ECLI:NL:RBNHO:2022:10597

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer: C/15/327676 / HA ZA 22-284

Vonnis van [nummer 2] oktober 2022 – bij vervroeging –

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eiseres,

advocaat mr. A.M. Stam te Zaandam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De zaak in het kort

1.1.

Partijen zijn moeder en dochter en buren van elkaar. [eiser] kocht in de zomer van 2002 haar voormalig ouderlijk huis van haar moeder, [gedaagde]. [gedaagde] exploiteert in het aangrenzende pand een wijnwinkel. Boven de winkel bevindt zich een zolder. Partijen zijn het oneens over de vraag of de zolder boven de winkel tot de woning behoort die in juli 2002 aan [eiser] is geleverd. [eiser] meent dat de zolder tot de woning behoort, omdat de zolder alleen via haar woning te bereiken is en de zolder vroeger onder meer als slaapkamer door één van haar zussen werd gebruikt. Volgens [gedaagde] hebben partijen in 2002 nadrukkelijk niet bedoeld om de zolder boven de winkel aan [eiser] te verkopen en te leveren. Dat blijkt volgens [gedaagde] namelijk niet uit de leveringsakte en de daaraan gehechte kadastrale kaart. [eiser] heeft volgens [gedaagde] ten aanzien van de zolder alleen een gebruiksrecht.
De rechtbank is van oordeel dat de zolder boven de winkel tot de door [eiser] aangekochte woning behoort, zodat met de leveringsakte de woning inclusief de zolder boven de winkel aan haar is overgedragen. De zolder boven de winkel behoorde met het oog op het gebruik van de zolder als slaapkamer en in bouwtechnisch opzicht al voor de verkoop en levering tot de woning. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde] ooit bezwaar heeft gemaakt tegen het gebruik van de zolder door [eiser] en haar gezin. De rechtbank wijst de primaire vordering van [eiser] daarom toe. De subsidiaire vordering van [eiser] wijst de rechtbank af, omdat [eiser] door toewijzing van haar primaire vordering geen belang meer heeft bij de beoordeling van haar subsidiaire vordering. De rechtbank compenseert de proceskosten, omdat partijen moeder en dochter zijn.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 13 juli 2022 waarin de plaatsopneming en de mondelinge behandeling is bepaald en de daarin vermelde stukken,
de nagekomen producties 9 tot en met 12 van [eiser] van 9 augustus 2022,
het proces-verbaal van plaatsopneming van 19 augustus 2022,
de mondelinge behandeling van 19 augustus 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen,
de spreekaantekeningen van [eiser].

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

3.Feiten

3.1.

Partijen zijn moeder en dochter. Het gezin waartoe moeder en dochter behoorden bestond naast vader en moeder uit vier kinderen. Het gezin bewoonde sinds 1967 de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) te [plaats].

3.2.

In het aangrenzende pand aan de [adres 2] exploiteerden vader en moeder een wijnwinkel (hierna: de winkel). Aan de achterzijde van het winkelpand en aansluitend aan de winkel bevindt zich een wijnopslag, kantoorruimte en een proeflokaal waar door vader en moeder wijnproeverijen werden georganiseerd. De winkel was via een tussendeur in de bijkeuken op de begane grond vanuit de woning te bereiken. Boven de winkel bevindt zich een zolderruimte (hierna: zolder of zolderruimte) van ongeveer 44 m2 groot. Deze ruimte, die alleen via de woning te bereiken is, werd onder meer als slaapkamer door een zus van [eiser] gebruikt.

3.3.

Op 25 juni 2002 kocht [eiser] samen met haar ex-echtgenoot, [betrokkene] (hierna: [betrokkene]), de woning aan de [adres 1] van haar moeder, [gedaagde].

3.4.

De leveringsakte van 31 juli 2002 vermeldt dat aan [eiser] en [betrokkene] is geleverd: “
het woonhuis met onder- en bijgelegen grond, erf, tuin en overige aanhorigheden aan de [adres 1] te [plaats]”.

Ook is ten gunste van [eiser] en [betrokkene] een aanbiedingsverplichting opgenomen die inhoudt dat [gedaagde] de winkel aan hen te koop aanbiedt voor een bedrag van

€ 125.000,00 indien [gedaagde] de winkel wenst te verkopen.

3.5.

Na de verkoop en levering van de woning aan [eiser] en [betrokkene] heeft [gedaagde] de woning verlaten en heeft zij haar intrek genomen in het voormalig proeflokaal achter de winkel. Thans wordt het proeflokaal aldus gebruikt als woning door [gedaagde]. Het (voormalig) proeflokaal grenst aan en kijkt uit op de tuin van [eiser].

