Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./repnr.: 8837768 \ EJ VERZ 20-377 BL
Uitspraakdatum: 7 april 2021
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
1.[verzoeker]
2.
[verzoekster]
[verzoekster]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekende partijen
verder te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand (mr. P.I. Meijers)
tegen
Vereniging van Eigenaars [naam VVE]
gevestigd te [woonplaats]
verwerende partij
verder te noemen: [verweerster]
gemachtigde: Achmea Rechtsbijstand (mr. R.H.A. ter Huurne)
De zaak in het kort
[verzoekers] zijn eigenaars van een souterrain, berging en parkeerplaats, die onderdeel zijn van [verweerster] . In 2014 heeft [verweerster] de servicekosten voor het souterrain verlaagd, waarmee is afgeweken van de kostenverdeling volgens het splitsingsreglement. In september 2020 is de begroting 2021 vastgesteld. Daarin is de korting voor het souterrain gecorrigeerd naar € 0,00. [verzoekers] vinden dat dit besluit niet geldig is. De kantonrechter oordeelt dat juist het in 2014 genomen kortingsbesluit nietig is, omdat dit in strijd is met het splitsingsreglement. Het beroep van [verweerster] op de nietigheid van het kortingsbesluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarom moet het verzoek van [verzoekers] om het besluit van september 2020 nietig te verklaren of te vernietigen worden afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoekers] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 26 oktober 2020. [verweerster] heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 10 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] is een appartementencomplex aan het [adres] Het complex bestaat uit acht woongebouwen (waaronder gebouw ‘ [naam 2] ’) en drie parkeerkelders. De drie parkeerkelders hebben elk hun eigen respectieve vereniging van eigenaars die VvE [naam 3] heten
2.2.
[verweerster] is opgericht bij akte van ondersplitsing van 3 april 2008. In die akte is ook vastgesteld het modelreglement van ondersplitsing (van 15 mei 2006), met aanvullingen en wijzigingen zoals in de akte van ondersplitsing gemeld (verder: het splitsingsreglement).
2.3.
In het splitsingsreglement is bepaald dat de appartementseigenaren gerechtigd zijn in de gemeenschap voor het breukdeel dat in de omschrijving van elk appartementsrecht is opgenomen, en dat zij voor dit breukdeel verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn.
2.4.
[verzoekers] zijn sinds 1 juli 2020 eigenaar van drie appartementsrechten, die recht geven op het uitsluitend gebruik van de woning met terras op de begane grond aan het [adres] (in gebouw ‘ [naam 2] ’), de berging en een parkeerplaats (beide onderdeel van PKK3).
2.5.
De berging van [verzoekers] ligt op kelderniveau en bestaat uit twee delen. Een (kleiner) gedeelte is uitsluitend bereikbaar vanuit PKK3, een (groter) gedeelte is uitsluitend bereikbaar via de woning (verder: het souterrain).
2.6.
In [verweerster] zijn twee eigenaren met een souterrain. [verzoekers] en hun buurman [naam 4] .
2.7.
In een brief van 14 januari 2014 schrijft het dagelijks bestuur van de zogenoemde ‘Hoofd VvE’ (VvE [naam 1] ) aan de bestuursleden van parkeerkelders 1, 2 en 3 – samengevat – dat volgens de eigenaren met een souterrain de servicekosten voor dat souterrain berekend moet worden op basis van het tarief voor woningen, dat lager is dan het tarief voor de parkeerkelders. Hoewel de notaris meent dat de splitsingsakte correct is opgesteld, kan het bestuur van VvE [naam 1] begrip opbrengen voor het standpunt van de betreffende bewoners, en zich vinden in aanpassing van de servicekosten indien deze voor alle parkeerkelders zal gelden. Het bestuur van VvE [naam 1] vraagt de bestuursleden van de parkeerkelders om deze kwestie ter beslissing voor te leggen op de eerstkomende jaarvergadering.
2.8.
Dit is voor [verweerster] gebeurd op de vergadering van eigenaars van 6 februari 2014. De vergadering heeft ermee ingestemd dat de servicekosten voor de souterrains worden aangepast, en berekend op basis van het lagere tarief dat geldt voor de woningen.
