Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/1778
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 147.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Het daartegen gerichte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de eigenaar, tevens verhuurder van de woning, Woningstichting [woningstichting] in de gelegenheid gesteld deel te nemen aan de procedure. Woningstichting [woningstichting] heeft medegedeeld niet deel te willen nemen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2021 te Haarlem. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Abben, kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. drs. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker van de woning krachtens huurrecht. Het betreft een appartement met bouwjaar 1975. De opstal heeft een berging en heeft een inhoud van ongeveer 193m³.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 114.000. Hij stelt kort weergegeven dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud, de gedateerde voorzieningen en de ligging van de woning. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Primair stelt verweerder dat eiser niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn beroep wegens het ontbreken van procesbelang. Ten aanzien van de vastgestelde waarde stelt verweerder dat deze door hem niet te hoog is bepaald. Verweerder verwijst daarbij onder meer naar een door hem overgelegde taxatiematrix. Hierin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (hierna: de vergelijkingsobjecten). De waarde van de woning op de waardepeildatum is daarbij getaxeerd op € 147.000.
Verweerder stelt dat bij de waardering rekening is gehouden met de staat van onderhoud, kwaliteit en ligging van de woning, door de woning op deze punten te kwalificeren als ‘onder gemiddeld’. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid beroep
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiser, als huurder, geen procesbelang heeft en dat het beroep daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
Dit standpunt is onjuist. Zoals de Hoge Raad eerder heeft geoordeeld dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft (HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:467). De WOZ-beschikking is op naam van eiser gesteld en aan hem bekend gemaakt als gebruiker van de woning (artikel 24, lid 3, letter b, Wet WOZ) en dus dient te worden aangenomen dat eiser een belang heeft bij de WOZ-beschikking en de daarin vastgestelde waarde.
Waardering van de woning
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat inhoud van de opstal, type, kwaliteit, onderhoud, ligging en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de verkoopdata voldoende dicht bij de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum.
9. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank daarnaast, tegenover hetgeen eiser heeft gesteld, aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten, met name wat betreft de staat van onderhoud, de staat van de voorzieningen en de ligging, in voldoende mate in de waardering zijn betrokken. Dit komt in de matrix tot uiting door het onderhoudsniveau, de kwaliteit (voorzieningenniveau) en de ligging van de woning als ‘onder gemiddeld’ aan te merken, waarbij voor de woning vervolgens een prijs per kubieke meter van € 726 is afgeleid, terwijl de gemiddelde prijs van de vier vergelijkingsobjecten veel hoger, namelijk € 916,25 per kubieke meter is. Daarbij heeft de rechtbank ook in aanmerking genomen dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat [adres 5] nog voorzieningen (badkamer en toilet) heeft uit het bouwjaar (1973), dat de [adres 4] negen jaar verhuurd is geweest en dat de kwaliteit van dat object ook onder gemiddeld is. Anders dan de vergelijkingsobjecten ligt de woning nabij een spoorlijn (er ligt nog een strook bomen tussen), maar de vergelijkingsobjecten hebben in de matrix dan ook een bovengemiddelde (3 objecten) dan wel een gemiddelde ligging (1 object) toegekend gekregen. Verweerder heeft gelet op de matrix en hetgeen ter zitting is toegelicht voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van € 147.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Voor zover eiser klaagt over de door verweerder in bezwaar weergegeven liggingswaarde, leidt die klacht niet tot een ander oordeel. Het staat verweerder vrij om in beroep voor de rechtbank de waarde anders te onderbouwen dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Nu de liggingswaarde als element bij de onderbouwing van de waarde enkel is gebruikt in de bezwaarfase, kan die niet afdoen aan de onderbouwing van de waarde door verweerder in beroep.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. van Opzeeland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.