3.6.

[eiser] heeft na levering van de woning ook de zolderruimte boven de winkel in gebruik genomen. In 2003 heeft [eiser] de zolder verbouwd waarbij zij een dakopbouw, dakkapel en een nieuwe badkamer heeft laten plaatsen. Nadien, in 2008, heeft [eiser] nog zonnepanelen op het dak laten aanleggen.

3.7.

De zolder is als volgt ingedeeld. Rechtstreeks boven de winkel bevindt zich een slaapkamer en overloop. De badkamer bevindt zich deels boven de bijkeuken van de woning en deels boven de winkel. De woning en de winkel hebben twee aparte cv-ketels. De cv-ketel van de woning bevindt zich op de overloop van de zolderruimte.

3.8.

De doorgang naar de winkel in de bijkeuken van de woning is dicht getimmerd en niet langer in gebruik. De winkel is daardoor niet langer vanuit de woning te bereiken.

3.9.

Begin oktober 2010 heeft de gemeente laten weten de woonsituatie van [gedaagde] in het voormalige proeflokaal achter de winkel te gedogen in het kader van mantelzorg. [gedaagde] staat om die reden nog ingeschreven op het adres van de woning op nummer [nummer 1], in plaats van op het adres van de winkel op nummer [nummer 2].

3.10.

[gedaagde] exploiteert de wijnwinkel met behulp van twee zussen van [eiser] op dit moment nog steeds.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – verkort weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair: voor recht te verklaren dat de zolderruimte boven de winkel eigendom is van [eiser];

Subsidiair: [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 80.000,00, althans een ander door de rechtbank vast te stellen bedrag onder door de rechtbank nader vast te stellen voorwaarden, althans [gedaagde] te veroordelen het bad en zonnepanelen aan [eiser] af te geven op straffe van een dwangsom;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met – kort gezegd – veroordeling van [eiser] in de (na)kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

De zolder boven de winkel.

5.1.

Het geschil dat ter beoordeling voorligt, spitst zich toe op de vraag of de zolderruimte boven de winkel tot de woning behoort die [eiser] (tezamen met [betrokkene]) in 2002 heeft aangekocht en van [gedaagde] geleverd heeft gekregen. Beide partijen verschillen hierover van mening.

5.2.

Volgens [eiser] maakt de zolder boven de winkel onderdeel uit van de woning die in de zomer van 2002 aan haar is verkocht en geleverd. Omdat de zolder alleen via haar woning te bereiken is, maakt [eiser] sinds de eigendomsoverdracht van de woning ook van de zolder boven de winkel gebruik. [gedaagde] heeft – volgens [eiser] – hiertegen nooit bezwaar gemaakt, ook niet toen [eiser] de zolder in 2003 liet verbouwen en daar onder meer een dakkapel en een nieuwe badkamer liet plaatsen. In 2008 liet [eiser] bovendien nog zonnepanelen aanleggen op het dak van de zolder. Pas nu [eiser] voornemens is om de woning te verkopen stelt [gedaagde] zich, volgens [eiser], ineens op het standpunt dat de zolderruimte boven de winkel haar eigendom zou zijn.

5.3.

[gedaagde] betwist dat de zolderruimte boven de winkel onderdeel van de woning is. Volgens haar hebben partijen in 2002 nadrukkelijk niet de bedoeling gehad om de zolder boven de winkel aan [eiser] te verkopen en te leveren. Dit blijkt bovendien ook niet uit de tekst van de leveringsakte. Dat de zolderruimte bij het winkelpand op nummer [nummer 2] hoort en dus niet met de woning (op nummer [nummer 1]) op 31 juli 2002 aan [eiser] is geleverd, volgt volgens [gedaagde] ook uit het gegeven dat [eiser] (en [betrokkene]) een eerste recht van koop hebben bedongen ten aanzien van het winkelpand. In de leveringsakte van de woning is om die reden een aanbiedingsverplichting ten laste van [gedaagde] opgenomen ten aanzien van het winkelpand.

Weliswaar heeft [gedaagde] het goedgevonden dat [eiser] en haar gezin de zolder boven de winkel sinds juli 2002 in gebruik hebben, maar volgens [gedaagde] heeft zij haar eigendomsrecht ten aanzien van de zolder hiermee niet prijsgegeven. [eiser] had volgens [gedaagde] slechts een gebruiksrecht ten aanzien van de zolder, net zoals [gedaagde] een gebruiksrecht heeft ten aanzien van de garage/berging van [eiser] die zich naast de woning bevindt en die [gedaagde] in gebruik heeft voor de opslag van haar winkelvoorraad.

Uitleg van de leveringsakte: is de woning inclusief de zolder boven de winkel overgedragen?

5.4.

Partijen verschillen van mening over de betekenis van hetgeen in de leveringsakte van 31 juli 2002 is opgenomen ten aanzien van de verkochte en geleverde woning aan de [adres 1]. De vraag of de zolder boven de winkel tot de woning behoort en dus gelijktijdig met de woning is overgedragen kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de onderliggende overeenkomst. De rechtbank zal de betekenis van de overeenkomst dienen vast te stellen aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen aan de overeenkomst, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit dit een en ander volgt dat ook de redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen (de Haviltex-maatstaf, vgl. ECLI:NL:HR:2001:AA9430).

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat de zolder boven de winkel tot de in 2002 aangekochte woning behoort, zodat met de leveringsakte van 31 juli 2002 de woning inclusief de zolderruimte boven de winkel aan [eiser] is overgedragen. De zolder boven de winkel behoorde vóór de verkoop en levering van de woning en de nadien uitgevoerde verbouwing van de zolder door [eiser] al tot het woonhuis. Niet in geschil is immers dat het gezin waartoe [eiser] en [gedaagde] behoorden de zolder boven de winkel als onderdeel van de woning in gebruik had en dat deze ruimte onder meer als slaapkamer voor één van de zussen van [eiser] werd gebruikt. Daarbij is de zolderruimte alleen te bereiken via de woning; de vaste trap komt uit op dezelfde overloop waaraan ook de badkamer en de andere twee slaapkamers van de woning liggen. Dat de mogelijkheid bestaat om in de winkel een vlizotrap te plaatsen, zodat de zolderruimte wél vanuit de winkel te bereiken zou zijn, zoals [gedaagde] aanvoert, verandert de zaak niet.

Bij de plaatsopneming is bovendien gebleken dat de in 2003 geplaatste dakkapel en (nieuwe) badkamer zich gedeeltelijk boven de bijkeuken van de woning bevinden, zodat de zolder niet alleen wat betreft het gebruik, maar ook in bouwkundig opzicht voor dat deel onderdeel van de woning uitmaakt. Dat uit de kadastrale kaart die aan de leveringsakte van de woning is gehecht zou volgen dat alleen het woonhuis, zonder de zolder, aan [eiser] is geleverd, zoals [gedaagde] aanvoert, volgt de rechtbank niet. De kadastrale kaart is daar niet duidelijk over. Hoewel op de kaart de perceelsgrens is ingetekend, is niet te zien hoe de zolder die zich deels boven de winkel en deels boven de woning bevindt zich verhoudt ten opzichte van de ingetekende perceelsgrens, zodat daaruit in ieder geval niet valt af te leiden dat alleen de woning zonder de zolder aan [eiser] zou zijn overgedragen.

5.6.

Bovendien is van belang dat [gedaagde], zoals zij zelf aangeeft, de ingebruikname van de zolder door [eiser] en haar gezin in 2002 heeft goedgevonden. Niet gebleken is dat [gedaagde] door de jaren heen ooit bezwaar heeft gemaakt tegen het gebruik van de zolder door [eiser], ook niet toen zij de zolder liet verbouwen en jaren later nog zonnepanelen op het dak liet aanleggen. Dat een gebruiksrecht met [gedaagde] ten aanzien van de zolder zou zijn overeengekomen, zoals [gedaagde] aanvoert, ligt met het oog op de in opdracht en voor rekening van [eiser] uitgevoerde werkzaamheden aan de zolder dan ook niet voor de hand.

Conclusie

5.7.

Gelet op de hiervoor uiteengezette omstandigheden, moet de conclusie daarom zijn dat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden dat het de bedoeling was om de woning inclusief de zolder aan [eiser] over te dragen, zodat zij door eigendomsoverdracht op 31 juli 2002 de woning inclusief de zolder in eigendom heeft verkregen. De rechtbank zal de primaire vordering van [eiser] daarom toewijzen. Omdat de primaire vordering wordt toegewezen, heeft [eiser] geen belang meer bij de beoordeling van haar subsidiaire vordering. De subsidiaire vordering zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

5.8.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

verklaart voor recht dat de zolderruimte ter grootte van ongeveer 44 m2 boven de winkel aan [adres 2] te [plaats] eigendom is van [eiser],

6.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.3.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.