Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 8664846 \ CV EXPL 20-2798
Uitspraakdatum: 4 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eisers]
beiden wonende te [woonplaats 1]
eisers
verder samen te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. H.N. [eisers]
tegen
[gedaagden]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
verder samen te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: M.A.E. van Ginneken
Samenvatting van de zaak en de uitspraak
Deze zaak gaat over de koop van een woning. De kopers vorderen ruim € 16.000,00 schadevergoeding van de verkopers. Volgens de kopers hebben zij schade geleden omdat er lekkage was in de badkamer van de woning. De kantonrechter oordeelt dat die lekkage voldoende is gebleken. Ook neemt de kantonrechter aan dat die lekkage al bestond bij overdracht van de woning. Die lekkage brengt mee dat de woning (deels) niet geschikt was voor een normaal gebruik als woning. Daarom moeten de verkopers de herstelkosten betalen aan de kopers. De kantonrechter schat de herstelkosten op € 7.500,00. Die kosten moeten de verkopers betalen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 20 juli 2020 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 7 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. [eisers] hebben bij brief van 23 december 2020 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben op 16 december 2019 van [gedaagden] de woning aan de [adres] gekocht en geleverd gekregen (hierna: de woning).
2.2.
In artikel 6.1 van de schriftelijke koopovereenkomst staat:
“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...).”
2.3.
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte. (...) Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek nieuw voor oud (...).”
2.4.
In een e-mail van 30 januari 2020 hebben [eisers] aan [gedaagden] laten weten dat sprake was van lekkage in de badkamer op de eerste verdieping van de woning. In een volgende e-mail van 17 februari 2020 hebben [eisers] voorgesteld dat [gedaagden] een bedrag van € 10.200,00 aan herstelkosten voor hun rekening nemen.
2.5.
De gemachtigde van [gedaagden] heeft in een brief van 3 maart 2020 aan [eisers] meegedeeld dat [gedaagden] niet bekend zijn met lekkage in de badkamer en dat geen aansprakelijkheid wordt erkend voor schade of herstelkosten.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 16.608,99. [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de badkamer op de eerste verdieping van de woning door lekkage niet bruikbaar was en dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Volgens [eisers] zijn [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij een woning hebben verkocht die niet voldeed aan wat [eisers] mochten verwachten.
3.2.
[gedaagden] zijn het niet eens met de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat er geen sprake is van een gebrek en dat zij nooit last hebben gehad van een lekkage in de badkamer. Verder stellen [gedaagden] dat [eisers] de woning hebben aanvaard bij levering, dat de woning geschikt is voor normaal gebruik en dat [gedaagden] hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. Verder menen [gedaagden] dat zij nooit in verzuim zijn gekomen en betwisten zij de door [eisers] gestelde schade.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden] moeten worden veroordeeld tot betaling van € 16.608,99. Daarbij is vooral van belang de vraag of [gedaagden] de door [eisers] gestelde herstelkosten voor de badkamer van de woning moeten vergoeden.
4.2.
In de wet, het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), staat dat bij een koop de geleverde zaak, in dit geval de woning, aan de overeenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 BW).
4.3.
Dat houdt in dat de woning, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
4.4.
Partijen mogen van deze wettelijke regeling afwijken. Dat hebben partijen ook gedaan. Zij hebben namelijk in de koopovereenkomst in artikel 6.1 opgenomen dat [eisers] de woning kochten in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat betekent dat gebreken die na de koop en de overdracht van de woning zijn gebleken of die [eisers] nadien hebben ontdekt, in beginsel voor hun rekening en risico komen.
4.5.
Maar de woning moet op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst ten tijde van de overdracht wel beschikken over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. [gedaagden] hebben daarmee een vorm van ‘garantie’ gegeven.
4.6.
Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik als woning’ in de koopovereenkomst is bepalend wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 23 december 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
4.7.