2.9.
Op 21 september 2020 is de begroting 2021 voorgelegd aan de vergadering van eigenaars van [verweerster] . Tijdens de vergadering heeft [naam 5] (nu bestuursvoorzitter van [verweerster] ) een toelichting gegeven op de begroting 2021. Daarbij heeft [naam 5] gemeld dat de begroting is opgesteld op basis van de (concept) gewijzigde splitsingsakte en dat daardoor de bijdrage kan afwijken. De begroting 2021 is unaniem aangenomen.
2.10.
Op 5 oktober 2020 is de akte wijziging ondersplitsing van PKK3 gepasseerd. Daarmee is het aandeel van PKK3 in de hoofdgemeenschap (VvE [naam 1] ) gewijzigd, met als doel de juridische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke. Het breukdeel van PKK3 in VvE [naam 1] is gewijzigd van 2.133/27.617e naar 2.159/27.779e. In de akte is bepaald dat het splitsingsreglement, zoals vastgesteld in de akte van ondersplitsing van 3 april 2008, ongewijzigd van toepassing blijft.
2.11.
De begroting 2021 van [verweerster] vermeldt onder ‘kosten’ een totaalbedrag van € 42.950,00 voor 2020, en € 43.950,00 voor 2021. Onder opbrengsten staan voor 2020 vermeld de ledenbijdrage van € 41.922,32, en onder ‘Overige inkomsten, Correctie souterrains’ een bedrag van € 1.027,68. De opbrengsten voor 2021 zijn begroot op een ledenbijdrage van € 43.950,00 (verdeeld op basis van de breukdelen zoals opgenomen in de akte van 5 oktober 2020), waarbij de post ‘Correctie souterrains’ op € 0,00 is gesteld.
2.12.
Dit betekent voor [verzoekers] dat de maandelijks aan [verweerster] verschuldigde bijdrage voor de parkeerplaats wordt verhoogd van € 20,14 (2020) naar € 20,36 (2021), en voor berging/souterrain van € 82,62 (2020) naar € 132,32 (2021).
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers] verzoeken de kantonrechter om het op 21 september 2020 genomen besluit tot verhoging van hun maandelijkse bijdrage aan [verweerster] , nietig te verklaren of te vernietigen. Ook verzoeken [verzoekers] om dit besluit te schorsen, totdat in deze zaak onherroepelijk is beslist.
3.2.
Daartoe voeren [verzoekers] – samengevat – het volgende aan. Het besluit is in strijd met verschillende bepalingen uit het splitsingsreglement, en de eenzijdige verhoging van de servicekosten is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het coulancebesluit van 6 februari 2014 wordt al zeven jaar toegepast, is qua uitwerking redelijk en er zijn geen bijzondere omstandigheden die een wijziging rechtvaardigen. Het wijzigingsbesluit is genomen zonder vooraankondiging en zonder daar bij de behandeling van de begroting 2021 tijdens de vergadering uitdrukkelijk aandacht aan te besteden Daarnaast is volgens [verzoekers] ook het opnieuw in stemming brengen van het coulancebesluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.Het verweer
4.1.
[verweerster] voert verweer tegen het verzoek, en beroept zich daarbij – onder meer – op de nietigheid van het op 6 februari 2014 genomen besluit tot het verlenen van een coulancekorting aan eigenaars met een souterrain.
5.De beoordeling
5.1.
[verzoekers] verzoeken de kantonrechter om het op 21 september 2020 (door middel van het aannemen van de begroting 2021) genomen besluit tot verhoging van de maandelijks door hen aan [verweerster] te betalen bijdrage, nietig te verklaren of te vernietigen, gelet op het in 2014 genomen en sindsdien uitgevoerde besluit tot verlaging van de servicekosten voor souterrains. Met dit besluit wordt in feite het besluit van 6 februari 2014 teruggedraaid.
5.2.
In een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE kan ook een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde worden gesteld. De procedure hoeft dus niet te worden gesplitst om het beroep op de nietigheid in een afzonderlijke (dagvaardings)procedure door de rechtbank te laten beoordelen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2020, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met nummer ECLI:NL:HR:2020:1275).
5.3.
Het verzoek van [verzoekers] wordt afgewezen, en de kantonrechter overweegt daarover het volgende.
5.4.
Een besluit van de vergadering van eigenaars kan
nietigzijn wegens strijd met de wet, de splitsingsakte of het daarin opgenomen splitsingsreglement. Een besluit kan door de kantonrechter worden
vernietigdwegens strijdigheid met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, wegens strijd met het huishoudelijk reglement, of strijd met de redelijkheid en billijkheid.
nietigzijn wegens strijd met de wet, de splitsingsakte of het daarin opgenomen splitsingsreglement. Een besluit kan door de kantonrechter worden
vernietigdwegens strijdigheid met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, wegens strijd met het huishoudelijk reglement, of strijd met de redelijkheid en billijkheid.
5.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de tot € 132,32 verhoogde maandelijkse bijdrage voor de berging en het souterrain van [verzoekers] is berekend zoals in het splitsingsreglement is bepaald, in overeenstemming met het breukdeel (78/2.159) waartoe [verzoekers] op grond van de akte van ondersplitsing van 5 oktober 2020 gerechtigd zijn in de gemeenschap van [verweerster] . Verder staat vast dat het op 6 februari 2014 genomen besluit tot verlaging van de servicekosten een verdeelsleutel inhoudt die in strijd is met het bepaalde in de akte van ondersplitsing en het splitsingsreglement. Daarmee is het in 2014 genomen besluit dus nietig.
5.6.
[verzoekers] kunnen niet worden gevolgd in hun standpunt dat de vergadering op grond van artikel 52 lid 9 van Pro het splitsingsreglement bevoegd was tot vaststelling van een bijdrage in een afwijkende verhouding. [verweerster] wijst er terecht op dat artikel 52 lid 9 van Pro het splitsingsreglement moet worden gelezen in samenhang met lid 8, en ziet op besluiten tot verbouwing of tot het aanbrengen / wegbreken van nieuwe / bestaande installaties, voor zover deze niet als uitvloeisel van onderhoud zijn te beschouwen. Een besluit tot vaststelling van (een korting op) servicekosten valt hier niet onder.
5.7.
Verder beroepen [verzoekers] zich erop dat het besluit van 21 september 2020 nietig is, omdat het is genomen in strijd met diverse bepalingen in het splitsingsreglement. De door [verzoekers] aangehaalde artikelen zien – kort gezegd – op de wijze waarop het besluit tot stand is gekomen en op de redelijkheid en billijkheid die [verweerster] tegenover [verzoekers] in acht moet nemen. Anders dan [verzoekers] betogen leidt een eventuele strijd met deze bepalingen dus niet tot nietigheid, maar tot vernietigbaarheid van het besluit.
De wijze waarop het besluit van 21 september 2020 tot stand is gekomen
5.8.
Vernietiging van een besluit kan worden gevorderd door iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen (artikel 2:15 lid 3 BW Pro).
5.9.
[verzoekers] stellen dat [verweerster] heeft gehandeld in strijd met artikel 45 van Pro de splitsingsakte, omdat zij de uitnodigingsbrief (gedateerd 3 september 2020) en de agenda voor de vergadering van 21 september 2020 pas op 14 september en daarmee te laat per post hebben ontvangen. Onbetwist staat echter vast dat de agenda voor de vergadering vanaf 7 september 2020 in te zien was op het portaal op de website van [verweerster] . [verzoekers] hebben naar eigen zeggen op 8 september 2020 een brief met inloggegevens voor het portaal van [verweerster] ontvangen, en hebben vervolgens daadwerkelijk ingelogd met hun iPhone. Daarmee moet worden aangenomen dat [verzoekers] tijdig op de hoogte waren van de onderwerpen van de agenda, alsmede met de plaats en het tijdstip van de vergadering.
5.10.
Verder voeren [verzoekers] aan dat zij met name in hun belangen zijn geschaad doordat ze de begroting 2021 voorafgaand aan de vergadering niet hebben gezien, en zij zich daardoor onvoldoende hebben kunnen voorbereiden op de voorgenomen verhoging van hun servicekosten. Artikel 45 van Pro het splitsingsreglement omvat niet een verplichting voor [verweerster] om binnen de gestelde termijn ook de onder de agendapunten liggende stukken te verstrekken. Omdat de voorgenomen afschaffing van de korting voor souterrains als zodanig niet geagendeerd stond, maar besloten lag in de begroting, hadden [verzoekers] echter wel een gerechtvaardigd belang bij inzage in de begroting.
5.11.
[verweerster] stellen dat de begroting 2021 vanaf 8 september 2020 in te zien was op het portaal op de website van [verweerster] . [verzoekers] betwisten dit niet. Daarmee heeft [verweerster] voldoende en tijdig gelegenheid gegeven tot inzage in de begroting. Zoals gezegd hebben [verzoekers] op 8 september 2020 ook daadwerkelijk op het portaal ingelogd met hun iPhone. Dat [verzoekers] in verband met hun recente verhuizing hun computer nog niet hadden geïnstalleerd, en het portaal volgens hen op de iPhone moeilijk te raadplegen is zodat zij de begroting niet hebben gezien, kan [verweerster] niet worden toegerekend. Ook de omstandigheid dat [verzoekers] in de foutieve veronderstelling verkeerden dat de begroting nog niet op het portaal geplaatst was omdat de agenda vermeldt
“Behandelen begroting 2021 (Wordt op het portaal geplaatst)”, komt voor hun rekening en risico.
“Behandelen begroting 2021 (Wordt op het portaal geplaatst)”, komt voor hun rekening en risico.
5.12.
Op de begroting is de voorgenomen beëindiging van de korting voor souterrains duidelijk te zien, doordat daarin de post ‘Correctie souterrains’ op € 0,00 is gesteld. Daarbij komt dat door [verzoekers] ter zitting is verklaard dat zij de woning met souterrain, berging en garage hebben gekocht van de toenmalig penningmeester van [verweerster] , die hen nadrukkelijk op de hoogte heeft gesteld van het bestaan van de korting en van het feit dat deze meermalen ter sprake is geweest op vergaderingen van [verweerster] .
5.13.
De door [verzoekers] gestelde omstandigheid dat zij niet binnen twee weken na de vergadering (ontwerp) notulen hebben ontvangen maakt niet dat een op die vergadering genomen besluit nietig of vernietigbaar is. Verder is niet gebleken dat over de begroting is gestemd in een onjuiste stemverhouding, zoals [verzoekers] stellen, maar slechts dat de voorschotbijdragen voor 2021 zijn gebaseerd op de breukdelen zoals genoemd in de nieuwe akte van ondersplitsing, die is gepasseerd na de vergadering maar vóór 2021.
5.14.
Gelet op het voorgaande hebben [verzoekers] niet aannemelijk gemaakt dat zij een redelijk belang hebben bij vernietiging van het besluit op formele gronden.
De redelijkheid en billijkheid
5.15.
[verzoekers] beroepen zich erop dat het op 21 september 2020 genomen besluit vernietigbaar is, omdat dit zowel naar inhoud als totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist.
5.16.
Zoals hiervoor al is geoordeeld is het op 6 februari 2014 genomen besluit tot verlaging van de servicekosten voor souterrains nietig wegens strijd met het bepaalde in de akte van ondersplitsing en het splitsingsreglement. Om die reden is de vraag of het opnieuw in de vergadering in stemming brengen van het coulancebesluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid niet ter zake doend. Het feit dat gedurende zeven jaar ten gunste van (de rechtsvoorganger van) [verzoekers] uitvoering is gegeven aan dit nietige besluit, leidt er niet toe dat het beroep van [verweerster] op de nietigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.17.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekers] zal afwijzen.
5.18.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoekers] , omdat zij ongelijk krijgen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst het verzoek af;
6.2.
veroordeelt [verzoekers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van VvE;
6.3.
verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter