ECLI:NL:RBNHO:2021:4019 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling WOZ-waarde sportterrein volgens gecorrigeerde...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/151

uitspraak van de meervoudige kamer van 12 mei 2021 in de zaak tussen

Stichting [X] , gevestigd te [Z] , eiseres

(gemachtigde: P.G.J. Kramer),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.448.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft voorafgaand aan de zitting bij schrijven gedateerd 10 september 2020 een pleitnota ingediend. Deze pleitnota is in afschrift verstrekt aan verweerder.

Verweerder heeft hierop bij brief van 27 november 2020 een schriftelijke reactie ingediend. Deze reactie is in afschrift verstrekt aan eiseres.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 april 2021 te Haarlem. Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met rolnummer HAA 20/152. In laatstgenoemde zaak zal afzonderlijk uitspraak worden gedaan. Eiseres is vertegenwoordigd door [B] , vergezeld van mr. [C] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
[D] , vergezeld van [E] RT, taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een sportterrein. De onroerende zaak bestaat uit grond bij niet-woning (1.500 m²), extra grond (30.350 m²), een was/kleedruimte (409 m²), een sportveld algemeen onverhard (1.200 m²), negen lichtmasten, omheining/hekwerk (950 m), een sportveld algemeen verhard (7.700 m²), een voetbalveld gras (7.700 m²), verharding grond (3.000 m²), acht lichtmasten, een kantine (290 m²), een tribune (80 m²) en een sportveld algemeen verhard, hoofdveld, (7.700 m²).

2. In het door verweerders taxateur opgestelde taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) getaxeerd op € 1.752.000.

3. Het grondprijsbeleid 2019 van de gemeente [Z] houdt voor zover van belang het volgende in:

“
Voorliggende nota Grondprijsbeleid legt de grondprijzen voor 2019 vast (…)

6.2.

Niet-commerciële voorzieningen

Bij niet-commerciële voorzieningen kan worden gedacht aan voorzieningen als (…) en openbare, niet commerciële sportvoorzieningen (…). Conform de Nota Grondbeleid worden de grondprijzen bepaald aan de hand van een vaste grondprijs per m² BVO. Voor dergelijke functies is meestal geen duidelijke markt en zijn daardoor marktconforme prijzen lastig te bepalen. Voor bebouwde voorzieningen wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 120 per m² BVO.”

Geschil

4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

5. Eiseres heeft het volgende gesteld. Eerst in het verweerschrift is duidelijk geworden dat de waarde is vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Er is sprake van een gebrek aan eenduidigheid in de taxatieverslagen. Het taxatieverslag dat op 26 februari 2020 van de rechtbank is ontvangen wijkt af van het op 26 mei 2020 ontvangen taxatierapport. Eiseres heeft in dit verband gewezen op de verschillen in waardering (van de verschillende onderdelen) van het hoofdveld. Niet valt in te zien op grond waarvan voor een tweetal in oppervlakte en investeringskosten volstrekt gelijkwaardige kunstgrasvelden, verschillende bedragen worden gebruikt als waarderingsfactor, te weten € 66,67 (hoofdveld) en € 52,29 (C-veld per m2. De hogere waardering van de kunstgrasvelden kan ten opzichte van het voorliggend belastingjaar niet worden verklaard. Na het verstrijken van de levensduur van de toplaag is het risico van afkeuring van de velden groot. Een nieuwe toplaag kost voor twee velden in totaal grofweg € 400.000. Bij een afschrijving van tien jaar dient dus jaarlijks € 40.000 te worden afgeschreven. Het ligt daarom in de rede de waarde van de kunstgrasvelden te verminderen met € 40.000. De gemeente heeft bij een voornemen tot vervreemding van de gronden een voorkeursrecht tot koop. Dit betekent dat verweerder een grondprijs dient te hanteren van (€ 86.500 : 23.929 m² =) € 3,61 per vierkante meter. Verweerder heeft het bestreden besluit derhalve ondeugdelijk gemotiveerd. De grond bij niet-woning dient, anders dan verweerder heeft gedaan, te worden vastgesteld op 879 m². De waarde van € 120 per vierkante meter voor deze grond lijkt in te druisen tegen het eigen beleid van verweerder nu in de Grondprijsnota voor deze gronden een waarde wordt gehanteerd van € 50 per vierkante meter. Verweerder kan niet terugkomen op de bij de aanslag vergeten BTW van 21%. Eiseres concludeert primair tot vernietiging van de beschikking vanwege onbegrijpelijkheid en motiveringsgebreken. Subsidiair verzoekt eiseres verlaging van de beschikte waarde met € 406.076.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport met bijgevoegd overzicht van de waarde van de objectonderdelen van de onroerende zaak. Daarbij verwijst hij naar de gegevens zoals deze zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport. Verweerder heeft daarbij voorts gesteld dat de stijging van de waarde zijn oorzaak vindt in de aanpassing van de grondwaarde. De uitgifteprijzen van grond zijn verhoogd. De grondwaarde wordt vastgesteld op basis van het uitgiftebeleid van de gemeente op basis van de juiste bestemming van de grond.