Het voorgaande betekent dat alleen sprake is van een tekortkoming van de kant van [gedaagden], als de woning ten tijde van de overdracht gebreken had die aan normaal gebruik in de weg staan. Het is aan [eisers] om te stellen en eventueel te bewijzen dat de door hen genoemde gebreken een normaal gebruik van de woning onmogelijk maken.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] voldoende gemotiveerd en onderbouwd dat ten tijde van de overdracht sprake was van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Daarbij is het volgende van belang.
4.9.
[eisers] hebben filmbeelden overgelegd waaruit blijkt dat vanuit het plafond van de woonkamer, op een plek gelegen onder de badkamer, een aanzienlijke hoeveelheid water naar beneden stroomt. Dat wijst duidelijk op een lekkage vanuit de badkamer.
4.10.
In een verklaring van [naam 1] Bouwwerken Oostzaan van 27 februari 2020 staat dat bij onderzoek is geconstateerd dat de vloer van de badkamer ondeugdelijk is gelegd, en dat de afvoer en drain van de douche niet goed zijn verlijmd, afgedicht en gebeugeld, waardoor de douche niet kan worden gebruikt zonder dat lekkage optreedt. Het enkele feit dat deze verklaring niet is ondertekend, zoals [gedaagden] hebben opgemerkt, is onvoldoende reden om te oordelen dat die verklaring onjuist of onwaar is. Die verklaring wordt bovendien ondersteund door overgelegde filmbeelden, waarop is te zien dat de afvoer en leidingen van de badkamer loszitten en niet zijn verlijmd, afgedicht en gebeugeld.
4.11.
Ook in een verklaring van [naam 2] Installatiebedrijf Oostzaan staat dat bij een onderzoek op 27 februari 2020 ten behoeve van een calculatierapport afvoerpijpen zijn aangetroffen in de badkamer die niet of ondeugdelijk zijn gelijmd, niet zijn gebeugeld en onjuist zijn geplaatst, waardoor de lekkage naar de begane grond kan zijn veroorzaakt. Verder staat in een factuur van Loodgieters en Installateurs Jonker B.V. van 13 februari 2020 dat bij een onderzoek is gebleken dat de vloer in de badkamer lek is.
4.12.
Uit de hiervoor genoemde filmbeelden, onderzoeken en verklaringen blijkt voldoende dat sprake was van lekkage in de badkamer en dat die lekkage werd veroorzaakt door een ondeugdelijk aangelegde vloer van de badkamer en ondeugdelijk aangelegde afvoer en drain van de douche. Dit gebrek was uit de aard daarvan ook al aanwezig ten tijde van de koop, levering en overdracht van de woning, omdat het gebrek werd veroorzaakt door een ondeugdelijke constructie van de badkamer en de douche.
4.13.
[gedaagden] hebben tegenover bovengenoemde filmbeelden, onderzoeken en verklaringen hun betwisting van het gebrek aan de badkamer onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. De enkele stelling van [gedaagden] dat zij nooit last hebben gehad van lekkage, is daarvoor niet genoeg. [gedaagden] hebben mogelijk ook een zodanig gebruik gemaakt van de badkamer dat het gebrek bij hen nooit eerder aan het licht is gekomen. Gegevens of argumenten waaruit kan blijken dat de vloer van de badkamer en de afvoer van de douche wel deugdelijk zijn aangelegd, zijn door [gedaagden] niet naar voren gebracht.
4.14.
De woning kan niet normaal worden gebruikt, omdat sprake is van een ondeugdelijke badkamer en douche waarin lekkage optreedt of kan optreden in de mate zoals blijkt uit eerdergenoemde filmbeelden. Met een dergelijke lekkage kan immers niet in de woning worden gewoond zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
4.15.
[gedaagden] zijn dus tekortgeschoten in hun verplichting van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin zij de garantie hebben gegeven dat de woning ten tijde van de overdracht beschikt over de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
4.16.
Het verweer van [gedaagden] dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben geschonden, gaat niet op. Niet gebleken is dat [eisers] ten tijde van de koop en de overdracht enige aanleiding hadden om te vermoeden dat de constructie van de badkamer en de douche ondeugdelijk was en dat daarnaar verder onderzoek nodig was. Daarover is immers door [gedaagden] niets vermeld en [gedaagden] stellen zelf dat zij daar ook niet mee bekend waren. Het enkele feit dat op 8 oktober 2019 bij onderzoek is vastgesteld dat sprake was van een licht verhoogd vochtpercentage op de vloer van de badkamer, hoefde voor [eisers] geen reden te zijn voor een dergelijk vermoeden of nader onderzoek.
4.17.
Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in hun verplichting uit de koopovereenkomst. Die tekortkoming kan [gedaagden] gelet op de koopovereenkomst ook worden toegerekend. [eisers] kunnen daarom op grond van de wet in principe aanspraak maken op schadevergoeding vanwege die tekortkoming (artikel 6:74 lid 1 BW).
4.18.
[gedaagden] hebben nog aangevoerd dat zij geen gelegenheid hebben gekregen het gebrek zelf te herstellen en dat zij daarom niet in verzuim zijn gekomen. Naar de kantonrechter begrijpt, bedoelen [gedaagden] daarmee te stellen dat niet is voldaan aan een wettelijke voorwaarde voor toekenning van schadevergoeding (artikel 6:74 lid 2 BW).
4.19.
De kantonrechter volgt [gedaagden] niet in hun standpunt. De gemachtigde van [gedaagden] heeft in een brief van 3 maart 2020 meegedeeld dat [gedaagden] niet bekend waren met lekkage in de badkamer en dat geen aansprakelijkheid wordt erkend voor schade of herstelkosten. Dat standpunt was in telefonisch en mondeling contact ook al eerder ingenomen door [gedaagden] Daaruit blijkt dat [gedaagden] niet bereid waren om tot herstel over te gaan. Gelet daarop zou aanmaning door [eisers] nutteloos zijn en kon uit de mededeling van [gedaagden] worden afgeleid dat zij een herstelverplichting niet zouden nakomen. Onder die omstandigheden waren [gedaagden] al in verzuim, ook zonder (nadere) ingebrekestelling (artikel 6:82 en 6:83 BW).
4.20.
Gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn [gedaagden] alleen aansprakelijk voor de herstelkosten, en moet rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
4.21.
[eisers] vorderen een bedrag van € 16.608,99 aan schadevergoeding. Uit de specificatie van hun vordering blijkt dat ze daarin ook een bedrag van € 1.560,00 aan gederfde inkomsten meenemen. Dat zijn geen herstelkosten, zodat dit bedrag niet kan worden toegewezen, maar hooguit € 15.048,99 (€ 16.608,99 -/- € 1.560,00).
4.22.
[gedaagden] hebben er verder terecht op gewezen dat [eisers] in hun specificatie van de vordering geen rekening hebben gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’ en met het feit dat de bestaande badkamer 11 jaar oud was. [eisers] hebben weliswaar gesteld dat het gebrek alleen kon worden hersteld door vervanging van de hele badkamer, maar dat betekent niet dat er helemaal geen aftrek ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast. [eisers] hebben ook onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd dat het gebrek alleen kon worden hersteld door een volledige vernieuwing van de badkamer en dat alle door hen genoemde kosten daarvoor zonder meer noodzakelijk waren.
4.23.
De kantonrechter ziet in het voorgaande aanleiding om de omvang van de schade naar redelijkheid te schatten, omdat die niet meer nauwkeurig kan worden vastgesteld (artikel 6:97 BW). Daarbij weegt ook mee dat [eisers] het herstel al hebben laten uitvoeren, zodat nader onderzoek door een deskundige niet meer mogelijk is. De schade wordt daarom geschat op ongeveer de helft van het hiervoor genoemde bedrag van € 15.048,99, te weten op een bedrag van € 7.500,00.
4.24.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eisers] zal toewijzen tot een bedrag van € 7.500,00. De wettelijke rente daarover wordt toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, omdat [eisers] geen andere duidelijke datum hebben genoemd waarop die rente zou moeten ingaan.
4.25.
Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na dit vonnis en tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 7.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter