Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/3254
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft in een beschikking de WOZ-waarde van de woning [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 418.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2022 te Haarlem. Eiser is op de zitting verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. drs. [inspecteur] , bijgestaan door [inspecteur 1] , stagiaire.
Overwegingen
Waar gaat het in deze procedure om?
1. De woning van eiser is een tussenwoning. Het bouwjaar van de woning is 1910 en de woning beschikt ook over een aanbouw uit 1910. In de loop van het jaar 2020 is de woning verbouwd, waarbij een dakopbouw met twee dakkapellen is gerealiseerd. Er is als het ware een geheel nieuwe eerste verdieping tussen de begane grond en het schuine dak geplaatst. De inhoud van de woning is na verbouwing ongeveer 369 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 73 m².
2. Op de WOZ-beschikking van de woning is vermeld dat de waardepeildatum is 1 januari 2020. Een toestandspeildatum is niet vermeld.
Op het taxatieverslag van verweerder staat onder meer dat de waardepeildatum is 1 januari 2020 en dat de toestandspeildatum ook is 1 januari 2020. Als onderdelen van het WOZ-object zijn op dat taxatieverslag genoemd de woning met aanbouw uit bouwjaar 1910 en een dakopbouw met twee dakkapellen uit bouwjaar 2020.
Op het taxatieverslag van verweerder staat onder meer dat de waardepeildatum is 1 januari 2020 en dat de toestandspeildatum ook is 1 januari 2020. Als onderdelen van het WOZ-object zijn op dat taxatieverslag genoemd de woning met aanbouw uit bouwjaar 1910 en een dakopbouw met twee dakkapellen uit bouwjaar 2020.
3. In aanvulling op de uitspraak op bezwaar, heeft verweerder op 27 mei 2021 aan eiser een brief gestuurd. In die brief staat dat tussen beiden telefonisch contact is geweest over de waardepeildatum op het taxatieverslag en de volgende tekst:
“In het belastingjaar 2020 heeft u een opbouw laten plaatsen waardoor artikel 18 lid 3 van Pro toepassing is. Daarom dient uitgegaan te worden van de toestandsdatum 1-1-2021. Helaas is dit niet doorgekomen op het taxatieverslag. Onze excuses voor de verwarring.”
4. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning per 1 januari 2021 vastgesteld moet worden op € 398.298. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst eiser naar zijn taxatierapport van 8 maart 2020, opgemaakt door [naam] . Hierin is de waarde van de woning na verbouwing op waardepeildatum 19 februari 2020 vastgesteld op € 365.000.
In dit taxatierapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten genoemd:
- [adres 1] te [woonplaats] , verkocht op 3 februari 2017 voor € 278.000;
- [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 28 december 2017 voor € 287.500; en
- [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 26 april 2018 voor € 307.000.
Eiser heeft die op 19 februari 2020 bepaalde waarde van € 365.000 tot uitgangspunt genomen en daar 3/4e jaar (0,75) x 12,2% indexcijferverhoging op toegepast, hetgeen leidt tot een waarde van € 398.298 naar het prijspeil van 1 januari 2021, aldus eiser.
5. Eiser heeft er daarnaast over geklaagd dat op de WOZ-beschikking en het taxatieverslag staat vermeld dat de waardepeildatum 1 januari 2020 is en dat verweerder achteraf ineens stelt dat dat 1 januari 2021 had moeten zijn. Eiser stelt verder dat de dakopbouw op 1 januari 2021 weliswaar casco gereed was, maar van binnen nog niet afgewerkt was en dat verweerder deze daarom ten onrechte heeft meegenomen bij de waardering van de woning. Eiser heeft tot slot erover geklaagd dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet is ingegaan op het door hem overgelegde taxatierapport.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft verweerder verwezen naar verkooptransacties van drie tussenwoningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2020 (de vergelijkingsobjecten). Het gaat om:
- [adres 4] te [woonplaats] (transactie van 29 januari 2020 voor € 465.000);
- [adres 5] te [woonplaats] (transactie van 23 januari 2020 voor € 571.571); en
- [adres 6] te [woonplaats] (transactie van 24 december 2019 voor € 576.608).
Beoordeling
Waardepeildatum en toestandsdatum
7. Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een woning bepaald naar de waarde die deze woning op de waardepeildatum heeft. Hierbij wordt de woning gewaardeerd naar de staat die de woning op die datum heeft. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Op deze hoofdregel bestaat een uitzondering (deze staat in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede Wet WOZ). Als de woning tussen de waardepeildatum en 1 januari van het jaar waar de WOZ-beschikking betrekking heeft (in het onderhavige geval 2021), wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of wijziging van bestemming, wordt de waarde van de woning niet bepaald naar haar staat op de waardepeildatum, maar in plaats daarvan naar de staat op 1 januari van het jaar waarop de beschikking betrekking heeft. In dit geval dus 1 januari 2021. Dit wordt ook wel de toestandsdatum genoemd. Het voorgaande betekent kort gezegd dat als gedurende het jaar 2020 een verbouwing aan de woning heeft plaatsgevonden, deze verbouwing mag worden meegenomen bij het vaststellen van de waarde van de woning, waarbij de waarde wel nog steeds wordt gewaardeerd naar het waardepeil van de verkoopprijzen op 1 januari 2020. Het komt erop neer dat bepaald wordt wat de woning zou opbrengen als hij in de op 1 januari 2021 verbouwde staat al een jaar eerder op 1 januari 2020 verkocht zou zijn.
8. Op de zitting is deze systematiek uitgelegd en besproken en heeft eiser daarop te kennen gegeven dat hij zich daar niet tegen verzet. Wel heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat de dakopbouw op 1 januari 2021 nog niet volledig gereed was en dat verweerder daarom de dakopbouw ten onrechte bij zijn waardering in aanmerking heeft genomen. Eiser heeft ter zitting verklaard dat met de dakopbouw in het voorjaar van 2020 is gestart, dat hij die bouwactiviteit toen ook heeft gemeld, dat de woning toen in één keer is “rechtgetrokken” en dat de buitenkant als eerste is gedaan en ze vervolgens 1,5 jaar bezig zijn geweest om alles netjes te krijgen. Verweerder is van mening dat de dakopbouw wel op 1 januari 2021 gereed was en heeft gewezen op een door hem overgelegde foto van de woning (de bovenste foto op bijlage 2 bij het verweerschrift). Ter zitting heeft verweerder verklaard dat die foto afkomstig is van cyclomedia en dateert van 12 oktober 2021.
9. De rechtbank vindt aannemelijk dat het casco en de buitenafwerking van de dakopbouw gereed waren op 1 januari 2021. Dit spoort ook met de verklaring van eiser over het verloop van de bouw. Dat betekent dat het meest ingrijpende deel van de verbouwing op 1 januari 2021 gerealiseerd was. Wat eiser hiertegenover heeft aangevoerd, is onvoldoende om de rechtbank tot een ander oordeel te brengen. Dat de dakopbouw van binnen nog niet gereed was, betekent namelijk niet dat de dakopbouw in dat geval in het geheel niet mee mag worden genomen bij de waardering. De staat van de woning is immers al (in betekenende mate) gewijzigd. Wel is het mogelijk dat in dat geval van een lagere waarde van de dakopbouw uitgegaan moet worden. Eiser heeft zijn stelling dat de dakopbouw van binnen nog niet gereed was echter niet met bewijsstukken onderbouwd en ook niet specifiek kunnen toelichten, zodat de rechtbank hier geen lagere waarde aan kan toekennen. Daarbij is verweerder bij zijn waardering van de woning uitgegaan van een fors lagere prijs per kubieke meter ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, zodat zelfs als sprake zou zijn van een nog niet voltooide afwerking, hiermee in voldoende mate rekening is gehouden (zie hierna bij 13 en 14).
10. Gelet op het voorgaande is de conclusie dus dat verweerder de dakopbouw terecht bij de waardering van de woning heeft meegenomen.
Verkeerde datum op aanslagbiljet
11. Eiser heeft er verder over geklaagd dat de waardepeildatum op de beschikking en het taxatieverslag onjuist waren. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum die op de beschikking en het taxatieverslag staan, juist zijn. De woning moet immers, ook als er sprake is van verbouwing gedurende het jaar, nog steeds worden gewaardeerd naar de waarde op de waardepeildatum, alleen mag deze verbouwing worden meegenomen bij de waardering (er wordt dan uitgegaan van de staat van de woning op de toestandsdatum).
12. Een WOZ-beschikking hoeft niet te vermelden naar welke datum de staat van de woning is bepaald. Een toestandsdatum die afwijkt van de waardepeildatum hoeft dus niet te worden vermeld op de WOZ-beschikking (arrest Hoge Raad van 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1947). Dat in het onderhavige geval de afwijkende toestandsdatum niet op de WOZ-beschikking is vermeld, leidt er dus niet toe dat de WOZ-beschikking moet worden verminderd of vernietigd. Daarnaast staan in het taxatieverslag, onder het kopje objectgegevens, de elementen van de woning die zijn meegenomen bij de waardering van de woning. Hierbij staan ook uitdrukkelijk de dakopbouw en de twee dakkapellen uit 2020 vermeld. Gelet hierop had het eiser dus duidelijk kunnen zijn van welke toestand van de woning verweerder uitging. Eisers klacht dat op de beschikking en het taxatieverslag de onjuiste waardepeildatum is genoemd, slaagt dus niet.
Waarde van de woning
13. De rechtbank stelt voorop dat, anders dan eiser meent, het verweerder vrij staat in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten naar voren te brengen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. De rechtbank is verder van oordeel dat de door verweerder in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten qua type en uitstraling, bouwjaar, ligging en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn daarnaast alle kort voor of na de waardepeildatum verkocht. De verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten kunnen daarom dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
14. Verweerder heeft met de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de daarbij in de matrix gegeven toelichting over hoe met relevante verschillen rekening is gehouden de vastgestelde waarde van de woning voldoende onderbouwd. Eiser heeft hiertegen ook geen argumenten aangevoerd. Wel heeft eiser gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport, waarin de waarde van de woning na verbouwing op waardepeildatum 19 februari 2020 is vastgesteld op € 365.000. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in deze taxatie gebruikte vergelijkingsobjecten, zoals verweerder ook terecht heeft aangevoerd, te ver verwijderd van de waardepeildatum verkocht, namelijk in 2017 en 2018 en dat is (veel) meer dan één jaar van de peildatum van 1 januari 2020. Hierdoor zijn deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar om te kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vaststelde waarde niet te hoog is.
Behandeling van het bezwaar
15. Eiser heeft tot slot erover geklaagd dat verweerder ten onrechte niet is ingegaan op het door hem bij zijn bezwaar meegestuurde taxatierapport. Dit heeft hem de indruk gegeven dat er niet goed naar zijn argumenten is gekeken.
16. Deze klacht van eiser slaagt. Vast staat dat eiser bij zijn bezwaar een taxatierapport heeft meegestuurd en dat verweerder in de uitspraak op bezwaar hier ten onrechte niet op in is gegaan. Verweerder heeft dit ter zitting ook erkend. Gelet hierop moet het beroep gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. Omdat de rechtbank wel aannemelijk acht dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand laten. Dat betekent dat de WOZ-beschikking en de aanslag OZB niet zullen worden vernietigd of verminderd. Wel heeft eiser recht op vergoeding van het griffierecht en de door hem gemaakte proceskosten.
Proceskosten
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze bestaan in het onderhavige geval uit de reiskosten van eiser. De rechtbank stelt deze op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1,56.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1,56;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G.U. Wasch, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.