ECLI:NL:RBNHO:2021:3335

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8840367 \ CV EXPL 20-8881

Uitspraakdatum: 28 april 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de vennootschap onder firma
[naam vof]

gevestigd te [plaats] ,

eiseres in conventie

gedaagde in reconventie

verder te noemen: de VOF

gemachtigde: mr. J.W.J. Hijnen

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] .

gevestigd te [plaats]

gedaagde in conventie

eiser in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. B. Kochheim-Bossink

1.Het procesverloop

1.1.

De VOF heeft bij dagvaarding van 19 oktober 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

De VOF heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering en heeft ook een akte vermeerdering eis in conventie en een akte voorwaardelijke eis in conventie genomen.

1.3.

Op 8 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde] en de VOF bij brieven van 25 februari respectievelijk 1 maart 2021 nog stukken toegezonden.

1.4.

Tijdens de zitting zijn partijen tot een gedeeltelijke schikking van hun geschil gekomen, die is vastgelegd in een door partijen, de kantonrechter en de griffier getekend proces verbaal van schikking van 8 maart 2021.

1.5.

De zaak is vervolgens aangehouden voor het (eventueel) nemen van een akte door de VOF. Nadat de VOF had laten weten daarvan af te zien, is vonnis op heden bepaald.

2.De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of vocht/schimmelproblemen en een niet werkende vetput in een door [gedaagde] van de VOF gehuurde bedrijfsruimte (vishal) een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren. [gedaagde] heeft in dat verband een deel van de huur onbetaald gelaten en de VOF vordert betaling van die huur plus boetes. [gedaagde] beroept zich op opschorting en vordert huurprijsvermindering en schadevergoeding. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van gebreken. [gedaagde] moet echter een deel van de achterstallige huur alsnog betalen en – na matiging – ook een deel van de boete. De kantonrechter kent huurprijsvermindering toe, maar pas vanaf de dag waarop [gedaagde] de VOF behoorlijk van de gebreken in kennis heeft gesteld. De vordering tot schadevergoeding wijst de kantonrechter af, omdat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de VOF de gebreken kende of had behoren te kennen.

3.Feiten

3.1.

De VOF is een samenwerkingsverband dat zich in overwegende mate toelegt op laad-, los- en overslagactiviteiten voor scheepvaart en goederenvervoer over de weg. Zij koopt incidenteel vis in ten behoeve van kleine leveringen. De vennoten van de VOF zijn [vennoot 1] , [vennoot 2] (dan wel zijn vennootschap [naam BV] ) en [vennoot 3] .

3.2.

[gedaagde] is een groothandel in verse vis. Hij levert met name visproducten aan restaurants. Tot de bedrijfsuitvoering van [gedaagde] behoort niet alleen op- en overslag van vis, maar ook het versnijden ervan. Daarbij wordt veel water en ijs gebruikt.

3.3.

[vennoot 3] en [naam] zijn eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres] , bestaande uit een kantoorgedeelte en een bedrijfshal, hierna ‘het gehuurde’.

3.4.

Vennoten van de VOF - waaronder destijds [vennoot 3] en [naam] - hebben uit naam van de VOF de bedrijfsruimte per 1 mei 2018 verhuurd aan [gedaagde] voor een aanvangshuur van € 3.000,00 excl. btw per maand, hierna ‘de huurovereenkomst’.

3.5.

De huur bedroeg in april 2020 € 3.066,00 excl. btw per maand en bedraagt met ingang van 1 mei 2020 € 3.121,19 exclusief btw per maand.

3.6.

Blijkens artikel 1.2. van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als:
“kantoorruimte en bedrijfshal ten behoeve van [gedaagde] .”.

3.7.

[gedaagde] heeft ook het gebruik gekregen van een door de VOF in het gehuurde geplaatste koel-/vriescel voor een bedrag van € 375,00 exclusief btw per maand.

3.8.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015) van toepassing, hierna ‘de algemene bepalingen’. Daarin staat onder meer:

2.1

Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.2.2Voor zover Verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door Huurder conform de overeengekomen bestemming, zal Verhuurder zulks aan Huurder meedelen.2.3Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege Huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven.(…)10.3.Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.10.4.Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1. van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1. van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3. niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1. om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. (…)23.2.Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.

3.9.

Op 16 oktober 2019 heeft de VOF per e-mail aan [gedaagde] bevestigd dat de bouwer van de koel-/vriescel bij het gehuurde langs zal komen in verband met condensvorming/lekkage.

3.10.

[gedaagde] heeft de huur en de vergoeding voor de koel-/vriescel, hierna samen ‘de huur’, over de maanden april tot en met juni 2020 voor de helft voldaan.

3.11.

De VOF heeft [gedaagde] bij brieven van 3 en 10 augustus 2020 gesommeerd de huurachterstand te voldoen.

3.12.

Bij brief van zijn gemachtigde van 23 september 2020 heeft [gedaagde] de VOF geïnformeerd dat het gehuurde al enige tijd niet geschikt is voor het bestemde gebruik door – kort samengevat – schimmel- en vochtproblematiek. Ook is de vetput volgens [gedaagde] niet bruikbaar, omdat deze niet is aangesloten. In de brief is ook het volgende opgenomen:

De reeds eerder in overleg gehalveerde huur over drie maanden (i.v.m. Covid-19) zal cliënte blijven opschorten omdat het gehuurde immers niet geschikt is voor het normale gebruik. Zolang de gebreken niet zijn verholpen zal cliënte tevens haar verdere betalingsverplichtingen opschorten.

3.13.

In reactie op de hiervoor genoemde brief van 23 september 2020, heeft de gemachtigde van de VOF bij brief van 6 oktober 2020 onder meer geschreven:

Uw cliënte heeft de voor de maanden april t/m juni 2020 verschuldigde huur slechts voor de helft voldaan, De door uw cliënte gestelde zogenaamde “afspraken” daarover met cliënte zijn nooit gemaakt. (…)

Opgemerkt wordt dat cliënte in de periode van april t/m september 2019 reeds afdoende voorzieningen heeft getroffen en, mede in overleg met de bouwer van de koelcel, een ventilatiesysteem heeft laten aanleggen door professionele partijen, waaronder een montagebedrijf dat gespecialiseerd is in industriële deuren, een erkend loodgieter en dakdekker, alsmede een elektrotechnisch bedrijf ten behoeve van de ventilatoren en de elektronica/het krachtsysteem daarvan. Dat dit – zoals uw cliënte thans stelt – op “provisorische” wijze zou zijn geschied, wordt uitdrukkelijk betwist.

Na september 2019 heeft uw cliënte nimmer geklaagd over vocht, schimmel en/of algengroei. Ook naar aanleiding van de betaalverzoeken van cliënte zijn deze problemen nooit aan de orde gesteld. Uw cliënte beriep zich slechts op de corona-situatie (wat overigens geen vrijbrief oplevert voor een huurprijsvermindering). (…) Cliënte betwist dat een sprake is van gestelde problemen en beweerdelijke “extreem ongezonde omstandigheden”. Deze waren bij haar ook geenszins bekend, zoals wordt gesteld. (…) Ten aanzien van het niet aangesloten zijn van de vetput – waarover cliënte thans voor het eerst in kennis wordt gesteld – wordt nog opgemerkt dat de vetput ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wel was aangesloten. Ook zijn er een olie- en vetafscheider aanwezig in de vetput.(…) Hoe dan ook levert dit geen geldige grond voor opschorting van de huurpenningen.

3.14.

In een brief van 18 november 2020 heeft [gedaagde] de VOF gevraagd te bevestigen dat de VOF de gebreken alsnog voor haar rekening zal verhelpen.

3.15.

De totale huurachterstand per maart 2021 bedraagt € 23.233,72. [gedaagde] maakt geen gebruik meer van het gehuurde en heeft zijn bedrijfsvoering naar een andere locatie overgebracht.

3.16.

Bij proces verbaal van schikking van 8 maart 2021 zijn partijen overeengekomen de huurovereenkomst per 1 april 2021 te beëindigen. [gedaagde] heeft zich verplicht het gehuurde per die datum leeg en ontruimd aan de VOF op te leveren.

4.De vordering

4.1.

De VOF vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. tot betaling aan de VOF, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 34.032,90, te vermeerderen met de na februari 2021 te verschijnen huurtermijnen (voor zover niet of niet volledig voldaan), en vanaf maart 2021 op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen nieuw te verbeuren boetes van € 300,00 per maand, voorts te vermeerderen met de rente over de hoofdsom, de verbeurde en nog te verbeuren boetes, de buitengerechtelijke incassokosten en handelsrente vanaf 6 oktober 2020, althans vanaf 13 oktober 2020, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

II. in de kosten van de procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde;

III. tot betaling binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis van de nakosten, op grond van de aanbeveling van het LOVCK te begroten op een half salarispunt van het toepasselijke salaris gemachtigde, met een maximum van € 120,00, bij gebreke waarvan [gedaagde] de wettelijke handelsrente verschuldigd is over het toegewezen bedrag vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.

4.2.

De VOF legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij de huur al geruime tijd niet of niet volledig heeft voldaan, waardoor sprake is van wanprestatie (art. 6:265 lid 1 BW).

5.Het verweer en de tegenvordering

5.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij weliswaar de huur niet of niet volledig heeft voldaan, maar dat hij deze rechtsgeldig (en evenredig) heeft opgeschort (art. 6:52 BW), omdat het gehuurde ernstige gebreken vertoont. Het vorderen van de boetes, buitengerechtelijke kosten en rente is onder deze omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid, danwel verzoekt [gedaagde] om de boetes tot nihil te matigen en zonodig te verrekenen met de schade van [gedaagde] conform de vordering in reconventie.

5.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

bepaalt dat de huur zal worden verminderd met 50% vanaf het moment waarop [gedaagde] aan de VOF van het vochtprobleem heeft kennisgegeven, zijnde oktober 2018 toen de leverancier van de koelcel het probleem zou moeten oplossen, dan wel februari 2019, dan wel 12 september 2019 (tijdens de inspectie door de NVWA) dan wel vanaf 2020 of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum en/of voor een door de kantonrechter evenredig percentage tot aan het moment dat de gebreken zijn verholpen dan wel tot aan het moment waarop de huurovereenkomst zoveel eerder is ontbonden of beëindigd;

de VOF veroordeelt tot voldoening van de door [gedaagde] geleden schade en nog te lijden schade (waaronder de onderzoekskosten, de kosten van rechtsbijstand alsmede te maken verhuiskosten) nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
te vermeerderen met de wettelijk rente over deze bedragen met ingang van 25 november 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;

(in conventie en in reconventie) de VOF veroordeelt in de kosten van de procedure.

5.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van verminderd huurgenot, doordat het gehuurde ernstige gebreken vertoont die de VOF verplicht is te verhelpen (art. 7:207 BW). Aan de gevorderde schadevergoeding legt [gedaagde] ten grondslag dat de VOF verplicht is deze schade te vergoeden omdat de schade het gevolg is van een gebrek dat voor rekening van verhuurder komt (art. 7:208 BW). Verder voert [gedaagde] aan dat de schade voor rekening van de VOF komt omdat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 6:74 lid 1 BW).

5.4.

VOF betwist de tegenvordering en stelt dat geen sprake is van een gebrek in de zin van het huurrecht.

6.De beoordeling

6.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich (deels) voor gezamenlijke behandeling.

6.2.

Vast staat dat [gedaagde] een deel van de overeengekomen huurprijs onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] beroept zich echter op opschorting omdat volgens hem sprake is van gebreken, bestaande uit overlast van vocht en schimmels en uit de afwezigheid van een werkende vetput. Volgens de VOF kan het vocht- en schimmelprobleem niet als een gebrek worden aangemerkt, omdat dit probleem door toedoen van [gedaagde] zelf is ontstaan. Ten aanzien van de vetput voert de VOF aan dat [gedaagde] nooit heeft mogen verwachten dat het gehuurde was voorzien van een (werkende) vetput, althans dat de afwezigheid daarvan voor risico van [gedaagde] komt omdat hij vóór het aangaan van de huurovereenkomst nader onderzoek had moeten doen. Eerst moet de kantonrechter dus vaststellen of sprake is van een gebrek. Op grond van artikel 6:204 BW is een gebrek een staat of een eigenschap van het gehuurde of een ander niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Feitelijke situatie vocht-/schimmelproblematiek en afwezigheid vetput

6.3.

Dat in het gehuurde sprake is van een vocht- en schimmelprobleem volgt uit een proces-verbaal van 23 september 2020 van het kantoor van M.R. Swier, gerechtsdeurwaarder te Amsterdam, dat onder meer vermeldt:

Dat zich op de wanden en het plafond van de bedrijfshal van het gehuurde diverse sporen van (zwarte) schimmelvormig bevonden, zowel op de wanden, het plafond en op/in de kitnaden tussen de diverse geïsoleerde wandplaten; (..)

Dat zich op de vloer van de bedrijfshal bij de overheaddeur aan de voorzijde van het gehuurde groene sporen van alg vorming bevonden; (…)

Dat de luchtvochtigheid op het moment dat ik ter plaatse was 91 procent bedroeg; (...)

6.4.

Uit een door [gedaagde] overgelegde (en in zijn opdracht opgestelde) rapportage van Frigo-techniek van 13 november 2020 volgt dat in de periode van 5 tot 12 november 2020 opnieuw een hoge luchtvochtigheid in het gehuurde is geconstateerd.
Waar volgens Frigo-techniek, gegeven de aard van de werkzaamheden van [gedaagde] , de relatieve vochtigheid tussen de 70 à 80% zou mogen liggen, waren vochtpercentages van tegen de 100% geen uitzondering.Deze hoge luchtvochtigheid heeft - volgens Frigo-techniek - tot gevolg dat schimmels, die zich altijd in de lucht bevinden, een uitstekende voedingsbodem vinden om zeer snel te groeien. Hoe vaak en zorgvuldig de oppervlakken en kieren ook worden gereinigd, deze schimmelafzetting zal in zeer korte tijd weer terug keren. De ruimte moet volgens Frigo-techniek voorzien worden van een beter ventilatiesysteem (afzuig en aanvoer), om van het vocht/schimmel probleem verlost te raken.

6.5.

