die productie blijkt ook dat de verwarming het op 17 maart [ktr: 2020] wel weer doet. Verder blijkt daaruit dat [gedaagden] op 2 april weer hebben geklaagd dat de verwarming het niet doet, welk bericht op 23 april 2021 is gelezen, zodat de kantonrechter aanneemt dat deze laatste klacht uit april 2021 stamt. In hun e-mail van 24 maart 2021 hebben [gedaagden] ook geklaagd over de verwarming. De kantonrechter stelt vast dat de verwarming in de loop der jaren een terugkerend probleem is. Gegevens over de onderhoudstoestand of de ernst van het probleem ontbreken echter. [gedaagden] erkennen dat er na het gesprek in april 2017 enige verbetering is opgetreden in het functioneren van de cv-installatie. [10] Dat is tegenstrijdig aan de stelling van de gemachtigde ter zitting dat het probleem met de verwarming sinds 2015 niet beter is geworden. Hij beroept zich daarbij op de bevindingen van Hemrika (zie 2.13). Hemrika heeft in 2015 bevonden dat de expansievaten van de cv-ketels vervangen moeten worden. Volgens [gedaagden] is dit probleem al die jaren blijven door etteren. Oudweg betwist dat. Volgens haar is de hele installatie vernieuwd in 2015/2016 en zijn de ketels vervangen door nieuwe ketels. [gedaagden] hebben hier onvoldoende tegenin gebracht. Wel valt op dat de problemen zich sinds 2019 elk jaar lijken te herhalen, maar kennelijk niet het hele jaar door spelen, ook niet in de koudere maanden. Volgens [gedaagden] gaat het om warme jaren en was het gebruik van de verwarming niet altijd nodig. Al met al hebben [gedaagden] hiermee onvoldoende concreet onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat hun huurgenot heeft verminderd. In het dossier bevinden zich overigens ook onvoldoende gegevens om vast te kunnen stellen welke huurprijsvermindering in dit verband eventueel evenredig zou zijn.
6.45.
Daarnaast hebben [gedaagden] op 26 februari 2019 een probleem met de toiletten gemeld. Oudweg voert aan dat dit probleem kort erna is verholpen. [gedaagden] hebben dat niet weersproken, zodat de kantonrechter aanneemt dat dit probleem toen inderdaad is opgelost.
6.46.
Op 15 maart 2019 hebben partijen weer met elkaar gesproken. Oudweg heeft de volgens haar door partijen gemaakte afspraken bevestigd in haar brief van 20 maart 2019. Daarin staan geen gebreken genoemd. [gedaagden] betwisten dat de in de brief vermelde afspraken zijn gemaakt en voeren aan dat er wel gesproken is over gebreken. Maar dat laatste blijkt nergens uit. [gedaagden] stellen ook niet over welke gebreken toen is gesproken. Uit het dossier blijkt alleen maar dat [gedaagden] pas vanaf februari 2020 weer zijn gaan klagen over gebreken, namelijk in februari / maart 2020 over de verwarming en op 2 april 2021 (zie hiervoor). Uit het bericht van 2 april 2021 blijkt dat [gedaagden] die dag zonder water gezeten hebben en de wc’s bij de kantoren niet doorgetrokken konden worden. In het bericht verzoeken [gedaagden] “dit” in het vervolg graag door te geven zodat ze er rekening mee kunnen houden en niet steeds voor verrassingen komen te staan. De kantonrechter kan hieruit niet afleiden dat sprake is van een (wezenlijk) gebrek en het huurgenot daardoor is verminderd.
6.47.
Verder klagen [gedaagden] in hun e-mail van 24 maart 2021 over “diverse problemen mbt achterstallig onderhoud” en het repareren van de ramen in de kantoren. Oudweg heeft hier op 25 maart 2021 op gereageerd. In haar e-mail schrijft Oudweg dat enkele punten al zijn besproken en afgesproken, dat zij alvorens over te gaan tot uitvoering nu eerst een gesprek wenst en na overeenstemming een planning kan opstellen. Uit het dossier blijkt niet hoe [gedaagden] hierop hebben gereageerd. Zij hebben twee maanden later de huurovereenkomst opgezegd. De kantonrechter kan op basis van de stukken in het dossier niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een gebrek dat het huurgenot heeft verminderd.
6.48.
Ten aanzien van de resterende gebreken hebben [gedaagden] hun stellingen onvoldoende concreet onderbouwd. Ook als die gebreken er zijn, betekent dat niet - zonder meer - dat het huurgenot van [gedaagden] daardoor is verminderd. Het is aan [gedaagden] om de aard van de gebreken en de eventuele ernst daarvan te onderbouwen, bijvoorbeeld met een rapport van een deskundige of foto’s. Dat hebben zij ondanks het verweer van Oudweg niet gedaan.
6.49.
De kantonrechter heeft geen reden om een huurvermindering toe te passen. De vordering van [gedaagden] zal in zoverre worden afgewezen.
Geen immateriële schadevergoeding
6.50.
[gedaagden] vorderen een niet nader bepaalde immateriële schadevergoeding van Oudweg, omdat Oudweg als gevolg van het (telkens) niet verhelpen van de gebreken geacht wordt het oogmerk te hebben gehad op het toebrengen van geestelijk letsel (bestaande uit het jarenlang moeten ondergaan van het huren van een zeer gebrekkig pand). Deze vordering is gegrond op artikel 7:208 in samenhang met 6:106 BW. Ondanks het verweer hiertegen van Oudweg hebben [gedaagden] hun vordering niet nader bepaald, toegelicht of onderbouwd. Dat hadden ze wel moeten doen, omdat door de enkele aanwezigheid van een mogelijk gebrek nog geen sprake is van nadeel of psychische schade aan de kant van [gedaagden] . [gedaagden] hebben ook niet gesteld in hoeverre zij nadeel hebben gelden en welk schadebedrag billijk zou zijn. De kantonrechter heeft daarom geen reden om aan [gedaagden] een immateriële schadevergoeding toe te kennen.
Tussenconclusie
6.51.
De kantonrechter zal de vorderingen die zien op verlaging van de huur en herstel van gebreken afwijzen.
De servicekosten
6.52.
Bij de afrekening servicekosten gaat de kantonrechter uit van wat partijen zijn overeengekomen. Uit de stukken in het dossier blijkt dat Oudweg tussenmeters zou plaatsen, maar dat niet heeft gedaan voor het gehuurde. Dat levert mogelijk een bewijsprobleem voor Oudweg op, maar betekent niet – zonder meer – dat de afrekening servicekosten niet klopt.
6.53.
Partijen zijn in artikel 1.1 van de huurovereenkomst 2016 overeengekomen dat de verschillende kantoor- en bedrijfsruimtes worden verhuurd met een “Opslag als aandeel (10% van het gehuurde) in de algemene ruimten”. In artikel 4.6 van de huurovereenkomst 2016 is overeengekomen dat de vergoeding die de huurder verschuldigd is voor de levering van zaken wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 van de Algemene Bepalingen.
6.54.
Artikel 18.3 van de Algemene Bepalingen regelt (onder meer) dat, voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, verhuurder “
het redelijkerwijs voor rekening van Huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten” vaststelt en “
Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat Huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt Verhuurder er bij de bepaling van Huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.” Artikel 18.4 bepaalt dat de verhuurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar “
een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen” aan de huurder verstrekt.
het redelijkerwijs voor rekening van Huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten” vaststelt en “
Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat Huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt Verhuurder er bij de bepaling van Huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.” Artikel 18.4 bepaalt dat de verhuurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar “
een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen” aan de huurder verstrekt.
6.55.
In artikel 5.1 van de huurovereenkomst 2016 is geregeld dat de huurder servicekosten betaalt “
na rato gehuurde aantal vierkante meters” en dat de verhuurder het gehuurde van tussenmeters voor elektra en gas en een separate cv-ketel zal voorzien.
na rato gehuurde aantal vierkante meters” en dat de verhuurder het gehuurde van tussenmeters voor elektra en gas en een separate cv-ketel zal voorzien.
de overzichten 2015 en 2020
6.56.
[gedaagden] stellen dat Oudweg voor de servicekosten voor 2015 en 2020 geen overzichten heeft verstrekt.
6.57.
Oudweg betwist dat ten aanzien van 2015 en verwijst daarvoor naar haar productie 15. [gedaagden] hebben hier niets meer tegenin gebracht. De kantonrechter stelt vast dat het overzicht voor 2015 aan [gedaagden] is verstrekt.
6.58.
Ten aanzien van het overzicht voor 2020 voert Oudweg aan dat deze nog niet hoeft te worden opgesteld, omdat het jaar 2020 nog maar net is verstreken. Dat klopt. De kantonrechter verwijst naar artikel 18.4 van de Algemene Bepalingen. De vordering van [gedaagden] betreffende het overzicht voor 2020 is voorbarig.
de afrekening servicekosten 2016 tot en met 2019
6.59.
[gedaagden] betwisten de overzichten voor 2016 tot en met 2019 [11] . Ze stellen dat ze nooit een terugbetaling hebben ontvangen en de servicekosten volgens Oudweg zelf hoog zijn voor het pand. Een andere huurder van het pand ontvangt wel een teruggave op het betaalde voorschot. [gedaagden] hebben het idee dat zij teveel betalen, te meer omdat er grote delen van de nutsvoorzieningen niet werkten en er geen tussenmeters zijn geplaatst. [gedaagden] verlangen daarom een specificatie van de daadwerkelijk gemaakte servicekosten, zodat zij inzicht krijgen welk bedrag Oudweg voor de nutsvoorzieningen heeft betaald en welke bedragen zij bij andere huurders in rekening heeft gebracht, en waarbij Oudweg inzage moet verschaffen in de verdeelsleutel van de in rekening gebrachte servicekosten en de oppervlakten die door de huurders worden gehuurd. [gedaagden] vorderen daarom dat de servicekosten (vanaf 1 juni 2015) op nihil of een lager bedrag worden gesteld, althans dat Oudweg wordt veroordeeld alsnog deugdelijke specificaties te verstrekken waardoor het (daadwerkelijke) aandeel van huurders in de servicekosten kan worden vastgesteld.
6.60.
Oudweg verwijst naar de overzichten en voert aan dat de specificaties altijd zijn gedeeld en [yyy] de rekeningen die Oudweg heeft ontvangen over de betreffende voorzieningen met [gedaagde 3] heeft doorgenomen. Ter zitting heeft Oudweg hieraan toegevoegd dat [gedaagden] zich tussen 2019 en 2021 nooit over de hoogte van de servicekosten hebben beklaagd of om een nadere specificatie hebben gevraagd en dat zij bij de afrekening van [gedaagden] is uitgegaan van de volgende berekeningswijze: de gegevens van de hoofdmeter voor het hele gebouw minus de gegevens van alle verhuurde delen met tussenmeters minus een naar rato op basis van het aantal vierkante meters berekend percentage voor het midden gedeelte van het gebouw (de algemene ruimtes en voorzieningen), is dat wat bij [gedaagden] in rekening is gebracht.
6.61.
De kantonrechter oordeelt dat Oudweg die berekeningswijze op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst 2016 en artikel 18.3 van de Algemene Bepalingen mag toepassen. De kantonrechter acht de door Oudweg gehanteerde verdeelsleutel ook redelijk. In principe mogen de kosten gelijk verdeeld worden over het aantal vierkante meters die de verschillende huurders huren. [gedaagden] hebben als enige huurder geen eigen meter. De algemene ruimtes en voorzieningen hebben ook geen tussenmeter. In deze omstandigheden is het logisch en redelijk dat Oudweg de servicekosten relateert aan de vierkante meters die [gedaagden] huren en een naar rato berekend percentage voor de algemene ruimtes en voorzieningen. Het is aan [gedaagden] , die menen dat de verdeling niet redelijk is, om hun standpunt nader te onderbouwen. Dat hebben zij niet voldoende gedaan. De kantonrechter gaat daarom uit van de door Oudweg gehanteerde verdeelsleutel en berekeningswijze.
6.62.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat de algemene ruimten en de buitenlichten die altijd aanstaan, de kosten verhogen. Maar dat is inherent aan de huur van een aantal ruimtes in een bedrijfspand met andere huurders en algemene ruimtes. Dat maakt de berekeningswijze van Oudweg niet zonder meer onredelijk. Partijen zijn juist overeengekomen dat [gedaagden] een opslag van 10% als aandeel in de algemene ruimtes verschuldigd zijn en dat de mede daaraan verbonden servicekosten mede voor rekening van [gedaagden] komen. De kantonrechter heeft bovendien geen reden om aan te nemen dat Oudweg de servicekosten in strijd met artikel 5.1 van de huurovereenkomst of artikel 18.3 van de Algemene Bepalingen heeft berekend. Het vermoeden van [gedaagden] is daarvoor onvoldoende onderbouwd. Hierbij weegt mee dat Oudweg onweersproken heeft gesteld dat ze de overzichten en onderliggende rekeningen jaarlijks met [gedaagden] heeft doorgenomen en deze heeft toegelicht. Bovendien blijkt niet uit het dossier dat [gedaagden] over de juistheid of hoogte van de overzichten of afrekeningen servicekosten hebben geklaagd. Uit het dossier blijkt alleen maar dat [gedaagden] op 19 december 2016 om meer duidelijkheid over de servicekosten hebben gevraagd en op 31 januari 2017, 20 februari 2017 en 1 maart 2017 om de overzichten voor 2015 en 2016 hebben gevraagd. Vervolgens heeft Oudweg op 8 maart 2017 het overzicht voor 2015 verstrekt en aangegeven dat het overzicht voor 2016 in de loop van 2017 wordt verstrekt. Vervolgens heeft Oudweg op 20 maart 2019 aangegeven dat de servicekosten voor 2017 worden gecrediteerd (zie hierna). Daarna blijft het wat de servicekosten stil aan beide kanten, tot de e-mailwisseling van 24/25 maart 2021.
6.63.
De kantonrechter oordeelt verder dat de overzichten van Oudweg voldoende duidelijk zijn. De overzichten bevatten telkens rubrieksgewijze opgaven van het totaal van de kosten van de levering van de verschillende zaken en diensten en het bijbehorende aandeel van [gedaagden] in die kosten. De omstandigheid dat de wijze van berekening van het aandeel van [gedaagden] ontbreekt, maakt de overzichten niet ondeugdelijk, omdat het aandeel van [gedaagden] in de kosten op betrekkelijk eenvoudige wijze kan worden berekend zodat [gedaagden] in staat moet worden geacht de toerekening van de kosten zelfstandig te kunnen vaststellen.
6.64.
Ten aanzien van de servicekosten voor 2017 overweegt de kantonrechter voorts dat Oudweg in haar brief van 30 maart 2019 aan [gedaagden] heeft geschreven dat de afrekening servicekosten 2017 wordt gecrediteerd. [gedaagden] stellen dat dit niet gebeurd is. Oudweg betwist dat onder verwijzing naar haar facturen van 9 juli 2018 en 20 maart 2019. [12] De eerste factuur bedraagt € 1.322,99 voor servicekosten 2017. De tweede factuur is een creditfactuur voor dat bedrag en die servicekosten. De stelling van [gedaagden] dat er geen creditering heeft plaatsgevonden vindt dus geen steun in het dossier. De vraag of creditering is afgesproken, kan daarbij in het midden blijven.
6.65.
[gedaagden] stellen nog dat Oudweg niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de gevolgen zijn van het vervallen van de huur van de ruimten A019 tot en met A021 op de servicekosten. Maar dat heeft Oudweg wel gedaan. De kantonrechter verwijst naar rechtsoverweging 6.31. Het voorschot servicekosten is met ingang van het tweede kwartaal van 2019 verlaagd van € 4.242,70 naar € 2.060,85. Deze stelling van [gedaagden] staat dus ook haaks op de stukken in het dossier. Dat [gedaagden] de facturen niet hebben ontvangen, zoals zij ter zitting hebben aangevoerd, maakt dat niet anders.
6.66.
De kantonrechter heeft gelet op het voorgaande geen reden om te twijfelen aan de afrekening servicekosten zoals Oudweg die heeft toegepast. Dat betekent dat de vordering van [gedaagden] op dit onderdeel zal worden afgewezen.
De waarborgsom
6.67.
[gedaagden] vorderen terugbetaling van de waarborgsom met de rente vanaf 1 juni 2021. Ter zitting is gebleken dat het niet gaat om € 18.554,64, zoals [gedaagden] vorderen, maar om € 6.548,52. Oudweg voert hiertegen aan dat er een grondslag voor de tegenvordering ontbreekt en, subsidiair, dat het bedrag van de waarborgsom moet worden verrekend.
6.68.
De kantonrechter leidt uit het tussen partijen gevoerde debat af dat tussen hen niet in geschil is dat Oudweg (nu al) gehouden is de waarborgsom (wegens het eindigen van de huurovereenkomst per 1 juni 2022) aan [gedaagden] terug te betalen. Het karakter van de waarborgsom is dat deze bij het einde van de huurovereenkomst ter zekerheid dient voor eventuele schadeposten aan/in het gehuurde bij oplevering daarvan of voor nog na te komen verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huurder, waaronder een eventuele huurachterstand bij het einde van de huurovereenkomst. Maar omdat het verweer van Oudweg daar niet op ziet, is dit deel van de tegenvordering van [gedaagden] op zich toewijsbaar. Dat betekent, zoals hiervoor ook al in rechtsoverweging 6.22 is overwogen, dat het beroep op verrekening van Oudweg met haar vordering slaagt tot € 6.548,52.
6.69.
De wettelijke rente over de waarborgsom is pas verschuldigd vanaf de verzuimdatum. Omdat de tegenvordering (nu al) wordt verrekend met de vordering, is er geen sprake van verzuim. De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente over de waarborgsom daarom afwijzen.
Tot slot
6.70.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] omdat zij grotendeels ongelijk krijgen. Gelet op de gedeeltelijke samenhang van de tegenvordering met de vordering zal de kantonrechter voor het salaris van de gemachtigde een punt toekennen. Verder worden [gedaagden] veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Oudweg worden gemaakt. Oudweg heeft in de zaak van de tegenvordering geen hoofdelijkheid gevorderd. Deze kan dus ook niet worden toegewezen.
7.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is verlengd voor een aansluitende periode van een jaar, derhalve tot en met 31 mei 2022, en dat de huurovereenkomst door [gedaagden] rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 mei 2022;
7.2.
ontbindt de huurovereenkomst per vandaag (2 maart 2022);
7.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot tijdige en volledige betaling aan Oudweg van de maandelijkse huur van € 2.228,22 naast € 766,67 aan voorschot voor servicekosten, te vermeerderen met btw, vanaf 1 juni 2021 tot vandaag (2 maart 2022);
7.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Oudweg van een schadevergoeding gelijk aan de verschuldigde huurtermijnen te vermeerderen met het maandelijkse voorschot servicekosten (zijnde € 2.228,22 en € 766,67 te vermeerderen met de btw) vanaf vandaag (2 maart 2022) tot en met 31 mei 2022;
7.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Oudweg van € 3.000,00 aan boete;
7.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Oudweg van € 1.209,86 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
7.7.
bepaalt dat hierop in mindering strekt € 6.548,52 wegens verrekening van de waarborgsom;
7.8.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Oudweg tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 114,07
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 996,00 ,
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
dagvaarding € 114,07
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 996,00 ,
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.9.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Oudweg worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
7.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.11.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
7.12.
wijst de vordering af;
7.13.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Oudweg worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Oudweg;
7.14.
veroordeelt [gedaagden] , tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Oudweg worden gemaakt;
7.15.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter