Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/6947
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 294.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 november 2021 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2022 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door [gemachtigde 1] , kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is 879 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 271.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, alsmede de onderbouwing van het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk gemaakt. Het in bezwaar gebruikte referentieobject [adres 1] ligt in een andere kern en wijkt qua verkoopwaarde te ver af om als goede onderbouwing te dienen. Hierdoor werd eiser gedrongen in beroep te gaan, zo stelt gemachtigde. Voorts is referentieobject [adres 2] niet bruikbaar daar de objectkenmerken teveel afwijken van die van het onderhavige object (twee keer zoveel perceeloppervlak, nieuw dak, gemoderniseerd) en de verkoopprijs meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Tenslotte heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen (voorzieningen zijn 20 jaar of ouder), matige staat van onderhoud (scheurvorming, lekkende dakgoot, achterstallig schilderwerk, elektriciteitskabels in zicht, slecht afwerkingsniveau) en de matige isolatie van de woning.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de door hem overgelegde waardematrix met bijlage. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle vrijstaande woningen te [woonplaats] . Volgens deze taxatie is de waarde in het economische verkeer van de woning per waardepeildatum € 310.012.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Gegevensverstrekking bezwaarfase
6. Eiser stelt dat in de bezwaarfase ten onrechte, in strijd met artikel 40 Wet WOZ, niet de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning zijn overgelegd.
7. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, brengt mee dat verweerder de taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499). De beroepsgrond faalt.
In beroep gedrongen?
8. Eiser betoogt dat het in bezwaarfase gehanteerde referentieobject, [adres 1] , hem in beroep heeft gejaagd. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat volgens vaste jurisprudentie (zie o.a. gerechtshof ’s-Gravenhage 2 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BU5518) verweerder is toegestaan om in elke fase van de procedure andere referentieobjecten aan te voeren ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. Van strijd met de goede procesorde is naar oordeel van de rechtbank in de onderhavige zaak geen sprake.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat hij in hoger beroep is gejaagd door toedoen van verweerder. Eiser heeft in beroep grieven herhaald die ook in bezwaar naar voren zijn gebracht. De rechtbank acht niet aannemelijk dat het beroep achterwege was gebleven indien het referentieobject [adres 1] buiten beschouwing was gelaten in de bezwaarfase. Anders dan eiser meent is de rechtbank van oordeel dat dit referentieobject niet onjuist is of niet aan de waardering ten grondslag had mogen liggen. De enkele omstandigheid dat het object in een andere dorpskern is gelegen en niet in [woonplaats] maakt het object niet onbruikbaar voor de waardebepaling. Het feit dat in beroep andere (betere) referentieobjecten naar voren zijn gebracht maakt dit niet anders. Ook om die reden niet kan worden vastgesteld dat eiser door hantering van genoemd referentieobject in beroep is gejaagd. Deze beroepsgrond faalt dus.
Waarde van de woning
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De door verweerder in de waardematrix genoemde referentieobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de referentieobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De rechtbank acht het referentieobject [adres 2] voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat dit referentieobject in dezelfde straat op 25 meter afstand van de woning is gelegen en het - evenals de woning - een vrijstaande woning is, waarvan de inhoud niet al te zeer afwijkt van die van de woning. De omstandigheid dat de perceelgrootte wel aanzienlijk afwijkt acht de rechtbank onvoldoende reden om dit referentieobject buiten beschouwing te laten. De verkoopprijs van het referentieobject kan dan ook ter onderbouwing van de waarde van de woning dienen.
12. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de waardematrix een voldoende onderbouwing heeft gegeven van de vastgestelde waarde. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Met het verschil in perceelgrootte ten opzichte van [adres 2] is afdoende rekening gehouden door op grond van de bijgevoegde grondstaffel rekening te gehouden met een afnemende waarde per vierkante meter naarmate het perceel groter is. Dit heeft erin geresulteerd dat de gemiddelde waarde per vierkante meter voor [adres 2] lager (€ 125) is dan die van de woning (€ 187). Ook met verschillen in staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau, is voldoende rekening gehouden. Verweerder heeft blijkens de waardematrix de staat van onderhoud van de woning op een 2 (matig) gesteld tegenover de in de waardematrix genoemde objecten waarvan de staat van onderhoud varieert van 2 (matig) en 3 (gemiddeld). Dit is blijkens de bijlage bij de waardematrix van invloed op de prijs per kubieke meter en is aldus in de waardering meegenomen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat niet of onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen (badkamer, keuken en sanitair) van de woning en dat de kwaliteit beoordeeld dient worden met een matig (‘2’) in plaats van een gemiddeld (‘3’). De rechtbank begrijpt dat in de waardering het voorzieningenniveau onder de noemer kwaliteit is meegenomen, zodat hiermee - anders dan eiser stelt - rekening is gehouden. Zonder nadere onderbouwing ziet de rechtbank voorts geen reden de kwaliteit of het voorzieningenniveau van de woning als beneden gemiddeld of matig te kwalificeren. De ter zitting gemaakte opmerkingen van eiser over de in de keuken aanwezige inbouwapparatuur en de gedateerdheid acht de rechtbank onvoldoende voor een ander oordeel. Niet aannemelijk is dat de kwaliteit en het voorzieningenniveau van de woning op een 2 gesteld zouden moeten worden.
13. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder de indexeringscijfers van de referentieobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat niet bekend is hoe verweerder tot de toegepaste indexeringspercentages is gekomen. Voor een onderbouwing van de indexeringspercentages verwijst verweerder naar het tot de gedingstukken behorende document met daarin de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen te Hollands Kroon in 2019 en 2020. In de bijlage van de waardematrix is weergegeven op welke wijze de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd. Indien een verkoopcijfer binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd wordt verondersteld dat het verkoopcijfer gelijk is aan de waarde per waardepeildatum.
14. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).
15. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Hierbij komt dat de taxatie van de woning is uitgekomen op € 310.012 en dit beduidend hoger ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 294.000. De waarde van de woning is dan ook eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
16. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van N. Choa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.