7. Voor een uitgebreide weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

motivering van het bestreden besluit

8. Met betrekking tot hetgeen eiseres heeft gesteld over de motivering van het bestreden besluit overweegt, de rechtbank dat de eisen die daaraan kunnen worden gesteld afhangen van de mate van de onderbouwing van het bezwaarschrift. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift verwezen naar de wijze van totstandkoming van de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2018 en gesteld dat zij teleurgesteld is over de hoogte van de vastgestelde waarde voor het thans voorliggende belastingjaar. Verweerder is naar het oordeel van de rechtbank, gelet op hetgeen in het bestreden besluit in de rubriek “Overweging omtrent het bezwaar” is gesteld, voldoende op de in het bezwaarschrift aangevoerde argumenten ingegaan. Van een schending van de motiveringsplicht als bedoeld in artikel 7:12, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht, is dan ook geen sprake. De stelling van eiseres dat eerst in het verweerschrift duidelijk is geworden dat de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde mist feitelijke grondslag. Immers, in haar beroepschrift (pagina 1), en derhalve vóór indiening van het op 26 mei 2020 door verweerder ingediende verweerschrift, heeft eiseres gesteld dat “de waardering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde.” Dit betekent dat over de waarderingsmethodiek ten tijde van het instellen van beroep geen onduidelijkheid bestond. De stelling van eiseres, voor zover inhoudende dat er verschillen zijn tussen het taxatieverslag en het later overgelegde taxatierapport, maakt, nu verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat het in casu verschillen in afronding betreft, evenmin dat sprake is van schending van de motiveringsplicht.

de waarde van de onroerende zaak

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Dit betekent dat in casu dient te worden geabstraheerd van de door eiseres in het verleden betaalde aankoopprijs van de (verschillende onderdelen van de) onroerende zaak.

10. Bij de beantwoording van de vraag of van het bij toekomstige vervreemding van de onroerende zaak tussen partijen overeengekomen voorkeursrecht van terugkoop (tegen een vaste prijs) door de gemeente [Z] een waardedrukkende invloed uitgaat, stelt de rechtbank voorop dat hiervoor beslissend is of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijke gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. Bij het overeengekomen voorkeursrecht is van zodanige waardedrukkende invloed geen sprake, aangezien dit recht de omvang van het genot van de zaak – en daardoor de waarde ervan – niet beperkt (vgl. Hoge Raad 25 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2572 en Hoge Raad 13 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5405). Deze grief van eiseres faalt op die grond.

11. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:

a. de aard van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

13. Vaststaat dat verweerder de waarde heeft vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft zich ten aanzien van de bepaling van de onroerende zaak gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport (hierna: de taxatiewijzer).
De taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende deelobjecten is binnen de in de taxatiewijzer bepaalde brandbreedte, steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in de taxatiewijzer. Door gebruik te maken van de taxatiewijzer heeft verweerder de waarden op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van de was/kleedruimte, sportveld algemeen onverhard, lichtmast, sportveld algemeen verhard, voetbalveld gras, kantine, tribune en sportveld algemeen verhard, heeft verweerder aansluiting gezocht bij het archetype S1603002, respectievelijk S1201500, S2904400, S1201800, S1201500, S1703302, S1402300 en S1201700, zoals genoemd in de taxatiewijzer. De voor de ruw-, afbouw en installaties toegekende vierkante meterprijzen heeft verweerder vastgesteld binnen de voor het betreffende archetype gestelde bandbreedte. Ook de door verweerder gehanteerde levensduur en percentages voor de restwaarden van de betreffende objectonderdelen zijn binnen de in de taxatiewijzer gestelde bandbreedten vastgesteld.

De rechtbank overweegt in dit verband dat ter bepaling van de technische veroudering de levensduur en de restwaarde van een object dienen te worden bepaald. Uit het bij het taxatierapport gevoegde overzicht van de verschillende objectonderdelen van de onroerende zaak blijkt dat van een deel van deze objectonderdelen de oorspronkelijke levensduur is bereikt en vervolgens is verlengd. Dit betekent dat voor de betreffende onderdelen in beginsel de restwaarde (grotendeels) is bereikt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank anders indien deze onderdelen normaal functioneren en het huidige gebruik niet op korte termijn zal worden beëindigd. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is zodat, gelijk verweerder heeft gedaan, de levensduur van deze onderdelen terecht is verlengd.
Verweerder heeft derhalve de waardering van de onderdelen terecht niet gewaardeerd op de restwaarde ervan (vgl. ECLI:NL:GHARL:2018:2604). De rechtbank voegt hieraan nog toe dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat aan één van de twee sportvelden “sportveld algemeen verhard” zoals vermeld bij de objectonderdelen, ten onrechte het archetype S1201700 met een bijbehorende (lagere) prijs per vierkante meter van € 52,29 is toegekend, hetgeen niet ten nadele is van eiseres. Aan dit tweede sportveld had dan ook het archetype S1201800 met een bijbehorende, hogere prijs per vierkante meter van € 66,67 moeten worden toegekend.

14. Met betrekking tot de waarde van de extra grond overweegt de rechtbank het volgende. In de taxatiewijzer is hieromtrent vermeld dat hiervoor circa twee keer de agrarische waarde voor grasland, kan worden aangehouden. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de waarde van grasland € 6,90 per vierkante meter bedraagt.
De aan de extra grond toegekende waarde van € 10 per vierkante meter is derhalve niet te hoog.
Met betrekking tot de waarde van de grond bij niet-woning is de rechtbank van oordeel dat verweerder, onder verwijzing naar het grondprijsbeleid 2019 van de gemeente [Z] , aannemelijk heeft gemaakt dat de hieraan toegekende waarde van € 120 per vierkante meter niet te hoog is. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat het oppervlak van de grond bij niet-woning 1.500 m² bedraagt.
Daartoe overweegt zij dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat niet slechts de grond onder het gebouw (kavel [# 1] ) met een oppervlak van 879 m² dient te worden gerekend tot de grond bij niet-woning maar dat ook de gronden rondom bedoeld gebouw (kavels [# 2] en [# 3] ) hiertoe dienen te worden gerekend.

15. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerders taxateur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum heeft getaxeerd op (afgerond) € 1.752.000 inclusief BTW, is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Nu deze waarde exclusief BTW (€ 1.448.000) gelijk is aan de vastgestelde waarde van € 1.448.000 behoeft het betoog van eiseres ten aanzien van de BTW, geen bespreking meer.

16. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat de waarde van de onroerende zaak ten opzichte van het vorig jaar is gestegen, overweegt de rechtbank het volgende.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een waardevaststelling waarbij rekening wordt gehouden met de waarde per een eerdere waardepeildatum is derhalve in strijd met de hiervoor beschreven systematiek van de Wet WOZ en levert geen maatstaf op voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. Het standpunt dat de waarde teveel is gestegen ten opzichte van de vorige waardevaststelling faalt dan ook.

17. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. A.A. Fase en
mr. G.H. de Soeten, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2021.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.