Op 11 november 2020 is op verzoek van de VOF de firma Sanigas in het gehuurde geweest om namens de VOF onderzoek te doen. De lezing van partijen over wat Sanigas naar aanleiding daarvan heeft medegedeeld, loopt uiteen. Vast staat echter dat ook Sanigas een vochtprobleem heeft geconstateerd.

6.6.

De kantonrechter is van oordeel dat de bevindingen van Frigo-techniek in samenhang met het proces verbaal van de deurwaarder van 23 september 2020 en ook de constateringen van Sanigas, voldoende aanleiding geven om aan te nemen dat het gehuurde te maken heeft met ernstige vocht- en schimmel problematiek.

6.7.

Daarnaast staat per 13 november 2020 tussen partijen (definitief) vast dat het gehuurde niet is aangesloten op een werkende vetput met vetvanger. De aanwezige put blijkt een gewone rioolput te zijn.

Aan huurder toe te rekenen omstandigheid of niet

6.8.

De vraag is vervolgens of het vocht- en schimmelprobleem een aan [gedaagde] toe te rekenen omstandigheid is omdat, zoals de VOF aanvoert, [gedaagde] het gehuurde in afwijking van de overeengekomen bestemming niet alleen gebruikt voor de op- en overslag van vis, maar ook voor visverwerking.

6.9.

Uit de omschrijving van de bestemming van het gehuurde volgt dat het gehuurde gebruikt zou gaan worden ‘ten behoeve van [gedaagde] ’. Bepalend is dus wat de bedrijfsvoering van [gedaagde] inhoudt. De VOF voert aan dat zij nooit heeft geweten dat [gedaagde] in het gehuurde vis zou verwerken. Zij verkeerde in de veronderstelling dat [gedaagde] zich als visgroothandel toelegde op de op- en overslag van vis en stelt dat visgroothandel niet de verwerking van vis inhoudt. Volgens [gedaagde] worden bij ‘visgroothandel’ wel degelijk bepaalde visverwerkende handelingen uitgevoerd. Hij verwijst naar de door hem bij de Kamer van Koophandel geregistreerd SBI-code 46382 (Groothandel in vis, schaal- en weekdieren). Volgens een toelichting van het Centraal Bureau voor de Statistiek, omvat deze SBI-code:

- groothandel in vis, vers of geconserveerd; - groothandel in schaal- en weekdieren, vers of geconserveerd. Eventueel in combinatie met: - schoonmaken van vis (alleen verwijderen van ingewanden en eventueel van kop en staart); verwateren en wassen van mosselen; - inzouten, invriezen, enz. van vis.

6.10.

Gelet hierop moet er van uit worden gegaan dat onder ‘groothandel in vis’ ook bepaalde visverwerkende handelingen kunnen vallen. Het betoog van de VOF dat deze handelingen niet tot de bedrijfsvoering van [gedaagde] behoren en daardoor in strijd zijn met het overeengekomen gebruik, faalt dan ook.
Voor zover het verweer van de VOF er op ziet dat [gedaagde] méér doet dan de visverwerkende handelingen die onder ‘groothandel in vis’ vallen, slaagt dat evenmin, omdat daarvoor onvoldoende is gesteld.

6.11.

Het betoog van de VOF dat zij niet wist (of kon weten) van de visverwerkende activiteiten van [gedaagde] , kan evenmin slagen. Volgens [gedaagde] heeft de VOF hem zelf benaderd om zich in het gehuurde te vestigen. Eén van de vennoten, [naam] , kwam destijds regelmatig bij het bedrijf van [gedaagde] waardoor de VOF kennis had van zijn bedrijfsvoering. Het moge zo zijn dat, zoals de VOF heeft aangevoerd, [naam] eind april 2018 met terugwerkende kracht per 1 april 2018 als vennoot is uitgeschreven, maar dat doet niet af aan de kennis die de VOF ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst over het bedrijf van [gedaagde] had.

6.12.

Gelet op het voorgaande is de conclusie dat, indien en voor zover de vocht- en schimmelproblemen het gevolg zouden zijn van uitsluitend die visverwerkende handelingen, geen sprake is van een gebrek dat door toedoen van de huurder is ontstaan, omdat huurder binnen de overeengekomen bestemming heeft gehandeld. Daarbij komt dat ook niet is komen vast te staan dat de vocht- en schimmelproblemen uitsluitend zijn veroorzaakt door visverwerking. Zoals [gedaagde] onvoldoende betwist heeft aangevoerd, is niet uitgesloten dat ook de enkele op- en overslag van vis al zou leiden tot vocht- en schimmelproblemen omdat ook daarbij veel ijs wordt gebruikt.

6.13.

De VOF heeft verder nog aangevoerd dat het vocht- en schimmelprobleem een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is omdat [gedaagde] het gehuurde niet goed schoon zou maken. Dit betoog faalt gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] . Dat [gedaagde] niet goed zou schoonmaken is overigens ook niet aannemelijk, omdat [gedaagde] regelmatig door de NVWA wordt gecontroleerd en het risico op sluiting loopt als niet aan de hygiëne voorschriften wordt voldaan. [gedaagde] heeft dus alle belang bij goede schoonmaak.

6.14.

Ten slotte heeft de VOF betoogd dat [gedaagde] de bedrijfshal zelf onvoldoende geventileerd heeft door de luchtroosters van één overhead deur gedurende enkele maanden aan de buitenkant te blokkeren met viskisten. Ook dit betoog kan niet slagen. Uit de overgelegde foto’s blijkt weliswaar dat er een stapel kisten bij de overhead deur staat, maar niet is te zien of de stapel direct tegen de roosters aan is geplaatst. Los daarvan blijkt uit de rapportage van Frigo-techniek dat niet (de beperkte ventilatie via) de luchtroosters in de overheaddeuren het probleem zijn, maar de afwezigheid van een ventilatiesysteem dat vochtige lucht afvoert en verse, droge lucht en gefilterde lucht toevoert.

Onderzoeksplicht huurder

6.15.

Indien en voor zover het betoog van de VOF er op ziet dat [gedaagde] voor het aangaan van de huurovereenkomst had moeten onderzoeken of het gehuurde wel geschikt was voor het door hem geboogde gebruik, stuit dat betoog af op hetgeen hiervoor onder 6.9 tot en met 6.11 is overwogen. [gedaagde] mocht er vanuit gaan dat het gehuurde geschikt was voor het overeengekomen gebruik. Daarbij komt dat uit het door de makelaar van de VOF aan [gedaagde] overgelegde verkennend bodemonderzoek van 4 juli 2017 kan worden afgeleid dat de bedrijfshal in het verleden voor visverwerking werd gebruikt. In artikel 2.2. van dat onderzoek staat:
Op het terrein is een bedrijfspand aanwezig, welke in gebruik is als kantoor met hal voor visverwerking. (…)..
Het betoog van de VOF dat deze informatie van de makelaar niet aan de VOF toe te rekenen valt, omdat de makelaar slechts was ingeschakeld om de huurovereenkomst op te stellen, slaagt niet. De VOF had de makelaar ingeschakeld, zodat [gedaagde] er op mocht vertrouwen dat de makelaar namens de VOF optrad en in die hoedanigheid de informatie aan hem heeft verstrekt. Gelet op de overeengekomen bestemming, de bekendheid van de VOF met de werkzaamheden van [gedaagde] en de hiervoor genoemde verstrekte informatie, mocht [gedaagde] er van uitgaan dat het gehuurde geschikt was voor zijn bedrijfsvoering. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing in hoeverre de vocht- en schimmelproblemen op voorhand te voorspellen waren en of voorafgaand onderzoek door [gedaagde] hierover uitsluitsel had kunnen bieden.

6.16.

Voor wat betreft de vetput geldt het volgende. Wie een bedrijfsruimte met een vetput huurt, mag verwachten dat die vetput ook naar behoren functioneert. Dit geldt te meer omdat [gedaagde] de visverwerkende handelingen niet zonder een aansluiting op een werkende vetput kan uitvoeren. De afwezigheid of het niet functioneren van de vetput heeft als een gebrek te gelden. Voor zover de VOF stelt dat het gehuurde weliswaar beschikte over een put maar niet over een vetput, geldt het volgende. Volgens [gedaagde] heeft [vennoot 2] namens de VOF hem voor het aangaan van de huurovereenkomst bevestigd dat het gehuurde was aangesloten op een werkende vetput met vetvanger. De VOF heeft hem daartoe ook een put op het terrein aangewezen. In de brief van de gemachtigde van de VOF van 6 oktober 2020 is bevestigd dat de vetput ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was aangesloten. Ook is in die brief bevestigd dat een olie- en vetafscheider in de put aanwezig waren. Gezien het belang voor [gedaagde] van een aansluiting op een werkende vetput, is aannemelijk dat [gedaagde] hier - zoals hij stelt - bij het aangaan van de huurovereenkomst naar heeft gevraagd en een bevestiging van de VOF heeft gekregen, aangezien de VOF er blijkbaar zelf ook van uit ging dat het gehuurde een aansluiting op een werkende vetput had. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat het gehuurde met vetput is verhuurd.

6.17.

Met het voorgaande is ook de vraag of [gedaagde] , gelet op het bepaalde in artikel 2 van de algemene voorwaarden, voldoende heeft onderzocht of het gehuurde geschikt was voor het door haar beoogde gebruik, beantwoord. [gedaagde] mag immers afgaan op mededelingen van de VOF. Indien deze hem heeft bevestigd dat het gehuurde beschikt over een werkende vetput, hoeft [gedaagde] dat niet nog eens nader te onderzoeken.

6.18.

De conclusie is dat zowel de vocht- en schimmelproblemen als de niet werkende vetput kunnen worden beschouwd als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Dergelijke gebreken dienen door de VOF als verhuurder te worden verholpen en kunnen (in beginsel) aanleiding zijn voor huurprijsvermindering en een door de verhuurder te betalen schadevergoeding. In dat verband is van belang of en wanneer [gedaagde] de VOF van de gebreken in kennis heeft gesteld.

Behoorlijke kennisgeving van de gebreken

6.19.

[gedaagde] heeft gesteld dat de VOF sinds oktober 2018 of 12 september 2019 bekend was met de vocht- en schimmelproblematiek. Enerzijds omdat de bouwer van de koel-/vriescel namens de VOF medio in oktober 2018 bij het gehuurde langs is gekomen in verband met condensvorming/lekkage. Anderzijds omdat de NVWA op 12 september 2019 met de VOF telefonisch contact heeft gehad over de noodzaak van deugdelijke ventilatie in verband met het vochtprobleem. De VOF heeft dit betwist.
De VOF heeft aangevoerd dat hij - nadat de NVWA contact had opgenomen - in september 2019 (onverplicht) ventilatie voorzieningen in het gehuurde heeft aangebracht en vervolgens niets meer heeft vernomen van [gedaagde] tot de ontvangst van de brief van de gemachtigde van [gedaagde] op 23 september 2020. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat de VOF vóór 23 september 2020 in voldoende mate bekend was met het gebrek ten aanzien van de vochtproblematiek. Vast staat dus dat [gedaagde] pas op 23 september 2020 de VOF behoorlijk in kennis heeft gesteld van de gebreken en de VOF heeft gesommeerd de gebreken te verhelpen. Daarnaast staat vast dat de VOF de gebreken niet heeft verholpen.

de vordering

Achterstallige huur

6.20.

Voor wat betreft de achterstallige huur over de maanden april tot en met juni 2020, is - met uitzondering van april - niet gebleken dat partijen overeenstemming hadden over uitstel of verlaging van de huurprijs. Voor april geldt dat de VOF uitstel heeft verleend in verband met de corona pandemie, maar dat betekent niet dat [gedaagde] de huur voor april niet meer hoefde te betalen. Evenmin is vast komen te staan dat de VOF toen al in voldoende mate bekend was met de gebreken. [gedaagde] heeft daarbij de gebreken niet zelf verholpen en dus geen kosten gemaakt die hij in mindering op de huur kon brengen. Het betoog van de VOF dat [gedaagde] de volledige huur over die maanden is verschuldigd zonder opschorting, aftrek of verrekening, slaagt dan ook. [gedaagde] dient nog 50% van de huur voor april, mei en juni 2020, te weten een bedrag van € 6.312,18, aan de VOF te betalen.

6.21.

Met betrekking tot de achterstallige huur van oktober 2020 tot en met maart 2021 geldt dat de VOF op 23 september 2020 behoorlijk in kennis is gesteld van de gebreken, maar deze – hoewel [gedaagde] daarom verzocht – niet heeft verholpen. Het beroep van [gedaagde] op opschorting vanwege de gebreken, slaagt voor zover [gedaagde] 50% van de huur heeft opgeschort. Hoewel [gedaagde] volgens art. 10.3 van de algemene bepalingen in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op verrekening met de huur, staat dat artikel aan opschorting niet in de weg. Vast staat dat de VOF haar verplichting op grond van art. 7:206 lid 1 BW niet is nagekomen om op verlangen van [gedaagde] de gebreken te verhelpen. Gesteld noch gebleken is dat dit onmogelijk was of uitgaven vereiste die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de VOF gevergd kon worden. De VOF is daarom in verzuim met het verhelpen van de gebreken. [gedaagde] mocht het dwangmiddel van opschorting inzetten nu er voldoende samenhang is tussen zijn verplichting tot het betalen van de huur en de verplichting van de VOF tot het verhelpen van de gebreken. Opschorting van 50% van de huur is proportioneel gezien de aard van de gebreken, die er toe leiden dat [gedaagde] ernstig wordt belemmerd in het gebruik en dus genot van het gehuurde. Het opschorten van 100% van de huur in de maanden februari en maart 2021 is echter niet proportioneel. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] 50% van de huur van oktober tot en met maart 2021 gerechtvaardigd heeft opgeschort en dat hij nog 50% van de huur voor februari en maart 2021, te weten een bedrag van € 4.230,38, aan de VOF dient te betalen.

Contractuele boetes

6.22.

Het in artikel 23.2 van de algemene voorwaarden opgenomen boetebeding is een boetebeding als bedoeld in art. 6:91 BW. [gedaagde] heeft verzocht om matiging van de boete op grond van art. 6:94 lid 1 BW en heeft daartoe aangevoerd dat de redelijkheid en billijkheid er zich onder de gegeven omstandigheden tegen verzetten dat de VOF aanspraak kan maken op de contractuele boetes.

6.23.

Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen gelet moeten worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Hoewel [gedaagde] meende de huur rechtsgeldig te hebben opgeschort, is dat voor 50% van de huur voor de maanden april, mei, juni 2020 en februari en maart 2021 niet het geval en is hij gedurende die maanden tekort geschoten in de prompte voldoening van de huur op de betreffende vervaldag. [gedaagde] heeft weliswaar uitstel van betaling voor april 2020 gekregen, maar heeft de huur voor die maand daarna niet alsnog volledig voldaan. Dat betekent dat de gevorderde boete in beginsel verschuldigd is. Matiging van de contractuele boetes is echter wel op haar plaats, aangezien het in de algemene voorwaarden opgenomen boetebeding vergelijkbaar is met de wettelijke vertragingsrente. De wettelijke handelsrente voor 2020 en 2021 bedraagt 8% per jaar, terwijl [gedaagde] op grond van het boetebeding een boete verschuldigd is van 85% per jaar als een gehele maand huur niet is voldaan en 170% per jaar als 50% van een maand huur niet is voldaan. Daarbij komt dat de gevorderde boete (€ 16.200,00) de achterstallige huur (€ 10.542,56) ruimschoots overtreft. De kantonrechter is van oordeel dat de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Afgezien van de stelling van de VOF dat zij de boete goed kan gebruiken, omdat zij vreest dat ze het gehuurde zal moeten opknappen in verband met het nalaten van schoonmaken door [gedaagde] – welk verweer hiervoor in r.o. 6.13 is afgewezen - , heeft de VOF geen verklaring gegeven die dit buitensporige verschil rechtvaardigt. De boete zal worden gematigd in die zin dat de boete niet cumuleert en [gedaagde] de boete over een bepaalde maand slechts éénmaal dient te betalen. Het hiermee bereikte resultaat sluit aan op Hof Amsterdam, 17 december 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4499).Vorenstaande matiging leidt tot een totaal van € 1.500,00 aan contractueel verschuldigde boetes, namelijk € 300,00 voor elk van de maanden april, mei en juni 2020 en februari en maart 2021.

Wettelijke (handels)rente over de huurachterstand

6.24.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de redelijkheid en billijkheid zich er onder de gegeven omstandigheden tegen verzet dat de VOF aanspraak kan maken op de wettelijke (handels)rente. Dat verweer slaagt niet, omdat hiervoor is geconcludeerd dat [gedaagde] gedurende 3 maanden in 2020 en 2 maanden in 2021 is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij de huur niet rechtsgeldig of proportioneel heeft opgeschort. Niettemin is de kantonrechter van oordeel dat geen grond bestaat voor toewijzing van de gevorderde wettelijke (handels)rente over de huurachterstand, omdat de hiervoor in r.o. 6.23 beoordeelde contractuele boete op grond van art. 6:92 lid 2 BW in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Aangezien wettelijke (handels)rente een vorm is van een wettelijke schadevergoeding, kan door de VOF niet zowel de contractuele boete als de wettelijke (handels)rente gevorderd worden.
De vordering tot betaling van wettelijke (handels)rente over de huurachterstand, zal dan ook worden afgewezen.

Wettelijke (handels)rente over contractuele boetes

6.25.

Voor zover de VOF wettelijke (handels)rente over de contractuele boetes heeft gevorderd, geldt het volgende. Wettelijke handelsrente (art. 6:119a BW) heeft alleen betrekking op de geldelijke tegenprestatie voor geleverde goederen of diensten op grond van een handelsovereenkomst. Dit betreft de primaire betalingsverplichting uit de handelsovereenkomst, in dit geval de verplichting tot betaling van huur. De wettelijke handelsrente ziet dus niet op andere geldelijke verplichtingen waartoe de huurovereenkomst aanleiding kan geven, zoals contractuele boetes. Daarentegen kan wel wettelijke rente worden gevorderd (6:119 BW). In dit geval vanaf 13 oktober 2020 over de te laat betaalde boetes voor de maanden april, mei en juni 2020, aangezien de VOF - na op 6 oktober 2020 in gebreke te zijn gesteld - vanaf 13 oktober in verzuim is met de betaling van daarvan. Ten aanzien van de boetes voor de maanden februari en maart 2021 geldt dat niet is gebleken dat [gedaagde] voor de te late betaling daarvan in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim is. Gezien het vorenstaande zal slechts wettelijke rente worden toegewezen over de te laat betaalde boetes voor de maanden april, mei en juni 2020 vanaf 13 oktober 2020 tot aan de dag van algehele voldoening.

Contractuele buitengerechtelijke incassokosten

6.26.

De VOF maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. In het onderhavige geval zijn partijen - beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf - echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal dan ook worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Omdat de VOF niet heeft gesteld dat de werkelijke kosten hoger zijn dan de tarieven, zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld.

6.27.

De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.

6.28.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van de VOF gedeeltelijk zal toewijzen.

6.29.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de VOF worden gemaakt. De gevorderde rente over de nakosten zal worden toegewezen (voor zover het wettelijke rente betreft) vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

de tegenvordering

Huurprijsvermindering

6.30.

De vordering van [gedaagde] tot huurprijsvermindering slaagt, omdat vast is komen te staan dat sprake is van een gebrek dat heeft geleid tot vermindering van het huurgenot. Immers [gedaagde] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat hij door de vocht- en schimmel problematiek zijn werkzaamheden niet meer behoorlijk in het gehuurde kon uitvoeren en dat hij mede door het ontbreken van een aansluiting op een werkende vetput zijn werkzaamheden in het gehuurde heeft moeten staken. De VOF heeft dit betwist door aan te voeren dat [gedaagde] in elk geval tot en met januari 2021 het gehuurde in gebruik had, zodat niet vast staat tot welk moment [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk in gebruik heeft gehad. Dat is echter van minder belang, aangezien [gedaagde] het gehuurde op grond van het Activiteitenbesluit niet meer mócht gebruiken voor de visverwerkende handelingen, nadat op 13 november 2020 vast was komen te staan dat een aansluiting op een werkende vetput ontbrak. De uitsluiting van huurprijsvermindering in artikel 10.3 van de algemene bepalingen is in dit geval niet van toepassing. Immers, de VOF heeft de door [gedaagde] op 23 september 2020 gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van de gebreken, niet in acht genomen. Daarom is sprake van een omstandigheid als bedoeld in artikel 10.4 van de algemene bepalingen. Een huurprijsvermindering dient echter wel evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot. Een huurprijsvermindering van 50% acht de kantonrechter evenredig aan het verminderde huurgenot gezien de aard van de gebreken, die er toe leiden dat [gedaagde] ernstig wordt belemmerd in het gebruik van het gehuurde.

6.31.

Aangezien [gedaagde] op 23 september 2020 de VOF behoorlijk heeft kennis gegeven van de gebreken en niet vast is komen te staan dat de VOF eerder in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot maatregelen over te gaan, zal de huurprijsvermindering worden toegewezen per 23 september 2020 tot aan 1 april 2021, de datum van beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] de huur voor september 2020 volledig heeft voldaan, dient de VOF hem voor die maand een bedrag van € 564,05 aan teveel betaalde huur terug te betalen. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de door [gedaagde] aan de VOF te betalen achterstallige huur, zodat [gedaagde] aan de VOF nog een bedrag van € 9.978,53 (10.542,56 - € 564,05) aan achterstallige huur dient te betalen.

Schadevergoeding

6.32.

De vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen. Hoewel het beroep van de VOF op de exoneratie van artikel 10.3 van de algemene bepalingen - om dezelfde reden als hiervoor in r.o. 6.30 overwogen - niet slaagt, ontbreekt de grond om schadevergoeding in de zin van art. 7:208 BW toe te wijzen. Niet is immers vast komen te staan dat de gebreken na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan. Een werkende vetput ontbrak (achteraf gezien) al voor aanvang van de huurovereenkomst. De vocht- en schimmelproblematiek heeft zich daarnaast weliswaar pas na aanvang van de huurovereenkomst geopenbaard, maar aannemelijk is dat dat (de oorzaak van) dat gebrek al voor aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Voor zover de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig waren, geldt het volgende. De VOF heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te kennen gegeven dat het gehuurde de gebreken niet had en [gedaagde] heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd dat de VOF de gebreken kende of had behoren te kennen.
Bij deze stand van zaken is, gelet op de vereisten die uit artikel 7:208 BW volgen, de VOF niet gehouden de gevolgschade van [gedaagde] , voor zover daarvan al sprake is, te vergoeden.

6.33.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [gedaagde] gedeeltelijk zal toewijzen.

6.34.

De proceskosten komen voor rekening van de VOF, omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt.

7.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

veroordeelt [gedaagde] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling aan VOF van € 9.978,53 aan achterstallige huur;

7.2.

veroordeelt [gedaagde] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling aan VOF van € 1.500,00 aan boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente over de afzonderlijke boetes van € 300,00 voor de maanden april, mei en juni 2020 vanaf 13 oktober 2020 tot aan de dag van algehele betaling;

7.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 1.076,64 inclusief btw;

7.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van VOF tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 83,38
griffierecht € 996,00
salaris gemachtigde € 746,00 (2x € 373,00);

en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris gemachtigde (nakosten), voor zover daadwerkelijk nakosten door de VOF worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.6.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

7.7.

bepaalt dat de huur zal worden verminderd met 50% vanaf het moment waarop [gedaagde] aan de VOF van het vochtprobleem heeft kennisgegeven, zijnde 23 september 2020 tot aan 1 april 2021, de dag waartegen de huurovereenkomst is beëindigd;

7.8.

veroordeelt de VOF tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op:
salaris gemachtigde € 249,00 (1/2 x 2 x € 249);

7.9.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;

7.10.