Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/2178
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], uit [woonplaats] , eisers
en
de bewaarder van het kadaster en de openbare registers(verweerder)
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Inleiding
1.1 In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de (bij het bestreden besluit gehandhaafde) definitieve vaststelling van de kadastrale grenzen van het perceel [adres] in [woonplaats] met kadastrale aanduiding [perceel] (hierna ook: het perceel).
1.2 Verweerder heeft de kadastrale grenzen vastgesteld met het primaire besluit van 22 januari 2022. Met het bestreden besluit van 9 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eisers kennelijk ongegrond verklaard.
1.3 Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4 De rechtbank heeft het beroep op 7 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser [eiser 1] en verweerder [naam verweerder] , bijgestaan door gemachtigde.
Totstandkoming van het besluit
2.1 Eisers hebben in 2018 twee percelen grond gekocht aan de [adres] met kenmerken ‘ [perceel 1] ’ en ‘ [perceel 2] ’. Volgens de notariële akte van levering van 24 september 2019 heeft het perceel [nummer 1] een voorlopige oppervlakte van 263 m2 en het perceel [nummer 2] een voorlopige oppervlakte van 13 m2. De percelen maken onderdeel uit van een nieuwbouwproject met veertien woningen.
2.2 Op 30 maart 2021 en 1 april 2021 was [naam] , landmeter in dienst bij verweerder, ter plaatse om de percelen behorende bij het nieuwbouwproject samen met de aanwezige belanghebbenden op te meten teneinde de kadastrale grenzen definitief te kunnen vaststellen. De bouw was voltooid. Verweerder noemt dit proces de aanwijzing of de ‘aanwijs’. Daarbij moeten de koper en de verkoper samen de ligging van de kadastrale grens aanwijzen aan de landmeter. Uit het door de landmeter opgemaakte relaas van bevindingen blijkt dat eiseres [eiser 2] op 1 april 2020 aanwezig was en dat zij mondeling gemachtigd was door eiser [eiser 1] . Vervolgens zijn de meetgegevens ingevoerd in een digitale kadastrale kaart en heeft het systeem de grootte van de percelen berekend.
2.3 Verweerder heeft eisers met het primaire besluit geïnformeerd dat de definitieve grenzen van de door eisers gekochte grond, voortaan aangeduid als ‘ [perceel] ’, zijn vastgesteld en dat het perceel een oppervlakte van 255 m2 heeft.
2.4 In het bestreden besluit stelt verweerder dat uit onderzoek is gebleken dat er geen fouten zijn gemaakt bij de berekening van de grootte van de percelen. De kadastrale grenzen zoals beschreven in de akte van levering zijn slechts voorlopig van aard. Pas na de aanwijs wordt de grootte van het perceel definitief vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of verweerder bij het vaststellen van de definitieve grenzen mocht uitgaan van de door de landmeter bij de aanwijs uitgevoerde meting zoals vastgelegd in het relaas van bevindingen en dienovereenkomstig de Basisregistratie Kadaster juist heeft bijgewerkt. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eisers hebben aangevoerd, dat zijn de beroepsgronden. Eisers hebben primair aangevoerd dat zij te weinig grond hebben gekregen. Subsidiair voeren eisers aan dat verweerder het perceel verkeerd heeft opgemeten.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
6.Het standpunt van partijen
6.1
Eisers voeren primair aan dat zij te weinig grond hebben gekregen. Eisers hebben twee percelen gekocht van 263 m2 en 13 m2, samen 276 m2. De kosten voor de percelen zijn berekend per vierkante meter. Het door verweerder opgemeten stuk grond is 21 m2 kleiner dan waarvoor zij betaald hebben, hetgeen uitkomt op een verschil van ruim € 45.000,-. In vergelijking met andere woningen van hetzelfde nieuwbouwproject hebben eisers evenveel of minder grond gekregen terwijl zij meer betaald hebben dan hun buren. Subsidiair voeren eisers aan dat verweerder verkeerd gemeten heeft of dat de uitgezette piketpaaltjes, die ten tijde van de bouw zijn geplaatst, mogelijk voorafgaand aan de meting zijn verplaatst.
6.2
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de percelen aan eisers zijn overgedragen met voorlopige grenzen en dat deze pas definitief worden vastgesteld na de aanwijs. Het is mogelijk dat de voorlopige grootte afwijkt van de definitieve grootte. Ingevolge artikel 1 van de Kadasterwet wordt de kadastrale grens gevormd op basis van inlichtingen van belanghebbenden en met gebruikmaking van de bescheiden, bedoeld in artikel 50 van de Kadasterwet, door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (de Dienst) vastgestelde grens tussen percelen. Verder volgt uit artikel 7:17, zesde lid, van het Burgerlijk Wetboek dat de vermelding van de oppervlakte bij de koop van een onroerende zaak vermoed wordt slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Voor de vorming van een perceel is de aanwijs van de grenzen leidend en niet de grootte die in de akte wordt vermeld. De bewaarder heeft gecontroleerd of de kadastrale grootte correct is berekend aan de hand van de aangewezen grenzen uit het relaas van bevindingen. Daaruit blijkt dat er geen fouten zijn gemaakt bij de berekening van de grenzen.
7.Het oordeel van de rechtbank
7.1
Eisers hebben in de eerste plaats aangevoerd dat zij te weinig grond hebben gekregen of teveel hebben betaald voor de grond. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een civielrechtelijke aangelegenheid tussen eisers en de verkoper van de grond. Verweerder is daarbij geen partij. De bestuursrechter kan hierover geen oordeel geven omdat het besluit van verweerder daarop ook geen betrekking heeft. Wat de rechtbank kan en mag beoordelen staat hiervoor onder 3. Verweerder werkt slechts de kadastrale registratie bij aan de hand van de aanwijzing(en) van eisers en de verkoper over waar de grens van het desbetreffende perceel geacht moet worden te zijn gelegen. Deze beroepsgrond kan dus niet slagen.
7.2
Eisers hebben in de tweede plaats aangevoerd dat verweerder de percelen verkeerd heeft opgemeten of dat de uitgezette piketpaaltjes, aan de hand waarvan de meting is uitgevoerd, voorafgaand aan de meting mogelijk zijn verplaatst. De rechtbank stelt ten eerste vast dat het relaas van bevindingen is opgesteld door een landmeter, dat is de met meting belaste ambtenaar in de zin van artikel 57, derde en vierde lid, van de Kadasterwet. Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 19 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY6715, heeft overwogen, wordt in beginsel van de deskundigheid van deze ambtenaar uitgegaan. De rechtbank ziet in het door eisers aangevoerde geen aanknopingspunten dat in het onderhavige geval niet van de deskundigheid van de landmeter mocht worden uitgegaan.
In het relaas van bevindingen staat dat de verschenen belanghebbenden tijdens de aanwijs ‘eensluidend en verenigbaar’ zijn met de omschrijving in de akte. Uit het relaas volgt niet dat eisers voor wat betreft de plaatsing van de piketpaaltjes bezwaar hebben gemaakt tijdens de aanwijs. Dit is door eisers ter zitting ook bevestigd. Eisers hebben voorafgaande aan de aanwijs een brief en flyer van verweerder ontvangen met daarin uitleg over de procedure. In de flyer wordt benadrukt dat de aanwijs een belangrijk moment is waarbij de kadastrale grenzen definitief worden vastgesteld. Van eisers had daarom verwacht mogen worden dat zij op de hoogte zijn van de procedure. Voor zover eisers hebben betoogd dat de piketpaaltjes aan de hand waarvan de landmeter heeft gemeten mogelijk onjuist stonden geplaatst, merkt de rechtbank op dat dat nu juist hetgeen is dat eisers ten tijde van de aanwijs hadden moeten controleren, omdat de landmeter de aan de hand van deze paaltjes gemarkeerde grenzen heeft vastgelegd. Dit hadden zij aldus zelf kunnen controleren aan de hand van een (grove) meting van de oppervlakte van voor- en achtertuin, na optelling hierbij van de oppervlakte van de woning. Uit het relaas van bevindingen kan ook niet worden afgeleid dat eisers de landmeter hebben verzocht te bevestigen dat hun perceel met de aldus uitgezette piketpaaltjes een oppervlakte van 276 m2 besloeg. Dat had op hun weg gelegen, en is in essentie de verantwoordelijkheid van de kopers bij de aanwijs. Voor zover door eisers ter zitting is opgemerkt dat, toen bij de aanwijs werd verzocht te bevestigen of akkoord werd gegaan met de geplaatste piketpaaltjes, zij dat konden bevestigen noch ontkennen, blijkt dat niet uit het relaas. Overigens blijkt evenmin van opmerkingen hierover van kopers van aangrenzende percelen. Voor zover eisers hebben gesteld niet te weten hoe zij ten tijde van de aanwijs de oppervlakte hadden moeten controleren, hadden zij zich door anderen moeten laten informeren of bijstaan.
7.3
De rechtbank is van oordeel dat de meting zorgvuldig is uitgevoerd door een deskundig ambtenaar en dat verweerder de kadastrale grenzen van het stuk grond van eisers op basis daarvan definitief kon vaststellen. Van onzorgvuldigheden bij de aanwijs is de rechtbank evenmin gebleken. Ook is gesteld noch gebleken dat de invoering van de meetgegevens in het digitale systeem van verweerder tot onjuistheden heeft geleid. Verweerder gaat uit van wat hij heeft opgemeten en niet van hetgeen in de notariële akte van levering vermeld staat. In de akte van levering wordt immers ook de
voorlopigekadastrale grens en oppervlakte vermeld. Ook in de brieven van verweerder aan eisers van 29 november 2019 staat dat sprake is van een voorlopige kadastrale grens en grootte. Aan in de akte van levering vermelde perceelsoppervlakte door de vorming van een nieuw kadastraal perceel komt binnen het kader zoals in 7.2 uiteengezet niet de betekenis toe die eisers daaraan toekennen.
voorlopigekadastrale grens en oppervlakte vermeld. Ook in de brieven van verweerder aan eisers van 29 november 2019 staat dat sprake is van een voorlopige kadastrale grens en grootte. Aan in de akte van levering vermelde perceelsoppervlakte door de vorming van een nieuw kadastraal perceel komt binnen het kader zoals in 7.2 uiteengezet niet de betekenis toe die eisers daaraan toekennen.
De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
8. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Lauryssen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.E. Hesselink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Kadasterwet
Artikel 1 luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
ambtenaar: ambtenaar van de Dienst;
(…)
Dienst: Dienst voor het kadaster en de openbare registers als bedoeld in artikel 2 van de Organisatiewet Kadaster;
(…)
kadastrale grens: op basis van inlichtingen van belanghebbenden en met gebruikmaking van de bescheiden, bedoeld in artikel 50, door de Dienst vastgestelde grens tussen percelen;
kadastrale grootte: indicatieve omvang van een perceel, berekend door de Dienst;
(…)
Artikel 50 luidt als volgt:
De aan de kadastrale kaart ten grondslag liggende bescheiden bevatten in elk geval de landmeetkundige gegevens van hetgeen op die kaart wordt weergegeven.
Artikel 54 luidt als volgt:
1. Bijhouding vindt, onverminderd het bepaalde bij of krachtens deze of een andere wet, plaats op grond van:
a. veranderingen blijkens in de openbare registers ingeschreven stukken, voorzover die betrekking hebben op onroerende zaken en rechten waaraan die zaken zijn onderworpen;
b. een wijziging als bedoeld in artikel 7n of 7t;
c. inlichtingen van een eigenaar van, of beperkt gerechtigde met betrekking tot, een onroerende zaak, of van diens rechtsopvolger onder algemene titel;
(…)
Artikel 57 luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. Indien een meting noodzakelijk is ten behoeve van de bijhouding, doet de Dienst van het voornemen daartoe mededeling aan de personen die volgens de bij de Dienst bekende gegevens als eigenaar, beperkt gerechtigde, met uitzondering van evenwel de hypotheekhouders en de rechthebbenden op erfdienstbaarheden zo die er zijn, of anderszins bij de bijhouding belanghebbenden zijn. De mededeling houdt in elk geval in de dag en het uur waarop de aanwijzing die de grondslag vormt voor de meting, zal plaatsvinden.
2 Onze Minister stelt regelen vast omtrent de wijze waarop de in het vorige lid bedoelde mededeling wordt gedaan.
3 De in het eerste lid bedoelde belanghebbenden verschaffen, indien naar het oordeel van de met de meting belaste ambtenaar nodig door aanwijzing ter plaatse, de door deze ambtenaar voor de bijhouding benodigde inlichtingen. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regelen gesteld omtrent de bijhouding voor de gevallen waarin één of meer belanghebbenden niet de voor de bijhouding benodigde inlichtingen of onderling tegenstrijdige inlichtingen verschaffen.4 De ambtenaar maakt een relaas van bevindingen, dat mede de door de meting verkregen gegevens bevat.
(…)
Burgerlijk wetboek
Artikel 7:17 luidt, voor zover van belang, als volgt:
(…)
6 Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.